Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-7910/2019

г. Благовещенск

10 декабря 2020 года

изготовление решения в полном объеме

«

09

»

декабря

2020 г.

резолютивная часть

арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск администрации Анновского сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312280113200078, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Полигон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным соглашения,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ФИО2: ФИО2, паспорт,

от общества: ФИО2 по доверенности от 01.12.2020, паспорт.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Анновского сельсовета (истец, администрация) с исковым заявлением о признании  незаконным соглашения от 31.05.2019 о переуступке прав аренды земельных участков, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Полигон» по договорам аренды земельных участков № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556; обязании ООО «Полигон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 ИП ФИО2 по акту приема-передачи.

Требование мотивировано тем, что оспариваемое соглашение не соответствует  п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку перечисленные договоры аренды были заключены ИП  ФИО2 по результатам торгов.

В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчиков возражал против заявленных требований, приобщил к материалам дела отзыв, просил в удовлетворении исковых требований истца отказать. Возражения мотивированы приоритетом специального земельного законодательства, позволяющего передавать права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, над общими нормами гражданского законодательства, на которые ссылается истец, кроме того ФИО2  устно указал, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 могли бы быть заключены с ФИО2 без проведения аукциона.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола от № 1 от 04.05.2016 заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителя  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет, 12.05.2016 администрацией и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, со сроком действия с 12.05.2016 по 12.05.2065.

Согласно условиям договора № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016 администрация (арендодатель) передает за плату, а ИП ФИО2 (арендатор) принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером: 28:14:011107:146, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский; общей площадь 1 153 129 кв.м..

На основании протокола от № 2 от 04.05.2016 заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителя аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет, 12.05.2016 между администрацией и ИП ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, со сроком действия с 12.05.2016 по 12.05.2065.

Согласно условиям договора № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016 администрация передает за плату, а ИП ФИО2 принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером: 28:14:011107:148, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский; общей площадь 3 016 343 кв.м..

На основании протокола от № 2 от 30.08.2016 заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителя аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет, 12.09.2016 между администрацией Анновского сельсовета Ивановского района и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № ЗУ-05-2016 от 12.09.2016, со сроком действия с 12.09.2016 по 12.09.2065.

Согласно условиям договора № ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 администрация передает за плату, а ИП ФИО2 принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером: 28:14:0000000:2556, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование -сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район, с/с Анновский; общей площадь 1 648 653 кв.м..

Факт передачи земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 подтверждается актами приема-передачи земельных участков от  12.05.2016, от 12.09.2016.

Договоры прошли государственную регистрацию.

В рамках рассмотрения дела А04-2753/2020 по иску администрации Анновского сельсовета к ИП ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды земельных участков № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-052016 от 12.09.2016 истцу стало известно, что право аренды земельных участков по вышеуказанным договорам аренды переуступлено в пользу ООО «Полигон» по соглашению от 31.05.2019. Уведомления о намеренье переуступить права аренды ИП ФИО2, а равно как и копию заключенного между ним и ООО «Полигон» соглашения о переуступке прав аренды, в адрес администрации Анновского сельсовета не направлялись.

Соглашением от 31.05.2019 в соответствии со ст. 615 ГК РФ и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  арендатор (ИП ФИО2) передает, а новый арендатор (ООО «Полигон») принимает все нрава и обязанности арендатора по договорам аренды заключенным между арендатором и администрацией Аяновского сельсовета (арендодателем) в отношении земельных участков из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область Ивановский район:

                   по договору аренды № ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2556 площадью 1648653 кв.м., заключенное на срок с 12.09.2016 по 12.09.2065;

                   по договору аренды № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым: номером 28:14:011107:148 площадью 3016343 кв.м., заключенному на срок с 12.05.2016 по 12.05.2065;

                   по договору аренды № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011107:146 площадью 1153129 кв.м., заключенному на срок с 12.05.2016 по 12.05.2065.

В счет уступаемых прав и обязанностей новый арендатор выплатил арендатору в качестве компенсации денежные средства в размере 250 000 рублей (п. 3 соглашения).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 - на основании соглашения от 31.05.2019 является ООО «Полигон».

Посчитав, что соглашение является ничтожной сделкой и противоречит действующему законодательству, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требования администрации подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договоры аренды № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-052016 от 12.09.2016, соглашение от 31.05.2019 о передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, вопреки доводам ответчиков, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

При этом ИП ФИО2 не относился к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен предпринимателем на аукционе. Предпринимателем никаких доказательств подтверждающих обоснованность заявленного довода о наличии права у ФИО2 заключать договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 без проведения аукциона не представлено.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения соглашения от 31.05.2019 о передаче прав и обязанностей по аренде земельных участков в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила ответчику по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, соглашение от 31.05.2019, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Ничтожность соглашения от 31.05.2019 исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-052016 от 12.09.2016 к ООО «Полигон».

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782, от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485, от 20.04.2017 N 307-ЭС16-19959.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку земельные участки, в конечном счете, были переданы ООО «Полигон», в качестве последствий недействительности (ничтожности) сделки суд обязывает ООО «Полигон» возвратить ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556.

При рассмотрении дела судом учтено, что согласно ЕГРИП ФИО2 прекратил деятельность 25.11.2020, при этом исковое заявление администрации было принято судом 14.10.2020.

В соответствии со статьей 28 АПК РФ компетенция арбитражных судов по экономическим спорам определяется на момент подачи и принятия к производству искового заявления. Утрата стороной статуса индивидуального предпринимателя в период рассмотрения дела не изменяет подсудность спора.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб. Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь ст.ст. 110, 170, 174, 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 31.05.2019 о передаче прав и обязанностей по аренде земельных участков, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «ПОЛИГОН», по договорам аренды земельных участков № ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, № ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ПОЛИГОН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) вернуть земельные участки с кадастровыми    номерами    28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 ФИО2 (ОГРНИП 312280113200078, ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2, проживающего по адресу: 

<

...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПОЛИГОН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья                                                                                                 П.А. Чумаков