ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-45806/2023

город Ростов-на-Дону

26 июня 2024 года

15АП-7100/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брылевым П.А.,  

от ООО «Научно-производственная компания «Ника 2»: представитель ФИО1 по доверенности от 27.11.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Ника 2»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.04.2024 по делу              №А53-45806/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Ника 2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности,

по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Ника 2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Ника 2» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Волгодонска (далее – администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0050102:669.

Администрацией предъявлен иск к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2024 дело № А53-45806/2023 объединено с делом № А53-1075/2024, объединенному делу присвоен № А53-45806/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – третье лицо, комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.04.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований и отказе в удовлетворении встречных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество указывает на то, что им предпринимались меры по получению разрешительной документации, признание права является единственным способом защиты прав общества, апеллянт не знал о возможности продления договора аренды, объект соответствует строительным и градостроительным нормам.

Отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

Представитель ООО «Научно-производственная компания «Ника 2» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.06.2020 № 69, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0050102:669, общей площадью 5636 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...> «б». Земельный участок предоставлен в аренду для использования: под производственные базы и предприятия, в целях строительства.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка с 29.06.2020 по 29.08.2023.

На основании пунктов 4.4.3, 4.4.4 договора арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства и ввести объект в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 6.3 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан в течение 10 дней вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

30.06.2023 в адрес арендатора направлено уведомление № 71 об истечении срока действия договора аренды и предложение обратиться с заявлением о заключении договора аренды на новый срок в случае введения в эксплуатацию объекта недвижимости расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:48:0050102:669.

Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока 29.08.2023.

26.09.2023 составлен акт контроля за использованием земель, которым установлено, что на земельном участке по ул. 7-я Заводская, 86 «б» с кадастровым номером 61:48:0050102:669 находится бетонированная площадка и кирпичный объект, незавершенный строительством, а также комплекс фундаментов с подземными помещениями давних лет постройки; участок находится в заброшенном состоянии; общество указанный земельный участок не освободило. 

Ссылаясь на то, что собственником объекта является общество, оно обратилось в суд с иском.

Указывая на то, что земельный участок используется без правовых оснований, администрация также обратилась в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества и удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции верно определил, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию у общества и принудительной реализации с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

На основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – зК РФ). Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора пришел к правильному выводу, что администрация правомерно воспользовалась правом на изъятие объекта незавершенного строительства, поскольку обществом строительство объекта в период действия договора аренды не завершено, за продлением договора арендатор не обращался.

Так, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Изложенная позиция закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, в котором указано, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на объект зарегистрировано 05.05.2014, договор аренды земельного участка заключен сторонами после 01.03.2015 в целях строительства объекта.

Договор заключен сторонами на три года, между тем, на момент составления акта строительство объекта не завершено, разрешительная документация обществом не получена.

Доказательств того, что до истечения срока действия договора и подачи администрацией иска в суд общество предпринимало надлежащие и своевременные меры для получения документации, не представлено.

Кроме того, факт незавершения строительства спорного объекта обществом подтвержден техническим планом объекта, составленным 18.08.2023 кадастровым инженером ФИО2, согласно которому степень готовности объекта составляет 52%. Согласно заключению специалиста ФИО3 от 10.10.2023, представленному обществом, степень готовности объекта составляет 46%.

В данном случае собственник земельного участка правомерно воспользовался правом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, соответственно, у общества отсутствует право на повторное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что освоение не осуществляется с даты регистрации в ЕГРН объекта незавершенного строительства в 2014 году.

Независимо от того, что общество не знало о необходимости продлить договор, оно самостоятельно как профессиональный участник гражданского оборота несет риск наступления неблагоприятных последствий, вызванных бездействием.

Таким образом, суд правомерно изъял объект у общества, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.04.2024 по делу                     №А53-45806/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

В.Л. Новик