Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«08» сентября 2022 годаДело №А64-6113/2021

Резолютивная часть решения объявлена «08» сентября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме «08» сентября 2022 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Чекмарёва А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Иванковой И.В.,

рассмотрел в судебном заседании дело №А64-6113/2021 по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Тамбов

к Администрации города Тамбова Тамбовской области, г.Тамбов

третье лицо: Комитет архитектуры и градостроительства Администрации города Тамбова, г.Тамбов

Управление Росреестра по Тамбовской области, г.Тамбов

о признании недействительным постановления от 12.07.2021 №3231

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, директор Общества, паспорт; ФИО2, доверенность от 13.12.2021;

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность №2-40-169/22 от 04.03.2022;

от третьего лица: от Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Тамбова - ФИО3, доверенность №24-40-627 от 20.04.2022.

от Управления Росреестра по Тамбовской области - не явился, извещен надлежаще.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.

Дело рассматривается в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося представителя Управления Росреестра по Тамбовской области, извещенного надлежащим образом, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Калипсо» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Администрации города Тамбова о признании незаконным постановления №3231 от 12.07.2021 об отказе в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом по ул.Носовской, 20.

Определением суда от 30.07.2021 заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, возбуждено производство по делу №А64-6113/2021.

Определением суда от 14.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по инициативе заинтересованного лица привлечен Комитет архитектуры и градостроительства Администрации города Тамбова.

Определением суда от 14.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тамбовской области.

В порядке ст.124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд произвел изменение наименования третьего лица Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Тамбова на Комитет градостроительства и землепользования Администрации города Тамбова на основании постановления администрации города Тамбова от 28.10.2021 №5130 «Об организационно-штатных мероприятиях в администрации города Тамбова Тамбовской области».

Представитель заявителя в порядке ст.49 АПК РФ уточнил заявленные требования. Согласно уточнениям, заявитель просит признать недействительным (незаконным) постановление администрации г.Тамбова от 12.07.2021 №3231, обязать администрацию г.Тамбова заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214011:14 сроком на 3 года для завершения строительства 3-х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20 г.Тамбова

Уточнение требований в порядке ст.49 АПК РФ принято судом.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица  против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица  против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица  - Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно поступившего в материалы дела отзыве третье лицо просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся материалам, поскольку оно извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

При отсутствии возражений сторон, арбитражный суд открыл судебное заседание в первой инстанции и на основании ст.153 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, заслушав объяснения представителей сторон суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением мэра г.Тамбова от 23.05.2005 №3126 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» в аренду земельного участка под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20» Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 661 кв.м под строительство 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20. 

С Обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2005 №195. Сроком действия договора, в соответствии с п.2.1 Договора установлен до 23.04.2005.

25.06.2021 ООО «Калипсо» обратилось в адрес администрации г.Тамбова с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства» на территории городского округа - город Тамбов», в котором просило заключить договор аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по ул.Носовская, 20, для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом общей площадью 523,3 кв.м., готовностью 30% сроком на три года.

Администрация г.Тамбова 12.07.2021 учитывая выписку из ЕГРП об объекте недвижимости от 29.06.2021 №КУВИ-002/2021-79418953. согласно которой право на объект незавершённого строительства не зарегистрировано, руководствуясь п.1 ст.39.16 Земельною кодекса РФ постановлением администрации г.Тамбова №3231 отказала Обществу в заключении договора аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 для завершения строительства 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовская, 20 сроком на три года.

Не согласившись с указанным постановлением, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование своей правовой позиции Общество, ссылается на разъяснения, содержащиеся в п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положения п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации приводя доводы о том, что Общество, как собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

При этом если участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов.

Как указывает заявитель, порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст.39.17 ЗК РФ. При этом, указанной нормой предусмотрен порядок подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду, содержащий исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. 

Обществом совершены все необходимые действия, вместе с тем, Обществом получен необоснованный отказ.

Заинтересованным лицом, третьим лицом в качестве возражений приводятся доводы о том, что по общему правилу п.1 ст.36.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов ст.39.16 ЗК РФ называет, в том числе, случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

При этом, как указывает заинтересованное лицо, пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривают необходимость представления собственником объекта незавершенного строительства документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на здание, сооружение, объект незавершенного строительства -выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке).

При рассмотрении заявления ООО «Калипсо» о заключении договора аренды земельного участка было установлено (что подтверждается выпиской из ЕГРП об объекте недвижимости от 29.06.2021 №КУВИ-002/2021-79418953), что право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в связи с чем, руководствуясь п.1 ст.39.16 ЗК РФ ООО «Калипсо» было  отказано в заключении договора аренды названного земельного участка.

Дополнительно, заинтересованное лицо указывает, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 по делу №А64-4945/2020, определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2021 по делу №А64-4945/2020 ООО «Калипсо» было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации города Тамбова о признании права собственности на объект незавершенного строительства – 3-этажный магазин с офисом общей площадью 523,2 кв.м, готовностью 30%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, заинтересованное лицо считает необходимым отказать Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом и подтверждается сведениями, размещенными в общедоступном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru), исковые требования по настоящему делу, а также по делу №А64-4945/2020 основаны на одном объекте недвижимого имущества расположенного на земельном участке по улице Носовской, д.20 города Тамбова, кадастровый номер 68:29:0214011:14.

При этом, судом установлено, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 по делу №А64-4945/2020 Обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» отказано в удовлетворении исковых требований к администрации г.Тамбова Тамбовской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства 3-х этажного магазина с офисом, общей площадью 523,2 кв.м., готовностью объекта 30%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по адресу: 

<

...>.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021, постановлением  Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2022 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 оставлено без изменения.

Как следует из рассматриваемого в рамках настоящего дела заявления, материалов дела, а также решения Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 по делу №А64-4945/2020, постановлением мэра города Тамбова от 23.05.2005 №3126 Обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 68:29:0214011:14, площадью 661 кв.м., сроком на 11 месяцев под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20 в г.Тамбове.

На основании указанного постановления между ООО «Калипсо» и Комитетом по управлению земельными ресурсами г.Тамбова заключен договор аренды земельного участка №195 от 16.06.2005. Срок аренды земельного участка установлен до 23.04.2006.

Отделом строительного контроля мэрии города Тамбова Обществу было выдано разрешение на строительство №160 от 23.09.2005 трехэтажного здания магазина с офисом, со сроком действия до 23.08.2006.

На основании разрешения на строительство №160 от 23.09.2005 истец осуществил строительство объекта незавершенного строительства в виде трехэтажного магазина с офисом общей площадью 523,3 кв.м., готовностью объекта 30%, что подтверждается техническим паспортом от 15.01.2019, выданным ГУПТИ Тамбовской области.

Согласно техническому заключению ОАО «Тамбовкоммунпроект» объект незавершенного строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и дальнейшее строительство с последующей эксплуатацией здания магазина с офисом по ул.Носовской, возможно.

Как следует из отзыва заинтересованного лица, в связи с длительным согласованием разрешительной документации на строительство Общество обратилось в Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова с заявлением от 30.10.2006 о продлении срока действия разрешения на строительство, которое оставлено без ответа. На аналогичное обращение Общества от 31.10.2006 администрация города Тамбова сообщила письмом от 23.11.2007 о необходимости обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку срок действия договора аренды от 16.06.2005 №195 истек 23.04.2006.

20.12.2007 Общество вновь обратилось к администрации города Тамбова с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, на которое получен отказ от 29.01.2008.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2008 по делу №А64-2043/08-16 признано недействительным решение администрации   города Тамбова №1-8-40 от 29.01.2008 об отказе ООО «Калипсо» в продлении срока разрешения на строительство, на Администрацию города Тамбова возложена обязанность продлить ООО «Калипсо» срок разрешения на строительство трехэтажного здания магазина по ул.Носовской, 20 в г.Тамбове.

Также, решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2009 по делу №А64-4001/08-22 постановление Администрации города Тамбова от 21.04.2008 №2808 «О признании утратившими силу постановлений мэра города Тамбова от 18.03.2002 №1489 «О предоставлении ООО «Калипсо» земельного участка под проектирование 2х-3х этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20» и от 23.05.2005 №3126 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» в аренду земельного участка под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20» признано недействительным.

Комитет по управлению земельными ресурсами города Тамбова, письмом от 21.07.2011   №01-15-6606  уведомил  ООО   «Калипсо»  о  прекращении  действия договора аренды земельного участка от 16.06.2005 №195, предоставленного под строительство трехэтажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20 в г.Тамбове. После прекращения договора ООО «Калипсо» не обратилось в Администрацию города Тамбова с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. 

25.06.2021 ООО «Калипсо» обратилось в адрес администрации г.Тамбова с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства» на территории городского округа - город Тамбов», в котором просило заключить договор аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по ул.Носовская, 20, для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом общей площадью 523,3 кв.м., готовностью 30% сроком на три года.

Администрация г.Тамбова 12.07.2021 учитывая выписку из ЕГРП об объекте недвижимости от 29.06.2021 №КУВИ-002/2021-79418953. согласно которой право на объект незавершённого строительства не зарегистрировано, руководствуясь п.1 ст.39.16 Земельною кодекса РФ постановлением администрации г.Тамбова №3231 отказала Обществу в заключении договора аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 для завершения строительства 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовская, 20 сроком на три года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как следует из постановления администрации г.Тамбова от 12.07.2021 №3231 Обществу отказано в заключении договора аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 для завершения строительства 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20 сроком на три года по основанию, предусмотренному пп.1 ст.39.16 ЗК РФ.

Подпункт 1 ст.39.16 ЗК РФ в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов называет случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, как установлено судом, подтверждается материалами дела, а также согласно информации, содержащейся на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.tambov.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru) по делу №А64-4945/2020, №А64-2043/08-16, №А64-4001/08-22 и не оспаривается заинтересованным лицом, постановлением мэра г.Тамбова от 23.05.2005 №3126 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» в аренду земельного участка под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20» Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 661 кв.м под строительство 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20. 

С Обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2005 №195. Сроком действия договора, в соответствии с п.2.1 Договора установлен до 23.04.2005.

Отделом строительного контроля мэрии города Тамбова ООО «Калипсо» было выдано разрешение на строительство №160 от 23.09.2005 трехэтажного здания магазина с офисом, сроком действия до 23.08.2006.

В связи с длительным согласованием разрешительной документации на строительство Общество обратилось в Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова с заявлением от 30.10.2006 о продлении срока действия разрешения на строительство, которое оставлено без ответа.

На аналогичное обращение Общества от 31.10.2006 администрация города Тамбова сообщила письмом от 23.11.2007 о необходимости обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку срок действия договора аренды от 16.06.2005 №195 истек 23.04.2006.

20.12.2007 Общество вновь обратилось к администрации города Тамбова с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, на которое получен отказ от 29.01.2008.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2008 по делу №А64-2043/08-16 признано недействительным решение администрации города Тамбова №1-8-40 от 29.01.2008 об отказе ООО «Калипсо» в продлении срока разрешения на строительство, на администрацию города Тамбова возложена обязанность продлить ООО «Калипсо» срок разрешения на строительство трехэтажного здания магазина по ул.Носовской, 20 в г.Тамбове.

Согласно техническому паспорту от 15.01.2019, выданному ГУПТИ Тамбовской области, площадь объекта составляет 523,3 кв.м, готовность 30%.

Техническим заключением ОАО «Тамбовкоммунпроект» подтверждено, что объект незавершенного строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и дальнейшее строительство с последующей эксплуатацией здания магазина с офисом по ул.Носовской, возможно.

Также, решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2009 по делу №А64-4001/08-22 постановление администрации города Тамбова от 21.04.2008 №2808 «О признании утратившими силу постановлений мэра города Тамбова от 18.03.2002 №1489 «О предоставлении ООО «Калипсо» земельного участка под проектирование 2х-3х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20» и от 23.05.2005 №3126 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Калипсо» в аренду земельного участка под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20» признано недействительным.

25.06.2021 ООО «Калипсо» обратилось в адрес администрации г.Тамбова с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства» на территории городского округа - город Тамбов», в котором просило заключить договор аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по ул.Носовская, 20, для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом общей площадью 523,3 кв.м., готовностью 30% сроком на три года.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл.V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон №137-ФЗ).

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ. 

При этом, редакция пункта 21 статьи 3 (редакция от 12.12.2011,  действовавшая до 01.03.2015) была сформулирована следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Таким образом, из данной формулировки с очевидностью следовало, что право приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов имел лишь собственник объекта незавершенного строительства, то есть субъект, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ сформулирована иным образом, а именно: в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующая с 01.03.2015 редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предусматривает два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно:

когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 указал, что положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 23.06.2014, действующей на момент обращения Общества с заявлением) прямо предусмотрено право субъекта, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, при этом, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Кроме того, в Определении от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699 Верховный Суд Российской Федерации выразил следующую правовую позицию.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Как следует из материалов дела, а также согласно информации, содержащейся на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.tambov.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru) по делу №А64-4945/2020, №А64-2043/08-16, №А64-4001/08-22 и не оспаривается заинтересованным лицом, земельный участок площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 предоставлен Обществу постановлением мэра г.Тамбова от 23.05.2005 №3126, т.е. до 01.03.2015. С Обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2005 №195. Сроком действия договора, в соответствии с п.2.1 Договора установлен до 23.04.2005. Отделом строительного контроля мэрии города Тамбова ООО «Калипсо» было выдано разрешение на строительство №160 от 23.09.2005 трехэтажного здания магазина с офисом, сроком действия до 23.08.2006.

Согласно техническому паспорту от 15.01.2019, выданному ГУПТИ Тамбовской области, площадь объекта составляет 523,3 кв.м, готовность 30%. Техническим заключением ОАО «Тамбовкоммунпроект» подтверждено, что объект незавершенного строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и дальнейшее строительство с последующей эксплуатацией здания магазина с офисом по ул. Носовской, возможно.

Заинтересованным лицом не оспаривается, что единственным собственником объекта незавершенного строительства является ООО «Калипсо».

Как указывает заявитель, на протяжении всего периода времени ООО «Калипсо» предпринимало действия по урегулированию возникшего между сторонами вопроса, в том числе и в судебном порядке, однако в нарушение норм действующего законодательства ответчик препятствовал в реализации права истца. Заявитель неоднократно обращался в Администрацию г.Тамбова Тамбовской области с заявлениями о выдаче разрешительной документации на строительство объекта, а также просил решить вопрос с земельным участком предоставленным в аренду, при этом предоставляя все необходимые для этого документы. Однако, заинтересованным лицом всяческим образом чинились препятствия в данном вопросе. При этом, без получения необходимой разрешительной документации заявитель был лишен возможности осуществлять строительство объекта на законных основаниях. Длительное препятствие со стороны заинтересованного лица в осуществлении строительных работ повлекло затягивание сроков на их выполнение, а равно привело к крупным затратам Общества. В дальнейшем невозможность вести свою деятельность и отсутствие денежных средств на счетах Общества, не позволяло заявителю своевременно закончить строительство объекта и реализовать право на него. Большую роль в длительности по времени сыграли и антиковидные ограничения, на протяжении действия данных мер и нахождении сотрудников ООО «Калипсо» на самоизоляции, привело к невозможности осуществить юридически значимые действия.

Кроме того, суд учитывает, что после окончания срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214011:14, Общество продолжает им пользоваться.

Так, решениями Арбитражного суда Тамбовской области по делам №А64-496/2019, №А64-8438/2019, №А64-4116/2020, А64-8766/2020, А64-7470/2021 с Общества взыскана задолженность за фактическое пользование вышеназванным земельным участком за период с 20.12.2015 по 31.03.2021 и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2016 по 31.03.2021.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации г.Тамбова в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

При имеющихся обстоятельствах, администрация города Тамбова, в нарушение положений ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерно отказала ООО «Калипсо» в заключении договора аренды земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером 68:29:0214011:14 для завершения строительства 3-этажного здания магазина с офисом по ул.Носовская, 20 сроком на три года.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, постановление администрации города Тамбова Тамбовской области от  12.07.2021 №3231 «Об отказе ООО «Калипсо» в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом по ул.Носовская, 20» подлежит признанию недействительным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или  иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Следовательно, по смыслу приведённых норм статьи 201 АПК РФ в случае удовлетворения заявленных требований, суд обязан указать на порядок восстановления нарушенных прав заявителя, а также указать на способ исполнения данной обязанности на основе установленных по делу обстоятельств и полномочий соответствующего государственного (муниципального) органа. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. 

В просительной части заявления Общество просит суд устранить допущенное нарушение прав путём обязания администрации г.Тамбова заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214011:14 сроком на 3 года для завершения строительства 3-х этажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20 г.Тамбова.

При восстановлении нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд, обязывая соответствующий орган совершить определенные действия, не должен подменять функции этого органа. При этом указанные действия не должны противоречить действующему законодательству Российской Федерации.

Суд, придя к выводу о незаконности оспариваемого постановления администрации города Тамбова и не будучи вправе подменять собой уполномоченный орган, считает возможным в качестве восстановительной меры возложить на администрацию города Тамбова обязанность повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» от 25.06.2021 о предоставлении муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства» на территории городского округа - город Тамбов», в срок, не более 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

При этом, устанавливаемый судом срок соответствует положениям пп.«в» ч.1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», устанавливающего, что процедуры, предусмотренные, в том числе, пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляются в срок не более 14 календарных дней.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Заявителем при подаче заявления чек-ордером от 26.07.2021 №32 была оплачена в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 3 000 руб. 

При имеющихся обстоятельствах, судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд            

 

Р Е Ш И Л:

1. Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Тамбов) удовлетворить.

Признать недействительным постановление администрации города Тамбова Тамбовской области от  12.07.2021 №3231 «Об отказе ООО «Калипсо» в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом по ул.Носовская, 20».

Обязать администрацию города Тамбова Тамбовской области повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» от 25.06.2021 о предоставлении муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства» на территории городского округа - город Тамбов», в срок, не более 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

2. Взыскать с администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Тамбов) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Тамбов) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

После вступления решения суда в законную силу выдать по заявлению исполнительный лист.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

В соответствии со ст.177 АПК РФ копии судебных актов на бумажном носителе направляются по ходатайству лиц, участвующих в деле заказным письмом с уведомлением о вручении или могут быть вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья                                                                           А.В.Чекмарёв