Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1410/2021

08 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.                 Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей  Гричановской Е.В., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «СаНата плюс»: ФИО2, представителя по доверенности от 07.07.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от 03.02.2021

по делу № А73-16467/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «СаНата плюс»

к МТУ Росимуществу в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,     

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СаНата плюс» (далее – ООО «СаНата плюс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, в котором просило обязать МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области заключить с ООО «СаНата плюс» договор купли – продажи земельного участка № 4 (кадастровый номер земельного участка № 27:17:300501:355), изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 672 995 руб. 75 коп. (шестьсот семьдесят две тысячи девятьсот девяносто пять рублей, 75 коп.), НДС не облагается». 

Решением суда от 03.02.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области в апелляционной жалобе просит решение суда от 03.02.2021 отменить, в удовлетворении исковых требований ООО «СаНата плюс» отказать.

В доводах апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что у истца нет законных прав на выкуп спорного земельного участка по льготной цене, в этой связи МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области законно и обоснованно определена цена спорного земельного участка в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель ООО «СаНата плюс» в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренный в апелляционном порядке судебный акт от 03.02.2021 просил оставить в силе по изложенным в отзыве на жалобу основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «СаНата плюс» является собственником объектов недвижимого имущества: 

- нежилое здание «Насосная», кадастровый номер 27:17:0329001:948 (соглашение об отступном, запись регистрации от 17.07.2018 № 27:17:0329001:948-27/048/2018-2 (Собственность), площадью 9,7 кв. м.;

- нежилое здание «Котельная», кадастровый номер 27:17:0300501:378 (соглашение об отступном, запись регистрации от 17.07.2018 № 27:17:0300501:378-27/048/2018-1 (Собственность), площадью 69, 5 кв. м.;

- нежилое здание «Профилакторий», кадастровый номер 27:17:0329001:946 (соглашение об отступном, запись регистрации от 17.07.2018 № 27:17:0329001:946-27/048/2018-3 (Собственность), площадью 2 521, 9 кв. м.

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 20300 кв. м., кадастровый номер земельного участка: 27:17:300501:355, местоположение: 

<

...>. категория земель «земли населенных пунктов». 

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается записью в ЕГРН от 04.04.2014 № 27-27-01/417/2014-923 (собственность). 

Истец 09.07.2020 (вход. № 21-7190) обратился в МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:17:300501:355 в собственность без проведения торгов.

В ответ на заявление о выкупе земельного участка, истцом была получена информация от 17.07.2020, согласно которой основания для продажи земельного участка с кадастровым номером 27:17:300501:355 по цене 2,5% от кадастровой стоимости у МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области отсутствуют.

Также указано на возможность выкупа земельного участка в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

Сопроводительным письмом от 09.09.2020 № 6334-1.08 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи от 08.09.2020 № 4 в отношении указанного выше земельного участка, в пункте 2.1 которого выкупная цена составила 26 919 830,00 (двадцать шесть миллионов девятьсот девятнадцать тысяч восемьсот тридцать рублей, 00 коп.), НДС не облагается.

Не согласившись с размером цены права выкупа, ООО «СаНата плюс»  направило МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области протокол разногласий от 14.09.2020, указав цену выкупа в размере 672995, 75 рубля.

Письмом от 02.10.2020 ответчик отказался от подписания протокола разногласий, сообщив об отсутствии правовых оснований для пересмотра определенной МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области выкупной цены при предоставлении в собственность земельного участка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «СаНата плюс» в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В данном случае при заключении договора купли-продажи от 08.09.2020 № 4 между сторонами возникли разногласия относительно определения цены выкупа земельного участка.

Пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ определено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. 

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Согласно абз. 4, 6. 8 п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ при приобретении земельных участков юридическими лицами, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, их цена устанавливается субъектами РФ в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в порядке приватизации перешли в собственность АО «ННК-Хабаровский нефтеперерабатывающий завод», затем были отчуждены на основании договора купли-продажи в собственность ООО «Валетта», которое, в свою очередь, продало их ООО «СаНата плюс».

Таким образом, ООО «СаНата плюс» относится к категории заявителей, определенных в п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, имеющих право на выкуп земельного участка по льготной цене.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, либо факт того, что в отношении таких земельных участков (до 01.07.2012) осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на праве аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 27:17:0300501:355 был образован путем раздела в существующих границах земельного участка с кадастровым номером 27:17:0300501:4 (что подтверждается выпиской из ЕГРН). 

При этом данный участок находился в постоянном бессрочном пользовании. Право бессрочного пользования прекращено на основании распоряжения главы Мичуринского сельского муниципального образования Хабаровского района Хабаровского края № 259-р от 14.10.2004. 

Распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровскому краю от 01.03.2006 № 157 участок был предоставлен в аренду ООО «Валетта». 

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками переоформлено на право аренды до 01.07.2012, соответственно соблюдены условия, установленные пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

С учетом изложенного,  суд первой инстанции правомерно установил, что имеются условия для приобретения истцом спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

При этом, продажа земельного участка должна осуществляться по льготной цене.

Не имеет правового значения то обстоятельство, что надлежащее заявление о выкупе земельного участка подано после 01.07.2012, поскольку это привело бы к ущемлению прав истца по отношению к юридическим лицам (землепользователям), которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования в период после 09.11.2001 до 01.07.2012.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по содержащимся в ней доводам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 03.02.2021 по делу № А73-16467/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

                  С.Б. Ротарь

Судьи

      Е.В. Гричановская

               Т.Д. Козлова