Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-26199/2024

г. Краснодар

28 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения от 12 декабря 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 28 декабря 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

АО «Санаторий имени Мориса Тореза», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации города Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ г-к Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчиков: ФИО2 – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

АО «Санаторий имени Мориса Тореза», г. Сочи (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ г-к Сочи (далее – ответчики) с исковым заявление и просит суд:

Обязать администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи внести в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004296 от 15.08.2007 года следующие изменения: 

Пункт 3,2. договора аренды, изложить в следующей редакции: 

«С 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,45% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 388877,10 рублей (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 604919,90 рублей (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2021 по 31.12.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 70 829 232,25 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 495804,62 рубля (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2023 года размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 85 296 841,12 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 597 077,90 рублей (годовой размер арендой платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога». 

Обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи произвести перерасчет фактически уплаченной арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №№4900004296 от 15.08.2007 года за период аренды с 12.08.2017 по 31.12.2020 года, исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка. 

Взыскать с администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу Акционерного общества «Санаторий имени Мориса Тореза» неосновательное обогащение в размере 6 659 754 рубля 20 копеек.

Взыскать с администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу Акционерного общества «Санаторий имени Мориса Тореза» судебные расходы за оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и оплаченной госпошлины в размере 62 299 рублей, а всего 106 299 рублей. 

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчиков в судебном заседании представил ИСОГД и отзыв.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, АО «Санаторий имени Мориса Хореза» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1037, расположенного по адресу: г. Сочи, р-и Центральный, ул. Орджоникидзе на основании:

- договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004296 от 15.08.2007 г.;

- распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.08.2011 года №1306-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения»;

- соглашения №1491-1306-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды земельного участка в целях размещения олимпийского объекта федерального значения от 15.11.2011 г.;

- дополнительного соглашения к договору от 15.08.2007 г. №4900004296 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 09.09.2011 г.;

- дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.08.2007 г. №4900004296 от 08.06.2018 г.

На спорном земельном участке расположены принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание спального корпуса литер «Л» № 7. 1901 года постройки с кадастровым номером 23:49:0204028:1254, что подтверждают сведения ЕГРН.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2018 г.) размер годовой арендной платы определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 08.05.2018 г. №18/04-52 и составляет 2 371 155 руб. в год.

Исчисление арендной платы в данном размере установлено с 25.04.2018 г.

Истец полагает, что установленный дополнительным соглашением от 08.06.2018 г. размер арендной платы является несоответствующим требованиям закона, поскольку арендную плату следует начислять исходя из ставки земельного налога.

07.02.2024 г. истцом в адрес ответчика направлено досудебное требование, в котором арендатор потребовал заключить дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004296 от 15.08.2007 г., путем установления арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Уклонение администрации от внесения изменений в договор аренды послужило основанием для обращения суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ставка арендной платы за пользование спорным земельным участком, находящимся в государственной собственности, является регулируемой, следовательно, стороны должны руководствоваться размером арендной платы, установленным законом или соответствующим нормативным правовым актом, принимаемым уполномоченным органом; при изменении закона или нормативного регулирования размер арендной платы подлежит изменению без внесения изменений в договор. 

Согласно части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Законом № 137-ФЗ с 30.10.2001 г. введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, закрепивший основные принципы земельного законодательства, к которым относится принцип платного использования земли, в том числе в форме арендной платы (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 ЗК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7). 

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы. 

Приведенные положения Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 приняты в соответствии с принципом, закрепленным в части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации «все равны перед законом и судом», что, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 06.12.2001 г. № 255-О, означает: при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении. 

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73, регулируемая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, применяется не только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, но и к договорам, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, в том случае, если стороны таких договоров связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Законодательство не возлагает на арендодателя обязанность при каждом изменении нормативно установленной ставки арендной платы или методики ее расчета заключать с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае спор между сторонами сводится не к тому, является ли арендная плата регулируемой, а связан с возможностью применения (не применения) Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 в соотношении с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Предоставленные без проведения торгов».

То есть стороны не достигли соглашения относительно непосредственно размера арендной платы в части переданного на разрешение суда периода.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК ПФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. 

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. 

Таким образом, требование общества основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы за участок, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон в условиях имеющихся разногласий.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов. 

Федеральным законом от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных Переданный истцу в аренду спорный земельный участок расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. 

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 г. N 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории). 

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 г. N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу N А32-5014/2012).

Между сторонами отсутствует спор относительно отнесения спорного земельного участка к земельным участкам, ограниченным в обороте (в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта), что также подтверждают сведения ИСОГД. 

На спорном земельном участке расположены принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание спального корпуса литер «Л» № 7. 1901 года постройки с кадастровым номером 23:49:0204028:1254, что подтверждают сведения ЕГРН.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09 по делу N А58-2302/2008). 

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением № 531 Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г., содержит следующие разъяснения по применению положений постановления № 582 (в редакции постановления № 531). В части установления Основных принципов определения арендной платы постановление № 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Указанным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, определенных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 г. по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. 

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В данных условиях с учетом вышеприведенных норм размер арендной платы за земельный участок в период с 12.08.2017 г. равен земельному налогу за этот земельный участок. 

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73, регулируемая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, применяется не только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, но и к договорам, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, в том случае, если стороны таких договоров связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

При этом правовым основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух условий: 1) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), 2) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка. 

На рассматриваемом ограниченном в обороте земельном участке расположено принадлежащее истцу на праве собственности легальный объект недвижимости, что не поставлено ответчиком под сомнение, в том числе в рамках самостоятельного спора. 

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости должен определяться в соответствии с основным принципом № 7.

Тем самым в рассматриваемом споре необходимо применять ставки земельного налога для определения размера годовой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и ограниченный в обороте, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости.

Согласно п. 1.8 Решения городского собрания Сочи от 25.10.2017 г. № 179 «О внесении изменений в решение городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2020 г. налоговая ставка земельного налога в отношении земельных участков для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений, составляет 0,7 %.

Согласно п.п. 2.8 п. 2 Решения городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 г. №58 "Об установлении земельного налога па территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" (в период с 01.01.2020 г. налоговая ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения санаториев, составляет 0,78 %.

В данных условиях, учитывая также отсутствие иных мотивированных возражений ответчика, в том числе относительно площади земельного участка необходимой и достаточной для эксплуатации спорного объекта недвижимости, суд считает возможным удовлетворить требования истца об обязании администрации в лице департамента, путем заключения дополнительного соглашения, внести изменения в п. 3.2 договора, в заявленных пределах. 

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

Суд считает целесообразным обязать администрацию в лице департамента внести изменения в договор аренды в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

При рассмотрении требований истца об обязании департамента имущественных отношений администрации города Сочи произвести перерасчет фактически уплаченной арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900004296 от 15.08.2007 г. за период аренды с 12.08.2017 г. по 31.12.2020 г., исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, суд исходил из того, что с даты вступления постановления № 531 до даты прекращения ограничения оборотоспособности размер арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, не должен превышать земельного налога таких земельных участков.

Согласно правой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 24.06.2019 г. № 305-ЭС19-4399 арендная плата, в том числе за муниципальные земельные участки, ограниченные в обороте, не должна превышать размера земельного налога для аналогичных земельных участков. 

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В этой связи требования общества об обязании произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 г. в размере ставки земельного налога подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Аналогичные выводы отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2024 г. по делу № А32-53504/2023.

Кроме того, подлежат удовлетворению требования общества о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере 6 659 754,20 руб. в виде переплаты арендных платежей, ввиду следующего.

Согласно сведениям роскадастра кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет: 

- в период с .12.08.2017 г. по 31.12.2020 г. - 86 417 126,70 (акт об утверждении кадастровой стоимости №2640 от 14.12.2016 г.);

- в период с 01.01.2021 г. - 31.12.2022 г. - 70 829 232,25 (акт об утверждении кадастровой стоимости № 1882 от 05.10.2020 г.);

- в период с 01.01.2023 по настоящий момент - 85 296 841,12 (акт об утверждении кадастровой стоимости № 2449 от 26.09.2022 г.).

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 должен рассчитываться следующим образом:

с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,45% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет -388877,10 рублей (годовой размер арендой млаты):

с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417126,70 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет -604919,90 рублей (годовой размер арендой платы);

с 01.01.2021 по 31.12.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 70 829 232,25 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) а составляет -495804,62 рубля (годовой размер арендой платы);

с 01.01.2023 г. размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 85 296 841,12 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 597 077,90 руб. (годовой размер арендой платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога.

С учетом представленных ответчиком платежных поручений переплата арендной платы истцом за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2023 г. составляет 6 659 754,20 руб.

Рассматривая заявленные истцом судебные расходы по оплате услуг представителя, суд исходил из следующего.

Статья 101 АПК РФ определяет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При рассмотрении заявления, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ возникает при условии фактически понесенных стороной затрат.

Частью второй статьи 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумность расходов на оплату услуг представителя должна быть обоснована стороной, требующей возмещения указанных расходов.

В обоснование понесенных затрат на оплату услуг представителя истцом представлены следующие документы:

1. Договор об оказании юридических услуг от 19.10.2023 г., заключенный с исполнителем ИП ФИО1

- платежное поручение по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. № 271 от 19.10.2023 г.

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О  некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть  2  статьи  110  АПК РФ) (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  21.01.2016 №1).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1).

Определением Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О также установлено, что суд вправе уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Так, согласно мониторингу гонорарной практики в адвокатской палате Краснодарского края минимальный размер гонорара за оказание адвокатами правовой помощи в 2019 году составил: - устные консультации по правовым вопросам - 2500 рублей; - письменные  консультации и справки по правовым вопросам, в том числе выписки из нормативных актов - 5000 рублей; - составление исковых заявлений, жалоб, ходатайств, иных документов правового характера - 7000 рублей; при необходимости сбора доказательств, ознакомления с дополнительными документами - 10000 рублей; - составление проектов договоров - 8000 рублей; - участие в качестве представителя доверителя  в  арбитражных судах в каждой инстанции и в иных органах разрешения конфликтов - 65000  рублей, либо 4500 рублей за час работы.

Вместе с тем разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четких критериев их определения применительно к тем или иным категориям дела не предусмотрено. Размер понесенных расходов определяется каждый раз индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела.

Разрешая вопрос о разумности судебных расходов, суд принимает во внимание время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительность рассмотрения и категорию сложности спора.

Оценивая сумму отыскиваемых истцом расходов на оплату услуг представителя по критерию ее разумности, суд принимает во внимание объем проделанной представителями истца работы, в том числе:

- устные консультации – 2 500 руб.;

- составление и направление претензии – 5 000 руб.;

- составление и направление искового заявления – 7 000 руб.;

- участие в 3-х судебных заседаниях (от 08.08.2024 г., от 01.10.2024 г. и от 12.12.2024 г.) – 13 500 руб.;

Итого: 28 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что сумма 50 000 руб., заявленная ко взысканию в качестве расходов на оплату услуг представителя, является завышенной.

С учетом изложенного, руководствуясь принципом разумности, учитывая объем фактически оказанных юридических услуг представителем истца, разумным пределом судебных расходов является сумма 28 000 руб.

Расходы по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению в размере 28 000 руб.

В удовлетворении остальной части представительских расходов надлежит отказать.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на ответчика как на проигравшую сторону. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи внести в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004296 от 15.08.2007 г. следующие изменения: 

Пункт 3,2. договора аренды, изложить в следующей редакции: 

«С 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,45% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 388877,10 рублей (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 86 417 126,70 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 604919,90 рублей (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2021 по 31.12.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 70 829 232,25 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 495804,62 рубля (годовой размер арендой платы); 

с 01.01.2023 года размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:1037 рассчитывается по формуле: 85 296 841,12 (кадастровая стоимость) * 0,7% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 597 077,90 рублей (годовой размер арендой платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога». 

Обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи произвести перерасчет фактически уплаченной арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004296 от 15.08.2007 г. за период аренды с 12.08.2017 г. по 31.12.2020 г., исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка. 

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу АО «Санаторий имени Мориса Тореза», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2023 г. в размере 6 659 754,20 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 62 299 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 28 000 руб.

В удовлетворении остальной части представительских расходов отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья О.В. Кирий