АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                          дело № А45-30643/2019   

резолютивная часть решения объявлена 23  декабря  2019 года                                                                                       

решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2019 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой  А.И. при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Посуда-Центр сервис" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "ПИЛОТ" (1132223007674), г. Барнаул, 

о взыскании задолженности по договору аренды № Пил00015 от 04.06.2015 г. в размере 376 540 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2016 по 06.08.2019 г. в размере 85 877 рублей 77 копеек, 

при участии в  судебном заседании  представителей: 

истца: ФИО2, доверенность № 018/19 ПЦс от 01.01.2019г., паспорт;  

ответчика: не явился, извещен,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Посуда-Центр сервис" (далее- истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПИЛОТ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № Пил00015 от 04.06.2015 г. в размере 66 540 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2016 по 12.12.2019 г. в размере 16 782 рубля 37 копеек ( с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований, удовлетворённого судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на необоснованность предъявленного требования, не составления сторонами актов, являющихся основанием для снижения арендной платы.

Дело в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривается в отсутствие надлежаще уведомленного ответчика.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что между истцом (арендатором)  и ответчиком  (арендодателем) 04 июня 2015 года был заключен договор аренды № Пил000015, предметом которого являлось нежилое помещение площадью 3 100 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, пом. Н2.

14 июля 2015 года арендатором был внесен обеспечительный платеж в размере 2 219 600 рублей, который подлежит зачету в качестве арендной платы за первый и последний месяц аренды (п. 5.7 договора). 

Арендная плата начисляется с даты начала коммерческой деятельности (п. 5.1 договора). 

30 сентября ответчиком из обеспечительного платежа была зачтена сумма в размере 668 360,00 рублей в счет арендной платы за сентябрь 2015 года пропорционально количеству дней с даты начала коммерческой деятельности. После ее зачета размер обеспечительного платежа составил 1 551 240,00 рублей.

01 сентября 2016 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в период с 01.09.2016 по 31.10.2016 арендная плата устанавливалась в размере 154 рубля за 1 квадратный метр, размер арендной платы в месяц составлял 477 400,00 рублей. 

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения в случае подачи заявления арендатора арендодателю о расторжении (отказе от исполнения) договора аренды, настоящее соглашение утрачивает силу с момента его заключения. 

Договор расторгнут по инициативе арендатора. Истцом 12 сентября 2016 года было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора,  договор прекращен с 31.10.2016 года. 

Согласно акту арендатора, письму директора ответчика от 20.09.2016 в спорный период (сентябрь 2016 - октябрь 2016) уровень заполняемости торгового центра составлял менее 70 %. В связи с этим начисление арендной платы в соответствии с п. 4.4 договора аренды должно производиться исходя из ставки 308 рублей за 1 кв.м. арендуемого помещения (площадь арендуемого помещения 3 100 кв.м.). Таким образом, размер арендной платы за период с сентября по октябрь 2016 года составляет 954 800,00 рублей за все помещение в месяц.

Таким образом, расчеты по договору аренды должны выглядеть следующим образом: 1 551 240, 00 руб. (оставшийся на дату расторжения договора обеспечительный платеж) + 477 400,00 (оплата аренды за сентябрь 2016 до направления уведомления об отказе от исполнения договора) - 954 800, 00 (арендная плата за сентябрь 2016, начисленная в соответствии с уровнем заполняемости) - 954 800,00 (арендная плата за октябрь 2016,  начисленная в соответствии с уровнем заполняемости) - 52 500,00 (неоплаченные истцом суммы коммунальных платежей за октябрь 2016 ввиду наличия задолженности ответчика перед истцом), итого 66 540,00 рублей.

В связи с тем, что обязательство, в обеспечение которого истцом была внесены денежные средства, прекратилось, основания для удержания обеспечительного платежа у ответчика отпали,  истец просит взыскать с ответчика часть обеспечительного платежа в размере 66 540,00 рублей, а также начисленные  на данную сумму проценты за пользование чужими денежными  средствами в размере 16 782 рубля 37 копеек.

Рассмотрев исковые требования, проверив возражения ответчика суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1.- п.3 статьи 381.1. ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Согласно положениям п.5.7. договора аренды обеспечительный платеж подлежит зачету в качестве арендной платы за первый месяц и последний месяц аренды.

Условиями договора аренды возврат обеспечительного платежа не предусмотрен.

В соответствии с п. 4.1. договора арендная плата состоит из основной части, дополнительной части и платы с оборота. Основная часть согласно п. 4.3. договора составляет 358 рублей за 1 кв. м. в месяц без учета НДС, общая сумма базовой части арендной платы в месяц составляет 1 109 800 рублей, без учета НДС. 

Согласно дополнительным соглашениям к договору аренды  основная часть арендной платы была снижена на июнь - август 2016 г. и составляла 477 400 руб. в месяц., на сентябрь - октябрь 2016 г. - 477 400 руб. в месяц. 

Пунктом 3 дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае подачи заявления арендатора арендодателю о расторжении договора аренды настоящее соглашение утрачивает силу с момента его заключения. 

В соответствии с п.7.3. договора аренды арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнув его без обращения в суд. 

Как указано истцом в иске,  договор был расторгнут по инициативе арендатора с 31.10. 2016 г., в связи с чем скидка арендатору была отменена, и арендная плата была доначислена арендатору в соответствии с п. 4.3. договора за сентябрь - октябрь 2016 г. и составила 2 219 600 руб. за 2 месяца.

В соответствии с  п. 4.4. договора аренды арендодатель обязуется поддерживать уровень заполняемости Торгового Центра арендаторами не менее чем на 80% от площадей, подлежащих передаче в аренду арендаторам. 

В случае если после подписания Акта начала коммерческой деятельности уровень заполняемости Торгового Центра арендаторами составит менее 80 %, но не менее 60%, Основная часть арендной платы по настоящему Договору составит 308 (триста восемь) рублей за 1 кв. м. В случае если после подписания Акта начала коммерческой деятельности уровень заполняемости Торгового Центра арендаторами составит менее 60 %, Основная часть арендной платы по настоящему Договору составит 258 (двести пятьдесят восемь) рублей за 1 кв. м. Помещения в месяц на период до восстановления уровня заполняемости не менее 60%. В  случае установления уровня заполняемости Торгового Центра арендаторами ниже 80% Плата с оборота не подлежит начислению и оплате. Снижение уровня заполняемости Торгового Центра арендаторами фиксируется актом, составленным с участием представителей Арендодателя или Арендатора. В случае отказа Арендодателя от подписания акта, Арендатор вправе привлечь к составлению акта независимых третьих лиц. Составленный таким образом акт является обязательным для Арендодателя.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд пришел к выводу о правомерности возражений ответчика в части того, что истцом в материалы дела не представлено доказательств составления актов с участием арендодателя, безусловно признавшим факт снижения уровня заполняемости  торгового центра.

Истцом представлен один акт от 18.10.2016 года, который не содержит подписи арендодателя. Из данного акта следует,  что он подписан арендатором и передан представителю арендодателя – ФИО3

Данный акт составлен истцом в одностороннем порядке и не является надлежащим и допустимым доказательством снижения уровня заполняемости торгового центра. Данное обстоятельство стороны должны были фиксировать в двустороннем документе, а в случае отказа арендодателя от его подписания – с участием иных независимых лиц.

Доводы ответчика о том, что акт был вручен ненадлежащему лицу – ФИО3, судом во внимание не принимается, поскольку истец пояснил, что арендатор непосредственно общался с указанным лицом по всем вопросам, связанным с арендой помещений. Кроме того,  ФИО3 также выдана ответчиком доверенность на представление интересов ответчика. При этом ответчик  также не указал фамилию, имя и отчества иного представителя собственника в торговом центре, который работал в координации с истцом по вопросам аренды. 

Вместе с тем, наличие у представителя полномочий может явствовать из обстановки, в которой такой представитель действует (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ). 

Создавая или допуская создание обстановки, свидетельствующей  о наличии полномочий у представителя, представляемый сознательно входит в гражданский оборот в лице такого представителя, поэтому не вправе ссылаться на отсутствие трудовых или гражданско-правовых отношений с представителем, так как обстановка как основание представительства не только заменяет собой письменное уполномочие (доверенность), но и возможна в отсутствии каких-либо надлежащим образом оформленных правоотношений между представителем и представляемым.

Однако, исходя из условий договора аренды,  данный акт не является допустимым доказательством факта снижения уровня заполняемости торгового центра, поскольку в случае отказа арендодателя от подписания акта, арендатор вправе привлечь к составлению акта независимых третьих лиц. В таком случае акт является обязательным для арендодателя. Поскольку представленный истцом акт составлен в одностороннем порядке, без подписей иных независимых третьих лиц, то суд приходит к выводу о том, что обязанность у арендодателя по снижению арендной платы до 308-00 рублей за 1 кв.м. не наступила. Следовательно, основания для пересмотра размера арендной платы отсутствуют, и представленный ответчиком расчет размера полученной арендной платы суд признает верным.

При этом представленная истцом переписка таким доказательством не является, поскольку односторонние письма арендодателя также не являются допустимыми доказательствами для применения положений п.4.4. договора в отсутствие составления акта с участием иных, незаинтересованных лиц.

Также необоснованна  ссылка истца на то, что стороны достигли соглашения о размере арендной платы путем  конклюдентных действий, поскольку подписание акта на сумму 477 400 руб. не свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению о неприменении пункта 3 дополнительного соглашения от 01.09.2016 года.

Следовательно, задолженность арендодателя перед арендатором по договору аренды отсутствует.

Доводы ответчика о том, что действия заявителя являются злоупотреблением правом (п. 2 ст. 10 ГК РФ) в данном случае судом не могут быть приняты во внимание, поскольку обращение с иском о взыскании задолженности в пределах срока исковой давности таким злоупотреблением не является. 

Поскольку не имеется оснований для возврата части обеспечительного взноса, то отсутствуют и основания для взыскания с ответчика процентов по статье 395 ГК РФ. 

В связи с уменьшением истцом размера исковых требований,  в этой части сумма государственной пошлины подлежит возврату истцу из дохода федерального бюджета в соответствии со статьёй 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить истцу из дохода федерального бюджета 8 915-00  рублей государственной пошлины. Выдать справку на возврат госпошлины. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                 А.И. Айдарова