АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н ИЕ

Дело № А45-19811/2021

г. Новосибирск

26 октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2021 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 676 000 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 29.12.2020, диплом №ВБА 0163020, от 27.01.2016, паспорт,

от ответчика: ФИО2 (лично), водительское удостоверение 9916 687353,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района» (далее – ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 676 000 рублей 00 копеек за период с 30.06.2019 по 31.12.2020.

ИП ФИО2 против исковых требований возражает, считает, что  какие-либо интересы ООО «Службы заказчика ЖКХ Ленинского района» как управляющей организации по настоящему спору не затрагиваются, следовательно, у истца нет процессуального права на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности. Также ответчик ссылается на следующее.

01.06.2019 между истцом и ответчиком был заключён договор аренды части земельного участка № 01/19 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:064245:120, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома (МКД), расположенного по адресу: 

<

...>.

Заключению договора предшествовало общее собрание собственников многоквартирного дома, проходившее с 04.03.2019 по 10.04.2019, оформленное протоколом № 1 от 11.04.2019, на котором был рассмотрен вопрос о предоставлении земельного участка в аренду ответчику, также на указанном собрании был определён круг полномочий истца, которые отражены в вопросах с 5-го по 12-ый. Согласно сведениям, отражённым в протоколе, истец был наделен полномочиями по подписанию договора от имени собственников, подаче заявления на государственную регистрацию прав аренды и наделен обязанностью - полученные денежные средства использовать на благоустройство дома. Иных полномочий, которыми бы наделялся истец, протокол не содержит и отдельных решений в части наделения истца полномочиями по исполнению договора аренды собственники многоквартирного дома не принимали. Таким образом, по мнению ответчика, на истца лишь возлагалась обязанность по выполнению данного ему собственниками МКД поручения по заключению договора аренды.

При этом истец не учитывает, что 12.07.2021 был изготовлен в окончательной форме протокол № 01/21 проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, где содержались итоги голосования по вопросам, внесенным на повестку дня общего собрания собственников многоквартирного дома, проводившегося в очно-заочной форме с 10.02.2021 по 11.07.2021. 

Протоколом общего собрания собственников помещений в МКД №01/21 от 12.07.2021 было решено расторгнуть договор аренды части земельного участка №01/19 от 01.06.2019 с ИП ФИО2  с 01.03.2021; на сумму имеющейся задолженности по расторгаемому договору одобрить и дать согласие на проведение ремонтных работ и/или работ по благоустройству общего имущества МКД №2 по проспекту Карла Маркса в г. Новосибирске за счет ИП ФИО2 и силами привлеченных ИП ФИО2 подрядчиков (ООО «Авител») по ценам и в объеме согласно Протоколу согласования (ведомости) договорной цены.

Согласно протоколу согласования (ведомости) договорной цены, составленной ООО «Авител», стоимость по смете составила 594 763 рублей 78 копеек.

ИП ФИО2 заключил договор подряда с ООО «Авител» №1709/21 от 17.09.2021 на выполнение строительных работ.

Таком образом, по мнению ответчика, собственники многоквартирного жилого дома полностью урегулировали все вопросы в отношении обязательств сторон, вытекающих из договора аренды части земельного участка№ 01/19 от 01.07.2021, в том числе в отношении задолженности, которая, как считает ответчик, фактически перестала существовать после того, как он взял на себя обязательства по благоустройству общего имущества многоквартирного дома.

В рассматриваемом споре, как полагает ответчик, истец преследует исключительно свои собственные цели, что является злоупотреблением правом по смыслу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) 

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 4, 8 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ», суд может отказать в удовлетворении иска, если его предъявление вызвано недобросовестными действия самого истца.

В связи с изложенным, ответчик просит в иске отказать в полном объеме.

Рассмотрев материалы искового заявления, проверив в порядке ст. 71 АПК РФ обстоятельства дела, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения предъявленного ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» иска, при этом суд исходит из следующего.

Многоквартирный дом №2 по пр.Карла Маркса находится в управлении ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме, с собственниками помещений заключен договор управления от 01.03.2007, в соответствии с которым  исполнитель (ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») имеет право с согласия собственников сдавать в аренду подвальные, чердачные и иные помещения, а также их части, земельные участки, части крыш, относящихся к общему имуществу, с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на его содержание, а также на иные цели, связанные с исполнением настоящего договора.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №2 по пр. Карла Маркса от 10.04.2019 №1 было принято решение предоставить ИП ФИО2 часть земельного участка (придомовой территории данного дома) площадью 465 кв.м. в пользование сроком на 5 лет.

Между истцом и ответчиком 01.06.2019 заключен договор аренды земельного участка №01/19, согласно которого арендодатель (ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») передает арендатору (ИП ФИО2), а арендатор принимает в пользование часть общего имущества многоквартирного дома: - часть земельного участка, площадью 465 кв.м.. входящий в состав земельного участка общей площадью 4705 кв.м. с кадастровым номером 54:35:064245:120 по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 2.

Целевым использованием предмета договора аренды является размещение и эксплуатация продовольственных павильонов для розничной торговли общей площадью помещений не более 255 кв.м.

Ежемесячная плата за пользование предметом аренды на момент заключения договора устанавливается в размере 50 000 рублей в месяц, в том числе НДС. Начисление платы за пользование предметом аренды начинается с 01.06.2019.

Арендодатель имеет право не ранее, чем с 01.01.2020 увеличить размер арендной платы не более чем до 80 000 рублей в месяц, в том числе НДС, предварительно уведомив об этом арендатора не позднее, чем за 30 дней.

Арендные платежи за период с 01.06.2019 по 31.10.2019 оплачиваются арендатором не позднее 15.10.2019.

Начиная с ноября 2019 года, арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа каждого текущего месяца по реквизитам, представленным арендодателем. Оплата арендной платы, по соглашению сторон, может быть осуществлена и иным способом, не противоречащим действующему законодательству. Не позднее 15.10.2019 арендатор оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей, в том числе НДС.

В случае надлежащего исполнения обязательств арендатором, сумма обеспечительного платежа при прекращении действия настоящего договора подлежит возврату арендатору в полном объеме после проведения сторонами сверки взаимных расчетов.

При наличии на дату прекращения действия настоящего договора неисполненных обязательств со стороны арендатора, арендодатель удерживает из обеспечительного платежа суммы всех неисполненных арендатором обязательств, оставшаяся сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору после проведения сторонами сверки взаимных расчетов. 

Государственная регистрация договора от 01.06.2019 №01/19 в установленном порядке произведена 17.07.2019, номер регистрации 54:35:064245:120-54/011/2019-5.

Согласно платежным поручения №184 от 15.10.2020 (34 000 рублей), №157 от 17.09.2020 (50 000 рублей), №133 от 11.08.2020 (50 000 рублей), №159 от 15.10.2019 (100 000 рублей), №169 от 14.11.2019 (40 000 рублей) ИП ФИО2 оплатил аренду части земельного участка по договору №01/19  за октябрь 2020, сентябрь 2020, август 2020, август-сентябрь 2019 и ноябрь 2019 года на общую сумму 274 000 рублей 00 копеек.

Из искового заявления следует, что у  ответчика образовалась задолженность за период с 30.06.2019 по 31.12.2020 в размере 676 000 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец увеличил размер исковых требований до  1 126 000 рублей за период с 30.06.2019 по 30.09.2021, поскольку ответчик  земельный участок истцу не возвратил до настоящего времени.

Ходатайство истца об увеличении размера исковых требований судом принято к рассмотрению по правилам ч. 1 ст. 49 АПК РФ.

Ответчик против указанного ходатайства возражений не заявил, подтвердив в судебном заседании, что земельный участок им не освобождён от торговых киосков, при этом настаивал на том, что в размер возникшей задолженности по арендной плате следует зачесть работы по текущему ремонту подъездов МКД №2 по проспекту Карла Маркса города Новосибирска.

При этом, ответчик ссылается на то, что им с собственниками МКД №2 по проспекту Карла Маркса города Новосибирска достигнуто соглашение о зачете требований о взыскании задолженности по договору аренды стоимостью работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые ИП ФИО2 должен осуществить в отношении общего имущества МКД.

Доводы ответчика о том, что управляющая организация, как истец, не имеет какого-либо интереса в рассматриваемом споре о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды части земельного участка, договор аренды прекращен принятием собственниками помещений МКД решений, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в МКД №01/21 от 12.07.2021 было решено расторгнуть договор аренды части земельного участка №01/19 от 01.06.2019 с ИП ФИО2  с 01.03.2021, а на сумму имеющейся задолженности по расторгаемому договору дано согласие на проведение ремонтных работ и/или работ по благоустройству общего имущества МКД №2 по проспекту Карла Маркса в г. Новосибирске за счет ИП ФИО2, представляются  суду необоснованными по следующим основаниям.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3. статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу требований статьи 36 ЖК РФ,  собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами благоустройства и иные входящие  в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно перечисленным выше нормам права, управляющая общим имуществом МКД организация, действительно, не  имеет собственного интереса при осуществлении действий по управлению общим имуществом МКД, но она обязана действовать в интересах этих собственниках и  соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Как следует  из обстоятельств дела, договор аренды № 01\19 от 01.06.2019 был заключен управляющей организацией в целях обеспечения наиболее благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом.

Сторонами договора аренды части земельного участка № 01\19 от 01.06.2019 (гражданско-правовой сделки) являются истец (арендодатель, действующий в интересах собственников помещений МКД) и ответчик (арендатор, действующий в своих собственных интересах).

В соответствии с положениями ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями ст.310 ГК РФ, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Поскольку спорные правоотношения по своей правовой природе возникли из договора аренды, они подлежат правовому регулированию положениями  Главы 34 ГК РФ, а так же положениями общих норм обязательственного права (ч.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

С учетом приведенных положений ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора торговые павильоны на арендованном ответчиком земельном участке продолжают размещаться, ответчик земельный участок не освободил, следовательно, прекращение договора аренды возможно лишь после освобождения ответчиком земельного участка от имущества, принадлежащего ответчику, а не с момента принятия собственниками помещений в МКД решения о расторжении договора аренды.

Освобождать земельный участок ответчик не намерен, что подтверждается его правовой позицией по делу №А45-3715/2021 по иску мэрии города Новосибирска к ИП ФИО2, где нестационарные объекты (торговые павильоны) ответчик демонтировать отказался. 

Кроме того, согласно акту от 19.10.2021 проведено обследование придомовой территории МКД №2 по пр. Карла Маркса г. Новосибирска на предмет расположения торговых киосков (ларьков). Осмотром установлено, что на вышеуказанной территории расположены торговые киоски (ларьки), принадлежащие ответчику, в количестве 10 штук, что ответчиком по существу не оспаривается.

Отсутствие подписанного в двустороннем порядке акта  сверки не является основанием, освобождающим ответчика от обязанности внесения платы за арендуемый земельный участок.

Также арбитражный суд учитывает, что обязанность ИП ФИО2 по ежемесячному внесению арендной платы может быть трансформирована в другое обязательство по осуществлению подрядных работ по ремонту подъездов в МКД в случае заключения сторонами договора отдельного соглашения о новации путем внесения изменений в договор аренды.

Ответчик с таким предложением к истцу не обращался, заявив вместо этого об одностороннем расторжении договора аренды при наличии на тот момент имеющейся у него задолженности по оплате арендной платы за пользование частью земельного участка, что не может быть признано добросовестным поведением ответчика, как субъекта гражданско-правовых отношений.

Самостоятельное принятие ответчиком решения о том, где и в каком объеме, в каком порядке и на каких ценовых условиях он будет проводить подрядные работы в отношении общего имущества многоквартирного дома противоречит как существу принятого им на себя договорного обязательства, вытекающего из договора аренды, так и положениям Жилищного кодекса РФ, возлагающего на управляющую организацию персональную ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах ответчик является субъектом обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период его действия, в том числе, исходя из фактического использования ответчиком спорной территории земельного участка.

Вместе с тем, из спорного периода подлежит исключению период с июня по июль 2019 года, так как согласно представленного в материалы дела Акта обследования части земельного участка с кадастровым номером 54:35:064245:120 от 29.07.2019, на указанную дату территория земельного участка не была освобождена от имущества (торговых киосков, павильонов) других лиц, которое находилось на земельном участке до момента подписания договора и участок не был приведен в порядок ответчиком для целей аренды арендатора (ИП ФИО2). Указанный Акт подписан в двустороннем порядке, в том числе ООО «Службой заказчика ЖКХ по Ленинскому району».

Следовательно,  в силу  ст. 612, п. 4 ст. 614 ГК РФ в указанный период арендатор не мог пользоваться земельным участком и у него не возникла обязанность по уплате арендной платы. 

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ обстоятельства дела и доказательства, представленные по делу, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения предъявленного ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» иска о взыскании с ответчика 1 026 000 рублей 00 копеек задолженности за период с августа 2019 года по сентябрь 2021 года (1 126 000,00 – (50 000,00*2) = 1 026 000,00 рублей).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 1 026 000 рублей 00 копеек задолженности, а также 16 520 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине по иску. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине по иску в размере  5 585 рублей 00 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 155 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине по иску.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                         И.В. Лузарева