Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20747/2021

г. Владивосток

11 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5817/2024

на решение от 19.08.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-20747/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Голдлеон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Открытие»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора аренды № 25-28-010033-АУ-АНР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71 недействительным,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2023,

от общества с ограниченной ответственностью «Голдлеон»: представитель ФИО2 по доверенности от 21.08.2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Голдлеон» (далее – ООО «Голдлеон», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС, Управление), в котором просило:

- признать недействительным проведение аукциона на основании распоряжения от 23.10.2020 № 2439/28 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...>»;

- признать договор аренды от 21.12.2020 № 25-28-010033-АУ-А-НР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между УМС и обществом с ограниченной ответственностью «Открытие» (далее - ООО «Открытие»), ничтожным, применив правовые последствия в виде признания недействительным государственной регистрации права аренды на земельный участок у ООО «Открытие» и исключения из ЕГРН указанных сведений;

- признать незаконным уведомление № 28/17-10988 от 23.12.2020 об отказе от договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Открытие», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», впоследствии ООО «Открытие» по ходатайству истца привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным проведение аукциона на основании распоряжения от 23.10.2020 № 2439/28 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...>», признал ничтожным договор аренды от 21.12.2020 № 25-28-010033-АУ-А-НР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между УМС и ООО «Открытие», применив правовые последствия в виде признания недействительным государственной регистрации права аренды на земельный участок у ООО «Открытие» и исключения из ЕГРН указанных сведений. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что 23.12.2020 УМС направило в адрес ООО «Голдлеон» уведомление об отказе от договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431, уведомление получено обществом 05.01.2021, с 05.04.2021 договор аренды прекратил свое действие. В материалы дела не представлены доказательства того, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71 расположены объекты, принадлежащие истцу на праве собственности, в связи с чем права и законные интересы общества на нарушены, нарушения порядка проведения торгов не доказаны.

В судебном заседании представитель УМС поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ООО «Голдлеон» против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие третьих лиц применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 22.10.2013 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Голдлеон» (арендатор) заключен договор аренды № 01-Ю-17431 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в целях, не связанных со строительством (эксплуатация стоянок для транспортных средств).

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431 срок аренды данного земельного участка установлен с 31.07.2013 по 30.07.2016.

Указанный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу положений Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации г. Владивостока.

В соответствии с пунктом 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, наделено УМС.

Таким образом, права арендодателя по договору аренды от 22.10.2013 № 01-Ю17431 перешли к УМС.

Согласно пункту 5.1 договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431 данный договор прекращает своё действие по окончании его срока.

УМС приняло решение о прекращении аренды земельных участков, оформленное в виде распоряжения от 17.12.2019 № 1593/28. Приложением к указанному распоряжению установлен перечень договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прекращенных по окончании срока аренды, пункт 3 которого содержал указание на договор аренды земельного участка от 22.10.2013 № 01-Ю-17431.

30.12.2019 в ЕГРН внесена запись о прекращении права аренды ООО «Голдлеон» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:71.

16.04.2021 прокуратурой г. Владивостока принесен протест на распоряжение от 17.12.2019 № 1593/28, по результатам рассмотрения которого распоряжение отменено.

23.10.2020 УМС издало распоряжение № 2439/28 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу (описание местоположения): 

<

...>», согласно пункту 2.2 которого предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 25:28:010033:71, площадью 2 421 кв.м, расположенного по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 21 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: эксплуатация стоянок для транспортных средств, в целях, не связанных со строительством: эксплуатация стоянок для транспортных средств, срок аренды земельного участка 5 (пять) лет.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2021 по делу А51- 19227/2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021, в удовлетворении требований ООО «Голдлеон» о признании незаконным указанного распоряжения от 23.10.2020 № 2439/28 отказано.

По результатам проведенного аукциона на основании протокола от 09.12.2020                     № 2.2 между УМС и ООО «Открытие» заключен договор аренды от 21.12.2020 № 25-28- 010033-АУ-А-НР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71.

31.12.2020 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды ООО «Открытие» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:71 (запись в ЕГРН № 25:28:010033:71-25/056/2020-1).

УМС в адрес истца направлено уведомление № 28/17-10988 от 23.12.2020 об отказе от договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71 с требованием в течение 3 месяцев освободить данный земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, передать УМС по акту приема-передачи. Данное уведомление получено истцом 05.01.2021.

ООО «Голдлеон», ссылаясь на выводы судов по делу № А51-19227/2020, нарушение его прав как добросовестного арендатора земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, в дальнейшем, с учетом результатов экспертных исследований, проведенных в рамках настоящего дела, уточнив исковые требования.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

Так, согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Как следует из материалов дела, 30.10.2020 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 291020/0115496/01 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, лотом № 2 которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71.

Основанием для проведения аукциона в отношении указанного земельного участка послужило распоряжение УМС от 23.10.2020 № 2439/28.

Дата начала приема заявок на участие в данном аукционе – 02.11.2020, дата окончания приема заявок – 04.12.2020.

Дата проведения аукциона и подведения его итогов – 09.12.2020.

По лоту № 2 указанного аукциона поступило 4 заявки на участие, в том числе заявка от 01.12.2020 на участие в аукционе от ООО «Открытие» в лице генерального директора ФИО3. Все заявители признаны участниками аукциона.

Победителем аукциона признано ООО «Открытие», с которым УМС заключен договор аренды от 21.12.2020 № 25-28-010033-АУ-А-НР-00497.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2021 по делу № А51-19227/2020 было установлено, что УМС не была соблюдена установленная гражданским законодательством процедура отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 22.10.2013 №01-10-17431, в связи с чем на момент вынесения распоряжения от 23.10.2020 № 2439/28 названный договор аренды являлся действующим, а право аренды ООО «Голдлеон» в установленном законном порядке не прекращенным.

С учетом изложенного суды в рамках рассмотрения дела № А51-19227/2020 пришли к выводу, что поскольку на момент вынесения распоряжения от 23.10.2020                    № 2439/28 право аренды ООО «Голдлеон» в отношении спорого земельного участка не являлось прекращенным в установленном законом порядке, законных оснований для принятия решения о проведения аукциона на право заключения договора аренды и, как следствие, вынесения распоряжения от 23.10.2020 № 2439/28 у административного органа не имелось.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции счел, что данные выводы судов носят преюдициальных характер согласно части 2 статьи 69 АПК РФ.

Вместе с тем правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, не образует преюдиции по смыслу статьи 69 АПК РФ, но учитывается судом, который рассматривает второе дело. Если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2024 № 305-ЭС23-26109).

Между тем, учитывая, что уведомление от 23.12.2020 № 28/17-10988 об отказе от договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431 направлено УМС в адрес ООО «Голдлеон» уже после проведения оспариваемого аукциона и заключения договора аренды от 21.12.2020 с ООО «Открытие», а доказательства извещения арендатора о прекращении договора аренды до направления уведомления от 23.12.2020№ 28/17-10988, в материалы настоящего дела также не представлены, у апелляционной коллегии не имеется объективных причин не согласиться с выводами о сохранении действия договора аренды от 22.10.2013 №01-10-17431 на момент проведения оспариваемых торгов и заключения договора с новым арендатором, к которым пришли суды при рассмотрении дела № А51-19227/2020.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал на нарушение при проведении оспариваемых торгов интересов ООО «Голдлеон» как лица, чьё право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71 не являлось прекращенным на момент проведения спорного аукциона. В связи с этим по смыслу статьи 449 ГК РФ истец может расцениваться как лицо, имеющее защищаемый законом интерес в оспаривании торгов.

Также судом верно указано на возможность восстановления прав ООО «Голдлеон» путем участия в новых торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71, проведение которых в условиях заинтересованности в данном земельном участке как минимум двух претендентов, является обязательным в силу статьи 39.6 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта о недоказанности нарушения прав и законных интересов истца оспариваемыми торгами и заключенным по их результатам договором несостоятельны.

В рамках рассмотрения настоящего дела, во исполнение определения суда от 06.06.2023, вынесенного по ходатайству истца, ООО «Приморский экспертно-правовой центр» проведена судебная почерковедческая экспертиза документов, представленных для участия в вышеуказанном аукционе от будущего победителя торгов – ООО «Открытие».

По результатам проведенного исследования (заключение от 03.07.2023 № 52/50) экспертом сделаны выводы о том, что подписи от имени ФИО3 в документах: заявке на участие в аукционе от 01.12.2020, в доверенности (на представление интересов ООО «Открытие» на аукционе) на имя ФИО4 от 20.11.2020, в доверенности (на представление интересов ООО «Открытие» на аукционе) на имя ФИО5 от 20.11.2020, выполнены не ФИО3, а другим лицом (другими лицами).

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ представление заявителем недостоверных сведений для участия в аукционе или непредставление необходимых для участия в аукционе документов является основанием для недопуска заявителя к участию в аукционе.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные нарушения правил, предусмотренных ЗК РФ для проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, аукцион, проведенный на основании распоряжения УМС от 23.10.2020 №2439/28, может быть признан недействительным.

Судом обоснованно отклонены доводы ООО «Открытие» о последующем одобрении доверенностей, выданных на имя ФИО4 и ФИО5, а также заявки на участии в аукционе путем выполнения данной заявки, со ссылкой на выводы, изложенные в экспертном заключении, подготовленном экспертом ООО «Приморский экспертно-правовой центр» во исполнение определения суда от 28.02.2024 по делу                        № А51-20747/2021.

Так, согласно заключению эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от 27.05.2024 № 33/50, подписи от имени ФИО3, изображение которых расположено в копиях документов: договор аренды от 21.12.2020 № 25-28- 010033-АУ-А-НР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71; акт приема-передачи земельного участка (Приложение № 1 к договору аренды от 21.12.2020 № 25-28-010033-АУ-А-НР-00497 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:71), выполнены не ФИО3, а другим лицом.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ООО «Открытие» было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными в течение одного года со дня проведения торгов.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как верно указал суд первой инстанции, об оспоренных обстоятельствах торгов ООО «Голдлеон» могло узнать только после поступления в материалы настоящего дела заключения эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от 03.07.2023 №52/50.

Принимая во внимание, что данное экспертное заключение поступило в материалы дела № А51-20747/2021 11.07.2023, а уточненные исковые требования о признании недействительным торгов заявлены ООО «Голдлеон» 19.01.2024, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности на указанные требования истцом не пропущен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Таким образом, исковые требования ООО «Голдлеон» о признании недействительным проведения аукциона на основании распоряжения от 23.10.2020 №2439/28, а также о признании недействительным договора аренды от 21.12.2020 № 25-28- 010033-АУ-А-НР-00497 и применении последствий недействительности данной сделки удовлетворены обоснованно.

В свою очередь, отказывая в удовлетворении требования о признании незаконным уведомления № 28/17-10988 от 23.12.2020 об отказе от договора аренды от 22.10.2013                № 01-Ю-17431, суд верно применил положения статей 450.1, 610, 621 ГК РФ, установил факт возобновления действия указанного договора аренды на неопределенный срок после 30.07.2016, и наличие у арендодателя безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок со ссылкой на пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». В данной части выводы суда содержательно не оспариваются.

При этом правомерность отказа УМС от договора аренды от 22.10.2013 № 01-Ю-17431, выраженного в уведомлении № 28/17-10988 от 23.12.2020, не имеет правового значения для рассмотренных требований об оспаривании торгов, проведенных на основании распоряжения от 23.10.2020 №2439/28, и заключенного по результатам торгов договора аренды от 21.12.2020 № 25-28-010033-АУ-А-НР-00497, учитывая иные установленные выше нарушения порядка проведения торгов и ничтожность заключенного договора, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024 по делу №А51-20747/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына