ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-65511/2024

город Ростов-на-Дону

15 июля 2025 года

15АП-6297/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 14.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 09.04.2025 по делу № А32-65511/2024 

по иску администрации города Сочи

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

при участии третьего лица: Богуславской Галины Александровны

о взыскании задолженности и пени, о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованиями:

- о взыскании задолженности по договору аренды от 07.06.2021 N 4900011246 за период с 01.07.2023 по 30.09.2024 в размере 300 889,49 руб., неустойки за период с 11.09.2023 по 17.09.2024 в размере 29 163,95 руб.; 

- расторгнуть договор аренды от 07.06.2021 N 4900011246 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 3060 кв. м с кадастровым номером 23:49:0136009:10804, расположенного по адресу: город Сочи, 

<

...>; 

- указать в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 15.08.2023 N 23:49:013:6009:10804-23/262/2023-5 об обременении в виде договора аренды от 07.06.2021 N 4900011246, выдан 01.08.2023 в ЕГРН. 

Решением от 09.04.2025 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Арендатор допустил образование задолженности и неустойки и оплатил их только после подачи рассматриваемого иска, что нарушает права арендодателя. Устранение допущенных нарушений должником до вынесения решения суда само по себе не может служить основанием для отказа в иске о расторжении договора. 

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО4 согласно решению Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 05.11.2020 по делу N 2-1628/2020, вступившего в законную силу, заключен договор от 07.06.2021 N 4900011246 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 3 060 кв. м с кадастровым номером 23:49:0136009:10804, расположенного по адресу: город Сочи, 

<

...> с видом разрешенного использования – «для размещения многотопливной автомобильной заправочной станции».

Срок действия договора аренды установлен с момента государственной регистрации до 22.06.2070.

Согласно выписке ЕГРН, арендатором по договору 07.06.2021 N 4900011246 является ФИО2. 

Администрация в обоснование исковых требований указала, что в силу неисполнения взятых на себя обязательств арендатор допустил просрочку оплаты, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.09.2024 в размере 300 889,49 руб. и неустойке за период с 11.09.2023 по 17.09.2024 в размере 29 163,95 руб.

В целях досудебного урегулирования спора администрацией в адрес ответчика направлено письмо от 10.06.2024 N 8990/02.01-45 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и неустойке. 

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 02.07.2024 N 10515/02.01-45 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Неисполнение арендатором требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки. 

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение срока оплаты. 

При этом, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции от администрации поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов с указанием на погашение ответчиком задолженности по основному долгу и неустойке.

Факт оплаты отыскиваемой суммы задолженности и неустойки подтверждается представленным в материалы дела администрацией актом сверки (л.д. 97).

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение обязательства прекращает его, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды, в связи с нарушением арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что допущенные ответчиком нарушения не являются существенными, поскольку ответчиком оплачены суммы задолженности и неустойки. 

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены выписки из ЕГРН от 03.07.2025, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:10804 расположены сооружение с кадастровым номером 23:49:0136009:10066, год завершения строительства 2016 (дата присвоения кадастрового номера 17.01.2020) и здание с кадастровым номером 23:49:0136009:5995, дата присвоения кадастрового номера 23.08.2013, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Суд отмечает, что согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанной нормы следует, что воля законодателя направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование.

С учетом указанных положений закона, земельный участок, который является предметом спорного договора, не может быть возвращен истцу, а также не может быть передан третьим лицам, поскольку на нем находится собственность, которая принадлежит ответчику, который обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду. 

В связи с указанным, удовлетворение требования о расторжении договора аренды не приведет к защите прав истца.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. 

С учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела, указанных выше положений законодательства, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, следовательно, удовлетворения иска. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, по существу, повторяют позицию истца по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2025 по делу № А32-65511/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

                                                                                                        О.А. Сулименко