Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-129775/2022

31 марта 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  31 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество Научно-технический центр «Эврика-Трейд» 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ЛТРАК» 

о признании договора незаключенным,

 

при участии

- от истца: не явился, извещен,

- от ответчика: не явился, извещен,

установил:

Акционерное общество Научно-технический центр «Эврика-Трейд» (далее – Центр) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛТРАК» (далее – Общество) о признании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа № 0609/21 от 06.09.2021 (далее – Договор) незаключенным.

Определением суда от 30.12.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 21.03.2023.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

Ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения по существу дела № А70-18917/2022. Как указало Общество в его обоснование, в производстве Арбитражного суда Тюменской области находится дело № А70-18917/2022 по иску Общества к Центру о расторжении Договора и выселении арендатора из нежилого помещения, решение по которому до настоящего времени не принято. При этом предметом исследования суда в рамках указанного дела является, в том числе, вопрос о заключенности и действительности Договора, следовательно, обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А70-18917/2022, будут иметь преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Рассмотрев ходатайство Общества о приостановлении производства по делу, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения. 

Частью 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предусмотрено, что в случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 этого Кодекса. 

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. 

Объективной предпосылкой применения статьи 143 АПК РФ является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. 

В рамках настоящего дела Центром заявлено требование к Обществу о признании Договора незаключенным.

В деле № А70-18917/2022 рассматриваются требования Общества к Центру о расторжении Договора и об обязании арендатора освободить занимаемый объект.

Исследовав и оценив представленные в обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу документы и доводы ответчика, приняв во внимание предмет заявленных в рамках вышеназванных дел требований, суд не усмотрел в рассматриваемом случае наличия предусмотренных законом оснований для приостановления производства по делу, в связи с чем соответствующее ходатайство ответчика отклонил. 

При этом судом, помимо прочего, принято во внимание то обстоятельство, что сам по себе факт наличия в производстве другого суда нерассмотренного спора между теми же сторонами со схожим предметом исследования не является основанием для вывода о невозможности разрешения по существу настоящего спора до рассмотрения другого дела.

Также от ответчика в суд посредством системы «Мой Арбитр» поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции (судебное онлайн-заседание). Указанное ходатайство было удовлетворено судом, техническая возможность проведения судебного заседания в режиме веб-конференции обеспечена, однако в назначенное время установить соединение с представителем ответчика не удалось.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, Общество (арендодатель) и Центр (арендатор) 06.09.2021 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- производственное здание, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 4237,4 кв. м, инвентарный № 71:136:001:001160090 лит. А, А1, А2, А3, а, а1, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, кадастровый номер 86:10:0101214:543;

- нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 1177,1 кв. м, количество этажей: 2, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, сооружение 2, кадастровый номер 86:10:0101043:3593;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственное здание, автосалон «ВАЗ» и КПП, общая площадь земельного участка 6785 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, сооружение 2, территориальная зона ОД.10, кадастровый номер 86:10:0101043:5;

Срок действия Договора определен по 06.07.2026; Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 6.1).

Договор в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждается уведомлением от 28.10.2022 № КУВИ-001/2022-189739993.

Сославшись в обоснование заявленных требований на положения пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и полагая, что в отсутствие его государственной регистрации Договор является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статья 622 ГК РФ). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Специальные положения об аренде недвижимого имущества содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК РФ.

Так, статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (абзац первый пункта 1). 

При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 той же статьи).

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

По смыслу статей 164, 165 ГК РФ, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому в случае, если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Также в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление N 49) разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Как видно из материалов дела, в данном случае договор аренды недвижимого имущества заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то есть с соблюдением требований к форме договора (правило пункта 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 Постановления N 49).

Согласно пункту 2 Постановления N 49 существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, для договоров аренды недвижимого имущества помимо условия о предмете существенным условием является также цена договора, то есть размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором за пользование арендованным имуществом.

Как установлено судом, в пункте 1.1 и разделе 2 Договора сторонами определены предмет аренды и размер и порядок внесения арендной платы соответственно. Названные договорные условия содержат исчерпывающее описание объекта аренды, в том числе кадастровые номера арендованных объектов недвижимости, адреса их местонахождения, площадь, а также предусматривают ежемесячный размер арендной платы за пользование этими объектами.

На несогласованность сторонами при подписании Договора условий о его предмете и/или размере арендной платы ни истец, ни ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела не ссылались.

Судом таких обстоятельств также установлено не было.

Таким образом, по правилам пунктов первых статей 432 и 433 ГК РФ Договор считается заключенным.

Как следует из письменных пояснений Общества от 29.12.2022, представленных им в рамках рассмотрения дела № А70-18917/2022 (приложены к ходатайству о приостановлении производства по настоящему делу), во исполнение Договора Обществом передано имущество арендатору (Центру) по акту приема-передачи от 06.09.2021 и до настоящего времени это имущество находится в пользовании Центра, условия Договора о размере платы за пользование имуществом исполнялись Центром (с нарушениями).

Из возражений Центра на исковое заявление Общества по делу № А70-18917/2022 также следует, что факт передачи недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по Договору, в пользование Центру и оплаты последним арендных платежей (с указанием при этом в назначении платежа иного договора аренды), истцом (по настоящему делу) не оспаривается.

При таком положении, приняв во внимание наличие в материалах настоящего дела достаточных доказательств, свидетельствующих о заключении сторонами Договора (определении существенных условий) и его последующем исполнении, в том числе частичном, суд пришел к выводу о том, что факт наличия между сторонами арендных правоотношений в данном случае установлен.

На основании приведенных выше правовых положений, разъяснений высших судебных инстанций по их применению, а также установленных фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации рассматриваемого договора аренды в отношениях между сторонами не является основанием для вывода о незаключенности этого договора.

В связи с этим оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Целищева Н.Е.