АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

город Пенза                                                                                Дело № А49-8419/2021

« 22 »   марта   2022 года

Резолютивная часть объявлена 21 марта 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Логвиновой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Пензенский областной земельный резерв» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гео-Экспо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области,

о взыскании 42 500 руб. 77 коп. и расторжении договора аренды,

при участии в заседании

от истца: Кребс И.А. – представитель (доверенность от 11.08.2021 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Пензенский областной земельный резерв» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гео-Экспо» о взыскании суммы 42 500 руб. 77 коп., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года за III и частично IV кварталы 2020 года в сумме 24 709 руб. 75 коп. и пени за несвоевременную оплату в сумме 17 791 руб. 02 коп., исчисленные за период с 10.12.2020 по 06.08.2021 в соответствии с п. 6.2 договора, а также с требованием о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Ответчик в письменном отзыве на иск (л. д. 69) требования истца отклонил, указав, что между АО «Пензенский областной резерв» и ООО «Гео-Экспо» 25 июня 2018 года заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16 зем. Согласно пункта 7.3 договора, его прекращение не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ. В октябре 2020 г. между ООО «Гео-Экспо» и ИП ФИО1 заключен договор субаренды земельных участков. На основании этого договора по заказу ИП ФИО1 ООО «Гидродорпроект» разработана проектная документация по культуртехническим работам на землях сельскохозяйственного назначения и согласована с Региональным центром государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Пензенской области. Из-за коронавирусных ограничений произошла задержка разработки проектной документации, а также культуротехнических работ. Работа над проектом завершена, а культуротехнические работы возобновятся с ноября 2021 г. С целью  разработки проектной документации была проделана объемная работа, были затрачены финансы. Если расторгнуть договор, то будут понесены большие убытки. ООО «Гео-Экспо» признает иск в части взыскания задолженности по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в сумме 24 709 руб. 75 коп. Требование о взыскании пени 17 791 руб. 02 коп. ответчик не признает, полагая ее несоразмерной сумме долга.  

АО «Пензенский областной земельный резерв» в письменных возражениях на отзыв (л. д. 82-83) доводы ответчика считает необоснованными, поскольку 19 ноября 2020 года истцом в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении с 30 ноября 2020 года договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №16зем от 25 июня 2018 г. и уведомление с просьбой погасить задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №16зем от 25 июня 2018 года в размере 183 831 руб. 56 коп. Однако, со стороны ответчика указанные соглашение и акт не были подписаны и возвращены. Задолженность не погашена. Истец обращает внимание суда на недобросовестность ответчика, который после уведомления о прекращении деятельности, намеренно продолжил работать на земельных участках. Кроме того, ответчик отмечает, что согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). На сегодняшний день решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 октября 2020 г. по делу №А49-8119/2020 ответчик не исполнил. Исполнительный лист серии ФС № 034141922 о взыскании с ООО «Гео-Экспо» направлен в Октябрьское РОСП г. Пензы. Судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Пензы возбуждено исполнительное производство № 151317/20/5805ПИП от 30.10.2020 в отношении ООО «Гео-Экспо». 04 октября 2021 г. АО «Пензенский областной земельный резерв» направило заявление судебному приставу-исполнителю о розыске имущества ООО «Гео-Экспо». По состоянию на 13 октября 2021 г. за ООО «Гео-Экспо» числится задолженность перед АО «Пензоблземрезерв» по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года в размере 183 831 руб. 56 коп. Кроме того, истец обращает внимание суда на то, что АО «Пензоблземрезерв» не давало согласие на заключение субаренды. В соответствие с п. 5.3.2. арендатор имеет право сдавать участки в субаренду с письменного согласия арендодателя. Также, по мнению истца, в материалы дела не предоставлены доказательства принятия конкретных мер в целях недопущения нарушения условий договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года. ООО «Гео-Экспо» не исполнило взятые на себя обязательства в рамках договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года, что послужило основанием для обращения АО «Пензенский областной земельный резерв» с исковым заявлением в Арбитражный суд Пензенской области. На основании вышеизложенного, Акционерное общество «Пензенский областной земельный резерв» на заявленных исковых требованиях настаивает и просит удовлетворить их в полном объеме. 

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в письменном отзыве на иск (л. д. 99) ходатайствует о рассмотрении дела без его участия, пояснив, что в ЕГРН имеются записи о регистрации права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:16:0810202:24, 58:16:0810202:44, 58:16:0810202:45, 58:16:0810202:47. В отношении названных земельных участков содержатся также сведения об аренде в пользу ООО «Гео-Экспо» по договору аренды сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года, заключенному с истцом. Рассмотрение дела полагает на усмотрение суда.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данных участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил:

между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года (л. д. 18-21).

По условиям заключенного договора истец, являясь арендодателем, обязуется предоставить, а ответчик – арендатор, обязуется принять в аренду следующие земельные участки: 1) земельный участок с кадастровым номером 58:16:0810202:44 площадью 555 857 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Лунинский район, примерно в 950 м по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Лунинский район, Сытинский сельсовет, 

<

...>; 2) земельный участок с кадастровым номером 58:16:0810202:45 площадью 49 358 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Лунинский район, примерно в 170 м по направлению на север от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Лунинский район, Сытинский сельсовет, 

<

...>; 3) земельный участок с кадастровым номером 58:16:0810202:47 площадью 1 712 086 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Лунинский район, примерно в 1750 м по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Лунинский район, Сытинский сельсовет, 

<

...>; 4) земельный участок с кадастровым номером 58:16:0810202:24 площадью 308 766 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Лунинский район, примерно в 150 м по направлению на север от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Лунинский район, Сытинский сельсовет, 

<

...>; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства. Цель использования земельных участков – садоводство.

Договора заключен сроком на десять лет с 25.06.2018 по 24.06.2028 (п. 3.1 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.07.2018 г., о чем свидетельствует отметка на договоре аренды. 

По акту приема-передачи земельных участков от 25 июня 2018 года (л. д. 23) земельные участки переданы ответчику - арендатору. 

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, который является приложением № 1 к договору. 

Согласно приложения № 1 (л. д. 22) арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в сумме 91 912 руб. 32 коп. за год, 22 978 руб. 08 коп. за квартал и 7 659 руб. 36 коп. за месяц. 

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, подлежащего оплате – п. 4.3 договора.

01 января 2020 года стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения                      № 16зем от 25 июня 2018 года (л. д. 26), согласно которому изменен размер арендной платы и он составил 32 825 руб. 85 коп. за квартал и 10 941 руб. 95 коп. за месяц.

Ответчик выступает стороной договора аренды земельных участков от 25.06.2018 г., и как арендатор, он должен вносить арендную плату.

Поскольку ответчик оплату арендных платежей за III и частично IV кварталы 2020 года в сумме 24 709 руб. 75 коп. не произвел, истец письмом от 10.12.2020 (л. д. 15-17) направил в адрес ответчика претензию об оплате суммы долга.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы долга.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При этом согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик должен представить доказательства внесения арендных платежей за спорный период времени. 

Таких доказательств ответчик в материалы дела не представил.

Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды № 16зем от 25.06.2018 между сторонам заключен, доказательств внесения арендных платежей за период III и частично IV кварталы 2020 года в полной сумме и в установленный договором срок ответчиком не представлено, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании суммы долга по арендным платежам в общей сумме 24 709 руб. 75 коп. заявлено правомерно и подлежит удовлетворению на основании ст. 307, 309, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату в сумме 17 791 руб. 02 коп., исчисленные за период с 10.12.2020 по 06.08.2021 в соответствии с п. 6.2 договора.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке в оплате, и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора аренды несет ответственность в виде уплаты пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 0,3% за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени заявлено правомерно.

Пеня исчислена истцом в сумме 17 791 руб. 02 коп. за период с 10.12.2020 по 06.08.2021.

Ответчик просит уменьшить сумму пени в связи с ее несоразмерностью по сравнению с суммой долга на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Данная правовая позиция также нашла свое отражение в пункте 77 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с которым снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). Причем в силу пункта 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) – п. 74 постановления. 

Согласно п. 75 вышеуказанного постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

С учетом представленного расчета суммы неустойки и представленных ответчиком доказательств несоразмерности, суд считает, что предъявленная ко взысканию пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает сумму пени в соответствии постановлениями Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» до 5 930 руб. 34 коп.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает  основания изменения и расторжения договора. Так согласно части 2 указанной правовой нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункты 28, 29, 30) разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

В связи с не внесением арендных платежей в сумме 183 831 руб. 56 коп. истец в претензии от 19.11.2020 г. предложил ответчику произвести оплату задолженности по арендным платежам. Кроме того, истец в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств направил в его адрес соглашение о досрочном расторжении договора аренды (л. д. 27-31).

Поскольку ответчик не произвел оплату долга и не подписал соглашение о расторжении договора, истец письмом от 10.12.2020 (л. д. 15-17) направил повторное требование об оплате суммы долга и подписании соглашения о расторжении договора.

Данные действия истца расцениваются судом как предложение расторгнуть договор аренды, сделанное в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств по оплате арендой платы ответчик в материалы дела не представил.

Напротив, как следует из материалов дела, решением арбитражного суда Пензенской области от 14.10.2020 по делу № А49-8119/2020 (л. д. 33) с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по оплате арендных платежей за 2019 и I и II кварталы 2020 года в сумме 159 121 руб. 81 коп.

С учетом названных обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчиком обязательства по оплате арендных платежей нарушались более двух раз подряд, претензионный порядок, обязательный при расторжении договора аренды, истцом соблюден, ответчиком допущены существенные нарушения принятых на себя обязательств, которые на момент рассмотрения спора не устранены.    

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что в соответствии со ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о досрочном расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16зем от 25 июня 2018 года, заключенного с ответчиком, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично с учетом уменьшения суммы пени.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на ответчика полностью.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гео-Экспо» в пользу Акционерного общества «Пензенский областной земельный резерв» сумму 30 640 руб. 09 коп., в том числе долг в сумме 24 709 руб. 75 коп. и пени в сумме 5 930 руб. 34 коп., а также расходы по госпошлине в сумме 8 000 руб.

Расторгнуть договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 16 зем от 25 июня 2018 года, заключенный между Акционерным обществом «Пензенский областной земельный резерв» и Обществом с ограниченной ответственностью «Гео-Экспо».

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

 

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова