﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-57534/2020

Дело № А57-6359/2019

г. Казань

05 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» – Синицыной И.В. (доверенность от 12.06.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019

по делу № А57-6359/2019

по исковому заявлению акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» (ОГРН 1026403056822) к обществу с ограниченной ответственностью «Новый ветер» (ОГРН 1026402665563), обществу с ограниченной ответственностью «Омикрон» (ОГРН 1156451022837), индивидуальному предпринимателю Калихановой Наталии Николаевне (ОГРНИП 318645100007772), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества Банк ВТБ,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» (далее – АО «Промэлектроника», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Новый ветер» (далее – ООО «Новый ветер»), обществу с ограниченной ответственностью «Омикрон» (далее – ООО «Омикрон»), индивидуальному предпринимателю Калихановой Наталии Николаевне (далее – ИП Калиханова Н.Н.), Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества по Саратовской области) о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2014 № 124-ПР земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А в части земельного участка площадью 226 кв. м, занятого объектом недвижимости - сооружение Эстакада; об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64, общей площадью 3242 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А, определив размеры долей в праве общей долевой собственности в следующих долях: ЗАО «Промэлектроника» - 69/1000; ООО «Омикрон» - 465/1000, ООО «Новый ветер» - 226/1000; ИП Калиханова Н.Н. - 249/1000. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено – публичное акционерное общество «Банк ВТБ».

В порядке статьи 49 АПК РФ АО «Промэлектроника» заявлено об отказе от заявленных требований, в части признания недействительным договора купли-продажи от 21.02.2014 № 124-ПР земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А в части земельного участка площадью 226 кв. м, занятого объектом недвижимости - сооружение эстакада. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019, производство в части требований о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2014 № 124-ПР земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А в части земельного участка площадью 226 кв. м, занятого объектом недвижимости - сооружение Эстакада прекращено, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе АО «Промэлектроника», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что у судов двух инстанций отсутствовали основания для отказа в установлении режима общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64.

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Омикрон» и ТУ Росимущества по Саратовской области возражают против изложенных в ней доводов, и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель АО «Промэлектроника» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ТУ Росимущества по Саратовской области (продавец) и ЗАО «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 19.12.2008 № 5 сооружения – эстакады протяженностью 89 метров, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д.2А (в редакции дополнительного соглашения от 21.09.2009) 

Право собственности ЗАО «Промэлектроника» на сооружение - эстакада, протяжённостью 142 м, кадастровый номер 64:486040714:1220 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (повторное) от 19.05.2015 серия 64-АД № 700253.

Указанное сооружение расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 64:48:040803:66; 64:48:040803:64; 64:48:040803:58; 64:48:040803:68.

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:64, общей площадью 3242 кв. м, данное сооружение занимает площадь 226 кв. м, что составляет 69/1000 от общей площади данного земельного участка. 

ТУ Росимущества заключен договор аренды от 11.01.2010 № 1020 земельного участка находящегося в федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора. 

В соответствии с Распоряжением Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области от 07.10.2013 № 324-р «О продаже земельного участка в общую долевую собственность» в общедолевую собственность ООО «Интер Медиа Групп», ООО «Новый ветер», Калихановой Наталии Николаевне предоставлен земельный участок, учтённый 15.10.2008 в реестре федерального имущества № П11640001155, с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А, с разрешённым использованием: для размещения производственной базы, общей площадью 3242 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.03.2013 № 64/201/2013-78565. 

Между ТУ Росимущества по Саратовской области (продавец) и ООО «Интер Медиа Групп», ООО «Новый ветер», Калихановой Н.Н. заключен договор купли-продажи от 21.02.2014 № 124-ПР, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская 2А, с разрешённым использованием для размещения производственной базы, общей площадью 3242 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.03.2013 № 64/201/2013-78565. 

Свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 265695 подтверждается право общей долевой собственности на долю 25/100 земельного участка общей площадью 3242 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская 2А, ООО «Новый ветер» зарегистрированное 30.04.2014, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2014 сделана запись регистрации № 64-64-01/253/2014-111. 

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 265694 право общей долевой собственности на долю 273/1000 земельного участка общей площадью 3242 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А зарегистрировано за Калихановой Наталией Николаевной 30.03.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 64-64-01/253/2014-111. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 694857 право общей долевой собственности на долю 477/1000 земельного участка общей площадью 3242 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская 2А. ООО «Омикрон» зарегистрировано 11.11.2015, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 64-64-/001/-64/001/599/2015-71/2. 

АО «Промэлектроника», полагая, что поскольку земельный участок, занятый объектом недвижимости, принадлежащим последнему и необходимым для его использования, сформирован по заявлению иных сособственников в нарушение норм земельного законодательства, следовательно, доля на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64 должны быть пересчитаны с учётом существующего сооружения АО «Промэлектроника» в соответствии с занимаемой площадью 226 кв. м, что составляет 69/1000 от общей площади земельного участка площадью 3242 кв. м с кадастровым номером 64:48:040803:64, в связи с чем доли остальных сособственников должны быть пересчитаны в соответствии с вычетом отводимой доли и составлять: ООО «Омикрон» - 465/1000, ООО «Новый ветер» - 226/1000, ИП Калиханова Н.Н. - 249/1000. обратилось в суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды двух инстанций, пришли к выводу о том, что АО «Промэлектроника» не обладает исключительным правом на предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (статьей 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015), поскольку данным правом могут воспользоваться только собственники недвижимого имущества, тогда как, спорный объект не обладает признаками недвижимой вещи. 

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (действует с 01.03.2015) предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений.

Поскольку основанием для предъявления иска указанны обстоятельства о нарушении прав истца, как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:64, в результате приобретения спорного участка в долевую собственность другими собственниками строений, расположенных на том же участке, судебные инстанции правомерно обеспечили проверку правовых оснований у АО «Промэлектроника» на приватизацию участка, находящегося в публичной собственности.

Согласно статье 12 ГК РФ, с учетом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону относится к способу защиты гражданских прав, в связи с чем в случае если имущество, право на которое зарегистрировано не отвечает признакам недвижимости, наличие такой регистрации не имеет правового значения.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Указанный правовой подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 477708, от 24.09.2013 № 1160/13.

При этом наличие в ЕГРП записи о праве собственности на недвижимое имущество не препятствует оценке судами данного объекта с точки зрения наличия или отсутствия у него признаков недвижимости и исследованию необходимости предоставления земельного участка для эксплуатации такого объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2015 № 304-КГ15-8395).

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2015 № 304-ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо, в том числе, представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Из анализа имеющегося в материалах дела технического паспорта на объект от 31.07.2017, подготовленным ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» следует, что сооружение – эстакада, протяженностью 141,8 кв. м, 1950 года постройки имеет следующие технические характеристики: 1) эстакада, металл; 2) водопровод, металл по эстакаде; 3) кабельная линия: К-8, К-9 по эстакаде; 4) газопровод по эстакаде, труба стальная. 

В соответствии с техническим заключением ООО «Технострой» 2019 года несущая конструкция сооружения выполнена из металлических профилей путем сварки металлическими накладками, с металлическими сегментными фермами из проката на сварном и болтовом соединении; между собой колонны соединены металлическими стяжками для обеспечения пространственной жесткости конструкции; ограждающие конструкции самонесущие, выполнены из металлических профилей. Принимая во внимание данные обстоятельства, в том числе технические характеристики объекта, суд первой инстанции, пришел к верному выводу, что спорный объект не обладает признаками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу. 

Приказом Минпромэнерго РФ от 01.08.2007 № 295 утвержден Перечень видов имущества, входящего в состав единого производственно-технологического комплекса организации-должника, являющейся субъектом естественной монополии топливно-энергетического комплекса.

В пункте 1.2 Пособия по проектированию отдельно стоящих опор и эстакад под технологические трубопроводы (к СНиП 2.09.03-85) указано, что опоры и эстакады под технологические трубопроводы представляют собой инженерные сооружения, предназначенные для размещения технологических трубопроводов. Проектирование указанных сооружений должно осуществляться в соответствии со СНиП 2.09.03-85.

Таким образом, часть эстакады 1950 года постройки, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 64:48:040803:64, которая состоит из металлических сварных конструкций, и предназначена только для размещения на ней технологических трубопроводов не может признаваться объектом недвижимости вне зависимости от регистрации права в публичном реестре. 

Вместе с тем судами также верно отмечено, что наличие элементов фундамента, на котором расположена металлическая конструкция (эстакада) не может определять физические свойства установленного на нем объекта, поскольку предполагается, что любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов.

При заключения договора аренды от 11.01.2010 № 1020 со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности и на момент заключения договора купли-продажи от 21.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 2А, с разрешённым использованием: для размещения производственной базы, общей площадью 3242 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 20.03.2013 № 64/201/2013-78565, на данном земельном участке частично располагался объект недвижимости: сооружение – эстакада, принадлежащее на праве собственности АО «Промэлектроника».

По общим правилам, в случае, если при реализации исключительного права на выкуп участка собственники недвижимости, расположенной на одном земельном участке, не учли интересы других лиц, также обладающих правом на приватизацию участка, такие собственники вправе требовать признания права общей долевой собственности на земельный участок с определением доли каждого собственника  недвижимости (здания), сооружения.

При реализации ответчиками права на выкуп земельного участка АО «Промэлектроника» также не учтены и положения пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ, действующей на момент разрешения спора, согласно которой земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 39.36 ЗК РФ и пунктам 1-3 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» допускается размещение надземных линейных сооружений, без предоставления земельных участков, а также их надземные части и сооружения, технически необходимые для их размещения, водопроводов, сооружений канализации для которых не требуется разрешение на строительство.

Таким образом, при наличии доказательств о наличии на спорном земельном участке линейных сооружений, принадлежащих АО «Промэлектроника», требующих разрешение на строительство, последний вправе был реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка  совместно с другими собственниками объектов недвижимости. 

Данные обстоятельства исключают право истца в рамках данного спора требовать признания за ним права собственности  на долю в спорном участке, по основанию зарегистрированного права собственности на металлическую эстакаду.

Таким образом, поскольку спорное строение - эстакада, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:64, не является объектом недвижимости, общество не имеет исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ. 

Учитывая, что иных, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 130 ГК РФ, 5, 36, 39.20 ЗК РФ, установив, что принадлежащий истцу объект не может признаваться недвижимостью, следовательно, у последнего отсутствует исключительное право на участие в выкупе земельного участка, находящегося в публичной собственности, совместно с другими собственниками зданий (сооружений), правомерно отказали в иске. 

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286,289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу № А57-6359/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                               А.Ф. Фатхутдинова 

 

                                                                                         Ф.В. Хайруллина