Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-10939/2022

06  октября  2022  г.

г. Пермь

 

                            Резолютивная часть решения изготовлена 16.09.2022 г.

Решение в полном объёме изготовлено      06.10.2022 г. 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Антоновой Е.Д.,         при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.03.2011)

к ответчикам: 1. Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.06.2014); 2. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАЛЬ СЕРВИС" (420059, РОССИЯ, РЕСП. ТАТАРСТАН, ГОРОД КАЗАНЬ Г.О., КАЗАНЬ Г., КАЗАНЬ Г., ОРЕНБУРГСКИЙ ТРАКТ УЛ., Д. 8Д, ПОМЕЩ. 1007, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительными договора, соглашения, об урегулировании разногласий по договору аренды, о понуждении к заключению договора

третьи лица: 1. ИП ФИО4; 2. ИП ФИО8; 

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.06.2014)

к ответчику Индивидуальному предпринимателю ШОЛОХОВУ СЕРГЕЮ ЮРЬЕВИЧУ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.03.2011)

о выселении из занимаемых нежилых помещений.

 при участии:

от истца:  ФИО2, паспорт; ФИО5 (доверенность от 01.09.2021 г.), паспорт, диплом;

от ответчиков: 1. ФИО6 (доверенность от 25.06.2014 г.), паспорт; 2. не явился, извещён

от третьих лиц: не явились, извещены 

 

Индивидуальным   предпринимателем    ФИО2 были заявлены к индивидуальному предпринимателю ФИО3 требования о взыскании в пользу истца убытков в сумме 1 762 500 рублей, а также об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды нежилых помещений общей площадью 2 759,52 кв.м., расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73, по адресу: 

<

...>, в редакции протокола разногласий истца. 

Определением суда  от 18.11.2021г. к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. ИП ФИО4; 2. ИП ФИО8; 3. ООО «СТМ». 

17.12.2021 в суд поступило встречное исковое заявление  ИП ФИО3 о выселении ИП ФИО2 из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 2 759,52 кв. м., расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73, по адресу: 

<

...>. 

Определением суда от 04.02.2022г. встречное исковое заявление судом принято к производству. 

В судебном заседании 22.02.2022г. истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит: 

1)Привлечь ООО «Сталь Сервис» в качестве ответчика по делу; 

2)Признать недействительным договор аренды от 10.03.2022г., соглашение о внесении изменений в договор аренды от 11.04.2022г., заключенные между ФИО3 и ООО «Сталь Сервис», в части помещений 1-2 лажа нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410921:73, по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 832,95 квадратных метров, то есть в части нижеуказанных помещении согласно нумерации по поэтажному плану (листы 6, 7 выписки из ЕГРН от 25.03.2022г. №КУВИ-001/2022-42111485): 

номер помещения

Площадь, м2

1 этаж

1

1953,35

4

205,30

7

6,80

8

16,00

9

6,30

11

33,00

12

33,80

39

3,30

40

10,40

41

12,60

42

48,80

43

0,00

44

46,80

45

81,00

46

0,00

47

7,70

48

11,50

49

22,30

50

6,20

51

4,70

52

17,10

2 этаж

8

50,40

9

2,50

10

9,90

11

6,70

12

7,60

13

22,70

14

65,70

15

100,30

16

22,80

17

17,40

а также в части земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 59:01:4410921:27 площадью 3 738 кв.м. (три тысячи семьсот тридцать восемь) квадратных метров.

3) Урегулировать   разногласия, возникшие между сторонами: ответчиком арендодателем индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и истцом арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора аренды б/н от 29.09.2021 г., в отношении условии пункта 1.1., абзаца 1 пункта 2.2., абзаца 2 пункта 3.1.8., пункта 3.1.20., пункта 5.2.1., пункта 5.3.5., пункта 6.9., пункта 6.10., пункта 6.12, пункта 6.13, пункта 6.17, пункта 7.4., принять их в следующей редакции истца, а именно:

-пункт 1.1. «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: часть здания площадью 2 832,95 (две тысячи восемьсот тридцать две целых девяносто пять сотых) квадратных метров на 1-2 этажах нежилого 2-х этажного здания общей площадью б 178.7 кв. м. с кадастровым номером 59:01:4410921:73, наименование: главный корпус, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер: 24033, условный номер: 59-00/3-000-005288-003, расположенного по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь. Свердловский район, ул. Героев Хасана, 52, в состоянии, позволяющем осуществлять его обычную эксплуатацию по назначению и отвечающем требованиям действующего законодательства Российской Федерации в области охраны окружающей среды, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства об архитектуре и градостроительной деятельности, земельного законодательства, а также в области пожарной безопасности. Вместе с Объектом на условиях настоящего договора Арендатору предоставляется право пользования частью прилегающею к указанному выше зданию земельного участка, которая необходима Арендатору для целей использования Объекта, площадью, не превышающей 3 738 кв.м. (три тысячи семьсот тридцать восемь) квадратных метров. Плата за пользование прилегающей территорией включена в арендную плату по договору.»

-абзац 1 пункта 2.2. «Осуществлять проверку соответствия условий использования Арендатором арендуемого Объекта его назначению согласно условий Договора, однако, не более 1 (одного) раза в месяц.»

-абзац 2 пункта 3.1.8. «В случае возникновения аварий на Объекте или выхода из строя инженерного оборудования и коммуникаций, расположенных в нем, в случае если такие последствия связаны с виновным поведением Арендатора, немедленно устранить причину н последствия такой аварии за свой счет.»

-пункт 3.1.20. «В случае прекращения настоящего Договора, независимо от оснований сто прекращения, Арендатор обязан передать Объект в порядке и сроки, указанные в разделе 4 настоящего Договора, а также предоставить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, в случае если таковые будут заключены Арендатором.»

-пункт 5.2.1. «Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 275 107,77 рублей в месяц, из расчета 97,11 рублей за 1 кв.м. площади Объекта.

Арендодатель вправе ежегодно, но не чаще одного раза в каждый год действия настоящего договора аренды (в случае его возобновления на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ГК' РФ), в одностороннем внесудебном порядке осуществить индексацию размера арендной платы. Размер индексации арендной платы ежегодно рассчитывается как размер сводного годового индекса потребительских цен на товары и услуги (коэффициент инфляции) предыдущего перед повышением календарного года согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат). Арендодатель письменно уведомляет Арендатора об индексации арендной платы не позднее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до введения нового размера арендной платы. Арендная плата не включает в себя НДС (налог на добавленную стоимость), Арендодатель не является плательщиком НДС.

Арендная плата не включает в себя расходы на оказание в арендуемом помещении следующих видов услуг, поставку ему следующих ресурсов: электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, охранные услуги (при наличии таковых), а также обращение с твердыми коммунальными отходами.

Арендатор обязуется возмещать Арендодателю соответствующие затраты на коммунальные услуги (электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, отопление), рассчитываемые пропорционально площади Объекта к площади всего здания, исходя из показаний приборов учета, в срок до 5 (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании счета Арендодателя и подтверждающих документов ресурсоснабжающих организаций.

Арендатор вправе обратиться в ресурсоснабжающие организации с просьбой о заключении договоров на обеспечение арендуемого Объекта соответствующими ресурсами».

-пункт 5.3.5. из договора исключить.

-пункт 6.9. из договора исключить.

-пункт 6.10. из договора исключить.

-пункт 6. 12. из договора исключить.

-пункт 6.13. из договора исключить.

-пункт 6.17. «Стороны признают, что применение Арендодателем любого из способов защиты нарушенного права, предусмотренных настоящим договором, является разумным и соразмерным соответствующим нарушениям, допущенным Арендатором. Арендатор принимает условия применения к нему способов защиты нарушенного права и осознает все последствия такою применения. Арендодатель вправе пользоваться любым из способов защиты своего права по своему усмотрению. Арендодатель вправе применять одновременно несколько способов защиты своего нарушенного права.»

- пункт 7.4. «Арендодатель вправе в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, если Арендатор (в любом из случаев):

1)использует Объект в целях, отличных от его целевого назначения, предусмотренного пунктом 1.2. настоящего договора;

2)более двух раз подряд нарушил срок внесения арендного платежа на 5 (пять) и более календарных дней;

3)нарушил срок внесения обеспечительного платежа и/или пополнения обеспечительного платежа на 5 (пять) календарных дней.»

3) Понудить  (обязать)   Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) в течение 15 календарных дней договор аренды нежилых помещений общей площадью 2 832,95 кв.м., расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73, по адресу: 

<

...>, на условиях прилагаемого к настоящему пеку проекту договора аренды.

В   резолютивной части  решения   Арбитражного суда Пермского края по настоящему делу № А50-27634/2021 установить, что проект договора аренды   нежилых помещении б/н от 29.09.2021 г., площадью 2 832,95 кв.м., расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:44 1092 1:73, по адресу: 

<

...> в редакции протокола разногласий истца ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>(Н988) является неотъемлемой частью решения суда по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Пермского края от  22 апреля 2022 г. по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено ООО «Сталь Сервис».

Определением суда от 28.04.2022г. уточнение исковых требований судом удовлетворено, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Сталь-Сервис». 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2022 г. из числа третьих лиц было исключено ООО «СТМ» в связи с прекращением его государственной регистрации (ликвидацией).

Определением суда  от  04.07.2022г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Капитал-оценка», эксперту ФИО7. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Определить по состоянию на 01.10.2021 г. и по состоянию на текущий момент рыночную стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 (один) кв.м. части общей площадью 2 759,52 кв.м. здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52б, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания общей площадью 2 759,52 кв.м.

2. Определить по состоянию на 01.10.2021 г. и по состоянию на текущий момент рыночную стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 (один) кв.м. части общей площадью 2 759,52 кв.м. здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52б, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания общей площадью 2 759,52 кв.м. для целей осуществления деятельности станции технического обслуживания автомобилей.

Производство по делу было приостановлено до получения заключения эксперта.

28.07.2022г. в суд поступило экспертное заключение. 

        Определением суда от 08.09.2022 г. производство по делу возобновлено.

ИП ФИО2 заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.  В ходатайстве  выражены сомнения относительно достоверности выводов эксперта, содержащихся в заключении. На заключение   эксперта  № 329 от 28.07.2022 г. ООО «Капитал-оценка» ФИО7  истцом представлена Рецензия  Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиком»  № Р-150822-П от 01.09.2022 г. 

   ИП ФИО3  против удовлетворения заявленного ходатайства.

Ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы по делу рассмотрено и отклонено  судом (протокольно), поскольку отсутствуют основания для назначения повторной судебной экспертизы по делу, установленные пунктом 2 статьи 87 АПК РФ.

Оценив заключение от  № 329 от 28.07.2022 г., выполненное экспертом ФИО7, суд считает, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит выводы по всем поставленным на разрешение экспертизы вопросам. Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, противоречий в выводах эксперта не установлено. Доказательств того, что эксперт по своей квалификации не мог проводить экспертизу по настоящему делу, ИП ФИО2 не представил, достаточных аргументов, ставящих под сомнения выводы эксперта, не указал. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Представленная рецензия № Р-150822-П от 01.09.2022 г.  Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков»  на экспертное заключение от № 329 от 28.07.2022 г., опровергает выводы экспертизы. Между тем, рецензия сама по себе представляет оценку проделанной экспертом работы иным специалистом, вследствие чего заключение экспертизы и рецензии на него являются равными доказательствами, которые не имеют заранее установленной силы и оцениваются судом в порядке статьи 71 АПК РФ. Также рецензия не является объективным основанием для исключения экспертного заключения из доказательств по настоящему делу и не влечет необходимости проведения повторной экспертизы.

Заявленные обстоятельства, подлежащие установлению в ходе повторного  экспертного   исследования,  могут быть установлены и подлежат установлению вне рамок экспертного исследования посредством анализа представленных доказательств и оценки арбитражным судом как содержания правоотношений сторон, так и подлежащих применению норм материального и процессуального права в рамках заявленных исковых  требований.

В судебном заседании истец ИП ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований в их окончательной редакции по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом последующих уточнений, дополнений и пояснений, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

  В обоснование первоначального иска  истец суду привел следующие доводы.       

26.04.2019 г. между ООО «СТМ» и истцом был заключен договор субаренды нежилых помещений общей площадью 2296,32 кв. м. в нежилом здании с кадастровым  номером 59:01:4410921:73, расположенном по адресу: 

<

...>, сроком до 25.04.2029 г.

Помимо данных нежилых помещений истцу как их субарендатору в пользование была передана часть земельного участка, прилегающего к данному зданию, общей площадью 2 510,32 кв. м., необходимая для эксплуатации данных помещений; договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 20.06.2019 г., регистрационная запись в ЕГРН за № 59:01:4410921:73-59/085/2019-5.

18.06.2019 г. между ООО «СТМ» и истцом был заключен договор субаренды нежилых помещений общей площадью 463,2 кв. м., находящихся по адресу: 

<

...>, сроком до 25.04.2029 г. 

Помимо данных нежилых помещений истцу как их субарендатору в пользование была передана часть земельного участка, прилегающая к данному зданию, общей площадью 100 кв. м., необходимая для эксплуатации данных помещений; данный договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 28.06.2019 г., регистрационная запись в ЕГРН за № 59:01:4410921:73-59/101/2019-7.

Таким образом, совокупная площадь занимаемых истцом нежилых помещений в данном здании составила 2 759,52 кв. м. 

Собственниками данных помещений являлись на тот момент третьи лица ФИО4 и ФИО8 

С целью длительного использования в качестве автосервиса в течение 10 лет истцом был выполнен капитальный ремонт арендованных помещений на сумму более 7 700 000 руб. с согласия собственников. 

17.08.2021 г. собственником данных помещений стал ответчик ФИО3 на основании договора купли-продажи от 13.08.2021 г., заключенному с ФИО4 и ФИО8 

В сентябре 2021 г. истец был уведомлен ответчиком ФИО3 о переходе к нему права собственности на данные помещения, а также о том, что договор аренды нежилых помещений от 25.04.2019 г. был расторгнут по соглашению сторон.

Истец, руководствуясь п. 1 ст. 618 ГК РФ, обратился к ответчику ФИО3 с письмом о заключении договора аренды сроком до 25.04.2029 г.

17.09.2021 г. истцу было направлено письмо, в котором сообщалось, что 10.06.2021 г. было заключено соглашение об изменении договора аренды от 25.04.2019 г., существенно изменяющее первоначальные условия договора аренды в части размера арендной платы – с увеличением ее до 400 руб. за 1 кв. м.  

01.10.2021 г. истцу был направлен ответчиком проект договора аренды нежилых помещений, предусматривающий передачу в аренду данных нежилых помещений общей площадью 2 296,32 кв. м. и арендную плату в размере 400 руб. за 1 кв. м., то сеть в 4 раза больше ранее установленной двумя договорами субаренды. 

21.10.2021 г. истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору аренды по пунктам 1.1., 5.2.1. договора.

Стороны  данные условия не согласовали, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском; до настоящего времени истец эксплуатирует данные помещения в качестве автосервиса, уплачивает ответчику ФИО3 арендную плату за пользование помещением в размере: 250 руб. за 1 кв. м. за сентябрь 2021 г. исходя из ставок арендной платы, которые были установлены двумя договорами субаренды от 26.04.2019 г. и от 18.06.2019 г., в размере 400 руб. за 1 кв. м. за октябрь и ноябрь 2021 г. согласно проекту договора аренды ответчика до даты принятия судом иска к производству суда, в размере 150 руб. за 1 кв. м. за декабрь 2021 г. исходя из протокола разногласий от 12.10.2021 г., в размере 97,11 руб. за 1 кв. м. с января 2022 г. по май 2022 г., которую считает экономически обоснованной и просит установить в результате рассмотрения настоящего спора; истец так же возмещает ответчику расходы на коммунальные услуги (электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, отопление) на основании выставляемых ФИО3 счетов (актов) на оплату.

По мнению истца, ответчик ФИО3 систематически чинит истцу препятствия в использовании помещений: 

- ответчик осуществил сварочные работы дверей в кабинеты бухгалтерии и директора, в результате чего проход в кабинеты стал невозможным, что подтверждается двумя актами о совершении исполнительных действий судебного пристава-исполнителя ФИО9 от 30.03.2022 г., от 07.04.2022 г. по исполнительному производству № 89251/22/59007-ИП от 25.03.2022 г.; на ответчика наложен штраф за нарушение запрета, установленного судом;

- 29.12.2021 г. ответчик письмом известил истца о намерении отключить  электроснабжение, водоснабжение спорных помещений; однако, в результате  вынесения 30.12.2022 г. судом определения о принятии обеспечительных мер коммунальные услуги не отключил; 

- осуществляет капитальный ремонт данного здания, с переустройством, перепланировкой, сносом стен, в результате чего по зданию разносится строительная пыль и мусор, что влечет за собой невозможность выполнение покрасочных работ запчастей автомобилей; 

Кроме того, истец считает, что все обстоятельства в совокупности очевидно свидетельствуют о злоупотреблении своими правами со стороны ответчика ФИО3 в нарушение законодательного запрета, установленного ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На  основании  положений  п. 1 ст. 618, п. 2 ст. 445, п. 1 ст. 652, п. 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса 

<

...> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», п. п. 1, 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объеме; соответственно, заявленный встречный иск, по его мнению, удовлетворению не подлежит. 

В обоснование возражений против удовлетворения первоначального иска ответчик ФИО3  ссылается на следующие обстоятельства. 

Третьи лица ФИО8 и ФИО4 владели: 

- данным зданием общей площадью 6178,7 кв. м. с кадастровым № 59:01:4410921:73, расположенным по адресу: РФ, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, 52; 

-  земельным участком общей площадью 14360,20 кв. м. с кадастровым № 59:01:4410921:27, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения производственных зданий, расположенным по адресу: РФ, Пермский край, г. Пермь, Свердловский 

Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются район, ул. Героев Хасана, 52; 

-на праве общей долевой собственности; данными лицами с целях обеспечения управления указанным недвижимым имуществом, организации снабжения здания коммунальными услугами, исключения рисков предпринимательской деятельности было привлечено ООО «СТМ».

Ответчик считает, что исходя из условий п. п. 2.2., 2.5., 3.1.1. – 3.1.5., 3.2.2., 3.2.4., 3.2.5. договора аренды от 25.04.2019 г., заключенного между арендодателями ФИО8, ФИО4 и арендатором ООО «СТМ» данный договор аренды является притворной сделкой, прикрывающей договор доверительного управления имуществом; соглашением от 10.06.2021 г. договор аренды от 25.04.2019 г. сторонами был изменен, изложен в новой редакции; соответственно, в силу п. 2 ст. 618 и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Ответчик считает, что доводы истца о злоупотреблении правами со стороны ответчика посредством заключения указанного соглашения от 10.06.2021 г., являются бездоказательными.

Ответчик  признает, что со стороны истца было обращение по вопросу заключения договора аренды;   однако, на основании п. 1 ст. 435, п. 1 ст. 445, п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса   Российской Федерации ответчик считает, что со стороны истца отсутствовала надлежащая оферта, так как проект договора аренды, содержащий все существенные условия договора аренды в письменной форме, подписанный истцом, в адрес ответчика направлен не был, что исключает квалификацию такого обращения в качестве оферты.

Ответчик в лице  представителя ФИО6 на основании п. 2 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что он (представитель) при осуществлении переписки с истцом и его представителем какими-либо полномочиями по распоряжению имуществом ответчика не наделялся, какие-либо сделки по распоряжению его имуществом не совершал, вел исключительно преддоговорную переписку и переговоры. 

В обоснование встречного иска  от  16.12.2021 г. ответчик ИП ФИО3  привел суду следующие доводы.

Истцом выполнена перепланировка занимаемых помещений без необходимых разрешительных документов и согласия собственников здания.

Истцом не соблюдаются правила и нормы пожарной безопасности, установленные СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», п. п. 4.2., 6.2. – 6.5., 6.7., 6.8., 6.11., 6.12., 7.2.2. - 7.2.4. СП 364.1311500.2018 «Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования пожарной безопасности». 

В дополнительных пояснениях ответчик указал на то, что  за сентябрь 2021 года ИП ФИО2 уплачено в качестве арендной  платы за пользование фактически занимаемыми им помещениями 735 800 руб., из расчёта  266,64 руб. за 1 кв.м., далее за  октябрь –ноябрь 2021 года им уплачена арендная плата в размере 2 207 616 руб. из расчёта 400 руб. за 1 кв.м., за декабрь 2021 г. им уплачена арендная плата   в размере 413 928 руб. по ставке 150 руб. за 1 кв.м., а в последующем, с января 2022 года ИП ФИО2 в одностороннем порядке определён размер арендной платы по ставке 97,11 руб. (95, 82 руб.) за 1 кв.м., что составило арендные платежи от 267 976 руб. 99 коп. до 264 087 руб. 41 коп. в месяц. Всего, с сентября 2021 год ИП ФИО2 уплачено за пользование  фактически занимаемым им помещениями 5 761 357 руб. 75 коп., в то время, как общий размер платежей  по кредиту, полученному ИП ФИО3 на приобретение спорного здания ( в той части, которая приходится на фактически занимаемыми ИП ФИО2 помещениями) составил за тот же период 8 713 301 руб. 54 коп.

Ответчик  просит в удовлетворении основного иска отказать, встречный иск удовлетворить.

От ООО «Сталь Сервис» поступили возражения против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Третьи лица ФИО4 и ФИО8  отзывы суду не представили.

В судебном заседании 15.09.2022 г. судом объявлялся перерыв до 16.09.2022 г. 

В судебное заседание 16 сентября 2022 г. (после перерыва) ответчик представителя не направил, явился ИП  ФИО2 

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ с учетом положений ст. 123 АПК  РФ,   в отсутствие надлежащим образом извещённых лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил.

Третьим лицам ФИО8 и ФИО4 с 31.03.2011 г. принадлежало на праве общей долевой собственности нежилое здание общей площадью 6178,70 кв.м. с кадастровым №59:01:4410921?73, расположенное  по адресу: РФ, Пермский край, г. Пермь, Свердловский района, ул. Героев Хасана, 52; 25.04.2019 г. 

Из материалов дела следует, что 25 апреля 2019 г. между ИП ФИО8 и ИП ФИО4, арендодателями, с одной стороны, и ООО «СТМ», арендатором, с другой стороны, был заключен договор аренды следующего объекта недвижимого имущества: здание (нежилое здание, главный корпус), расположенное по адресу Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6 178,70 кв. м., кадастровый номер объекта: 59:01:4410921:73, расположенное по адресу: 

<

...>. Здание расположено и обслуживается посредством земельного участка общей площадью 14360,20 кв.м. (пункты 1.1., 2.1.). Данный договор аренды от 25.04.2019 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 24.05.2019 г., регистрационная запись в ЕГРН № 59:01:4410921:73-59/097/2019-02.

Пунктом 2.2. договора от 25 апреля 2019 г. предусмотрено, что арендатор сдает здание с прилегающей территорией в субаренду третьим лицам при соблюдении условий, установленных настоящим договором.

Пунктом 2.4. договора от 25 апреля 2019 г. предусмотрено, что договор заключен на срок 10 (десять) лет и 1 (один) месяц.

Пунктом 3.1.1. договора от 25 апреля 2019 г. предусмотрено, что арендатор имеет право передавать здание, его помещения или их часть (части) в субаренду третьим лицам, для чего заключает с третьими лицами от своего имени договора субаренды здания, его помещений или их части (частей) при обязательном соблюдении ряда условий.

Размер арендной платы составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей в месяц (пункт 4.1.)

Оплату коммунальных услуг, услуг по обслуживанию, текущему ремонту, эксплуатации здания, а также прочих работ, товаров, услуг, необходимых для эксплуатации здания, арендатор осуществляет за свой счет, что учтено и согласовано сторонами при определении размера арендной платы (пункт 4.2).

26.04.2019 г.  ООО  «СТМ»   был   заключен   договор   субаренды  с  ИП ФИО2 в отношении нежилых помещений общей площадью 2296,32 кв.м. (две тысячи двести девяносто шесть целых тридцать две сотых квадратных   метров),  расположенных в здании, указанном в свидетельствах о государственной регистрации права от 31.03.2011г. 59-ББ № 990169, от 31.03.2011г. 59-ББ № 990168 (кадастровый номер здания, согласно указанным свидетельствам - 59:401:921:12:23796/1/В/1:0; площадь здания - 6178,70 кв.м), 

<

...>. Расположение помещения (арендуемых помещений) внутри здания обозначено на плане арендуемых помещений (Приложение № 1 к договору). Договор субаренды нежилых помещений от 26.04.2019 г. был  зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 20.06.2019 г., регистрационная запись в ЕГРН № 59:01:4410921:73-59/085/2019-5.

Вместе с помещением субарендатору передаётся во временное возмездное владение и пользование противопожарное оборудование и имущество, указанные в Приложениях №№ 2, 3 к договору.

Арендатор предоставляет часть земельного участка, необходимого субарендатору для эксплуатации помещения, которая указана в приложении № 4 к договору. Площадь прилегающей территории: 2 510,32 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора субаренды от 26.04.2019 г. арендная плата нежилого помещения площадью 2296,32 кв. м. с учетом пользования прилегающим земельным участком общей площадью 2510,32 кв. м. составляла 615 000 (шестьсот пятнадцать тысяч) руб. в месяц (НДС не облагается).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 10 (десять) лет.

18.06.2019 г. ООО «СТМ» был заключен договор субаренды с ИП ФИО2  в отношении нежилых помещений общей площадью 463,2 кв.м, и имущества, расположенных на первом этаже, номер помещений на поэтажном плане: часть помещения № 1 в здании, указанном в свидетельствах о государственной регистрации права от 31.03.2011г. 59-ББ № 990169, от 31.03.2011г. 59-ББ № 990168 (кадастровый номер здания - 59:01:4410921:73)  

<

...>.  Расположение помещения (арендуемых помещений) внутри здания обозначено на плане арендуемых помещений (Приложение № 2 к договору). Вместе с помещением субарендатору передаётся во временное возмездное владение и пользование противопожарное оборудование и имущество, указанные в приложении № 3 к договору. Договор субаренды нежилых помещений от 18.06.2019 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 28.06.2019 г., регистрационная запись в ЕГРН № 59:01:4410921:73-59/101/2019-7.

Субарендатору также предоставлена часть земельного участка, необходимого для эксплуатации помещения (далее именуемая «прилегающая территория»), которая указана в Приложении № 4 к договору. Площадь прилегающей территории: 100 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора субаренды от 18.06.2019 г. арендная плата нежилого помещения площадью 463,2 кв. м. с учетом пользования прилегающим земельным участком общей площадью 100 кв. м. составляла 120 800  (сто двадцать тысяч восемьсот) руб. в месяц (НДС не облагается);  всего площадь арендуемых нежилых помещений составляла 2 759,52 кв. м.;  таким образом, арендная плата данных помещений в общей сумме составляла 735 000 (семьсот тридцать пять тысяч) руб. за 1 месяц или 266,35 руб. за 1 кв. м. помещений с учетом безвозмездного пользования прилегающим земельным участком общей площадью 2610,32 кв. м., необходимым для их эксплуатации; при этом, Договор вступает в силу с 01 июля 2019 г. и действует по 25 апреля 2029 г. включительно.

Согласно п. 2.1. указанных договоров субаренды порядок возмещения Субарендатором Арендатору расходов на коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), за исключением отопления (его стоимость входила в арендную плату), регулировался отдельными договорами между ООО «СТМ» и истцом.

10 июня 2021 г. между ИП ФИО8 и ИП ФИО4, арендодателями, с одной стороны, и ООО «СТМ», арендатором, с другой стороны, было заключено соглашение об изменении договора аренды от 25 апреля 2019 года.

Согласно пункту 1.1. договора аренды в новой редакции Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: здание, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер: 24033, условный номер: 59-00/3-000-005288-003, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв. м., назначение: нежилое здание, наименование: главный корпус, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-2, год завершения строительства:  1962, в состоянии, позволяющем осуществлять его обычную эксплуатацию по назначению и отвечающем требованиям действующего законодательства в области охраны окружающей среды, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства об архитектуре и градостроительной деятельности, земельного законодательства, а также в области пожарной безопасности.

Согласно пункту 1.4 договора аренды в новой редакции перемена собственника объекта является основанием для изменения и/или расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора аренды в новой редакции арендодатель обязуется письменно, не менее чем за 45 (Сорок пять) календарных дней до предполагаемой   даты   начала   капитального ремонта, его переустройства, перепланировки, уведомить  арендатора о необходимости освобождения Объекта, что является правомерным основанием  расторжения, прекращения договора, без права предъявления арендодателю требований о возмещении убытков, компенсаций, штрафов, неустоек.

Согласно пункту 5.2.1. договора  аренды в новой редакции ежемесячная арендная плата устанавливается в следующем размере:

- в период, предшествующий дате подписания соглашения об изменении настоящего договора - согласно условиям договора аренды от 25 апреля 2019 года (без учета изменений, внесенных соглашением об изменении настоящего договора);

- в период с даты подписания соглашения об изменении настоящего договора по 30.06.2021 - из расчета 150 (Сто пятьдесят) рублей за 1 кв. м. площади объекта;

- в  периоде  01.07.2021 года и далее - из расчета 400 (Четыреста) рублей за 1 кв. м. площади объекта.

Арендодатель, вправе ежегодно, но не чаще одного раза в каждый год действия настоящего договора аренды, в одностороннем внесудебном порядке увеличить размер арендной платы на коэффициент увеличения. Коэффициент увеличения арендной платы ежегодно рассчитывается как размер сводного годового индекса потребительских цен на товары и услуги (коэффициент инфляции) предыдущего перед повышением календарного года согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат). Арендодатель письменно уведомляет Арендатора об изменении арендной платы не позднее, чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до введения нового размера арендной платы.

Арендная плата не включает в себя налог на добавленную стоимость, Арендодатель не является плательщиком НДС.

Арендная плата не включает в себя расходы на оказание в интересах Арендатора следующих видов услуг, поставку ему следующих ресурсов: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, содержание Объекта и его текущий ремонт, охранные услуги (при наличии таковых), а также обращение с твердыми коммунальными отходами.

Согласно пункту 7.3. договора аренды в новой редакции досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон.

В последующем,   по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13 августа 2021 года ИП ФИО8 и  ИП ФИО4 продали, а ИП ФИО3 купил в собственность здание, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер: 24033, условный номер: 59-00/3-000-005288-003, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв. м., назначение: нежилое здание, наименование: главный корпус, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-2, год завершения строительства: 1962, и земельный участок, кадастровый номер: 59:01:4410921:27, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 526, площадью 14360,20 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для размещения производственных зданий.

Переход права собственности на здание и земельный участок на ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке 17 августа 

2021 г.

17  августа 2021 г.  соглашением о расторжении договора аренды от 25 апреля  2019  года  (в редакции от 10 июня 2021 года), заключенным между ИП ФИО3 и  ООО «СТМ»  с  17 августа 2021 года был расторгнут договор  аренды от 25 апреля 2019 г., в редакции соглашения от 10 июня 2021 г.

Ответчик ФИО3 уведомил истца о переходе к нему права собственности на здание, в том числе,  на спорные помещения, а так же  о том, что договор аренды  от  25.04.2019 г. расторгнут соглашением сторон.

14 сентября 2021 г. истцом   в   адрес ИП  ФИО3 было направлено сообщение о готовности заключить договор аренды нежилых помещений общей   площадью 2 296,32 кв. м. и площадью 463,2 кв. м. в здании по адресу 

<

...>   на условиях прекращенного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды, содержащее просьбу направить   проект   договора по адресу осуществления деятельности 

<

...> (станция технического обслуживания «СТО 100») или на адрес электронной почты s.sholohov@mail.ru.

17 сентября 2021 г. (л.д. 123) с адреса электронной почты 1@pravo-perm.ru истцу было направлено сообщение, которым было сообщено, в частности, что соглашением от 17 августа 2021 г. был расторгнут договор аренды от 25 апреля 2019 г. (в редакции от 10 июня 2021 г.), а также были сообщены основные условия договора аренды (в редакции от 10 июня 2021 г.),  в частности,   указано на размер арендной платы в период с 01.07.2021 года  и  далее – из расчета 400 (Четыреста) рублей за 1 кв. м. площади объекта, что составляет 1 103 808 рублей в месяц, подлежащих уплате не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Также   было указано на право арендодателя не менее чем за 45 (Сорок пять) календарных дней до предполагаемой даты начала капитального ремонта, его переустройства, перепланировки, уведомить арендатора о необходимости освобождения объекта, что является правомерным основанием расторжения, прекращения договора, без права предъявления арендодателю требований о возмещении убытков, компенсаций, штрафов, неустоек.

ИП ФИО2 было предложено сообщить о готовности заключить    договор   аренды на приведенных выше условиях, в случае отказа от заключения договора аренды на таковых условиях было предложено освободить занимаемые им помещения в согласованный сторонами срок.

Сообщение было направлено с  копией соглашения от 10 июня 2021 г. о новой редакции договора аренды.

ИП ФИО2 о готовности заключить договор аренды на приведенных выше условиях не сообщил.

1  октября  2021 г. с адреса электронной почты 1@pravo-perm.ru истцу был направлен проект договора аренды спорных помещений общей площадью 2296,32 кв.м., с арендной платой в размере 400 руб. за 1 кв.м., не содержащий подпись ФИО3

12 октября 2021 г. (направлен ответчику 22 октября 2021 г.) истцом был   подготовлен    протокол разногласий в   части размера   предоставляемых в аренду площадей помещений здания, на которые претендует   истец, - 2 759,52 кв. м. (в протоколе разногласий) против 2 296,32 кв. м.  (в проекте договора),    также в   части   площади прилегающей территории, на предоставление в пользование которой претендует истец, - 2 610,32 кв. м. и без взимания дополнительной платы против 575 кв. м. по цене 50 руб. за 1 кв. м. (в проекте договора), в части размера ежемесячной арендной платы 150 руб. за 1 кв. м. площади помещений (в протоколе разногласий) против 400 руб. за 1 кв. м. площади помещений (в проекте договора), по пунктам 1.1., 5.2.1 договора с сопроводительным письмом.

27 октября  2021 г. истцу было направлено сообщение,  которым   было  фактически  отказано в согласовании протокола разногласий, что послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

При рассмотрении арбитражным судом исковых требований ответчиком был представлен договор аренды от 10 марта 2022 г., заключенным им с ООО «СТАЛЬ СЕРВИС», по которому последнему предоставлено за плату во временное владение и пользование (в аренду) здание, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер: 24033, условный номер: 59-00/3-000-005288-003, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв. м., назначение: нежилое здание, наименование: главный корпус, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-2.

Договор заключен на срок с 10.03.2022 по 31.03.2037 (включительно).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Также ответчиком представлено соглашение от 11 апреля 2022 г. о внесении изменений в договор аренды от 10 марта 2022 г., заключенному между теми же лицами в отношении того же имущества, которым договор аренды изложен в новой редакции со ссылкой на содержание технического отчета  «Обследование технического состояния строительных конструкций здания по адресу 

<

...>» (шифр 21-21-ДОТС-1-2021), и сторонами договор поименован как договор о капитальных вложениях в объект недвижимости, которым стороны договора определили порядок    взаимодействия по   выполнению капитального ремонта указанного имущества и его последующей целевой совместной эксплуатации для целей размещения склада промышленных товаров. Соглашение о внесении  изменений также зарегистрировано уполномоченным органом, о чём имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При  этом, согласно распространённому толкованию арбитражными судами приведённой нормы материального права субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренду на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды, только  с согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2014 г. № Ф06-13030/13 по делу № А57-15203/2013, оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 29.12.2015 г. № 306-ЭС15-17714 по делу №А57-15747/2014 и др. практика судов). 

Согласно приведённому выше толкованию положений ст. 618 ГК РФ, а равно с учётом положений п.1 ст. 432, п.1 ст. 435 ГК РФ только собственник спорного имущества может дать согласие на заключение договора аренды, а равно определить его условия.

В силу прямого указания, содержащегося в законе, в связи с досрочным прекращением договора аренды от 25 апреля 2019 года (в редакции от 10 июня 2021 года) с 17 августа 2021 года надлежит считать прекращенными договоры субаренды от 26 апреля 2019 г. и от 18 июня 2019 г.

Обращаясь  с   настоящим иском  в  арбитражный суд,  истец  полагает возможным  требовать от ответчика заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, при этом полагая, что заключение договора аренды с истцом является обязательным для ответчика (нового собственника спорных помещений) в силу прямого указания закона.

В  обоснование своих требований истец также ссылается на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно, истец полагает (с учетом уточнений исковых требований) соглашение от 10 июня 2021 г., заключенное между ИП  ФИО8, ИП ФИО4 и ООО «СТМ»,  а также  договор аренды от 10 марта 2022 г., соглашение от 11 апреля 2022 г., заключенные ответчиком с ООО «Сталь Сервис»   совершенными   со злоупотреблением  правом и намерением причинить истцу.

В  качестве обоснования  истцом  приведены доводы о том, что ООО «СТМ» являлось «технической» организацией, а выгодоприобретателем являлся   ФИО4, который, по утверждению истца, от своего имени вел все переговоры о заключении договора субаренды, направлял со своего ящика электронной почты dim.romanovski@gmail.com проект договора субаренды, всех сопровождающих его приложений, акта приема-передач имущества, акта технического обследования электроустановки, вел переписку с телефонного номера +79129812111 об условиях заключаемого договора субаренды, порядке проведения и согласования ремонтных работ в арендуемых помещения, использовании их самих и прилегающей к ним территории, так и о сроках уплаты субарендных платежей в пользу ООО «СТМ», исполнения иных обязательств по договорам субаренды.

Ответчик, возражая против доводов о злоупотреблении правом, указывает на то, что ИП ФИО8 и ИП ФИО4, будучи владельцами здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв. м., и земельного участка, по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52б, площадью 14360,20 кв.м., в целях управления указанным недвижимым имуществом, организации снабжения здания коммунальными услугами, исключения рисков предпринимательской  деятельности привлекли   ООО «СТМ»,   и   соглашение   об   изменении  договора  аренды от 25 апреля 2019 года и его изложении в новой редакции от 10 июня 2021 года    заключено ИП ФИО8, ИП ФИО4 и ООО «СТМ» сообразно полномочиям собственников, без признаков намерения причинить вред ИП ФИО2, как субарендатору.

В силу  п.2 ст.  170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.  К сделке,  которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. (п.1 ст. 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует, в последующем, собственники объектов недвижимости, пользуясь своими полномочиями по внесению изменений в содержание правоотношений, участниками   каковых они являлись, заключили с ООО «СТМ» соглашение об изменении договора аренды от 25 апреля 2019 г. и фактическом его изложении в новой редакции от 10.06.2021 г. 

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В нарушение приведенной выше нормы процессуального права истцом не приведены какие-либо доказательства цели причинения ущерба имущественным правам ИП ФИО2, как при заключении соглашения от 10 июня 2021 г., так и при его исполнении. В результате заключения соглашения от 10 июня 2021 г. размер арендной платы по договорам   субаренды, заключенным с ИП ФИО2 изменен не был, доказательства   наличия его имущественных потерь в материалы дела не представлены.

Также доказательства того, что соглашение от 10 июня 2021 г. было заключено его сторонами при наличии намерения осуществить продажу объектов недвижимости,  истцом не представлены. 

Как  следует,  ИП ФИО3 приобрел  здание и земельный участок по договору купли-продажи 13 августа 2021 г., т.е. после заключения соглашения от 10 июня 2021 г. и его государственной регистрации от 29 июня 2021 г.

Также не находят своего подтверждения доводы истца об осуществлении   противоправного контроля со стороны ИП ФИО4 в отношении ООО «СТМ». 

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц единственным учредителем (участником) общества являлась ФИО10, она же – единоличный исполнительный  орган общества на период совершения оспариваемого соглашения. Какие-либо доказательства наличия между ФИО10 и ФИО4 родственных, семейных, иных имеющих значение отношений,    подразумевающих подчинение или контроль, истцом в материалы дела не представлены.

Наличие  правомерного  интереса ФИО4 к результатам деятельности ООО «СТМ» обосновывается разумной заинтересованностью собственника в сохранности своего имущества, его эффективном и бережном использовании, в том числе при заключении договоров субаренды с третьими лицами. Какие-либо доказательства «технического»   характера в деятельности ООО «СТМ» истцом не приведены.

При этом заключая договоры субаренды ИП ФИО2, будучи индивидуальным предпринимателем, не мог не понимать риск прекращения заключённых им с ООО «СТМ» договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды между ФИО8,  ФИО4 и ООО «СТМ». 

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 608 Гражданского   кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение  заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

По смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ответчиком 10 марта 2022 г. всё здание, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв. м., включая спорные помещения, на заключение договора аренды в отношении которых претендует истец, переданы в аренду ООО «Сталь Сервис».   Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.03.2022 за номером регистрации 59:01:4410921:73-59/293/2022-28, срок договора аренды: с 10.03.2022 по 31.10.2037.

При этом пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора.

Следует также отметить, что на момент заключения ответчиком договора   аренды  в отношении указанного выше здания, приобретенного по договору купли-продажи, какие-либо обременения в отношении такого здания со стороны истца отсутствовали.

Соответственно, удовлетворение данного иска не приведёт  к восстановлению прав истца, что является основанием для отказа в его удовлетворении.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 декабря 2018 г. № 305-ЭС18-13454 по делу № А40-142102/2017 даже нарушение преимущественного   права   предыдущего арендатора на заключение договора   аренды   на   новый  срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ,   не   влечет  недействительности   договора   аренды,   заключенного с третьим лицом.  Данной  нормой  установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя   прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части …даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора  на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечёт недействительности договора аренды,  заключённого с третьим лицом.

Как следует, у ИП ФИО2  отсутствует охраняемый  законом интерес в признании такой сделки недействительной.  Между тем, необходимость наличия такого интереса прямо предусмотрена абзацем вторым пункта 3 статьи 166 ГК РФ, согласно которому требование о признании недействительной ничтожной  сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо,  предъявляющее такой  требование, имеет охраняемый законом интересов в признании этой сделки недействительной. 

Доводы   истца о несоответствии Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»  заключенного ответчиком  с  ООО «СТАЛЬ   СЕРВИС»  соглашения от 11 апреля 2022 г., которым  договор аренды изложен в новой редакции и поименован сторонами  как  договор  о  капитальных вложениях в объект недвижимости, во внимание не могут быть приняты в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как уже отмечено, соглашением от 10 марта 2022 г., договор поименован сторонами как договор о капитальных вложениях в объект недвижимости, что не противоречит приведённым положениям пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и его указание в Едином реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеет определяющего значения.

В части доводов  о  злоупотреблении правом применительно к договору аренды от 10 марта 2022 г., соглашению от 11 апреля 2022 г. следует  отметить, что по смыслу, содержащемуся в Определении судебной коллегии   по   экономическим   спорам   Верховного Суда РФ от 15 июня 2016 г. N 308-ЭС16-1475  по делу N А53-885/2014, сделка, при совершении которой было допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительной   только   при   наличии признаков злоупотребления правом у обеих ее сторон.

Между тем, в нарушении статьи 65 АПК РФ истцом не приведены достаточные доказательства наличия признаков злоупотребления со стороны ООО «Сталь Сервис». На момент заключения оспариваемых истцом сделок какие-либо запреты или ограничения в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания и земельного участка (кроме ипотеки) отсутствовали. Более того,   ИП ФИО3   не  принимает  участие в уставном   капитале ООО «Сталь Сервис», также  не входит в его органы  управления;  не контролируется ИП ФИО3,  доказательства обратного арбитражному суду не представлены.

Какими-либо   представленными   по делу доказательствами истцом   не   опровергнута  презумпция добросовестного осуществления ООО «Сталь Сервис»    своих   гражданских    прав (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также не приведены доказательства осведомленности ООО «Стель Сервис» о соответствующей противоправной цели, которую, по утверждению истца, преследовал ИП ФИО3 при заключении   оспариваемых сделок.

Для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом лицо, требующее такого признания, должно представить убедительные доказательства, подтверждающие, что умысел предположительно злоупотребляющего правом лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

При этом, необходимо отметить, что злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием только предположений истца, заявляющего о наличии злоупотребления правом.

Сама по себе ссылка истца на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не освобождает его от необходимости предоставления достаточных, относимых и допустимых доказательств допускаемых им утверждений.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора  обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях  (протокол разногласий к проекту договора), в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение  договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора),вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными  законами заключение  договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая  сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 постановления от 25.12.2018 N 49  «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  (далее - Постановление N 49) разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь названным кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным (пункт 38 Постановления N 49).

Истец не оспаривал, что договор аренды от 25.04.2021 г. (в редакции от 10.06.2021 г.)  был  расторгнут  соглашением от 17.08.2021 г.  

В силу статей 209, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации    намерение арендатора понудить заключить   договор аренды на своих условиях  не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность заключить  договор  предоставить это имущество в аренду.

В законе данная обязанность для участников спорных правоотношений также не предусмотрена.

По правилам статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в случае пропуска управомоченной стороной   тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК   РФ для   передачи    протокола   разногласий   на   рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По    смыслу  пункта  2  статьи 446  ГК РФ,   если  разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Согласно  фактическим  обстоятельствам, проект договора аренды  был направлен истцу 1 октября 2021 г.

22 октября 2021 г. истцом ответчику был направлен протокол разногласий в части размера предоставляемых в аренду площадей, в части площади прилегающей территории и условия об оплате пользования ею, а также в части размера ежемесячной арендной платы.

Окончательное    уточнение    исковых требование, дополняющее состав и содержание условий   договора аренды,   по    которым   истец    имеет    разногласия,  было    заявлено   истцом в судебном заседании 28 апреля 2022 г., представитель ответчика возражал против рассмотрения   судом   возникших   разногласий в той части, которая отличается от протокола   разногласий,   направленного   истцом  ответчику  22  октября 2021 г., со ссылкой    на пропуск истцом указанных выше сроков.

С учетом заявленных ответчиком возражений арбитражным судом подлежат рассмотрению только разногласия, содержащиеся в указанном протоколе разногласий.

Доводы истца о необходимости дополнения разногласий в связи с последующей оценкой истцом поведения ответчика, по мнению истца, направленного на  воспрепятствование любыми способами использованию истцом спорного имущества, подлежат отклонению, так как в силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, будучи индивидуальным предпринимателем, осуществляет самостоятельную и на свой риск деятельность.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Истцом в пункте 2 протокола разногласий указано на то, что все остальные пункты и положения договора аренды от 29 сентября 2021 года остаются неизменными.

В ходе рассмотрения дела одним из условий договора аренды, по которому у сторон имеются разногласия, является условие о размере арендной платы части здания, расположенного по адресу 

<

...>.

В материалы дела представлен отчёт об оценке №1/3488-22 ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»  согласно которому  рыночная  стоимость платы за 1 (один)  месяц   кв.м. производственно-складских площадей, общей  площадью 2 759,52 кв.м. в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73 по адресу: 

<

...>, с учётом земельного участка,  общей площадью 2 610,32 кв.м., необходимого для нормальной эксплуатации помещений по состоянию на 26.04.2019 составляет 129 руб.; рыночная стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 кв.м. производственно-складских площадей общей площадью 2 759,52 кв.м. в нежилым здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73 по адресу: 

<

...> с учётом  земельного участка, общей площадью 2 610, 32 кв.м., необходимого для нормальной эксплуатации помещений по состоянию на 02.06.2022 г. составляет 212 руб. Рыночная стоимость арендной платы установлена с учётом технического состояния здания по адресу: 

<

...> классифицированного как ограниченно-работоспособного согласно техническому отчёту от 2021 «ПрофПроект», отсутствием периодического капитального ремонта. 

  В   возражениях  на представленный истцом отчёт об оценке №1/3488-22 ответчик ссылается на Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.03.2022   № Ф05-2530 по делу № А40-224969/2020 со ссылкой на 30 правовую позицию, изложенную в Определении Верховного суда РФ от 28 июня 2016 № 305-ЭС16-7931 и от 23.06.2017 № 308-ЭС17-5788(3), приводятся доводы о приоритетном значении фактически применённой цены над указанной в отчёте об оценке предполагаемой рыночной стоимости.  

В данном случае ответчик ссылается на ранее заключённый с ООО «ДНС-Ритейл» договор аренды части помещений спорного объекта по цене аренды 400 руб./1 кв.м./мес., и таковой договор исполнялся сторонами, но был расторгнут по инициативе арендатора, вынужденного изменить условия осуществления своей хозяйственной деятельности по причине введённых в отношении Российской Федерации недружественными странами неправовых экономических санкций и нарушения логистических цепочек импорта товаров.

Также следует отметить и то, что специалистом в отчёте не приведены необходимые мотивы исключения иных подходов в оценке объекта; не приведены мотивы, по которым использование истцом помещений площадью 2 759,52 кв.м. обязательно требует использования земельного участка площадью 2 610,32 кв.м.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 04 июля 2022 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Капитал-оценка» (

<

...>), эксперту ФИО7.

Согласно представленному заключению № 329 от 28 июля 2022 г. экспертом ФИО7 даны следующие ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

1.Рыночная стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 (один) кв.м, части общей площадью 2 759,52 кв.м, здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 526, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания общей площадью 2 759,52 кв.м, по состоянию на дату составления экспертизы составляет 428 руб./кв.м.

2.Рыночная стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за I (один) кв.м, части общей площадью 2 759,52 кв.м, здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м,, назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 526, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания общей площадью 2 759,52 кв.м, по состоянию на 01.10.2021 г. составляет 376 руб./кв. м.

3.Рыночная стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 (один) кв.м, части общей площадью 2 759,52 кв.м, здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 526, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания обшей площадью 2 759.52 кв.м. для целей осуществления деятельности станции технического обслуживания автомобилей по состоянию на дату составления экспертизы составляет 428 руб./кв. м.

4.Рыночная стоимость арендной платы за 1 (один) месяц за 1 (один) кв.м, части общей площадью 2 759,52 кв.м, здания, кадастровый номер: 59:01:4410921:73, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенном по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, с учётом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4410921:27, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 526, площадью 14 360,20 кв.м., который занят указанным выше зданием и необходим для использования части такого здания обшей площадью 2 759.52 кв.м. для целей осуществления деятельности станции технического обслуживания автомобилей по состоянию на 01.10.2021 г. составляет 376 руб./кв. м.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Так как договор аренды от 25 апреля 2019 г. расторгнут, что не оспаривается истцом, иные последствия его расторжения в нем не предусмотрены, то договоры субаренды, заключенные   между  ООО «СТМ» и ФИО2, также  прекращены.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя   договор   аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возврат арендованного имущества арендодателю, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно фактическим  обстоятельствам, ответчик является собственником следующего недвижимого имущества:

-здание, кадастровый номер:  59:01:4410921:73, ранее присвоенный государственный учётный номер: инвентарный номер: 24033, условный номер 59-00/3-000-005288-003, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, д. 52, площадью 6178,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование : главный корпус, количество этажей, в том  числе подземных этажей: 1-2, год завершения строительства: 1962;

-земельный участок, кадастровый номер: 59:01:4410921:27, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Героев Хасана, 52б, площадью 14360,20 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого  использования: для размещения производственных зданий.

Истец  признаёт  тот  факт, что основанием для владения и использования им части указанных выше здания и земельного участка был договор субаренды нежилых помещений от 26.04.2019 и договор субаренды нежилых помещений от 18.06.2019 г.  При этом, договоры были заключены истцом с арендодателем-ООО «СТМ».

Основанием для владения,  использования и распоряжения указанными выше зданием и земельным участком ООО «СТМ» был договор аренды от 25.04.2021 г. (в редакции от 10.06.2021 г.), который соглашением от 17.08.2021 г. был расторгнут. Факт расторжения, основания  расторжения  указанного договора аренды истцом не оспариваются.

Согласно  последнему абзацу п.7.4 договора аренды от 29.09.2021 г., на заключении которого настаивает истец, «арендодатель вправе также отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, направив письменное уведомление о необходимости капитального и (или) текущего ремонта, переустройства, перепланировки Объекта, не менее чем за 45 календарных дней до предполагаемой даты начала таковых работ, что является основанием для освобождения Объекта арендатором без права предъявления арендодателю Требований по возмещении убытков, компенсаций, штрафов, неустоек.

Пунктом 7.5 договора аренды от 29.09.2021 г., на заключении которого настаивает истец, предусмотрено, что  в случаях, указанных в п.7.4 настоящего договора, арендодатель направляет в адрес арендатора по электронной почте уведомления об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора. Договор в таком случае считается расторгнутым через 7 (семь) календарных дней с даты направления уведомления, если иной больший срок не предусмотрен  самим уведомлением. Отдельный документ в этом случае не подписывается.

Как следует, собственник здания заявлял истцу о необходимости проведения капитального, текущего ремонта, переустройстве, перепланировке здания, более того,  уже приступил к выполнению таковых работ в той части здания, которая не занята истцом, но капитальный, текущий ремонт, работы по переустройству, перепланировке подлежат выполнению и в той части, которая занята истцом, что  предоставляет безусловную необходимость освобождения занимаемых истцом помещений.

 Также ответчик,  отмечает, что  по результатам оценки собственником здания соблюдения истцом, как фактическим пользователем помещений в здании, требований пожарной безопасности выявлены следующие нарушения. 

В частности, в помещениях, используемых истцом, была выполнена перепланировка, между  тем, необходимая проектная документация на выполненную перепланировку истцом не  представлена, перепланировка в установленном законом порядке не согласована ни  с собственниками здания, ни с государственными  органами и органами местного самоуправления. При осуществлении истцом деятельности по обслуживанию и ремонту автотранспортных средств нарушаются применимые требования СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»  (таблица 6.1). ((таких параметров как степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, высота –здания для обслуживания автомобилей и площадь этажа в пределах пожарного отсека в зависимости от категории по взрывопожарной и пожарной опасности. Наличие  необходимых противопожарных стен с достаточным пределом огнестойкости и перекрытий 1-го типа не обеспечено. Истцом нарушаются требования  п.6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.11, 6.12, 7.2.2, 7.2.3, 7.2.4  СП 364.1311500.2018 «Здания и сооружения для обслуживания автомобилей. Требования пожарной безопасности», п.6.11.11 СП 4.13130.2013.

С целью подтверждения соответствия требованиям пожарной безопасности помещений станции технического обслуживания автомобилей проведён Расчёт пожарного риска и подготовлена Декларация пожарной безопасности.

Расчётом индивидуального пожарного риска, выполненного ИП ФИО11  15.12.2021 г., установлено, что величина  пожарного риска  для помещений СТО по адресу: 

<

...>, с учётом планировочных  и  технологических решений  и принятых сценариев пожара, составляет Rm=0,143х10 -6  в год,  что меньше установленной нормативной величины и соответствует требованиям части 1 статьи 93 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ 2Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Декларация пожарной безопасности, зарегистрированная 30.12.2021 г. в Отделении надзорной деятельности и профилактической работы г. Перми по Свердловскому района и п. Новые Ляды 1 ОНПР по г. Перми за рег. № 57401380-70-00237 содержит исчерпывающий перечень норм, которые соблюдаются на объекте и указывает на отсутствие необходимости в иных (дополнительных) инженерно-технических и организационных мероприятий для обеспечения допустимого значения пожарного риска.

Также  ИП ФИО2 представлены пояснения в ОНПР г. Перми по Свердловскому району и п. Новые Ляды № 36 от 17.01.2022 г., представлена   технологическая  карта размещения   оборудования  кузовного и слесарного цехов станции технического обслуживания,   расположенного по адресу: 

<

...> г.

Из выводов  представленного в материалы дела  заключения специалиста № 004/2022-ЗС ООО «Пермь  инвентаризация»  по объекту обследования: Станция технического обслуживания (СТО) легковых автомобилей, расположенная в одноэтажном производственном здании по адресу: 

<

...>  следует, что имеются  нарушения законодательства  РФ и недостатки при размещении и эксплуатации ИП ФИО2  Станции технического обслуживания и ремонта легковых автомобилей (СТОиР ЛАМ) по адресу: 

<

...>, влияющие на безопасность и нормальную эксплуатацию этого здания. Перечень нарушения и недостатков указан на листах 25-31 настоящего заключения. Выявленные недостатки в их совокупности являются существенными и трудноустранимыми,  а расходы на их устранение являются значительными и несоразмерными по времени.

В соответствии с Техническим отчётом  обследования технического состояния строительных  конструкций здания по адресу:  

<

...> ООО «ПрофПроект» установлено: у сборных ж.б. стропильных балок  покрытия: у четырёх односкатных балок (балки 12/а-Б, 13/А-Б, 14/А-Б, и 15/А-Б),  сборных ж.б. ребристых плит покрытия зафиксированы аварийные дефекты;  остекленение светоаэрационных фонарей. По результатам анализа фактического исполнения и состояния конструкций покрытия сделаны следующие выводы: зафиксированные дефекты сборных ж.б. конструкций существенно снижают несущую способность здания, отдельные повреждения и деформации свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения: односкатные стропильные балки   находятся в аварийном состоянии, требуется выполнить их усиление. Для дальнейшей эксплуатации производственного  корпуса и корпуса АБК здания по адресу: 

<

...>, необходимо: выполнить мероприятия, приведённые в таблице 10.2.2, 10.2.3. В кратчайшие сроки принять решение о проведении капитального ремонта объекта, ремонтно-восстановительных работах по несущим конструкциям здания для предотвращения возникновения аварийных мероприятий, обеспечения безопасной эксплуатации объекта, предотвращения ухудшения  технического состояния конструкций объекта.  В дальнейшем эксплуатацию зданий осуществлять с соблюдением требованиями ВСН 58-88(р) (являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих капитальный, текущий ремонт и техническое обслуживание зданий). Фиксировать в техническом паспорте зданий все мероприятия, связанные с их эксплуатацией и ремонтами.  В установленные сроки проводить обследования строительных конструкций зданий специализированными  организациями.

Согласно представленному  Техническому заключению Ассоциации Саморегулируемой  организации «Союз  проектировщиков  Прикамья» ООО «ПСК «Служба заказчика»  по обследованию технического состояния конструкций покрытия  здания в осях 1-16/А-в на предмет возможности  дальнейшей эксплуатации помещений Автоцентра «СТО 100», расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.  Героев Хасана, 52  в результата проведённого обследования установлено: Техническое состояние плит покрытия в осях 16-/А-В здания - ограниченно-работоспособное, за исключением 3-х плит в осях 14-15/Б-(Б/1) и 1-1 плиты в осях 14-15/А-Б, состояние которых аварийное. Техническое  состояние  балок покрытия в осях 16-/А-в здания-ограниченно-работоспособное, за исключением 4-х балок в осях 12/А-Б, 13/А-Б, 14/А-Б, 15/А-Б, состояние которых аварийное. В целом техническое состояние здания в техническом  заключении «Обследование технического состояния строительных  конструкций здания  по адресу: 

<

...>», шифр 21-21-ДОТС-2-2021 )2 тома), выполненном ООО «ПрофПроект» признано ограниченно работоспособным. Обнаруженные дефекты строительных   конструкций, оговорённые в разделе 4 данного отчёта являются следствием: нарушения при производстве строительно-монтажных работ здания, нарушения при транспортировке или монтаже плит и балок;

В 2021 г. сотрудниками ООО «ПрофПроект» было проведено обследование технического с состояния  строительных конструкций здания по адресу: 

<

...>. Результаты  представлены в техническом заключении «Обследование технического состояния строительных конструкций здания по адресу: 

<

...>», шифр 21-21-ДОТС-2-2021 (2 тома).  В составе обследования разработаны рекомендации. Для дальнейшей безопасной эксплуатации  необходимо выполнить данные рекомендации. Эксплуатация помещений здания в осях 1-16А-В до выполнения ремонтных работ по зданию  возможна при условии выполнения противоаварийных мероприятий.

В соответствии с п.1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  условиями договоре аренды, а если   такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору.

Поскольку договор аренды  в силу приведённых выше норм  материального права прекращён, заключение договора аренды на предложенных   условиях   истцом  (ответчик не высказал намерения на заключение договора аренды на условиях проекта договора аренды)  не  представляется   возможным, в том числе по причине необходимости проведения капитального ремонта спорных помещений, у ИП ФИО2 отсутствуют правовые  основания для дальнейшего владения и использования   данного  имущества,    но возникло обязательство по возврату   собственнику  ранее   арендованного имущества. 

В удовлетворении  первоначальных  исковых требований ИП ФИО2 суд  отказывает.

        С учётом изложенного,   встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

        Судебные расходы  по первоначальному и встречному иску  относятся на ИП ФИО2 (ст. 110 АПК РФ).

       Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2  отказать.

      Возвратить Индивидуальному предпринимателю ШОЛОХОВУ СЕРГЕЮ ЮРЬЕВИЧУ  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) излишне перечисленную по платёжному поручению № 1715 от 09.11.2021 г. госпошлину в размере 18 625 руб. Платёжное поручение № 1715 от 09.11.2021 г. оставить в деле.

       Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

       Выселить Индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 2 759,52 кв. м., расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 59:01:4410921:73, по адресу: 

<

...>.

       Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения  суда  в законную силу.

      Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                           Е. Д. Антонова