АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12465/2020

г. Чебоксары

07 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.04.2021.

Полный текст решения изготовлен 07.05.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Грамота", 127322, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21", 428903, 

<

...>, каб. 402, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору от 16.05.2019 № 66-2-19,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.08.2020 сроком действия два года (с использованием системы веб-конференции),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 29.03.2021 № 11 сроком действия до 16.12.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Грамота" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 16.05.2019 № 66-2-19 на условиях, предложенных истцом.

Исковые требования основаны на Федеральном законе от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и мотивированы невозможностью использования истцом арендуемого помещения по назначению в соответствии с разрешенным использованием помещения, согласованном в договоре, за период с 03.04.2020 по 07.08.2020.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика. 

Представитель ответчика в ходе судебного заседания в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, представила вариант дополнительного соглашения в редакции арендодателя.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

16.05.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 66-2-19 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть здания Торгово-Развлекательного Центра "МТВ Центр" (далее – ТРЦ, здание), расположенного по адресу: Чувашская республика, г. Чебоксары, пр. И.Яковлева, д. 4б, а именно нежилое помещение № 2-048 ориентировочной площадью 590 кв.м, расположенное на 2 этаже, являющееся частью следующего объекта недвижимости: 2 этап, реконструкция здания МТВ-Центр (блок-секция "А" в осях 19-33), назначение: нежилое, этажность - 6 (подземная этажность - 1), общая площадь 36 252,5 кв.м., инв. № 01:000597, лит. А, А 2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 21:01:000000:19793.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды по договору исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи к настоящему договору, который стороны обязуются подписать в порядке, предусмотренном в пункте 3.1.19 договора. Срок аренды по настоящему договору составляет 5 лет (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право использовать арендуемый объект для размещения магазина "Читай-город" в соответствии с его профилем, с торговым залом (залом обслуживания посетителей), подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовке их к продаже (разрешенное использование).

Профилем организуемого в объекте магазина является розничная торговля следующими товарами: книгопечатная продукция, периодические издания, картографические издания, листовые изоиздания, изопродукция, мультимедиа-продукция, в том числе, издания на технических носителях (включая аудио и видеопродукцию), аудионосители, компьютерные игры, развивающие, игры и пособия, игрушки, товары для моделирования, товары для хобби, рукоделия и творчества, подарочная и сувенирная продукция, подарочная упаковка (пакеты, коробки, бумага, ленты, банты), открытки, календари, канцелярские товары, школьно-письменные товары, товары для офиса, сопутствующие товары, елочные игрушки и украшения (включая световые гирлянды), товары для праздника, прохладительные напитки, оригинальные и забавные съедобные сувениры, а именно: медали, фигуры, пеналы, наборы, открытки, сувенирная съедобная продукция, в том числе с изображением известных героев книг, жевательная резинка с эмоциональными посылами, культовая жевательная резинка, сувенирная съедобная продукция в необычной упаковке и т.д., опеки, кондитерские изделия (в т.ч. шоколад, конфеты, леденцы, печенье), сувенирный мармелад, сувенирные наборы шоколада и карамели.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

Постоянная часть арендной платы. С даты подписания акта приема-передачи объекта за пользование объектом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы из расчета 900 руб., в т.ч. НДС, по ставке установленной Налоговым кодексом Российской Федерации за 1 кв.м. обшей площади объекта за 1 календарный месяц срока аренды.

В размер постоянной части арендной платы помимо штаты за пользование объектом также входят расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией здания, его наружных и внутренних систем и коммуникаций, не входящих состав объекта, содержанием мест общего пользования, подъездных путей и автопарковок, по ремонту и техническому обслуживанию подъемного оборудования, общеобменной вентиляции и кондиционирования, систем отопления, систем и средств противопожарной защиты, по уборке и вывозу мусора и снега, по внешней охране здания, по оплате за землепользование, за оказание эксплуатационных услуг, указанных в пункте 3.1.13 договора, а также за размещение рекламы арендатора согласно пункту 3.1.16. договора.

Переменная часть арендной платы состоит из суммы потребленных арендатором коммунальных услуг, а именно:

- расходы на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, а также произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем обще обменной вентиляции и кондиционирования в ТРЦ с применением коэффициента 0,01146, рассчитанный исходя из отношения площади объекта к арендопригодной площади ТРЦ в размере 51500 кв.м., далее именуемое "Коэффициент";

- расходы на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к обшей сумме затрат на отопление ТРЦ.

Стоимость потребленных коммунальных услуг, входящих в переменную часть арендной платы определяется арендодателем в соответствии с действующими тарифами снабжающих организаций.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязан производить оплату постоянной части арендной платы по настоящему договору до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой).

Арендатор обязан производить оплату переменной части арендной платы по настоящему договору в срок до последнего числа каждого месяца, следующего за расчетным. В случае невыставления арендодателем счета на сумму переменной части арендной платы, а также расчета доли арендатора в соответствующих расходах (в случае отсутствия или неисправности приборов учета), арендатор вправе не перечислять сумму переменной части арендной платы.

В связи с введением режима повышенной готовности в соответствии с Распоряжением Главы Чувашской Республики № 113-рг от 18.03.2020 "О введении режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики с 18 марта 2020 года до особого распоряжения" между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.06.2020 № 2, согласно которому арендатору предоставляется отсрочка по оплате постоянной части арендной платы за период действия режима повышенной готовности, а именно, за период с 18 марта 2020 года до даты прекращения режима повышенной готовности с особым распоряжением Главы Чувашской Республики в размере 100% постоянной части арендной платы в месяц.

Арендатору предоставляется отсрочка по оплате постоянной части арендной платы за период с даты окончания срока действия режима повышенной готовности по 30.09.2020г. включительно в размере 50% постоянной части арендной платы в месяц.

Сумма постоянной части арендной платы, на которую предоставлена отсрочка по оплате в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящего Соглашения, оплачивается арендатором не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно один раз в месяц равными платежами в размере не более 50% постоянной части арендной платы, подлежащей оплате ежемесячно в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к данному дополнительному соглашению, который согласовывается и подписывается между сторонами после завершения режима повышенной готовности. Стороны согласовали, что в случае противоречия графика платежей настоящему пункту соглашения, применяются положения настоящего пункта соглашения.

Арендатор обязуется оплатить задолженность по переменной части арендной платы в срок, не позднее 31 июля 2020 года.

Сумма постоянной части арендной платы за период с 18 марта 2020 года по 31 марта 2020 года включительно, оплаченная до подписания настоящего соглашения, признается переплатой со стороны арендатора и зачитывается в счет оплаты постоянной части арендной паты за периоды аренды после окончания срока действия режима повышенной готовности и возврату не подлежит.

Переменная часть арендной платы оплачивается в соответствии с договором, отсрочка по оплате переменной часть арендной платы не предоставляется.

Истец, ссылаясь на возникновение обстоятельств, исключающих возможность использования помещения не по вине арендатора в период с 03.04.2020 по 07.08.2020 ввиду действия запрета (ограничения) работы объектов розничной торговли, письмом от 19.11.2020 № Ар. 788/11 обратился к ответчику с требованием заключить дополнительное соглашение к договору об освобождении от арендной платы, с учетом уточнения определений и понятий, на следующих условиях (далее – Дополнительное соглашение):

"1. Стороны подтверждают, что Арендатор в период с 03.04.2020г. по 07.08.2020г. включительно (далее - "Период") по независящим от Арендатора обстоятельствам, не мог использовать арендуемое Помещение (далее - "Помещение") для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Вне зависимости от иных положений Договора, Арендатор вправе не оплачивать Постоянную часть Арендной платы за Период (за такой Период Постоянная часть Арендной платы Арендодателем не начисляется и Арендатором не уплачивается).

3. В связи с тем, что Арендатором до заключения Соглашения была оплачена Постоянная часть Арендной платы за апрель 2020 г. в полном размере, на стороне Арендатора имеется переплата в размере 495 600 руб. (четыреста девяносто пять тысяч шестьсот рублей) 00 коп.

4. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями Соглашения.

5. Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и применяется к отношениям Сторон с "18" марта 2020 г.

6. Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон".

Ответчик письмом от 09.12.2020 № 217А сообщил истцу о невозможности освобождения истца от обязанности по внесению арендной платы.

Ответчиком Дополнительное соглашение в редакции истца не подписано. Ответчик представил вариант дополнительного соглашения в редакции арендодателя (том 2 л.д. 80).

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от подписания Дополнительного соглашения об освобождении от уплаты арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Таким образом, в рамках договора аренды обязанности арендодателя по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору корреспондирует обязанность арендатора по оплате аренды такого имущества.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разногласия сторон с учетом вариантов дополнительных соглашений сводятся к содержанию пунктов 1, 2, 3 и 5 дополнительного соглашения. 

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг на территории Чувашской Республики введен режим повышенной готовности.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению Правительства Российской Федерации от 27 марта 2020 года № 762- р, а также товаров, необходимых для проведения весенне-полевых работ, в том числе сельскохозяйственной техники и оборудования, запасных частей и материалов для ремонта сельскохозяйственной техники и оборудования, удобрений, средств защиты растений, биологических препаратов и стимуляторов роста растений. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа продовольственных и непродовольственных товаров дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, ветеринарных аптек и ветеринарных аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении № 1 к настоящему Указу, организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу птицы и сельскохозяйственных животных. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа товаров, указанных в настоящем абзаце, дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации.

Указом Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики" (в редакции Указа Главы Чувашской Республики от 28.07.2020 № 202 "О внесении изменений в Указ Главы Чувашской Республики от 20 июня 2020 г. № 166") постановлено сохранить на территории Чувашской Республики до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановление работы торговых объектов, за исключением, в том числе торговых объектов площадью свыше 800 кв. метров при соблюдении следующих условий: 

нахождение на торговом объекте предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале торгового объекта (из расчета один человек, включая работников, на 4 кв. метра); 

оформление деклараций соблюдения правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики по форме согласно приложению № 2 к настоящему Указу на официальном сайте Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на Портале органов власти Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

С учетом названных разъяснений суд рассматривает существо обязательственных правоотношений с учетом конкретного дела.

В ответе на вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020) указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, требование истца, изложенное в пункте 2 Дополнительного соглашения, о необходимости полного освобождения от арендной платы, удовлетворению не подлежит, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98-ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с 03.04.2020 по 07.08.2020 в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Работа объектов розничной торговли с площадью торгового зала до 800 кв. метров, осуществляющих реализацию непродовольственных товаров, возобновлена Указом Главы Чувашской Республики от 28.07.2020 № 202 "О внесении изменений в Указ Главы Чувашской Республики от 20 июня 2020 г. № 166".

Таким образом, в период действия спорного договора аренды вводились ограничительные меры, препятствовавшие арендатору использовать арендованное помещение в период с 03.04.2020 по 07.08.2020.

Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды вызвано причинами, независящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора. 

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца является - 47.61 "Торговля розничная книгами в специализированных магазинах". 

В соответствии с пунктом 11 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (общий Код ОКВЭД 47.6).

Согласно классификатору, данная группировка включает в себя торговлю розничную книгами в специализированных магазинах (код 47.61).

Соответственно, деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая обстоятельства данного дела, суд считает необходимым уменьшить размер постоянной части арендной платы в период с 03.04.2020 по 07.08.2020, установив плату в размере 500 руб., в том числе НДС, за 1 квадратный метр общей площади объекта за 1 календарный месяц срока аренды и изложить пункт 1 Дополнительного соглашения в следующей редакции: "1. Постоянная часть арендной платы в период с 03 апреля 2020 года по 07 августа 2020 года устанавливается в размере 500 (пятьсот) руб., в том числе НДС, за 1 квадратный метр общей площади объекта за 1 календарный месяц срока аренды".

Суд полагает данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Платежным поручением от 23.03.2020 № 5153 истец произвел оплату арендной платы за апрель 2020 года по договору аренды № 66-2-19 от 30.04.2019 согласно счету № 941 от 11.03.2021.

Поскольку судом в удовлетворении требования о полном освобождении от уплаты постоянной части арендной платы отказано, пункт 3 Дополнительного соглашения подлежит исключению из условий.

Пункт 4 Дополнительного соглашения истцом изложен в следующей редакции: "Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ. Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями Соглашения".

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, исполнение установленных действующим законодательством требований должно выполняться независимо от наличия данного условия в договоре, в связи с чем, указанный пункт подлежит исключению из условий Дополнительного соглашения.

Как разъяснено в пункте 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг.

Таким образом, суд принимает пункт 5 Дополнительного соглашения в редакции истца: "Соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами и применяется к отношениям сторон с 18 марта 2020 года".

Истцом при обращении в суд с иском уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. платежным поручением от 25.12.2020 № 22082.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 19.11.2020 к договору аренды от 16.05.2019 № 66-2-19, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Грамота" и обществом с ограниченной ответственностью "МТВ 21".

Пункт 1 дополнительного соглашения от 19.11.2020 к договору аренды от 16.05.2019 № 66-2-19 изложить в следующей редакции:

«1. Постоянная часть арендной платы в период с 03 апреля 2020 года по 07 августа 2020 года устанавливается в размере 500 (пятьсот) руб., в том числе НДС, за 1 квадратный метр общей площади объекта за 1 календарный месяц срока аренды».

Пункты 2 и 3 дополнительного соглашения от 19.11.2020 к договору аренды от 16.05.2019 № 66-2-19 исключить.

Пункт 5 дополнительного соглашения от 19.11.2020 к договору аренды от 16.05.2019 № 66-2-19 принять в редакции истца: 

«5. Соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами и применяется к отношениям сторон с 18 марта 2020 года».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Грамота" 6 000 (шесть тысяч) руб. судебных издержек.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

ФИО1