АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А10-3659/2018

11 февраля 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670031, ул. Бабушкина, д. 25, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) к Публичному акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания №14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 672000, ул. Профсоюзная, д.23, г. Чита, Забайкальский край) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды имущественного комплекса от 04 июня 2012 года №02/12/АИК-02,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ, Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности №51 от 28.05.2018, 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности №157 от 09.01.2019, ФИО4, представитель по доверенности №36 от 09.01.2019,

от третьего лица Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ: ФИО5, представитель по доверенности №06-1438 от 08.06.2018,

от третьего лица Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ: ФИО6, представитель по доверенности №05-0003 от 10.01.2019,

установил:

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Публичному акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания №14» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды имущественного комплекса от 04 июня 2012 года №02/12/АИК-02. 

Истец просит  обязать  заключить  дополнительное   соглашение к договору аренды имущественного комплекса от 04 июня 2012 года №02/12/АИК-02 на  следующих  условиях: 

1) пункт 3.4.15. дополнить абзацами следующего содержания:

«При проведении капитального ремонта, реконструкции переданного в аренду Имущества заблаговременно (не позднее чем за 20 дней до начала работ) уведомлять Арендодателя о начале работ с направлением графика выполнения работ, в том числе скрытых работ, а также допускать представителя Арендодателя на строительную площадку для осуществления контроля за ходом выполнения работ.

Предоставлять Арендодателю по его требованию кадастровые паспорта на вновь созданные объекты теплоснабжения, акты разграничения балансовой принадлежности, акты разграничения эксплуатационной ответственности на вновь созданные сети теплоснабжения, сети горячего водоснабжения и документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь созданные объекты».

2) пункт 4.1 изложить в следующей редакции:

«4.1. Годовой размер арендной платы составляет 31 011 101,43 (Тридцать один миллион одиннадцать тысяч сто один руб. 43 коп.) рублей без учета НДС;

НДС, 18% - 5 581 998,26 (Пять миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот девяносто восемь руб. 26 коп.) рублей.

Всего, с учетом НДС, - 36 593 099,69 (Тридцать шесть миллионов пятьсот девяносто три тысячи девяносто девять руб. 69 коп.) рублей.

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ.

Арендная плата считается измененной по истечении 20 календарных дней с момента получения Арендатором уведомления об изменении арендной платы. Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен».

3) пункт 5.1. изложить в следующей редакции:

«5.1. Арендатор обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду Имущества, не менее, чем на 310 111 014,31 руб. (Триста десяп, миллионов сто одиннадцать тысяч четырнадцать руб. 31 коп.) ежегодно».

4) абзац второй пункта 5.2. исключить.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды имущественного комплекса №02/12/АИК-02 от 04.06.2012 на срок с 04.06.2012 по 03.06.2037. 

Договор аренды заключен с ответчиком по итогам проведенного открытого конкурса на право заключения договора аренды имущественного комплекса объектов теплоснабжения, как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе.

В соответствии с решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 по делу №А10-4926/2015 в пункт 4.1 договора аренды внесены изменения, пункт дополнен абзацем: «Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ». Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен». 

Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 21.08.2013 №301 утверждена Методика расчета арендной платы за имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ», в пункте 1 которой предусмотрено, что размер годовой арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.

Согласно пунктам 8, 8.3 Методики размер годовой арендной платы, за имущественные комплексы и сооружения, предоставляемые в аренду с целевым назначением для оказания населению социально значимых услуг по регулируемым видам деятельности в сфере передачи электрической энергии и оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения, теплоснабжения, устанавливается с применением понижающего коэффициента в размере 0,1 при возложении на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта, технического перевооружения, реконструкции, модернизации, восстановлению переданного в аренду имущества, а также созданию (строительство, приобретение) новых объектов, соответствующих целевому назначению переданного в аренду имущества, в объеме не менее расчетной арендной платы без применения понижающего коэффициента и в сроки - не более срока, на который заключается договор аренды.

Истец пояснил, что в соответствии с отчетами об оценке от 20.12.2017 №8-К/1-17, 8-К/2-17, №8-К/3-17, №8-К/4-17, №8-К/5-17, №8-К/6-17, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», а также отчетами от 09.10.2017 №1577/17, от 06.10.2017 №1721/17, составленными ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», рыночная стоимость имущества, переданного по договору аренды, составила 310 111 014,3 рублей без учета НДС. 

В соответствии с указанной Методикой, истец считает, что размер арендной платы составляет 31 011 101 руб 43 коп, а с учетом НДС – 36 593 099 руб 69. В свою очередь, размер вложений по капитальному ремонту составляет 310 111 014,3 руб ежегодно. 

Истец указал, что поскольку в договор аренды решением суда внесены соответствующие изменения, соответственно, арендодатель вправе требовать внесения таких изменений в судебном порядке.

В  части  требований  о  дополнении пункта 3.4.15 договора истец  указал, что дополнения  необходимы в целях надлежащего осуществления полномочий органов местного  самоуправления  в сфере теплоснабжения, в  частности  для  ежегодной актуализации  схем  теплоснабжения согласно  пункту  22  Требований  к порядку  разработки  и  утверждения  схем  теплоснабжения, утв.постановлением  Правительства  РФ  от 22.02.2012г №  154. 

 Истец указал, что  обязанность  представления документации , указанной в пункте 1.1. дополнительного  соглашения , соответствует  требованиям Закона о теплоснабжении, а  также  пунктам 5.3, 5.6, 5.7 договора аренды.

Истец указал, что ответчик от  подписания дополнительного соглашения уклоняется, в  связи с чем  просит  обязать ответчика  заключить  дополнительное  соглашение  на  предложенных условиях.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик иск не признал. В обоснование возражений указал, что истцом не представлено доказательств того, что предлагаемые изменения условий договора аренды являются последствием существенно изменившихся обстоятельств, а также имеется наличие одновременно условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. В связи с тем, что договор аренды заключен по результатам конкурса, а его условия соответствуют конкурсной документации, а также предлагаемые изменения в договор не относятся к существенным либо императивным нормам, то требования о внесении изменений и дополнений в пункты 3.4.15, 5.1 и исключении пункта 5.2 не обоснованы. 

Относительно п.3.4.15 ответчик дополнительно указал, что ПАО ТГК-14 осуществляет свою деятельность по капитальному ремонту, реконструкциям на имуществе в соответствии с условиями договора. Пояснил, что во исполнение п.5.3 договора ежегодно предоставляет истцу проекты Программы выполнения капитального ремонта. Довод истца о том, что ему не известно о планируемых на муниципальном имуществе ремонтах, реконструкциях и сроках их реализации, не состоятелен. Также указал, что п.5.6 предусмотрена обязанность ответчика по запросу истца направлять отчетность о ходе выполнения Программы. Таким образом, Комитет вправе в любое время запрашивать интересующую его информацию о ходе выполнения ответчиком Программы. 

В  части  требований  о предоставлении арендодателю технической, кадастровой и иной документации на вновь создаваемые объекты ответчик  указал, что согласно  договору  аренды  ответчик  производит улучшения переданного в  аренду  имущества. Создание  новых  объектов  теплоснабжения, новых сетей  теплоснабжения и  горячего  водоснабжения  не  входит в предмет  договора  аренды.  Требования  о  подготовке различного  рода  документов  по  объектам, которые  не являются  предметом  договора, считает  не  обоснованным.

В части изменения арендной платы в п.4.1, ответчик указал, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, изменение в отношении сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Необходимость заключения дополнительного соглашения в части изменения арендной платы у сторон отсутствуют. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты права. Арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении размера арендной платы и представить обосновывающие документы с расчетами. Также полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части изменения арендной платы.

Довод истца о том, что  подписание  дополнительного  соглашения  по  арендной  плате  обусловлено требованиями  пункта 6  ст.61 БК РФ не состоятелен, поскольку договор аренды регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, ответчик субъектом бюджетных правоотношений не является. 

Также указал, что истцом не обоснован размер арендного платежа. Отмечает, что истец просит увеличение арендного платежа более чем в 15 раз, что свидетельствует  о непропорциональности  изменения  средних  рыночных  ставок  за  аренду  имущества в  данной  местности. Полагает, что  истец  злоупотребляет правом, поскольку арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке на размер максимального уровня инфляции.

Относительно п. 5.1 договора ответчик указал, что данным пунктом предусмотрены конкурсные условия, в соответствии с которыми ответчиком производятся работы по капитальным ремонтам, реконструкциям и т.д. в течение всего срока действия договора на сумму 5 033 050 900,00 рублей. Данная сумма определена по результатам конкурса и действует на весь срок договора.

Относительно п.5.2 договора ответчик указал, что график выполнения работ по капитальному ремонту в разбивке по годам утвержден сторонами и является неотъемлемой частью договора аренды. Основания для его изменения либо отмены у сторон отсутствуют.

Ответчик также указал, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Определением от 11.12.2018 судом привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ и Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик иск не признал.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – арендодатель, Комитет) и Публичным акционерным обществом «Территориальная генерирующая компания №14» (далее – арендатор, Общество) подписан договор аренды имущественного комплекса №02/12/АИК-02 от 04.06.2012.

Предметом договора является предоставление во временное владение и пользование имущественного комплекса объектов теплоснабжения г. Улан-Удэ (совокупность объектов недвижимого и движимого имущества), указанного в приложении №1 за плату для использования в соответствии с его техническими характеристиками в целях:

- производства тепловой энергии на источниках тепловой энергии (котельных),

- оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, в том числе получаемых от иных источников тепловой энергии, не предоставляемых по договору,

- оказания услуг по поддержанию резервной тепловой мощности,

- подключения к системе теплоснабжения потребителей.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 04 июня 2012 по 03 июня 2037.

Пунктом 4.1 годовой размер арендной платы на момент заключения договора составляет 2 013 220 руб 36 коп.

В приложении №1 к договору приведена характеристика объектов теплоснабжения имущественного комплекса, переданного в аренду.

Факт передачи имущества ответчику подтвержден подписанными сторонами актом приема-передачи имущества от 04.06.2012 и приложением к нему.

Договор аренды заключен с ответчиком по итогам проведенного открытого конкурса на право заключения договора аренды имущественного комплекса объектов теплоснабжения, как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, что сторонами не оспаривается.

10.04.2018 Комитетом в адрес Общества направлено письмо №926 с предложением заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Согласно дополнительному соглашению просит внести в договор аренды следующие изменения:

1) пункт 3.4.15. дополнить абзацами следующего содержания:

«При проведении капитального ремонта, реконструкции переданного в аренду Имущества заблаговременно (не позднее чем за 20 дней до начала работ) уведомлять Арендодателя о начале работ с направлением графика выполнения работ, в том числе скрытых работ, а также допускать представителя Арендодателя на строительную площадку для осуществления контроля за ходом выполнения работ.

Предоставлять Арендодателю по его требованию кадастровые паспорта на вновь созданные объекты теплоснабжения, акты разграничения балансовой принадлежности, акты разграничения эксплуатационной ответственности на вновь созданные сети теплоснабжения, сети горячего водоснабжения и документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь созданные объекты».

2) пункт 4.1 изложить в следующей редакции:

«4.1. Годовой размер арендной платы составляет 31 011 101,43 (Тридцать один миллион одиннадцать тысяч сто один руб. 43 коп.) рублей без учета НДС;

НДС, 18% - 5 581 998,26 (Пять миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот девяносто восемь руб. 26 коп.) рублей.

Всего, с учетом НДС, - 36 593 099,69 (Тридцать шесть миллионов пятьсот девяносто три тысячи девяносто девять руб. 69 коп.) рублей.

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ.

Арендная плата считается измененной по истечении 20 календарных дней с момента получения Арендатором уведомления об изменении арендной платы. Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен».

3) пункт 5.1. изложить в следующей редакции:

«5.1. Арендатор обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду Имущества, не менее, чем на 310 111 014,31 руб. (Триста десять миллионов сто одиннадцать тысяч четырнадцать руб. 31 коп.) ежегодно».

4) абзац второй пункта 5.2. исключить.

Общество в ответе от 28.05.2018 №АЛ-1511 отказало в подписании дополнительного соглашения, указав, что договор аренды заключен на условиях, определенных конкурсной документацией, и не подлежит изменению.

Предметом иска является требование Комитета об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды имущественного комплекса от 04 июня 2012 года №02/12/АИК-02.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 3.4.15 договора, арендатор обязан содержать имущество в технически исправном, надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила противопожарной и технической безопасности, осуществлять эксплуатацию, производить профилактическое обслуживание, текущий и капитальный ремонт имущества.

Согласно пункту 4.1 договора в редакции вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 по делу №А10-4926/2015 годовой размер арендной платы на момент заключения договора составляет 2 013 220,36 руб, НДС 18% - 362 379,66 руб , всего с учетом НДС – 2 375 600,02 руб.

Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ». Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен.

Согласно пункту 5.1 договора, арендатор обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду имущества в течение срока действия договора на сумму не менее 5 033 050 900 (сумма определяется в стократном размере арендной платы, определенной по результатам конкурса за весь срок действия договора).

Согласно пункту 5.2 договора, арендатор обязан в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора предоставить арендодателю на утверждение график выполнения работ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению имущества на весь срок действия договора с разбивкой по годам.

Стоимость работ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению имущества ежегодно в течение 5 лет с начала действия договора должна составлять не менее 2% от суммы, указанной в пункте 5.1 настоящего договора, и не менее 3% от суммы, указанной в пункте 5.1 настоящего договора, ежегодно в последующие годы.

Рассмотрев требование истца относительно пункта 3.4.15 договора, суд установил следующее.

Комитет просит пункт 3.4.15 дополнить абзацами следующего содержания:

«При проведении капитального ремонта, реконструкции переданного в аренду Имущества заблаговременно (не позднее чем за 20 дней до начала работ) уведомлять Арендодателя о начале работ с направлением графика выполнения работ, в том числе скрытых работ, а также допускать представителя Арендодателя на строительную площадку для осуществления контроля за ходом выполнения работ.

Предоставлять Арендодателю по его требованию кадастровые паспорта на вновь созданные объекты теплоснабжения, акты разграничения балансовой принадлежности, акты разграничения эксплуатационной ответственности на вновь созданные сети теплоснабжения, сети горячего водоснабжения и документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь созданные объекты».

Между тем, согласно пункту 5.3 договора, арендатор обязан ежегодно в срок не позднее 01 марта текущего года предоставлять арендодателю на утверждение проект программы выполнения капитального ремонта, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества (далее – проект Программы) на следующий год, согласованный с Комитетом городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан направлять отчетность о состоянии арендованного имущества и отчетность о ходе исполнения Программы по запросам арендодателя в двадцатидневный срок с момента получения указанного запроса. 

Как следует из материалов дела, ответчиком представлены Программы (проекты) по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению имущественного комплекса на 2015 г (л.д.120-124 т.2 ), на 2015г (корректировка) (л.д.125-130 т.2), на 2016 г (л.д. 131-136 т.2), на 2016 г (корректировка) (л.д. 137-143 т.2), на 2017г (л.д.144-149 т.2), на 2018 г (л.д.150-154 т.2) , согласованные Комитетом городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ и утвержденные Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ. 

Письмом №129 от 28.01.2016 Обществом в адрес Комитета направлен отчет к Программе на 2015г (л.д.90 т.2). Письмами №2133 от 31.10.2016, №187 от 30.01.2017 в адрес Комитета направлен отчет к Программе на 2016г (л.д.101, 100 т.2). Письмами №2349 от 31.10.2017, №155 от 31.01.2018 в адрес Комитета направлен отчет к Программе на 2017г (л.д.119, 102 т.2).

Таким образом, ответчик ежегодно направляет проекты программ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению имущественного комплекса, а также отчеты о ходе выполнения программы. 

Оснований считать , что Комитет не осведомлен о планируемых на муниципальном имуществе капитальном ремонте, реконструкции, модернизации, техническом перевооружении, у суда не имеется.

Более того, Комитет на основании п.5.6 договора имеет право направить в адрес Общества запрос о предоставлении отчетности о состоянии арендованного имущества и ходе исполнения Программы. Данное положение договора аренды свидетельствует о том, что истец, с целью выполнения своих полномочий в области организации теплоснабжения, вправе в любое время запрашивать необходимые сведения о ходе выполнения программы капитального ремонта, реконструкции, модернизации, технического перевооружения.

Согласно  пункту  5.7. договора  по запросу  арендодателя  арендатор  обязан  представить иные  документы , касающиеся  выполнения  программы.

Довод  истца  о необходимости дополнения  договора  аренды условием  о возложении на  арендатора  обязанности  уведомления  арендодателя не  позднее  20 дней  до  начала  работ  по капитальному  ремонту , реконструкции  переданного в аренду  имущества с  предоставлением  графика  выполнения  работ,  в том  числе  скрытых работ, о  допуске   арендодателя  на  строительную площадку  для  осуществления  контроля за  ходом  выполнения  работ истец обосновал тем, что  не  имеет  возможности  контролировать  выполнение скрытых  работ.

Ответчик  пояснил, что проведение скрытых  работ графиком  выполнения  работ  не  регулируется , о  дате  приемки  скрытых  работ подрядчик  извещает  ответчика за  день  до  приемки  работ.

Представление графиков  выполнения  работ по договорам  подряда не решит  проблему истца  по  контролю за выполнением  работ , в том  числе скрытых, поскольку сроки  выполнения  работ  по  графику могут не совпадать с  фактическим  их выполнением. Кроме  того скрытые работы  в  графике  выполнения  работ не  отражаются.

Между  тем, согласно  пункту  3.3.3.  договора  арендодатель  вправе  осуществлять  проверку  сохранности   и использования имущества  арендатором  по целевому  назначению. Такая  проверка  осуществляется  арендодателем  с участием  уполномоченных  представителей  арендатора  и его предварительным  письменным  уведомлением  о дате  и времени  проверки  в срок  не  менее чем  за 10 календарных дней  до такой  проверки.

Суд также отмечает, что сторонами в пункте 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель является собственником имущества. Таким образом, дополнительно включать условие по допуску представителя Арендодателя на строительную площадку для осуществления контроля за ходом выполнения работ, оснований не имеется, поскольку как собственнику имущества доступ к имуществу арендатором не может быть запрещен.

Программы по капитальному  ремонту , реконструкции, модернизации, техническому перевооружению  имущественного  комплекса, утверждаемые арендодателем ежегодно , содержат наименования  объектов, виды  работ , натуральные  показатели в  погонных метрах,  диаметр  трубопроводов, номер  локальный  сметы. 

Таким образом, зная сроки  исполнения  работ  по  программе  на  очередной  год,  арендодатель  не лишен возможности в  порядке  пункта 3.3.3. договора предложить  арендатору  уведомлять его о выполнении  работ ,которые  интересуют  арендатора, в том  числе  о дате приемки  скрытых  работ для  участия  представителя истца в  приемке  таких  работ.

 Следовательно, необходимости в возложении на ответчика дополнительной обязанности заблаговременного уведомления арендодателя о начале работ по капитальному ремонту, реконструкции имущества не имеется.

В  части второго абзаца п.3.4.15 о возложении на  арендатора  обязанности представлять арендодателю по его требованию кадастровые паспорта на вновь созданные объекты теплоснабжения, акты разграничения балансовой принадлежности, акты разграничения эксплуатационной ответственности на вновь созданные сети теплоснабжения, сети горячего водоснабжения и документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь созданные объекты, суд находит требование  истца обоснованным.

Предметом договора  аренды является  совокупность  недвижимого  и движимого  имущества, указанного в приложении № 1 к  договору аренды. 

Создание  новых  объектов  теплоснабжения, новых сетей  теплоснабжения и  горячего  водоснабжения  производится в рамках Инвестиционных  программ, и  не  входит в предмет  договора  аренды.  Требования  о  подготовке различного  рода  документов  по  объектам, которые  не являются  предметом  договора, суд считает  не  обоснованным.

Рассмотрев требование истца относительно пункта 4.1 договора, суд установил следующее. 

На основании представленных отчетов об оценке Комитет просит пункт 4.1 изложить в следующей редакции:

«4.1. Годовой размер арендной платы составляет 31 011 101,43 (Тридцать один миллион одиннадцать тысяч сто один руб. 43 коп.) рублей без учета НДС;

НДС, 18% - 5 581 998,26 (Пять миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот девяносто восемь руб. 26 коп.) рублей.

Всего, с учетом НДС, - 36 593 099,69 (Тридцать шесть миллионов пятьсот девяносто три тысячи девяносто девять руб. 69 коп.) рублей.

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ.

Арендная плата считается измененной по истечении 20 календарных дней с момента получения Арендатором уведомления об изменении арендной платы. Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 по делу №А10-4926/2015 иск МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» к ПАО «Территориальная генерирующая компания №14» в лице филиала ПАО «ТГК-14» «Улан-Удэнский энергетический комплекс» об изменении условий договора аренды имущественного комплекса №02/12/АИК-02 от 04.06.2012 удовлетворен, пункт 4.1 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания: «Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ». Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен». Основанием для  изменения  данного  пункта  договора являлось приведение содержания пункта договора в  соответствие с конкурсной   документацией.  

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу №А10-4926/2015 решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2016 по делу №А10-4926/2015 решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 оставлены без изменения.

Суд отмечает, что арендная плата подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ».

В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как указано в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении размера арендной платы.

Изменение арендной платы происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Довод ответчика в данной части, что истцом выбран неверный способ защиты права, суд находит обоснованным. 

Относительно фразы «Арендная плата считается измененной по истечении 20 календарных дней с момента получения Арендатором уведомления об изменении арендной платы» довод ответчика суд находит обоснованным. 

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.12.2015 по делу №А10-4926/2015  изменение п.4.1 в части  изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с нормативно-правовыми актами произведено в связи с  приведением данного  пункта в  соответствие с конкурсной  документацией.

Оспоримая фраза об изменении  арендной  платы по истечении 20 календарных дней с момента получения арендатором уведомления об изменении арендной платы в конкурсной документации не предусмотрена. Следовательно, оснований  для  изменения  пункта 4.1  договора не  имеется.

Довод ответчика  о несоблюдении в части арендной  платы  досудебного  порядка  урегулирования  спора суд отклоняет как  не необоснованный. Дополнительное  соглашение, направленное в адрес  ответчика  письмом  от  10.04.2018г №  926 , содержало   предложения  по  изменению арендной  платы, оснований  считать, что  не  соблюден  порядок  урегулирования  спора  не  имеется.

Рассмотрев требование истца относительно пунктов 5.1, 5.2 договора, суд установил следующее. 

Истец просит:

- пункт 5.1. изложить в следующей редакции:

«5.1. Арендатор обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду Имущества, не менее, чем на 310 111 014,31 руб. (Триста десять миллионов сто одиннадцать тысяч четырнадцать руб. 31 коп.) ежегодно»;

- абзац второй пункта 5.2. исключить.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора на торгах (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. 

В соответствии пунктами 1, 8 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно  пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Извещение о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды имущественного комплекса содержит критерии конкурса , в том числе параметр критерия конкурса в виде общей суммы по производству работ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду имущества в размере не менее 5 033 050 900, при этом данная сумма определена за весь срок действия договора. Также конкурсной документацией предусмотрен размер расходов на работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению имущества ежегодно в течение 5 лет и в последующие годы.

Договор заключен по результатам конкурса на условиях, указанных в заявке на участие в конкурсе, и конкурсной документацией.

Оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, истец не привел.

Условий, при которых спорный договор, заключенный в результате конкурса, может быть изменен, суд не усматривает.

Комитетом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства того, что имело место существенное изменение обстоятельств, которое истец не мог предвидеть.

В свою очередь, ответчик при заключении договора разумно и добросовестно исходил из условий, предусмотренных в конкурсной документации.

Суд находит обоснованным довод ответчика о том, что в настоящем случае условия п.5.1, 5.2 установлены конкурсной документации и не подлежат изменению.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, на предложенных истцом условиях.

Требования истца не обоснованы, в удовлетворении иска суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

В  удовлетворении иска  отказать..

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяЛ.Ф. Салимзянова