ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-16742/2020

г. Киров

07 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Русский торгово-промышленный банк» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2021 по делу №А82-16742/2020

по заявлению муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания», акционерное общество «Русский торгово-промышленный банк», общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ»,

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи, об обязании осуществить государственную регистрацию,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – заявитель, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным оформленного уведомлением от 14.05.2020 № 76/001/005/2020-2452 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – ответчик, Управление, регистрирующий орган) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенного по адресу: г.Ярославль, территория МКР № 1 жилого района «Дядьково». Заявитель просил суд обязать Управление осуществить государственную регистрацию погашения записи об ипотеке в отношении указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК»), акционерное общество «Русский торгово-промышленный банк» (далее – АО «Рускобанк», Банк), общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» (далее – ООО «ПринтМаркет ТМ»).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2021 уведомление регистрирующего органа от 14.05.2020 № 76/001/005/2020-2452 об отказе в государственной регистрации признано незаконным. Суд обязал Управление погасить регистрационные записи об обременениях (ипотеке) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенного по адресу: г. Ярославль, территория МКР № 1 жилого района «Дядьково», в месячный срок после вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «РУСКОБАНК» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда в части признания незаконным уведомления от 14.05.2020 и обязания Управления погасить регистрационные записи об ипотеке.

В апелляционной жалобе Банк указывает, что оснований для погашения ипотеки права аренды земельного участка не имеется, иные выводы суда основаны на неверном толковании норм права. Поясняет, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ, Закон о долевом участии в строительстве) ипотека права аренды устанавливается в пользу залогодержателей – участников долевого строительства. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств застройщика. В рассматриваемой ситуации, как указывает заявитель жалобы, отсутствие нового застройщика и аннулирование регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного земельного участка приведет к утрате статуса залогового кредитора АО «РУСКОБАНК» в деле о банкротстве ООО «ПринтМаркет ТМ». Более подробно позиция Банка изложена в жалобе.

Управление в отзыве на жалобу просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В пояснениях ответчик указывает, что у регистрирующего органа имелись необходимые основания для принятия решения, оформленного уведомлением от 14.05.2020, заявителем избран ненадлежащий способ защиты. 

Заявитель и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 11.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Определением апелляционного суда от 26.07.2021 судебное разбирательство по делу откладывалось до 06.09.2021.

Стороны и третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.04.2013 между Управлением земельных ресурсов Мэрии г. Ярославля в лице Агентства (арендодатель) и ОАО «ДСК» (арендатор) заключен договор №24553-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. По данному договору арендатор принял в аренду земельный участок площадью 27 510 кв. м с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенный по адресу: г. Ярославль, территория МКР № 1 жилого района «Дядьково», для многоэтажной жилой застройки с объектами соцкультбыта. Договор заключен на срок с 23.03.2013 по 12.08.2015. 

15.05.2018 арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) направил в адрес ОАО «ДСК» посредством почтового отправления уведомление от 07.05.2018 № 4002 о прекращении действия договора аренды от 03.04.2013 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления и необходимости после указанного срока возвратить участок. Уведомление получено арендатором 19.05.2018.

14.09.2018 в связи с прекращением договора аренды от 03.04.2013 №24553-о Агентство обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении указанного договора. 

Рассмотрев указанное заявление, Управление уведомлением от 28.12.2018 №76/001/005/2018-26489 отказало Агентству в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 03.04.2013 № 24553-о и в погашении записи о договоре аренды в отношении земельного участка. 

Данное решение регистрирующего органа оспорено заявителем в Арбитражном суде Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.10.2019, вступившим в законную силу, уведомление регистрирующего органа от 28.12.2018 №76/001/005/2018-26489 признано недействительным, на Управление возложена обязанность в установленный законом срок внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении действия договора аренды.

10.02.2020 Агентство направило в Управление заявление о погашении в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144 регистрационной записи об ипотеке в силу закона.

По данному заявлению уведомлением от 14.02.2020 Управление приостановило государственную регистрацию сроком до 14.05.2020 (л.д.20), а в последующем уведомлением от 14.05.2020 № 76/001/005/2020-2452 отказало в государственной регистрации (л.д.21). В уведомлениях отмечено: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. В качестве правового обоснования в уведомлениях приведены положения пунктов 1, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Регистрирующим органом установлено, что в отношении испрашиваемого земельного участка 27.06.2014 зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем является ОАО «Рускобанк», в связи с этим в уведомлениях указано, что обратиться с соответствующим заявлением могут совместно залогодержатель и залогодатель или самостоятельно залогодержатель.

Не согласившись с отказом Управления в государственной регистрации прекращения ипотеки (погашения записи об ипотеке) на спорный земельный участок, оформленным уведомлением от 14.05.2020 № 76/001/005/2020-2452, Агентство обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции признал оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации незаконным, обязал Управление погасить регистрационные записи об обременениях (ипотеке) в отношении спорного земельного участка.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, если: 

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1);

не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5).

Исходя из статьи 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Спорным в настоящем деле является вопрос о наличии оснований для погашения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144 по адресу: г. Ярославль, территория МКР № 1 жилого района «Дядьково». Предметом ипотеки является право аренды застройщика – ОАО «ДСК», которое возникло в силу положений специального закона – Закона о долевом участии в строительстве.

Уведомлением от 14.05.2020 Управление отказало в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка. Данное уведомление оценивается судом на момент его вынесения.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен ОАО «ДСК» по договору аренды от 03.04.2013 № 24553-о, заключенному с Агентством. Договор заключен на срок с 23.03.2013 по 12.08.2015. При этом застройщиком – ОАО «ДСК» с ООО «ПринтМаркет ТМ» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.04.2014 №ИДСК-280, в соответствии с которым права требования последнего как участника долевого строительства считаются находящимися в залоге у ОАО «РУСКОБАНК» с 27.06.2014 по 29.10.2014.

В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Агентство на основании указанной нормы сообщило ОАО «ДСК» о прекращении срока действия договора от 03.04.2013 № 24553-о по истечении трех месяцев с даты получения уведомления от 07.05.2018 № 4002. Договор аренды прекращен с 20.08.2018.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регламентированы Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 13 указанного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. 

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу части 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом участии в строительстве, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращение заложенного права (подпункт 1 пункта 3). 

Следовательно, наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права аренды. 

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона № 214-ФЗ, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144 прекращено в связи с прекращением действия договора аренды от 03.04.2013, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, предметом которой является право аренды. Иная позиция регистрирующего органа в отзыве на жалобу подлежит отклонению по вышеизложенным мотивам. 

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует приведенным выше положениям действующего законодательства и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя. В целях восстановления нарушенного права заявителя суд обязал Управление погасить регистрационную запись ипотеке в отношении спорного земельного участка.

Признание обоснованной иной позиции Банка привело бы к тому, что арендодатель по истечении срока действия договора аренды от 03.04.2013 был лишен защиты своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

В данном случае задолженность ООО «ПринтМаркет ТМ» перед Банком, послужившая основанием для включения требований последнего в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПринтМаркет ТМ» как обеспеченных залогом имущества должника, возникла в связи с неисполнением должником своих обязательств по кредитному договору от 30.04.2014 № 26КЛВ/14. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и должником заключен договор залога имущественных прав от 25.07.2014 № 26ДЗ/14, по которому Банку предоставлено в залог право требования предоставления в собственность 134 квартир в строящемся доме по адресу: г. Ярославль, МКР № 1 жилого района «Дядьково». Общая стоимость предмета залога составляет 182 198 000 рублей (определение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 по делу № А40-85149/16-36-123Б).

При этом погашению подлежит именно запись об ипотеке права аренды земельного участка в связи с прекращением права аренды как предмета залога, а не об ипотеке (залоге) имущественных прав Банка.

Доводы ответчика об избрании заявителем неверного способа защиты нарушенного права, отклоняются, так как права и законные интересы последнего нарушены именно оспариваемым решением регистрирующего органа.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы жалобы Банка, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Банка – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 1 500 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы уплачена в размере 3 000 рублей, в этой связи на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины следует возвратить из федерального бюджета ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2021 по делу № А82-16742/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Русский торгово-промышленный банк» – без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Русский торгово-промышленный банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 24.05.2021 № 207621.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО3

ФИО1