﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30772/2020

г. Краснодар

23 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Пузикова Владимира Владимировича (ИНН 232103331563, ОГРНИП 315236000009862) – Лаппа В.В. (доверенность от 01.06.2020), от третьего лица – акционерного общества «Тандер» – Стаценко Т.Г. (доверенность от 17.04.2019), в отсутствие ответчика – Савкиной Виктории Васильевны, третьих лиц: финансового управляющего Коурова Кирилла Максимовича, Банка «Клиентский» (АО) в лице ГК «АСВ», индивидуального предпринимателя Мозговой Галины Николаевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пузикова Владимира Викторовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А32-30772/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Пузиков В.В. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Савкиной В.В. со следующими требованиями: 

– о возложении обязанности в течение тридцати календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу снести расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская,  331 – 333 самовольно возведенный ТЦ «Изумрудный город», состоящий из нежилого помещения общей площадью 965,6 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:84 и нежилого помещения общей площадью 1614,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:85 (далее – спорный объект); 

– прекратить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРН) записи от 20.02.2015 о праве собственности Савкиной В.В. на указанные нежилые помещения и о договорах о последующей ипотеке в пользу Банк «Клиентский» (АО); от 25.03.2015 № 23-23/001-23/001/161/2015-684/2 об аренде в пользу АО «Тандер»; 

– в случае неисполнения решения суда о сносе взыскать с Савкиной В.В. в пользу предпринимателя 10 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены финансовый управляющий Коуров К.М., Банк «Клиентский» (АО) в лице ГК «АСВ» (далее – банк), индивидуальный предприниматель Мозгова Г.Н. и АО «Тандер».

Решением от 02.10.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. Заявитель полагает, что  выводы судов противоречат имеющимся в материалах дела письменным доказательствам. Предприниматель является законным владельцем земельных участков, поэтому в силу положений статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обладает правом на иск о сносе. Суды не учли, что наличие спорного объекта посягает и на публичные интересы, не проверили наличие угрозы жизни и здоровью существованием указанного объекта. Содержание решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 по делу № 2-197/2016 свидетельствует о том, что при рассмотрении требований Савкиной В.В. и Мозговой Г.Н. суд общей юрисдикции, признавая право собственности на спорные постройки, не рассматривал вопрос о законности их возведения.

В отзыве на жалобу финансовый управляющий Савкиной В.В. просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои доводы и возражения. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, предприниматель по заключенному с Мозговой Г.Н.  соглашению о приобретении залогодержателем заложенного имущества от 21.01.2020 приобрел земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0122035:8 и 23:43:0122035:9, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Российская, 331, 333, на которые ранее на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 21.07.2016 по гражданскому делу № 2-2437/2016 было обращено взыскание. 

16 марта 2020 года соглашение представлено в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для проведения государственной регистрации перехода права собственности. 

24 марта 2020 года государственная регистрация приостановлена до 31.12.2020. 

Как указал предприниматель, после подачи документов в Росреестр ему стало известно, что на приобретенных им участках частично расположен принадлежащий Савкиной В.В. спорный объект, о чем истец не знал в момент совершения сделки с Мозговой Г.Н. 

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 20.02.2015 № 23-АН 492774 и 23-АН 663028 основанием возникновения права собственности Савкиной В.В. на нежилые помещения, которые в совокупности образуют спорный объект – ТЦ «Изумрудный город», является договор мены от 23.06.2005. 

Из указанного договора мены следует, что Савкина В.В. и Мозгова Г.Н. произвели обмен принадлежащего им имущества, в результате чего Савкина В.В. получила в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:0014 площадью 800 кв. м, находящийся в городе Краснодаре, по ул. Российская, 333 и расположенное на нем нежилое строение общей полезной площадью 2384,7 кв. м, которые до мены принадлежали Мозговой Г.Н., а Мозгова Г.Н. получила в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:0008 площадью 799,72 кв. м, находящийся в г. Краснодаре, ул. Российская, 331 и расположенное на нем нежилое строение общей полезной площадью 353 кв. м, собственником которых до совершения мены являлась Савкина В.В. 

В 2015 году в связи с необходимостью предоставления в аренду ЗАО «Тандер» помещения, стоящего на кадастровом учете отдельно,  из спорного объекта выделено два самостоятельных объекта недвижимости площадью 1614,8 кв. м и 965,6 кв. м. 

В качестве основания возникновения у Мозговой Г.Н. права собственности на спорный объект в договоре мены указано решение суда общей юрисдикции Прикубанского района г. Краснодара от 22.04.2004 по делу № 2-451/2004. Согласно указанному решению суд признал за Мозговой Г.Н. и Савкиной В.В. право собственности на земельные участки, а также на расположенные на них нежилые строения. 

Предприниматель, ссылаясь на то, спорные объекты являются самовольными постройками ввиду отсутствия разрешительной документации для их возведения, в также в связи тем, что частично они расположены на приобретенных им земельных участках, обратился в суд с иском о сносе.

Отказывая в удовлетворении требований, суды обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пунктах 22 и 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –  постановление № 10/22) разъяснено, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Судом установили, что решением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2019 по делу № А41-49965/18 Савкина В.В. (должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Коуров К.М. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.04.2019 по делу № А41-49965/18 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования кредитора-банка в размере 81 810 тыс. рублей основного долга, 12 403 645 рублей 04 копейки процентов, 1 874 602,31 руб. неустойки по просроченным процентам, 7 960 тыс. рублей неустойки по основному долгу, с учетом неустойки отдельно, как обеспеченные залогом имущества должника (земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:0014 для эксплуатации нежилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 333; земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:0015 для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331; нежилого помещения общей площадью 965,6 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:84, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331 – 333, помещения 3, 4, 64 – 66, 67; нежилого помещения общей площадью 1614,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:85, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331 – 333, помещения 1, 2, 5 – 42, 43 – 63). 

Указанное имущество, в частности  нежилые помещения общей площадью 965,6 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:84, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331 – 333, помещения 3, 4, 64 – 66, 67; нежилые помещения общей площадью 1614,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122035:85, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331 – 333, помещения 1, 2, 5 – 42, 43 – 63, является спорным объектом, в отношении которого предприниматель заявил требование о сносе. 

Сообщением на сайте ЕФРСБ от 23.06.2020 № 5135390  финансовый управляющий объявил повторные торги в электронной форме имуществом должника, находящимся в залоге у банка. 

Сообщением на сайте ЕФРСБ от 06.08.2020 № 5304612 финансовый управляющий указал, что повторные открытые торги в форме аукциона № 0017474, назначенные на 06.08.2020, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие. 

В настоящее время залоговым кредитором решается вопрос об оставлении залогового имущества за собой в соответствии со статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) или о дальнейшей реализации имущества. 

Суды установили, что предприниматель основывает свои требования на частичном расположении спорного объекта на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09, которые не принадлежат Савкиной В.В. 

По соглашению о приобретении залогодержателем заложенного имущества от 21.01.2020 предприниматель приобрел у Мозговой Г.Н. эти земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0122035:8 и 23:43:0122035:9, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Российская, 331, 333. 

16 марта 2020 года соглашение представлено в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) для проведения государственной регистрации перехода права собственности. 

24 марта 2020 года государственная регистрация приостановлена до 31.12.2020. 

Росреестр уведомил предпринимателя о приостановлении осуществления действий по регистрации права собственности в отношении объекта – земельный участок, кадастровый номер 23:43:0122035:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 333 (расположен смежно к участку с кадастровым номером 23:43:0122035:8, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, 331) и указал, что в отношении объекта недвижимого имущества поступили определение Прикубанского районного суда города Краснодара от 08.07.2015 о наложении ареста; определение Прикубанского районного суда города Краснодараот 19.01.2016 о наложении ареста; постановление судебного пристава-исполнителя по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Краснодарскому краю Дыбова И.Б. от 04.04.2016 № 9235/15/23060 о запрете на совершение регистрационных действий; постановление судебного пристава-исполнителя МОСП по взысканию штрафов специально уполномоченных органов УФССП по Краснодарскому краю Ковальногих В.А. от 28.04.2016 № 262067/15/23088-ИП о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества; постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Прикубанскому округу города Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Зеленецкого Н.И. от 26.12.2016 № 4561/16/23041-ИП о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества; постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Прикубанскому округу города Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Калиниченко М.П. от 04.12.2018 № 154692/17/23041-ИП о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества. 

Согласно выпискам из ЕГРН от 03.08.2020 № 99/2020/341261373, № 99/2020/341211164 собственником земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0122035:8 и 23:43:0122035:9 является Мозгова Г.Н.

Статьями 304 и 305 Гражданского кодекса установлено, что собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения данным имуществом.

Согласно абзацу 3 пункта 60 постановления № 10/22 после передачи прав владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности  покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса.

В силу пункта 3.1 соглашения заключенного предпринимателем и Мозговой Г.Н., она передала истцу земельные участки в момент подписания соглашения.

Таким образом, предприниматель, полагая себя законным владельцем земельных участков, на которых частично расположен спорный объект, вправе обратиться в суд с исковым заявлением на основании статей 304 и 305 Гражданского кодекса.  

Однако, как установили суды, правоотношения, связанные с расположением части спорного объекта на двух земельных участках, принадлежащих Мозговой Г.Н., ранее уже были урегулированы вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 по гражданскому делу № 2-197/2016. 

В рамках данного дела Мозгова Г.Н. обращалась к Савкиной В.В. с иском об истребовании имущества (земельных участков) из чужого незаконного владения. По делу проведена судебная экспертиза, установившая частичное расположение спорного объекта на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09, которые не принадлежат Савкиной В.В. 

Уточнив свои требования и учитывая заключение эксперта от 25.01.2016, Мозгова Г.Н. просила взыскать с Савкиной В.В. 2 917 056 рублей в качестве компенсации за часть земельных участков, занятых спорным объектом. Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 по делу № 2-197/2016 данные требования удовлетворены в полном объеме; решение суда легло в основу заявления о банкротстве должника Савкиной В.В. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.08.2018 по делу № А41-49965/2018 заявление Мозговой Г.Н. признано обоснованным. В отношении Савкиной В.В. введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Требование Мозговой Г.Н. в размере 2 917 656 рублей включено в третью очередь реестра требований кредиторов Савкиной В.В.

В пункте 11 информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» отмечено, что отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, в том случае, когда правопредшественник не давал прямого согласия на возведение объекта на его участке и при осмотре земельного участка покупателем (новым собственником) не представлялось возможным установить наличие спорного имущества на участке. 

Применительно к рассматриваемому случаю прежний собственник земельных участков (Мозгова Г.Н.) дала прямое согласие на возведение спорного строения на этих участках, поскольку согласилась на его нахождение на земельных участках и получение за это платы, взыскав с Савкиной В.В. 2 917 056 рублей в качестве компенсации за пользование земельным участком; именно по ее волеизъявлению вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 по делу № 2-197/2016 данная сумма взыскана в ее пользу  с Савкиной В.В. 

Кроме того, из договора мены от 23.06.2005 и решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 22.04.2004 по делу № 2-451/2004 следует, что ранее спорный объект принадлежал Мозговой Г.Н., которая и возвела его в существующих параметрах, а затем произвела обмен с Савкиной В.В. нежилыми строениями и земельными участками. 

Суд также учитывает, что спорное строение является наземным сооружением – торговым центром (магазином), поэтому при осмотре земельных участков и приобретении их у Мозговой Г.Н. по соглашению от 21.01.2020 предприниматель мог установить его нахождение на участке. Доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан существованием указанного объекта в дело не представлено. Торговый центр существует и эксплуатируется длительное время (с 2004 года), имеет обременение (залог в пользу банка). Право собственности на данное имущество зарегистрировано в ЕГРН с 2005 года.  

При таких обстоятельствах, а также учитывая интересы всех заинтересованных лиц, в том числе кредиторов, несоразмерность заявленных требований (снос всего объекта) допущенному нарушению, суд кассационной инстанции полагает требования предпринимателя необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства. 

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобах доводам отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А32-30772/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Председательствующий

                                           Е.И. Афонина

Судьи

                                             В.В. Аваряскин

                                              Е.В. Артамкина