АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 июня 2023 года

Дело №

А56-37838/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Правительства Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 06.12.2022), от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области ФИО2 (доверенность от 18.01.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы               Правительства Ленинградской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 по делу № А56-37838/2022,

                                                           у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агротехнологии», адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – комитет), о признании незаконным решения комитета об отказе в предоставлении обществу в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 47:22:0630001:1551 и 47:22:0630001:5, об обязании комитета принять решение о предоставлении в собственность указанных земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Ленинградской области.

Решением суда от 01.09.2022 требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда от 26.01.2023 решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов материалам дела.

Комитет полагает, что суды неправильно истолковали положения земельного законодательства, регламентирующего порядок предоставления в собственность имеющих особую ценность земельных участков сельскохозяйственного назначения, указывает на то, что договоры аренды земельных участков заключены с обществом на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с распоряжением губернатора Ленинградской области от 10.03.2020 № 209-рг «О признании масштабного инвестиционного проекта «Строительство «Тепличного комплекса по производству плодоовощной продукции в закрытом грунте» площадью 11 га на территории Волосовского района Ленинградской области» соответствующим критериям, установленным подпунктом 2 пункта 1 статьи  3 Областного закона от 11 февраля 2016 года № 1-оз, и возможности предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для реализации проекта в Волосовском муниципальном районе Ленинградской области». Комитет ссылается на то, что проектом предусмотрено к 2022 году строительство тепличного комплекса и выращивание свежих овощей (производственной мощностью 90%), однако в настоящее время в границах земельных участков зарегистрирован объект незавершенного строительства «Тепличного комплекса по производству плодоовощной продукции в закрытом грунте» с кадастровым номером 47:22:0630001:1780 площадью 110 000 кв. м со степенью готовности 5%, как следует из акта обследования от 02.06.2022 хозяйственная деятельность на участках не ведется, объект представляет собой группу свай в шагом 5 метров (свайное поле), целевые показатели проекта не достигнуты, доказательств ведения обществом хозяйственной деятельности на земельных участках за период с 2018 по 2022 годы не представлено. По мнению подателя жалобы, документы о разработке проекта строительства тепличного комплекса, разрешение на строительство от 20.11.2019 со сроком действия до 20.04.2022 не являются доказательствами использования земельных участков, а представляют намерение его реализации, предварительный этап, не затрагивающий фактическое использование земельных участков.

Податель жалоб указывает на составленный комитетом в порядке реализации полномочий арендодателя акт осмотра земельных участков, в результате которого установлено, что хозяйственная деятельность на участках не ведется, состояние фундамента неудовлетворительное, опалубка разрушена, армокаркас подвержен коррозии, состояние гофрированных труб для кабеля неудовлетворительное, местами имеется разрушение защитного слоя труб.

Податель жалобы ссылается на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.2 ЗК РФ, пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 1907-О и считает, что продажа спорных земельных участков в соответствии  с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ невозможна.

В кассационной жалобе Правительство Ленинградской области просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы ссылается на то, что письмом комитета от 16.02.2022 № 646 обществу отказано в предоставлении арендованных земельных участков в собственность по причине неиспользования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, общество не использует земельные участки с 2018 года, акт обследования от 02.06.2022 необоснованно не исследован судами, указывает на то, что комитет в порядке реализации полномочий арендодателя провел обследование арендованных земельных участков, по результатом которого составил акт, который необходимо учитывать при принятии судом решения. 

В отзыве на кассационные жалобы общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Правительства Ленинградской области и комитета поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 17.01.2022 о предоставлении на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность без проведения торгов двух земельных участков, арендатором которых оно является более трех лет: 

– земельного участка площадью 83 500 кв. м с кадастровым номером 47:22:0630001:1551, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волосовский р-н, Калитинское с.п., в районе п. Калитино, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства», кадастровой стоимостью 724 780 руб., основание владения земельным участком – заключенные к комитетом договоры аренды земельного участка от 26.10.2015 № 47 сроком до 08.12.2020 и от 20.04.2020 № 67 сроком до 20.04.2035; 

– земельного участка площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером 47:22:0630001:5, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волосовский р-н, Калитинское с.п., в районе п. Калитино, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства», кадастровой стоимостью 1 302 000 руб., основание владения земельным участком – заключенные к комитетом договоры аренды земельного участка от 19.01.2016 № 1/А сроком до 28.02.2021 и от 20.04.2020 № 66 сроком до 20.04.2035.

Письмом от 16.02.2022 № 646 комитет уведомил общество об отсутствии оснований для предоставления в собственность за плату земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в связи с тем, что договоры аренды заключены в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ на основании распоряжения губернатора Ленинградской области  от 10.03.2020     № 209-рг «О признании масштабного инвестиционного проекта «Строительство «Тепличного комплекса по производству плодоовощной продукции в закрытом грунте» площадью 11 га на территории Волосовского района Ленинградской области» соответствующим критериям, установленным подпунктом 2 пункта 1 статьи  3 Областного закона от 11 февраля 2016 года № 1-оз, и возможности предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для реализации проекта в Волосовском муниципальном районе Ленинградской области», проектом предусмотрено к 2022 году строительство тепличного комплекса и выращивание свежих овощей (производственной мощностью 90%), однако к 2022 году целевые показатели не достигнуты, в границах земельных участков зарегистрирован объект незавершенного строительства «Тепличного комплекса по производству плодоовощной продукции в закрытом грунте» с кадастровым номером 47:22:0630001:1780 площадью 110 000 кв. м со степенью готовности 5%. Кроме того, комитет указал на наличие оснований для расторжения договоров аренды земельных участков на основании пункта 6.4 договоров (нарушение условий, связанных с реализацией проекта «Строительство «Тепличного комплекса по производству плодовоовощной продукции в закрытом грунте» площадью 11 га на территории Волосовского района Ленинградской области»). 

Полагая, что отказа комитета в предоставлении обществу в собственность без проведения торгов земельных участков является незаконным и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что оспариваемый обществом отказ комитета незаконен и нарушает права общества, и удовлетворили требования.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, так как изложенные в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

Земельным кодексом провозглашен принцип деления земель по целевому назначению, подразумевающий, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ). Указанный закон принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона  от 29.12.2006   № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

Согласно статье 3 Федерального закона  «О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственными товаропроизводителями являются организации, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции, сельскохозяйственной продукции и продовольствия с улучшенными характеристиками), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 № 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 4 этой же статьи гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

            По смыслу приведённых норм право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставлено не любому арендатору, а только лицу, которое в течение трех лет надлежащим образом использует земельный участок по целевому назначению без нарушений.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.

Отклоняя доводы комитета и Правительства Ленинградской области о том, что заявитель не использует земельные участки с 2018 года,  суды сослались на то, что акт обследования от 02.06.2022 не является законно оформленным актом контрольного (надзорного) мероприятия, свидетельствующим о нарушении законодательства при использовании земельных участков, выявленном в рамках государственного земельного надзора, и не приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего неиспользование обществом  арендованных земельных участков.

При этом суды не учли следующее.

Надзор (контроль) за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется посредством государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля и общественного контроля. Из статьи 72 ЗК РФ следует, что государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль образуют единую систему публичного контроля за соблюдением требований земельного законодательства. Документы муниципального земельного контроля являются одним из доказательств соблюдения или несоблюдения землепользователем требований земельного законодательства, в том числе использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

Отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения - это одно из условий для приобретения такого участка арендатором в собственность (новую аренду) без торгов.

Данное условие, введенное Федеральным законом от 03.07.2016 № 336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», направлено на то, чтобы не требовать от арендатора, сельскохозяйственной организации, доказательств, подтверждающих использование участка в сельскохозяйственных целях, поскольку добросовестность и разумность действий участников гражданского оборота предполагаются.

По общему правилу ненадлежащее исполнение уполномоченным органом своих обязанностей по проведению государственного земельного надзора в целях установления соблюдения арендатором обязательных требований к использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения не может служить основанием для возложения уполномоченным органом на такого арендатора обязанности доказать свое надлежащее использование земельного участка.

Новая редакция подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не означает, что орган, уполномоченный решать вопрос о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, не может представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано иное. Презумпция добросовестности арендатора может быть опровергнута представленными в дело доказательствами.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного земельного участка конкретным арендатором.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Как следует из пунктов 1.1 договоров аренды от 20.04.2020, участки предоставлены на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и распоряжения губернатора Ленинградской области от 10.03.2020 № 29-рг для строительства тепличного комплекса по выращиванию томатов. Обязанность арендатора использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением предусмотрена пунктами 4.4.3 договоров.

В соответствии с пунктами 4.1.1 договоров аренды от 20.04.2020 арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на участки с целью осуществления контроля за соблюдением условий договора.

Арендодатель в порядке реализации предоставленных договором полномочий 02.06.2022 произвёл обследование арендованных обществом земельных участков. Проверкой установлено, что строительство тепличного комплекса для выращивания томатов не ведётся, участки не используются для сельскохозяйственного производства. По результатам проверки составлен акт и осуществлена фотофиксация состояния земельных участков и свайного поля. Суды не дали оценку данному документу и материалам фотофиксации. Суды не исследовали надлежащим образом обстоятельства использования арендованных земельных участков по назначению и осуществление заявителем хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, установить, используются ли земельные участки обществом для осуществления хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства, относится ли заявитель к организациям, признаваемым сельскохозяйственными товаропроизводителями, проверить доводы комитета и Правительства Ленинградской области о том, что арендуемые участки не используются обществом с 2018 года, а также проверить все другие доводы и возражения участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, указав мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения участвующих в деле лиц.

            С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 по делу № А56-37838/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий