№09АП-53616/2023

Дело № А40-41267/17

г. Москва

27 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года

Постановление

 изготовлено в полном объеме 27 сентября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Федоровой,

судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП ФИО1, арбитражного управляющего ФИО2 на определение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2023 по делу № А40-41267/17, вынесенное судьей П.А. Марковым в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Абсолют",    

о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО «Абсолют», проведённых 21.09.2022 № 9537734 - лот № 1, о признании недействительным договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1923, заключённого по результатам торгов 21.09.2022, 

при участии в судебном заседании:

От Администрации городского округа Мытищи – ФИО3 по дов. от 20.09.2022,

От арбитражного управляющего ФИО2 – ФИО4 по дов. от 23.06.2023,

От ИП ФИО1 – ФИО5 по дов. от 25.11.2022,

Иные лица не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2017 принято к производству заявление АО «ДОМ.РФ» (прежнее наименование АО «АИЖК») о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Абсолют», возбуждено производство по делу № А40- 41267/17-88-55 "Б". 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2018 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 

Сообщение о признании должника банкротом опубликовано конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" №77 от 05.05.2018, стр. 6. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2021 ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Абсолют»; конкурсным управляющим ООО «Абсолют» утверждена ФИО2 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2022 конкурсное производство в отношении ООО «Абсолют» завершено. 

В Арбитражный суд города Москвы 18.04.2023 поступило заявление ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительными результаты торгов по продаже имущества должника, проведенных 21.09.2022; №9537734- лот№1; признании недействительным договор купли-продажи указанного имущества; обязании ФИО2 и ИП ФИО1 возвратить имущество в конкурсную массу ООО «Абсолют».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2023 признаны недействительными торги по продаже имущества ООО «Абсолют», проведённые 21.09.2022 № 9537734 - лот № 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1923 площадью 29 370 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. Мытищи, мкр-н 17А., признан недействительным договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1923, заключённый между ООО «Абсолют» и ИП ФИО1 по результатам торгов 21.09.2022, в удовлетворении заявления в части признания недействительными торгов по продаже имущества ООО «Абсолют» и договора купли-продажи, заключенного между ООО «Абсолют» и ИП ФИО1 по результатам торгов 21.09.2022, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1924 площадью 21 882 кв.м. отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1, арбитражный управляющий ФИО2 обратились с апелляционными жалобами в Девятый арбитражный апелляционный суд на определение суда от 26.06.2023, в которой просят судебный акт отменить.

В обоснование жалоб апеллянты указывают, что заявители не сообщают дату государственной регистрации первой квартиры (нежилого помещения) за участниками долевого строительства, равно как и не предоставляют доказательств того, что конкурсный управляющий располагал данной информацией на момент проведения торгов и заключения договора. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме (заявители) не приобретают права на весь земельный участок, на спорном земельном участке имеются иные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД заявителей. Также по мнению апеллянтов, прекращение права на данные земельные участки могло негативно сказаться (создать препятствия) на продолжение строительства объектов и ввод их в эксплуатацию, вызвать социальную напряженность со стороны их заинтересованных лиц, в т.ч. собственников помещений иных объектов, которые не являются общим имуществом в МКД. Так, указывают заявители, собственники помещений в МКД не могут приобрести права на весь земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101003:1923, а лишь на часть земельного участка, на котором непосредственно расположен многоквартирный жилой дом № 7 по проспекту Астрахова (кадастровый номер 50:12:0101003:13944). На основании изложенного, апеллянты просят судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В суд апелляционной инстанции поступили отзывы Администрации городского округа Мытищи  на апелляционные жалобы, в которых просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ИП ФИО1, арбитражного управляющего ФИО2 поддерживали доводы апелляционных жалоб по мотивам, изложенным в них, просили отменить судебный акт.

Представитель Администрации городского округа Мытищи возражал на доводы апелляционных жалоб, по мотивам, изложенным в письменной позиции. Просил определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения судебного определения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела. 

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 AПK РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области. 

Данный многоквартирный дом расположен в границах земельного участка с К№50:12:0101003:1923. 

21.09.2022 состоялись торги № 9537734, победителем которых был признан ИП ФИО1, который по договору купли-продажи недвижимого имущества: Лот № 1: земельные участки, расположенные по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. Мытищи, мкр-н 17А, категория земель «земли населённых пунктов» вид разрешённого использования «под застройку жилого микрорайона»: с кадастровыми номерами: 50:12:0101003:1919 площадью 2 597 кв. м; 50:12:0101003:1920 площадью 59 кв. м; 50:12:0101003:1921 площадью 6 066 кв. м; 50:12:0101003:1922 площадью 13 722 кв. м; 50:12:0101003:1923 площадью 29 370 кв. м; 50:12:0101003:1924 площадью 21 882 кв. м., приобрел в собственность вышеуказанные земельные участки. 

В информации о торгах содержалось следующее условие: в случае, если к моменту заключения договора купли-продажи право собственности ООО «Абсолют» на земельные участки будет прекращено в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 413 ГК РФ, то соответствующий земельный участок исключается из лота с пропорциональным снижением цены продаваемого лота. 

Право собственности на жилые помещения заявителей возникло до проведения торгов, в частности: 

ФИО7 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира № 1058 в доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области, кадастровый номер 50:12:0101003:14010. Право собственности на квартиру зарегистрировано 31.10.2022 номер государственной регистрации 50:12:0101003:14010- 50/215/2022-1. Дом № 7 по проспекту Астрахова (кадастровый номер 50:12:0101003:13944) расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101003:1923. 

ФИО8 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира № 805 в доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области, также расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101003:1923. Право собственности на квартиру зарегистрировано 08.06.2022, номер государственной регистрации 50:12:0101003:14388-50/215/2022-1. 

ФИО9 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира № 1399 в доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области, также расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101003:1923. Право собственности на квартиру зарегистрировано 19.07.2022, номер государственной регистрации 50:12:0101003:16037-50/215/2022-1. 

ФИО10 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира № 557 в доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области, также расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101003:1923. Право собственности на квартиру зарегистрировано 22.08.2022, номер государственной регистрации 50:12:0101003:15761-50/215/2022-1.

 ФИО11 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира № 1238 в доме № 7 на проспекте Астрахова в г. Мытищи Московской области, кадастровый номер 50:12:0101003:14210. Право собственности на квартиру зарегистрировано 02.06.2022 номер государственной регистрации 50:12:0101003:14210- 50/215/2022-1. 

Обращаясь в адрес Арбитражного суда города Москвы с заявлением о признании торгов недействительными, заявители указывали, что проведенные торги нарушают их права и законные интересы, в связи с чем, просили признать недействительными торги в отношении земельных участков с кадастровым номером 50:12:0101003:1923, 50:12:0101003:1924. 

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, заявители требование в части обязания возвратить земельные участки в конкурсную массу должника не поддержали, просили заявление в данной части не рассматривать.

Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим. 

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах: на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная пена: продажа была произведена ранее указанного в извещении срока: были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт П). 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2). 

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. 

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. 

В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью помещений в многоквартирном доме. 

Согласно ст. 290 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственника помещений в многоквартирному доме принадлежит на праве общей долевой собственности на общее имущество, в т.еч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Учитывая вышеприведенные нормы права, а также факт обременения земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1923 жилыми помещениями, которые принадлежат иным лицам, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания торгов и последующего договора купли-продажи с ИП ФИО1 в отношении указанного объекта недвижимости недействительными.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, основанными на законе и фактических обстоятельствах дела. 

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

По смыслу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета. 

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте. 

Земельный участок общей площадью 29 370 м.2, кадастровый номер: 50:12:0101003:1923, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилого микрорайона, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, мр-н 17А, был поставлен на кадастровый учет 14.11.2013 и принадлежал ООО «Абсолют» (Арендодателю и должнику) на праве собственности, документ-основание: Решение Единственного участника № 2/2013 от 15.10.2013. Арендодатель в лице должника передал в аренду спорный земельный участок арендатору ООО «Лидер-М» (застройщик, который заключил инвестиционный договор № 06031403-И от 03.06.2014 с ООО «Лидер М» (ООО «СОШ»), в силу которого инвестор обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов на спорном земельном участке. 

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. 

Таким образом, в силу указанных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Указанный вывод отражен в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судебная коллегия отмечает, что доводы апеллянтов о том, что собственникам ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 принадлежат права на земельный участок только в части, необходимой для обслуживания одного многоквартирного дома и его эксплуатации – не имеют правового значения для принятия решения о возможности выставления на торги такого земельного участка. 

Как следует из материалов дела, в настоящее время земельный участок не размежеван, обременен объектами недвижимости. 

В силу действующего законодательства, вышеуказанное исключает возможность реализации на торгах спорного земельного участка даже при наличии за должником права на такой земельный участок. 

Между тем, иные доводы апелляционной жалобы сводятся к повторению позиции, изложенной в суде первой инстанции и обоснованно отклоненной судом, и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как, не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права, а выражают лишь несогласие с ними.

Убедительных аргументов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при вынесении обжалуемого определения, апелляционным судом не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 270 АПК РФ, основаниями для изменения или отмены решения, определения арбитражного суда первой инстанции являются, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, определении обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2023 по делу № А40-41267/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:Ю.Н. Федорова

Судьи:А.С. Маслов

М.С. Сафронова