АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-6247/2019

г. Махачкала

21 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.04.2021

Полный текст мотивированного решения изготовлен 21.04.2021

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации МО "село Учкент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), далее - сельская администрация

к администрации муниципального района "Кумторкалинский район" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), далее - администрация района

СПК (колхоз) "Учкент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368089, Республика Дагестан, Кумторкалинский район, с. Учкент), далее  - кооператив

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

1) Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, кадастровая палата

2) Управление Росреестра по Республике Дагестан

о признании недействительным (ничтожным) договор аренды от 16.12.2008 №17А, применении последствий недействительности договора в виде возврата ответчиком всего полученного по нему

об исключении записи о регистрации права аренды кооператива в ЕГРН

об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения кооператива, обязав кооператив передать участок по акту приема-передачи

при участии представителей:

от истца: ФИО1 доверенность от 11.01.2020 выдана сроком на три года, паспорт (до и после перерыва)

от кооператива: ФИО2 доверенность от 21.01.2020 выдана сроком на три года, паспорт (до и после перерыва)

от иных лиц – извещены не явились

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3

УСТАНОВИЛ:

сельская администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к администрации района и кооперативу, в котором просит (с учетом уточнений от 13.10.2020, принятых определением суда от 16.10.2020):

-признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2000016,84 кв.м., кадастровым номером: 05:50:000043:59, расположенного по адресу: РД, Кумторкалинский район, с. Учкент, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования (далее - участок), заключенный между администрацией района и кооперативом от 16.12.2008 №17А, применить последствия недействительности договора в виде возврата ответчиком всего полученного по нему,

-исключить запись о регистрации права аренды кооператива в ЕГРН,

-истребовать земельный участок из чужого незаконного владения кооператива,  обязав передать участок по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены кадастровая палата и Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Администрация района и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте которого извещены надлежащим образом арбитражным судом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей администрации района и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Кодекса.

07.04.2021 в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 14.04.2021, о чем в порядке, предусмотренном постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан 14.04.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании поддерживает заявленные требования,  настаивает на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске и возражении к нему от 15.07.2020. 

Представитель кооператива в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав доводы представителей истца и кооператива, исследовав материалы дела, все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, администрация района вынесла распоряжение от 10.04.2008 № 128-р о формировании земельного участка 200 га для сельскохозяйственного использования.

Месторасположение границ земельного участка согласовано в т.ч. с администрацией района, СМУП им. Ю.Алиева и КФХ «Берекетлик» согласно акту согласования границ земельного участка от 13.05.2008 (содержится в копии кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59).

Согласие руководства МУП им. Ю.Алиева от 01.10.2008 с предоставлением земельного участка площадью 200 га в аренду кооперативу подписано внешним управляющим ФИО4 (содержится в копии реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59).

Администрация района вынесла распоряжение от 15.10.2008 № 627-р «Об опубликования сообщения, наличия предполагаемых для предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения».

Информационное сообщение о проведение аукциона опубликовано в районной газете «Сарихум» №27 (451) от 23.10.2008, которая является официальном источником опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов муниципального района "Кумторкалинский район".

Администрация района вынесла постановление от 09.12.2008 № 798-р «О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду».

16.12.2008 на основании протокола об итогах заседания комиссии по реализации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков от 28.11.2008, между администрацией района (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды №17/А земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59, общей площадью 2000016,84 кв.м., имеющий адресный ориентир - с. Учкент, с видом разрешенного пользования "для сельскохозяйственного назначения".

Земельный участок передан по акту приема-передачи  от 17.12.2008 (содержится в копии кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59).

Договор в установленном порядке зарегистрирован 19.09.2019, номер государственной регистрации   05:50:000043:59 – 05/184/2019-5 (выписка из ЕГРН от 10.01.2020).

18.02.2014 подписано дополнительное соглашение к договору.

Администрация района вынесла постановление от 13.04.2010 № 22 о предоставлении в собственность сельской администрации земельных участков согласно приложению №№1,2 (в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 05:50:000043:59, площадью 2000017 кв.м.).

13.10.2016 регистрационный орган зарегистрировал право собственности сельской администрации на земельный участок с кадастровым номером 05:50:000043:59, площадью 2000017 кв.м.

Сельская администрация распоряжением от 05.04.2017 № 64 расторгла договор аренды от 16.12.2008 №17/А (представлен 13.04.2021 сельской администрацией).

На основании протокола заседания комиссии по земельным торгам от 28.08.2017 сельская администрация в лице главы муниципального образования ФИО5, действующего на основании Устава, именуемая в дальнейшем «арендодатель» и гражданин ФИО6,  ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения - РД, Кумторкалинский район, с. Учкент именуемый в дальнейшем «арендатор» заключили договор аренды земельного участка от 18.09.2017 №06.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2000016,84 кв. м, с кадастровым номером: 05:50:000043:59, расположенный по адресу: РД, Кумторкалинский район, с. Учкент, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

Земельный участок передан по акту приема-передачи  от 18.09.2017 (содержится в копии реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59).

Договор в установленном порядке зарегистрирован 09.04.2018, номер государственной регистрации   05:50:000043:59 – 05/001/2018-1 согласно оттиску печати на договоре (содержащегося в копии реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59). 

Сельская администрация, полагая договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной с нарушением процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду, повлекшей неблагоприятные последствия - убытки в связи с невнесением арендных платежей, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено следующее. Перечень способов защиты гражданских прав предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Вместе с тем, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

Согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). 

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ), в том числе комплексную (статья 85 АПК РФ), дополнительную и повторную (статья 87 АПК РФ) экспертизы.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), часть 5 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, действует с 1 января 2017 года), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22). 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (с 1 января 2017 года – ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 постановления Пленумов № 10/22, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее – информационное письмо № 153), выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления Пленумов № 10/22). 

В отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса, пункты 32, 36 постановления Пленумов № 10/22). Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

При квалификации требования истца о возврате земельного участка суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановление Пленумов № 10/22, согласно которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно части 3 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Одним из принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (подпункт 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). 

Основания разграничения государственной собственности на землю между уровнями собственности установлены статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившей в действие с 01.07.2006 согласно Федеральному закону от 17.04.2006 № 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли. 

Пунктами 1, 2 этой же нормы в целях разграничения государственной собственности на землю также установлены критерии принадлежности земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации.

Таким образом, статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ является нормой федерального закона, с момента введения в действие которой названные в ней земельные участки признаются находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо муниципальной собственности. 

В этой связи земельные участки, которые на момент введения в действие данной статьи не были переданы соответствующим организациям или заняты объектами недвижимости, находящимися в собственности публично-правовых образований, относятся к землям, собственность на которые не разграничена.

При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 Гражданский кодекс). 

В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 Гражданского кодекса. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с абзацем 2 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 22.07.2008) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 24.10.2008), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ). Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не отнесены к вопросам местного значения (статьи 15, 15.1). Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по вопросам, не отнесенным к вопросам местного значения, допускается только федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами законодателем запрещено (статья 19).

На основании вышеизложенного, договор аренды от 16.12.2008 №17А заключен от имени наделенного полномочиями органа местного самоуправления – районной администрации.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в абзац 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

При этом, спорный земельный участок с кадастровым номером 05:50:000043:59 на основании постановления администрации района от 13.04.2010 № 22 и перечня к нему, передан в собственность сельской администрации. 

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. 

Таким образом, с учетом постановления администрации района от 13.04.2010 № 22 о передаче в собственность сельской администрации спорного земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59, к новому арендодателю (сельской администрации) переходят не отдельные права выбывшего лица (администрации района), а правовая позиция по договору от 16.12.2008 №17А в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, из неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно (статья 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 39.7 (в действующей редакции) Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" содержатся разъяснения по вопросам, связанным с квалификацией договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию в ситуации, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям такого договора.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). При этом оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не может освобождать его стороны от исполнения обязательств по заключенному обязательственному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды). (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2020 N Ф08-10206/2020 по делу N А15-3868/2019). 

В связи с чем, расторжение договора аренды от 16.12.2008 №17А распоряжением сельской администрация от 05.04.2017 № 64, не соответствует вышеуказанным нормам права. 

Его расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Довод кооператива об обязательности вступившего в законную силу судебного акта (часть 1 статьи 16 Кодекса) и преюдициальном характере обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом Апелляционным определением Верховного суда Республики Дагестан от 28.05.2019 по делу №33-2579/2019 (часть 3 статьи 69 Кодекса), отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

Под обязательностью судебного акта, установленной статьей 16 Кодекса, понимается обязанность любых лиц на территории Российской Федерации подчиниться содержащемуся в акте предписанию. Данное предписание содержится в резолютивной части судебного акта. Выводы же суда о фактических обстоятельствах, содержащиеся в мотивировочной части суда общей юрисдикции, обязательны для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 2 статьи 69 Кодекса). Поскольку администрация района не участвовала в названном деле, установленные по нему обстоятельства не являются для нее доказанными.

Вместе с тем, Апелляционным определением Верховного суда Республики Дагестан от 28.05.2019 по делу №33-2579/2019 в т.ч. признано недействительным распоряжение сельской администрации от 05.04.2017 № 64 о расторжении договора аренды от 16.12.2008 №17/А, признаны недействительными результаты торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59, признан недействительным протокол заседания комиссии по земельным торгам о 28.08.2017, признана недействительной и исключена из ЕГРН запись о регистрации права аренды за предпринимателем, земельный участок с кадастровым номером 05:50:000043:59 истребован в пользу кооператива.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

При этом, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Следовательно, при заключении договора аренды от 18.09.2017 №06 между сельской администрацией и предпринимателем, земельный участок в нарушение статьи 611 Гражданского кодекса не мог быть передан предпринимателю, поскольку земельный участок в декабре 2008 года передан администрацией района кооперативу по передаточному акту от 17.12.2008 и не был возвращен кооперативом обратно. Договор аренды от 16.12.2008 №17А фактически исполнялся сторонами, что следует из справки МКУ «Управление сельского хозяйства» от 05.11.2020 (проведен яровой сев зерновых на 30 га, посада овощных культур на 60 га и прочее на 10 га). Кроме того, представленным истцом актом задолженности подтверждается внесение кооперативом арендной платы. При этом, акт осмотра от 21.02.2020 которым установлено отсутствие ведения сельскохозяйственных работ (представлен истцом), не подписан представителем кооператива.

Доводы сельской администрации о допущенных процедурных нарушениях при заключении оспариваемого договора, о нарушении оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов истца, повлекшим неблагоприятные последствия для администрации – убытки в связи с несвоевременным внесением арендной платы, отклоняются судом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). В момент заключения договора аренды ничтожной определялась сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Гражданского кодекса).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснений, оценка обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, о соблюдении правил его заключения, необходима при рассмотрении и дел, связанных с взысканием по договору, и дел об оспаривании договора, в том числе о расторжении договора. Статьей 34 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции на уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы возлагались обязанности по обеспечению управления и распоряжения находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (статья 10 Закон N 101-ФЗ).

В условиях, допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично- правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П,  применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765. ( Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2021 по делу N А15-5617/2019). 

В данном случае судом не установлено процедурных нарушений при заключении оспариваемого договора аренды  от 16.12.2008 №17А. Как следует из материалов дела и установлено судом, администрация района вынесла распоряжение от 10.04.2008 № 128-р о формировании земельного участка 200 га для сельскохозяйственного использования; месторасположение границ земельного участка согласовано в т.ч. с администрацией района, СМУП им. Ю.Алиева и КФХ «Берекетлик» согласно акту согласования границ земельного участка от 13.05.2008; согласие руководства МУП им. Ю.Алиева от 01.10.2008 (подписано внешним управляющим ФИО4) с предоставлением земельного участка площадью 200 га в аренду кооперативу; администрация района вынесла распоряжение от 15.10.2008 № 627-р «Об опубликования сообщения, наличия предполагаемых для предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения»; информационное сообщение о проведении аукциона опубликовано в районной газете «Сарихум» №27 (451) от 23.10.2008, которая является официальном источником опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов муниципального района "Кумторкалинский район"; администрация района вынесла постановление от 09.12.2008 № 798-р «О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду»; 16.12.2008 на основании протокола об итогах заседания комиссии по реализации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков от 28.11.2008, между администрацией района (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды №17/А земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59, общей площадью 2000016,84 кв.м., имеющий адресный ориентир - с. Учкент, с видом разрешенного пользования "для сельскохозяйственного назначения"; земельный участок передан по акту приема-передачи  от 17.12.2008; договор в установленном порядке зарегистрирован 19.09.2019, номер государственной регистрации   05:50:000043:59 – 05/184/2019-5 (выписка из ЕГРН от 10.01.2020).

При рассмотрении спора кооператив заявил в отзыве от 27.01.2020 о пропуске сельской администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления от 29.09.2015 N 43 разъяснено, что пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица о применении исковой давности, является основанием для отказа в удовлетворении требования только по этим мотивам.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что кооператив заявил о пропуске сельской администрации срока исковой давности, которая обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском в 22.11.2019, об обстоятельствах заключения оспариваемого договора аренды, являющихся основанием для признания сделки недействительной, сельская администрация должна была узнать не поздней августа 2018 (участие при рассмотрении спора по делу № А15-3849/2018 в качестве ответчика), и могла реализовать свое право на обращение в арбитражный суд с настоящим иском до истечения срока исковой давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Довод истца о нарушении прав МУП им.ЮАкаева при заключении оспариваемого договора от 16.12.2008 №17А, судом отклоняется поскольку месторасположение границ земельного участка согласовано в т.ч. с администрацией района, СМУП им. Ю.Алиева и КФХ «Берекетлик» согласно акту согласования границ земельного участка от 13.05.2008 (содержится в копии кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59), а согласие руководства МУП им. Ю.Алиева от 01.10.2008 с предоставлением земельного участка площадью 200 га в аренду кооперативу (содержится  в копии реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 05:50:000043:59), подписано внешним управляющим ФИО4.

Доводы истца, изложенные в ходатайстве от 09.03.2021 о нарушении регистрационным органом положений Закона № 122-ФЗ (Закон № 218-ФЗ), отклоняются судом, поскольку могут быть предметом самостоятельного заявления поданного в порядке гл. 24 АПК РФ, и не могут под собой подменять установленной процедуры обжалования ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в случае не согласия с ними.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Сельская администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления отказать. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Дагестан

Судья                                                                                                      К.С. Гридасова