АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

15 мая 2023 года

Дело №

А55-6713/2022

 

Резолютивная часть решения оглашена 04 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Бунеева Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Г.Е.

рассмотрев в судебном заседании  04 мая 2023 года04 мая 2023 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Союз-Драйв Плюс"

к  Общество с ограниченной ответственностью "АсокмаМед"

о взыскании 558 549 руб.

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО1

от ответчика – представитель ФИО2

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Союз-Драйв Плюс" (истец) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АсокмаМед" (ответчик) о взыскании 558 549 руб. стоимости восстановительного ремонта помещения, находившегося в пользовании ответчика по договору аренды № С-10 от 25.07.2018.

Ответчик иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Стороны представили в материалы дела следующие доказательства: истец заключение эксперта от 12.09.2022, а ответчик рецензию на это заключение.

Истец заявил об уменьшении размера исковых требований до 365 562 руб. 06 коп. Суд принял это уменьшение на основании ч.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов и возражений сторон, суд признал требование истца подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.07.2018 истец (Арендодатель) и ответчик (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № С-10, согласно п.1.1 которого ответчику переданы во временное владение и пользование для размещения продуктового магазина следующие помещения (Помещения):

-  комната № 1 площадью 17.9 кв.м, комната № 2 площадью 8,6 кв.м, комната № 3 площадью 1,1 кв.м, комната № 4 площадью 1,3 кв.м, комната № 35 площадью 7,5 кв.м, комната № 36 площадью 7,9 кв.м, комната № 37 площадью 12,1 кв.м, комната № 38 площадью 2,3 кв.м, комната № 39 площадью 12,2 кв.м, расположенные в нежилом помещении, кадастровый (условный) номер: 63-63-01/156/2007-458 площадью 143,90 кв.м, 1 этаж, по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Юбилейная, д.36.

- комната № 7 площадью 14 кв.м, комната № 8 площадью 170,6 кв.м, часть комнаты № 11 площадью 16 кв.м, из общей площади 149,9 кв.м, комната № 31 площадью 3,9 кв.м, комната № 32 площадью 8,8 кв.м, комната № 33 площадью 2,9 кв.м, комната № 34 площадью 5,9 кв.м, расположенные в нежилом помещении кадастровый (или условный) номер: 63-63-01/156/2007-462 площадью 573,20 кв.м, 1 этаж, по адресу Самарская область, г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Юбилейная, д.36. Общая площадь переданных в аренду помещений составила 293 кв.м.

Помещение принято ответчиком по акту приема-передачи от 15.10.2018 без замечаний. Предоставленное по договору аренды помещение находилось в удовлетворительном техническом, санитарном, противопожарном состоянии, соответствовало требованиям по его эксплуатации.

04.02.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № С-10 от 25.07.2018, в соответствии с п.4 которого (соглашения)Арендатор обязался освободить и передать Арендодателю арендуемое помещение в срокне позднее 04.02.2021.

04.02.2021 представители сторон произвели осмотр помещения с целью подписания акта приема-передачи (возврата) помещения. В ходе осмотра было установлено, что передаваемое по акту нежилое помещение находится в ненадлежащем состоянии, нуждается в проведении ремонтно-восстановительных работ.

Данные обстоятельства зафиксированы в акте приема-передачи (возврата) от 04.02.2021:

- стены имеют отверстия, сколы кафельной плитки, необходим ремонт, помывка стен;

- входная группа № 1 - необходима регулировка входной двери;

- входная группа № 2 - демонтирована внутренняя пластиковая дверь;

- порог - необходим ремонт;

- оставлен мусор, имущество Арендатора - необходима утилизация.

Акт приема-передачи (возврата) подписан представителем ответчика без замечаний.

Истец посчитал, что вышеперечисленные недостатки помещения причинили ему ущерб в размере 558 549 руб. согласно составленной им калькуляции.

В соответствии с п.4.4.2 договора аренды Арендатор обязан не ухудшать своими действиями техническое состояние Помещения. В случае, если арендуемое помещение и/или места общего пользования придут в аварийное состояние или произойдет менее значительное ухудшение состояния Помещения по вине Арендатора, то Арендатор обязан восстановить его своими силами за счет собственных средств или возместить ущерб, нанесенный Арендодателю, в течение 10 календарных дней, с момента происшествия, на основании предъявленных Арендодателем счетов.

Пунктом 4.4.3 договора аренды установлена обязанность Арендатора содержать арендуемое Помещение в полной исправности и производить текущий ремонт по мере необходимости.

В соответствии с п.4.2.8 договора аренды № С-10 от 25.07.2018 Арендодатель обязался в срок до 15.09.2018 провести в Помещениях следующий перечень pa6oт:

- произвести диагностику систем водоснабжения и канализации, произвести прочистку системы канализации;

- согласно технического задания Арендатора: произвести установку новой электропроводки в Помещении, установить новый электрический распределительный щиток с автоматами;

- произвести монтаж осветительных приборов (светодиодных ламп) в помещении;

-     произвести установку пожарной и охранной сигнализации;

- произвести замену треснувших, разбитых и отсутствующих стекол в существующих оконных рамах, произвести демонтаж решеток на окнах на лицевой части торгового зала;

- произвести замену треснувших, разбитых и отсутствующих стекол в существующих витринных рамах;

- произвести демонтаж старых полов и укладку керамической половой плитки в комнате № 1 площадью 17,9 кв.м, комнате № 35 площадью 7,5 кв.м, комнате № 36 площадью 7,9 кв.м;

- произвести ремонт входных групп с ул.Юбилейной: а) правый вход (смежный с Fix Price) - расширение площадки крыльца, облицовка плиткой; б) левый вход - облицовка плиткой.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что в срок до 15.09.2018 Арендодатель обязуется передать помещение по акту доступа для проведения Арендатором в помещениях работ по ремонту и расстановке оборудования при условии выполнения Арендодателем п.4.2.8 договора.

26.07.2018 стороны подписали Акт доступа, согласно п.3 которого на момент его составления «Помещения находятся в удовлетворительном техническом и санитарном, противопожарном состоянии, соответствуют требованиям по их эксплуатации. Арендатор каких-либо претензий по состоянию Помещений к Арендодателю не имеет».

15.10.2018 стороны подписали Акт приема-передачи помещения, который подтверждает выполнение истцом п.4.2.8 договора аренды (пункт 3 Акта приема-передачи). В соответствии с данным Актом ответчик не имел претензий по состоянию Помещения.

Таким образом, истец произвел необходимые подготовительные, ремонтные работы, привел помещение в надлежащее состояние и передал его ответчику, что подтверждается Актом приема-передачи от 15.10.2018.

По условиям договора аренды № С-10 от 25.07.2018 все созданные Арендатором неотделимые улучшения Помещения переходят в собственность Арендодателя, а стоимость улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит (п.3.6 договора).

До подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (на период проведения работ по ремонту и расстановке оборудования) Арендатор был освобожден от оплаты постоянной части арендной платы (пункт 3.4 договора). Таким образом, с 26.07.2018 Арендатор безвозмездно пользовался помещением, что компенсировало ему затраты на произведенные им ремонтные работы.

Согласно п.4.4.3 договора аренды Арендатор обязан содержать арендуемое Помещение в полной исправности и производить текущий ремонт по мере необходимости.

Однако, выполнение ремонтных работ в арендованном помещении и размещение оборудования для целей своей предпринимательской деятельности не освобождают ответчика от исполнения обязанности по текущему ремонту помещения и содержанию помещения в полной исправности.

При возврате Помещения 04.02.2021 истец обнаружил такие недостатки помещения, как отверстия в стенах, сколы кафельной плитки, демонтаж внутренней пластиковой двери, порог в состоянии, требующем ремонта. Данные недостатки не являются нормальным износом ввиду следующего.

Нормальный износ - это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости. Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией. На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта.

Повреждения в виде сколов в керамической плитке, отверстия в стенах, разбитые окна или демонтаж внутренней пластиковой двери, не являются следствием нормального износа помещения (Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу NА82-6309/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

Также к повреждениям, вызванным естественным износом, относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности.

Зафиксированные в Акте приема-передачи (возврата) помещения от 04.02.2021 недостатки Помещения однозначно возникли в результате механического воздействия, следовательно, не являются результатом естественного износа.

В силу п.1 ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно п.2 этой статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст.393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из положений ст.616 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды, обязанность по выполнению текущего ремонта арендованного помещения лежала на ответчике.

Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.

Возврат помещения с указанными в акте возврата недостатками свидетельствует о неисполнении арендатором данной обязанности.

В связи с отсутствием норм оценки физического износа отделки нежилых зданий в данном случае применяются Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р), согласно которым под физическим износом подразумевают постепенную утрату первоначальных технико-эксплуатационных свойств под воздействием естественных факторов.

Таким образом, повреждения, вызванные механическим воздействием на поверхности помещения в результате деятельности арендатора, как в рассматриваемой ситуации - отверстия в стенах, сколы плитки, демонтаж внутренней пластиковой двери, не являются следствием естественного (нормального) износа.

Спорное помещение в последующем было сдано в аренду АО «Тандер» по договору № СмрФ/42855/20 от 23.11.2020.

Как следует из акта приема-передачи от 05.02.2021, подписанного истцом и АО «Тандер», состояние стен, дверей, пола, окон помещения требует ремонта. Данный акт подтверждает наличие в помещении вышеуказанных недостатков.

Новый арендатор АО «Тандер» производил текущий ремонт для размещения магазина, в связи с чем ООО «Союз-Драйв Плюс» предоставило снижение по арендной плате на 50 % на первоначальный период (с 1-го по 61-й календарный день аренды), получив тем самым доход от сдачи в аренду данного помещения в меньшем размере.

В представленной ответчиком рецензии № 80/23 на заключение эксперта от 12.09.2022 приведен сметный расчет стоимости ремонтных работ в отношении повреждений помещения. По итогам расчета стоимость ремонтных работ составила 365 562 руб. 06 коп. Истец уменьшил размер своих требований именно до этой суммы.

Таким образом, даже представленное ответчиком доказательство подтвердило правомерность требований истца.

При таких обстоятельствах иск подлежит полному удовлетворению.

Судебные расходы относятся на ответчика согласно ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Государственная пошлина 3 860 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в связи с заявленным им и принятым судом уменьшением размера исковых требований.

 

Руководствуясь ст.ст.49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Принять уменьшение истцом размера исковых требований до 365 562 руб. 06 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АсокмаМед" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Союз-Драйв Плюс" 365 562 руб. 06 коп., а также расходы по государственной пошлине 10 311 руб.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Драйв Плюс" из федерального бюджета государственную пошлину 3 860 руб.

 

       Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Д.М. Бунеев