АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 июля 2022 года

Дело №

А56-96295/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А56-96295/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек», адрес: 191186,  Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, пом. 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А,  пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора № 03-А633719  аренды нежилого помещения площадью 155,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001184:3974, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, пом.10-Н, путем изложения пунктов 3.1, 3.6, 6.14 договора в редакции Общества и исключения из договора пункта 6.10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург,  ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление), прекратившее 01.03.2022 деятельность в связи с реорганизацией путем преобразования в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, вн.тер.г.муниципальный округ Литейный округ, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее также Управление).

Решением от 07.12.2021 (в редакции определения от 07.12.2021 об исправлении опечатки) урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора № 03-А633719 аренды нежилого помещения; квартальная арендная плата установлена в размере 968 454 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) или 807 045 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением, составленным по результатам дополнительной экспертизы (пункты 3.1, 3.6 договора); указано на установление размера арендной платы не ниже указанного в экспертном заключении, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт», по состоянию на 22.03.2021 (пункт 6.10); договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 признано считать расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу (пункт 6.14). В остальной части утверждена предложенная Комитетом редакция договора. Кроме того, с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. расходов по государственной пошлине; расходы по оплате судебной экспертизы оставлены на Комитете и на Обществе в фактически понесенном размере (по 20 000 руб.).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 данное решение оставлено без изменения.

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, до признания недостоверным отчета Управления от 03.07.2020 № КО001/00006/2020, подготовленного во исполнение распоряжения Комитета от 16.03.2020 № 2300-РК, отсутствуют правовые основания для установления иной величины арендной платы и применения экспертного заключения; изложенная судом формулировка пункта 6.14 договора некорректна, поскольку судом не указано, с вступлением в законную силу судебного акта по какому делу связывается прекращение предыдущего договора. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения 10-Н площадью 155,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001184:3974, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, предоставленного в целях использования под кафе, на основании договора аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 (в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2012 № 9), заключенного между Обществом и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет, далее также Комитет), со сроком действия до 19.06.2014, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.

В связи с обращением Общества на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) распоряжением Комитета от 16.03.2020 № 2300-РК спорное помещение передано Обществу без проведения торгов в аренду для использования под торговлю сроком на пять лет.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета в области защиты имущественных интересов Санкт-Петербурга, направило Обществу проект договора аренды № 03-А633719.

Согласно пункту 3.1 указанного проекта договора арендная плата за пользование объектом устанавливается на основании отчета от 03.07.2020      № КО001/00006/2020 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за объект, подготовленного Управлением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 28 012 руб. 86 коп.; плата за аренду объекта в квартал в 2020 году составляет 1 089 000 руб. (с учетом НДС по ставке, равной 20%), плата за аренду объекта в квартал без учета НДС - 907 500 руб.

Пунктом 3.6 проекта договора определен порядок внесения арендной платы исходя из установленного в пункте 3.1 размера. 

В соответствии с пунктом 6.10 проекта договора размер арендной платы за объект устанавливается не ниже указанного в отчете об оценке  от 03.07.2020 № КО001/00006/2020, подготовленном Управлением.

Как предусмотрено пунктом 6.14 проекта договора, договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 считается расторгнутым с момента подписания нового договора.

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий по пунктам 3.1, 3.6, 6.10, 6.14, предложив установить размер квартальной арендной платы равным 787 638 руб. 60 коп. (с учетом НДС) или 656 365 руб. 50 коп. (без учета НДС) в соответствии с отчетом от 11.09.2020     № 009-08/20, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» ФИО1 по состоянию на 03.07.2020; исключить пункт 6.10; считать договор от 27.06.2003 № 03-А080470 расторгнутым с момента заключения, а не подписания нового договора (пункт 6.14).

Поскольку разногласия не были урегулированы сторонами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ при определенных условиях по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества такой договор на новый срок может быть заключен с добросовестным арендатором без проведения торгов. В этом случае размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу, величина рыночной стоимости арендной платы, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон договора аренды, заключаемого в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. 

В таком случае с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может быть разрешен в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки. При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке наряду с другими доказательствами, а для проверки достоверности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.         

Поскольку в ходе возникшего между сторонами преддоговорного спора каждая из сторон в обоснование размера арендной платы представила отчет оценщика, суд первой инстанции правомерно назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения величины рыночной арендной платы за объект.  

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ представленные экспертное заключение и дополнительное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, с учетом подробных пояснений эксперта, вызывавшегося в судебное заседание, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения размера арендной платы за нежилое помещение. 

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении размера арендной платы в договоре на основании заключения судебного эксперта соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). Определенная судом редакция пункта 6.14 договора соответствует изложенным разъяснениям и не порождает сомнений относительно того, что прекращение предыдущего договора аренды связывается с вступлением в законную силу решения суда по преддоговорному спору.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А56-96295/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин