АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 декабря 2020 года

Дело №

А66-1477/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 02.12.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу № А66-1477/2019,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, адрес: 170100. 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ-1», адрес: 170000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 2 382 114 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1 за период с 31.07.2017 по 31.05.2018.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 03.04.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 принят отказ Министерства от иска в части требования о взыскании 1 553 755 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате, решение от 03.04.2019 в этой части отменено, производство по делу прекращено; в остальной части решение от 03.04.2019 изменено, резолютивная часть решения изложена в иной редакции - с Общества в пользу Министерства взыскано 664 352 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате, в удовлетворении оставшейся части иска отказано.

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 11.06.2020 в части взыскания с Общества                    664 352 руб. 74 коп. задолженности и отказа в удовлетворении остальной части иска, направить в этой части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой доказательств, полагает, что судом при расчете суммы долга неправомерно исключены площади помещений, фактически использовавшихся Обществом в отсутствие на то правовых оснований.

Стороны извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Как следует из материалов дела, Администрация города Твери (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 27.01.2016 № 34-1 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 площадью 2690 кв.м по адресу:         

<

...>. 

Согласно 4.4.4 Договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

В приложении 2 к Договору определен порядок внесения арендной платы, согласно которому Общество вносит арендную плату не за весь земельный участок, а за земельный участок площадью 487,9 кв.м с 06.12.2014, за земельный участок площадью 616,7 кв.м с 12.01.2015, за земельный участок площадью 894,3 кв.м с 03.06.2015 в целях использования под кафе.

 Согласно пункту 3.1 Договора размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью. 

Сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в пункте 3.4 Договора.

В пункте 1.3 Договора указано, что на участке расположены нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35 и нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0400052:36.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество являлось арендатором находящихся в здании с кадастровым номером 69:40:0400052:36 помещения VI с кадастровым номером 69:40:0400052:342, помещения X с кадастровым номером 69:40:0400052:341, помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, помещения XII с кадастровым номером 69:40:0400052:375 и помещения XIII с кадастровым номером 69:40:0400052:377, а с 06.12.2014 - на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 106 -  собственником  помещения II с кадастровым номером 69:40:0400052:73 и помещения III с кадастровым номером 69:40:0400052:72.

Решением Тверской городской Думы от 19.06.2017 № 177 утвержден перечень имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области. 

Согласно указанному перечню земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 общей площадью 2690 кв. м, нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35 площадью 20 кв. м, и нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:340, 69:40:0400052:338, 69:40:0400052:342, 69:40:0400052:344, 69:40:0400052:355, 69:40:0400052:341, 69:40:0400052:375, 69:40:0400052:337, 69:40:0400052:377, 69:40:0400052:383, 69:40:0400052:382, 69:40:0400052:378, 69:40:0400052:381, 69:40:0400052:380, 69:40:0400052:379, находящиеся в здании с кадастровым номером 69:40:0400052:36 по адресу: 

<

...>, предложены к передаче в государственную собственность Тверской области.

На основании распоряжения Министерства от 26.06.2017 № 677 указанные объекты недвижимости приняты в государственную собственность Тверской области и закреплены на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» (за исключением земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3).

Государственная регистрация права собственности Тверской области на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 произведена 31.07.2017.

Министерство, ссылаясь на то, что в связи с государственной регистрации права собственности Тверской области на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3, к нему с 31.07.2017 в силу закона перешли права арендодателя по Договору, указывая на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 31.07.2017 по 31.05.2018 и непринятие мер по погашению задолженности в претензионном порядке, обратилось в арбитражный суд с иском заявлением по настоящему делу, рассчитав арендную плату за период с 31.07.2017 по 30.11.2017 на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па (далее - Постановление № 396-па), а за период с 01.12.2017 по 31.05.2018 - в соответствии с пунктом 3 Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004          № 965-П-З (далее - Методика № 965-П-3), и исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленной по результатам оценки согласно отчету от 04.12.2017 № 56-4/РС-2017, подготовленному государственным унитарным предприятием «Тверское областное БТИ», в размере 3 459 321 руб. в год.

Суд первой инстанции признал требования Министерства обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.

Определением от 04.12.2019 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил проведение судебной экспертизы для решения вопроса об определении рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 по состоянию на 31.07.2017. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Капитал Оценка» ФИО1.

Согласно заключению эксперта ФИО1 от 05.02.2020 рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 по состоянию на 31.07.2017 составляет 2 286 280 руб.

Министерство при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заявило об отказе от части исковых требований, просило взыскать с Общества 828 358 руб. 62 коп. задолженности, рассчитанной на основании Методики                       № 965-П-3 исходя из рыночной величины годовой арендной платы за участок, определенной в заключении эксперта ФИО1 от 05.02.2020, и площади участка 1267,7 кв.м за период с 31.07.2017 по 31.10.2017 и 1127,5 кв.м за период с 01.11.2017 по 31.05.2018.

Суд апелляционной инстанции принял отказ Министерства от иска в части требования о взыскании 1 553 755 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате, отменил решение от 03.04.2019 в этой части и прекратил в той же части производство по делу.

Апелляционный суд признал обоснованными требования Министерства в части взыскания задолженности по арендной платы, рассчитанной пропорционально площади объектов, расположенных на участке, к площади объектов, занимаемых Обществом, и удовлетворил заявленные требования в части, взыскав с Общества в пользу Министерства 664 352 руб. 74 коп.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого постановления в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 того же Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной                                          в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66), в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3, передан в собственность Тверской области, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями приведенных норм права, правомерно посчитал, что с даты государственной регистрации этого права (31.07.2017) к уполномоченному органу указанного публично-правового образования перешли права и обязанности арендодателя по Договору.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В рассматриваемом случае порядок определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, установлен Методикой № 965-П-3.

В соответствии с пунктом 8 названной Методики расчет ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле: Апл = Аоц x Кинф x 1/12, где Апл - размер арендной платы в месяц, руб.; Аоц - годовая рыночная арендная плата за пользование недвижимым имуществом, определенная на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, или по итогам публичных торгов, руб.; Кинф - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции, предусмотренным федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года, который применяется ежегодно, за исключением года, в котором был заключен договор аренды. В год заключения договора аренды применяется Кинф, равный 1.

Оценив заключение эксперта от 05.02.2020 № 5/20 по правилам                    статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость годовой арендной платы за спорный участок, исходя из которой в соответствии с Методикой № 965-П-3 может быть произведен расчет арендной платы по Договору в спорный период.

Апелляционный суд учел, что в приложении 2 к Договору предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату не за весь земельный участок, а за земельный участок площадью, пропорциональной площади занимаемых им нежилых помещений в здании, находящемся на таком земельном участке, и что такой порядок соответствовал пункту 2.9 Постановления № 396-па, которым руководствовались стороны Договора при его заключении.

Как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается подателем жалобы, на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400052:3 расположены два объекта недвижимости и временные постройки.

Общество на основании договоров аренды использовало часть помещений в здании, расположенном на спорном участке, а также являлось собственником двух помещений в том же здании.

Применительно к условиям Договора суд апелляционной инстанции признал наличие у Общества обязанности по оплате арендной платы, рассчитанной пропорционально площадям помещений, занимаемых им в спорный период.

Данный вывод суда согласуется с условиями Договора и не противоречит положениям пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что состав и площадь арендуемых Обществом помещений были изменены, часть помещения с кадастровым номером 69:40:04:00052:355 была возвращена арендатором, помещения c кадастровыми номерами 69:40:0400052:73 и 69:40:0400052:72 в связи с расторжением договора купли-продажи от 09.12.2017, передачей их продавцу и ввиду государственной регистрации прекращения права собственности Общества выбыли из владения ответчика, поэтому посчитал обоснованным начисление арендной платы за земельный участок пропорционально следующим площадям используемых ответчиком в спорный период объектов: 1241,1 кв.м - в период с 31.07.2017 по 16.10.2017, 1104,1 кв.м - в период с 01.11.2017 по 29.12.2017, 672,1 кв.м - в период с 01.01.2018 по 31.05.2018.

Приведенные в жалобе доводы со ссылкой на использование ответчиком помещений большей площади в течение спорного периоды были подробно исследованы апелляционным судом и мотивированно им отклонены. 

Аргументы, указанные в кассационной жалобе, не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, а по сути сводятся к несогласию с оценкой установленных судом фактических обстоятельств дела, что не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

В данном случае выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в обжалуемом постановлении, основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая изложенное кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу № А66-1477/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева