/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7967/17 

Екатеринбург

20 декабря 2017 г.

 

Дело № А60-1695/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенков В. А.,

судей Лазарев С. В., Рябова С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент, ответчик) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 по делу № А60-1695/2017 Арбитражный суд Свердловской области.

 Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТИЦИОННО- СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «СВ ГРУПП» (далее – общество, истец) – Плотникова Я.Б. (доверенность от 27.10.2017);

Департамента – Захарова С.А. (доверенность от 09.01.2017 № 13/05/01-12/0111);

общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» - Жарко Е.И. (доверенность от 20.10.2017).

         Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.09.2016 № 1793, определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 94, 1 кв. м, номера на поэтажном плане № 14, 20-21, 44-46, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62, просило изложить п. 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.09.2016 № 1793 в редакции: «2.1. Цена объекта составляет 1 280 000 руб.».

         К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс».

         Решением суда от 17.05.2017 (судья Чукавина Т.В.) в иске отказано. Пункт 2.1 договора от 07.09.2016 № 1793 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа изложен в следующей редакции: Цена объекта составляет 5 330 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

         Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу назначена судебная экспертиза.

         Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 (судьи Скромова Ю.В., Макаров Т.В., Семенова В.В.) решение суда изменено. Резолютивная часть изложена в следующей редакции: Изложить пункт 2.1 договора №1793 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07 сентября 2016 года в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2 389 704 (два миллиона триста восемьдесят девять тысяч семьсот четыре) руб. 95 коп. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.».

         В кассационной жалобе Департамент просит постановление апелляционного суда отменить,  решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что рыночная стоимость, определенная в отчете от 23.03.2017 № 112 является достоверной. Заявитель не согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении независимого эксперта индивидуального предпринимателя Попова Константина Ивановича от 31.08.2017,  поскольку экспертом необоснованно проведен анализ сегмента рынка, к которому объект оценки не относиться; при подборе объектов-аналогов экспертом отобраны объекты, отличающиеся по характеристикам от объекта оценки что, по его мнению, не отвечает требованиям п. 11, 15 Федеральным стандартами оценки № 7. 

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

         При рассмотрении спора судами установлено, что 22.04.2016 общество в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. ФЗ № 149-ФЗ от 17.07.2009, далее - Закон № 159-ФЗ) обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом на основании договора от 01.08.2007 № 29000090  аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга нежилого помещения, общей площадью 94.1 кв. м, номера на поэтажном плане: 14, 20-21, 44-46, этаж - подвал, расположенного по адресу: 620027, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62.

         Письмом от 14.09.2016 № 02.12-12/1/002/3753 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи № 1793 от 07.09.2016.

         В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи № 1793 от 07.09.2016 цена объекта составляет 5 410 000 (пять миллионов четыреста десять тысяч) руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС. Стоимость определена на основании отчета № 307 от 05.07.2016 об определении рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, площадь 94, 1 кв. м, номера на поэтажном плане № 14, 20-21, 44-46, этаж - подвал, расположенных по адресу: 620027, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62, выполненного обществом «Трансэнергоресурс» по заказу Департамента.

         Не согласившись с ценой объекта, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий №1 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.09.2016 №1793.

         Ответчик в письме от 18.11.2016 №02.12-12/1/002/4549 отклонил направленный протокол разногласий.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований истца, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости испрашиваемого помещения в сумме 5 330 000 руб., определенной в отчете № 112, выполненного по заказу ответчика, признав его достоверным и не противоречащим требованиям действующего законодательства, отклонив при этом отчет представленный обществом, поскольку данный отчет составлен не на дату обращения общества в Департамент с заявлением о выкупе. 

         Изменяя решение суда, и устанавливая стоимость испрашиваемого помещения в сумме 2 389 704 руб. 95 коп., апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

         Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

          На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

         Поскольку в материалы дела истцом и ответчиком представлены отчеты № 307 и № 59-09.2016, содержащие существенно отличающиеся сведения о рыночной стоимости помещения по состоянию на даты, отличные от даты подачи заявления о выкупе помещения, судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости помещения на дату подачи заявления.

         Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении по результатам проведения судебной экспертизы, отчет № 112, подготовленный по заданию Департамента, действительно формально соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, однако часть параметров, учитываемых при определении рыночной стоимости объекта, применены без учета фактических характеристик спорного объекта, что могло существенно повлиять на результата оценки. А именно, сегмент рынка определен только исходя из использования объекта под торговое назначение, что не учитывает фактическое использование объекта в настоящее время и разрешенное использование по договору: торговое, офис. Кроме того, в проекте договора купли-продажи, направленном обществу Департаментом, последний назначение помещений указывает – нежилое, без конкретизации. А также не учтены этаж расположения объекта (подвальное помещение в жилом доме, в аналогах, взятых экспертом, подготовившим отчет для ответчика, взяты аналоги, расположенные на первых этажах и торгово-офисных центра), и его техническое состояние (в части помещений проходят общедомовые коммуникации), что также не может не сказываться на рыночной стоимости объекта.

         Согласно заключению независимого эксперта индивидуального предпринимателя Попова Константина Ивановича от 31.08.2017 рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 22.04.2016 (дата подачи заявления) составляет 2 389 704 руб. 95 коп.

         Поскольку при определении рыночной стоимости судебным экспертом наиболее полно учтены характеристики спорного объекта и принято во внимание его фактическое состояние и целевое использование, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости определения условия договора исходя из рыночной стоимости спорных помещений в размере 2 389 704 руб. 95 коп., в связи с чем изменил решение суда в данной части.

Довод ответчика о несогласии с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы, отклоняется.

Апелляционным судом дана оценка заключению эксперта на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и названное заключение на основании такой оценки признано судом полным, достоверным и обоснованным.

Указанный довод сводится к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 по делу № А60-1695/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев 

 

                                                                                             С.Э. Рябова