ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10179/2024

Дело № А41-99624/2023

04 июля 2024 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления 20 июня 2024 года

           Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2024 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стрела+» на решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2024 по делу № А41-99624/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области – ФИО1 по доверенности от 09.01.2024.

 

Комитет по управлению имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стрела+» (далее – ответчик, ООО «Стрела+», общество) с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.11.2012 № 5326 с К№ 50:20:0030109:65, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автомобильной парковки с административным зданием, общей площадью 2949 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. 

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также – податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на необоснованности иска.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 12.10.2012 № 3382 «О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ДАК» для размещения автомобильной парковки с административным зданием, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в                        

<

...>» ООО «ДАК» предоставлен земельный участок площадью 2949+/-38 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030109:65, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «размещение автомобильной парковки с административным зданием» в аренду сроком на 25 лет.

Во исполнение постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) ООО «ДАК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5326 от 12.11.2012. 

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2949+/-38 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030109:65, из земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (приложение 3) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, 

<

...>, для размещения автомобильной парковки с административным зданием. 

Срок аренды участка установлен с 12.11.2012 по 11.11.2037 (п. 2.1 договора). 

В договоре согласованы, в том числе права и обязанности сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, ответственность за нарушение обязательств. 

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

По договору о переуступке прав аренды земельного участка от 11.06.2015, зарегистрированному в установленном законом порядке, права и обязанности арендатора перешли к ООО «Стрела+». 

Арендодатель, реализуя предусмотренное договором право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка, с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора произвел осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65. По результатам осмотра уполномоченными лицами установлено, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства: автомобильная мойка самообслуживания, кафе быстрого питания, кузовной цех, автотехцентр, центр замены масла, кафе «Перекус». 

Истцом в адрес ООО «Стрела+» 21.05.2023 направлено письмо с требованием предоставить разрешительную документацию на строительство объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030109:65. В установленный срок документация в адрес истца не предоставлена. 

Арендодателем повторно произведен осмотр земельного участка 03.08.2023. Из представленного в материалы дела акта выездного обследования от 03.08.2023  следует, что доступ на земельный участок не ограничен. На участке расположены здания - автотехцентр, автосервис, кузовной цех, центр замены масел, мойка самообслуживания без разрешительной документации, не зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, нежилое здание «кафе», принадлежащее арендатору на праве собственности, автомобильная парковка, предназначенная для клиентов автотехцентра. 

С учетом установленных обстоятельств истец пришел к выводу о наличии нарушений земельного законодательства, выраженных в использовании спорного земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования - «размещение автомобильной парковки с административным зданием», а в соответствии с видом разрешенного использования - «объекты дорожного сервиса». 

В адрес ответчика истцом направлена претензия № 688 от 29.09.2023 с требованием в срок до 30.10.2023 обеспечить явку в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

В связи с оставлением претензии без удовлетворения истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам спора.

Так, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030109:65 предоставлен в аренду ответчику с видом разрешенного использования - под размещение автомобильной парковки с административным зданием.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65 - «под размещение автомобильной парковки с административным зданием», в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 (далее - Классификатор), соответствует виду разрешенного использования - «Стоянка транспортных средств» (код по Классификатору - 4.9.2), который предусматривает размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок. 

Таким образом, размещение объектов - кафе «Перекус», автомойка, центр бесплатной замены мала, автотехцентр, кузовной цех, автошкола, торговые ряды на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030109:65 не соответствует виду разрешенного использования - «стоянка транспортных средств» (код по Классификатору - 4.9.2). 

Согласно сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об ограничении оборотоспособности и градостроительные ограничения земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65 участок расположен в коммунальной зоне К (НП), в которой в качестве основного ВРИ предусмотрен вид «объекты дорожного сервиса». 

По мнению ответчика, размещение объектов недвижимости на арендованном земельном участке не противоречит планировочной документации, в связи с чем полагает возможным использовать его с ВРИ «объекты дорожного сервиса» без нарушения земельного законодательства. 

Данные доводы были проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены на основании следующего.

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса). 

Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. 

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. 

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. 

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве разрешенного вида использования земельного участка «объекты дорожного сервиса», само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования (размещение автомобильной парковки с административным зданием), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе - «объекты дорожного сервиса», изменить его и использовать без волеизъявления собственника. 

Указанное согласуется с выводами в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 по делу № А45-16663/2021. 

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды.

При изложенных обстоятельствах доводы подателя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела. Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2024 по делу                         № А41-99624/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стрела+» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                          Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                                  С.А. Коновалов     

 

                                                                                                   В.Н. Семушкина