﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-5321/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  27 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Демидовой Е.Ю.

судей							Зиновьевой Т.А.,

								Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы  индивидуального предпринимателя Сенцова Романа Сергеевича и администрации города Пыть-Яха на решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 18.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5321/2020 по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (628012, г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, дом 1, корпус А, ИНН 8601010505, ОГРН 1028600516911) в защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях к администрации города Пыть-Яха (628380, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, мкр. 1-й, д. 18 А, ОГРН 1028601542826, ИНН 8612005313) и индивидуальному предпринимателю Сенцову Роману Сергеевичу (ОГРНИП 318861700029061, ИНН 861203211425) о признании сделки недействительной. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

В заседании приняли участие представители: от прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры – Калинина Я.Ю. п поручению от 19.05.2021, служебное удостоверение; от  администрации города Пыть-Яха – Медведева О.Н. по доверенности от 30.12.2020.

Суд установил:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, в защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях в лице главы города Морозова Александра Николаевича к администрации города Пыть-Яха (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю Сенцову Роману Сергеевичу (далее – ИП Сенцов Р.С., предприниматель) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669 (далее также – договор), заключенного между администрацией и предпринимателем, с момента его заключения; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем: признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ИП Сенцова Р.С. (запись о государственной регистрации от 27.08.2019 № 86:15:0101029:535-86/136/2019-6) на земельный участок общей площадью 5 637 кв.м. с кадастровым номером 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, 13 и возвращении администрацией предпринимателю выкупной цены земельного участка в размере 371 196, 45 руб., ИП Сенцову Р.С. возвратить администрации земельный участок общей площадью 5 637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, 13. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа (с учетом определения от 24.12.2020 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением от 18.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме.

Ответчики, не согласившись с указанными судебными актами обратились с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Предприниматель считает, что судами неверно распределено бремя доказывания, полагает, что истец должен доказать несоразмерность пощади выкупленного земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на нем и принадлежащего предпринимателю; полагает необоснованным вывод о ничтожности договора; само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушения ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичного интереса; применяя последствия ничтожной сделки в виде возврата земельного участка судами не учтено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости предпринимателя.

Администрация в своей кассационной жалобе указывает, что до заключения оспариваемого договора стороны состояли в арендных правоотношениях, срок действия которых не истек, в связи с чем возврат земельного участка не является реституцией; правовых оснований для отказа в предоставлении участка и заключения договора не имелось, а у предпринимателя имеется право на выкуп всего земельного участка.

В отзыве на кассационные жалобы прокурор, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзывах.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей предпринимателя и третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2018 № 177-А (далее – договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.5 которого по результатам проведенного аукциона арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5637 кв.м, кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, 13, под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, на срок 10 лет с момента государственной регистрации договора. Земельный участок предоставляется свободным от каких-либо зданий, строений или сооружений, освобожден от прав третьих лиц

Предпринимателем в период действия договора аренды возведено нежилое строение – неотапливаемый склад площадью 27,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, д. 13, кадастровый номер 86:15:0101029:758 (выписка из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 17.07.2019, технический план здания от 08.05.2019).

Распоряжением администрации от 31.07.2019 № 1765-ра принято решение о прекращении действия договора аренды, предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:535 в собственность предпринимателя за плату по выкупной цене 371 196, 45 руб.

В эту же дату между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, а 01.08.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка № 669, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по цене 371 196, 45 руб. и на условиях договора земельный участок, площадью 5 637 кв.м, кадастровый номер 86:15:0101029:535, предоставленный под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, адрес: г. ПытьЯх, промзона «Центральная», ул. Солнечная, 13 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.08.2019 и выписки из ЕГРН от 04.10.2019 № КУВИ-001/2019-24126602, участок передан предпринимателю, за Сенцовым Р.С. с 27.08.2019 зарегистрировано право собственности на объект договора. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указывая на необоснованное предоставление земельного участка без проведения торгов, поскольку площадь переданного по договору участка (5 637 кв.м) несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости (27,1 кв.м), а стоимость земельного участка занижена, прокурор в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора ничтожной сделкой.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствуясь положениями статей 12, 166, 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 35, 39.1, 39.2, 39.3, 39.20 ЗК РФ), правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 № 935-О, разъяснениями данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовой позицией сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 № 12955/11, Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и исходили из того, что площадь предоставленного предпринимателю в собственность земельного участка значительно превышает площадь объекта; ответчиками не обоснована необходимость предоставления участка в установленной площади, а оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.

Выводы судов являются правильными.

Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74-75 Постановления № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Требования прокурора о признании договора от 01.08.2019 № 669 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:535 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 11152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Соответственно, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежит на ИП Сенцове Р.С.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, установив, что площадь предоставленного ИП Сенцову Р.С. в собственность земельного участка (5 637 кв.м)  значительно превышает площадь объекта (27,1 кв.м), предпринимателем не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта (в 208 раз), принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535, от 03.06.2014 № 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании указанной сделки недействительной (ничтожной) заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 ГК РФ.

Ссылка кассаторов на градостроительный регламент и зонирование территории обоснованно не принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку единый вид использования (зоны) земельного участка не влечет автоматически его единое землепользование одним собственником под конкретный объект недвижимости, не исключает возможность раздела земельного участка и не свидетельствует о том, что земельный участок в заявленной площади необходим для эксплуатации размещенного на нем строения.

Поскольку договор аренды между сторонами прекращен соглашением от 31.07.2019, то применение судами двусторонней реституции также обоснованно, поскольку отвечает требованию статьи 167 ГК РФ.

Кроме того, суд округа учитывает, что поскольку в рамках настоящего дела установлена несоразмерность площади спорного участка объекту недвижимости, возобновление арендных отношений в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки позволит предпринимателю использовать земельной участок той же площадью, размер которой признан судами чрезмерным.

В связи с чем в возобновленном договоре аренды, в отсутствие доказательств необходимости и возможности строительства иных объектов будут содержатся те же пороки, которые установлены судами в договоре купли-продажи.

Между тем положения статьи 39.20 ЗК РФ запрещают собственниками объектов недвижимости получение подобных земельных участков как в собственность, так и в аренду.

Возвращение спорного земельного участка администрации не препятствует предпринимателю как собственнику объекта недвижимости оформить расположенный под ним участок после определения в установленном порядке границ земельного участка, необходимого для эксплуатации склада в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. 

Отклоняя доводы кассационных жалоб, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 18.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5321/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина