Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95191/19

14 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ж.П. Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Бизнес-центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к открытому акционерному обществу «Управляющая компания БЕТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по оплате по договору оказания услуг по содержанию и обслуживанию административного здания «Бизнес-центр» и пени

при участии в судебном заседании: 

от ответчика: директора ФИО2 по протоколу от 12.04.2016 г., представителя ФИО3 по доверенности от 10.03.2020 г.

в отсутствие истца - товарищества собственников недвижимости «Бизнес-центр», извещенного о времени и место судебного разбирательства надлежащим образом 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Бизнес-центр» (далее – ТСН «Бизнес-центр», исполнитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Управляющая компания БЕТА» (далее – ОАО «Управляющая компания БЕТА», заказчик) с требования о взыскании:

- задолженности по оплате услуг по содержанию и обслуживанию административного здания «Бизнес-центр» в размере 16 779,02 руб.;

- пени за просрочку оплаты задолженности в срок с 31.10.2019 г. по день вынесения решения суда;

- расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

При  рассмотрении дела судом представители ОАО «Управляющая компания БЕТА» возражали относительно заявленных требований, просили отказать в их удовлетворении.

Протокольным определением от 07.07.2019 г. судом отказано в удовлетворении ходатайства ТСН «Бизнес-центр» о приостановлении производства по делу ввиду возможности разрешения настоящего дела на основании доказательств, представленных суду сторонами по делу.

Арбитражный суд, выслушав объяснения представителей ответчика, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные сторонами доказательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ОАО «Управляющая компания БЕТА» принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 289,7 кв.м. (часть нежилого здания), находящееся в административном здании «Бизнес-центр» по адресу: 

<

...>.

Право собственности подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Как указывает истец, доля участия ответчика в содержании и обслуживании здания и прилегающей территории составляет 20,48 % от общей суммы расходов на содержание и облуживание здания.

Протоколом №1 от 18.12.2017 г. общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> было создано ТСН «Бизнес-Центр» и утвержден Устав Товарищества. 

Решением общего собрания членов ТСН от 27 декабря 2018 г. был утвержден перечень обязательных платежей собственников здания Бизнес-центра, также принят за основу предложенный Правлением ТСН договор оказания услуг по обслуживанию и содержанию административного здания «Бизнес-центр». Решением общего собрания членов ТСН от 11 января 2019г., утвержден в окончательной редакции договор оказания услуг по обслуживанию и содержанию административного здания «Бизнес-центр».

11.02.2019 г. исполнителем в адрес ОАО «Управляющая компания БЕТА» были направлены 2 экземпляра указанного договора, полученные  директором ОАО «Управляющая компания БЕТА» ФИО2, что подтверждается письмом исх. 7/19 от 27.02.2019 г. (л.д. 62).

Кроме того, ФИО2 в данном письме указал на то, что предложения по договору оказания услуг по обслуживанию и содержанию административного здания «Бизнес-центр» между ОАО «Управляющая компания БЕТА» и ТСН «Бизнес-центр» будут представлены.

Однако согласно позиции исполнителя по указанному договору оказания услуг ни протокола разногласий, ни своего рода проекта договора, ни каких-либо предложений относительного него  ОАО «Управляющая компания БЕТА» не направляло ТСН «Бизнес-центр».

13.06.2019 г. было проведено Общее собрание членов ТСН «Бизнес-центр» в отсутствие извещенного надлежащим образом его члена ОАО «Управляющая компания БЕТА».

По итогам собрания были внесены изменения в Устав (л.д. 48 т. 1).

Новая редакция п. 6.8 Устава предусматривает, что доля члена Товарищества в несении затрат на обслуживание, содержание и эксплуатацию здания и общего имущества (доля участия) соответствует доле члена Товарищества в праве общей собственности на недвижимое имущество. Доля члена Товарищества (доля участия) определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее недвижимое имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Как указывает истец, в соответствии с внесенными изменениями в п. 8.1 Устава член ТСН «Бизнес-центр» обязан оплачивать обязательные к уплате собственниками ежемесячные платежи, необходимые для эксплуатации здания и принадлежащего собственникам земельного участка по адресу: 

<

...> в соответствии с долей в праве на общее имущество здания, определяемой на основании пунктов 4, 5 постановления ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Также истец указал, что в связи с внесенными изменениями в Устав со всеми членами ТСН «Бизнес-центр», за исключением ОАО «Управляющая компания БЕТА», были заключены дополнительные соглашения, согласно которым менялась доля несения расходов собственников здания на содержание, обслуживание и эксплуатацию здания в соответствии с Уставом ТСН «Бизнес-центр».

04.07.2019 г. в адрес ОАО «Управляющая компания БЕТА» были направлены два экземпляра договора оказания услуг по обслуживанию и содержанию административного здания «Бизнес-центр», приведенного в соответствии с постановлением ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64.

Однако ОАО «Управляющая компания БЕТА» отказалось принимать направленный ему договор на основании того, что им был направлен 26.06.2019 г. собственный вариант договора.

Тем не менее, условия договора в редакции ОАО «Управляющая компания БЕТА» противоречили положениям Устава с внесенными в него изменениями от 13.06.2019 г. и не были согласованы с ТСН «Бизнес-центр».

Вместе с тем ТСН «Бизнес-центр» полагает, что указанный договор оказания услуг на основании положений ст. 165.1 ГК РФ является заключенным, тогда как неисполнение заказчиком обязательств, возникших из него, стало основанием для обращения исполнителем в арбитражный суд в целях защиты прав и законных интересов членов ТСН «Бизнес-центр».

В связи с тем, что ОАО «Управляющая компания БЕТА» уклоняется от исполнения решения Общего собрания членов и заключения договора оказания услуг в редакции от 11.01.2019 г. с изменениями согласно Уставу от 13.06.2019 г., но пользуется услугами по содержанию здания, коммунальными услугами в полном объеме, которые были им же частично оплачены, заказчик обратился с требованием о взыскании задолженности по оплате указанного договора и пени за просрочку оплаты задолженности.

Как указывает истец, во исполнение возложенных на ТСН «Бизнес-центр» функций и реализации предмета и целей Товарищества, предусмотренных в п.2.1. Устава, истец заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями и с февраля 2019 г. нёс расходы по содержанию и обслуживанию здания.

ТСН оплачивает услуги организациям, непосредственно выполняющим работы (оказывающим услуги) для собственников помещений, по регулируемым ценам (тарифам), утвержденным для населения, а не юридических лиц.

Также в целях обслуживания здания Бизнес-центра, общедолевой собственности и прилегающей территории истцом был набран штат сотрудников: комендант, дворник, уборщица, охранники, бухгалтер в соответствии со штатным расписанием, утвержденным протоколом общего собрания членов НП «Бизнес-центр» от 01.10.2014.

Согласно представленным в материалы дела документам у ответчика имеется задолженность по оплате расходов на содержание общего имущества здания Бизнес Центра, в котором находятся принадлежащие ООО «Веста-Экосервис» помещения, за сентябрь 2019 года в размере 16 779,08 руб.  

Ответчику направлялись счета и акты выполненных работ, расчет о выполненных сотрудниками работ и услугах по содержанию и обслуживанию здания Бизнес-центра, отчет и расчет о выполненных и неоплаченных работах и услугах по содержанию и обслуживанию здания.

ОАО "УК" БЕТА" произвело оплату полученных услуг только частично на своё усмотрение, не предоставив расчета, по которым производилась частичная оплата и не пояснив методику расчетов, по которым рассчитывались уплаченные суммы. 

При обращении в арбитражный суд соблюден ТСН «Бизнес-центр» досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров, предусмотренный ч. 4 ст. 5 АПК РФ, что подтверждается направлением претензии от 24.10.2019 г.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд. 

Рассматривая требования истца по существу, суд исходит из следующего.  

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. 

В частях 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

В силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. 

Из пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), следует, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В соответствии с пунктом 29 Правил № 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющимися членами ТСЖ определяется органами управления товарищества на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (пункт 33 Правил № 491). 

Как установлено судом, ответчик  является собственником доли в общей долевой собственности части  нежилого здания: административное здание «Бизнес-Центр», назначение: нежилое, общая площадь  384,10 м2, этаж 5, по адресу:  

<

...>.

Управляющей организацией указанного дома является Товарищество. 

Отсутствие между сторонами договорных отношений не является основанием для освобождения ответчика от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за сентябрь 2019 года. 

При этом расчет произведен, исходя из доли в общей собственности 20,48%.  

Исходя из представленного в материалы дела истцом расчета, плата за содержание и ремонт общего имущества включает расходы на заработную плату следующих сотрудников: вахтеров-операторов видеонаблюдения, коменданта, бухгалтера.

В подтверждение данных требований Истец ссылается на протокол общего собрания членов ТСН от 27 декабря 2018г., на котором был утвержден перечень обязательных платежей собственников здания. 

В соответствии с п.24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 г. в случаях, когда стороны, участвующие в рассматриваемом судом споре, ссылаются в обоснование своих требований или возражений по иску на решение общего собрания участников общества, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов (с нарушением компетенции этого органа, при отсутствии кворума и т.д.), суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона.

Согласно п. 106 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

Возражая против удовлетворения исковых требований в данной части, ответчик указывает, что решение собрания членов ТСН является ничтожным в соответствии с п.3 ст. 181.5 ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

 Согласно Уставу ТСН к компетенции общего собрания членов ТСН относится установление размера обязательных платежей (п.9.10 Устава), но не перечня обязательных платежей. 

Так же утверждение перечня обязательных платежей членами товарищества в отношении лиц не являющимися членами ТСН не предусмотрено другими федеральными законами. 

Кроме того, указанный протокол не содержит самого перечня обязательных платежей и размера обязательных платежей.

В    соответствии    с    Правилами    осуществления    деятельности    по    управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, перечень работ и услуг предоставляется собственникам помещений для утверждения, товариществом собственников недвижимости и такой Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений. 

Из данной нормы следуют, что только общее собрание собственников вправе определять необходимый перечень услуг и работ по содержанию здания и утверждать его и данный перечень должен содержать стоимость услуг. 

Собственники здания не утверждали перечень работ и услуг по обслуживанию здания на Общем собрании собственников здания, в материалах дела отсутствует Протокол Общего собрания собственников с решение по данному вопросу.

Согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В материалах дела отсутствует утвержденная смета доходов и расходов и соответственно не определялся размер платы на соответствующий год.

В силу положений раздела VII ЖК РФ к обязательным платежам собственников, не являющихся членами ТСЖ, относятся:

- плата за жилое помещение (включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме); 

-плата за коммунальные услуги; 

-взносы на капитальный ремонт.

В соответствии с п.1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Перечень работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества устанавливается Правительством РФ и содержится в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

В случае если собственники не установили размер платы за содержание помещений, то в таком случае применяется тариф, установленный органами местного самоуправления. 

Согласно Постановлению Администрации городского округа Ступино №4183-п от 14.11.2018г. размер платы по содержанию помещений для домов без лифтов и мусоропровода составляет 25.16 руб. на кв.м. помещения и данный размер платы  включает в себя минимальный перечень работ и услуг в соответствии с Постановлением Правительства РФ №290.

ОАО УК «БЕТА» в указанном здании принадлежит 289,7 кв.м.

Соответственно, с учетом вышеизложенных выводов суда, размер платы за содержание в месяц должен составлять 289,7 кв.м. х 25,16 руб. = 7 288,85 руб. 

Данная сумма оплачена ответчиком в полном объеме. 

Таким образом, за заявленный период – сентябрь 2019 года ответчиком исполнена законная обязанность по несению расходов по оплате за содержание общего имущества.  

Вместе с тем, согласно статье 44 ЖК РФ решение вопросов об установлении дополнительных услуг отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ по делу №5-КГ-18-178 от 06.11.2018г.

Соответственно, услуги, которые не относятся к обязательным по содержанию в силу закона, являются дополнительными и подлежат утверждению общим собранием собственников.

Истец же заявляет требования о взыскании с ответчика стоимости услуг, оказываемых вахтерами-операторами видеонаблюдения и комендантом. В трудовых договорах указанных лиц отсутствуют их функциональные обязанности связанные с обслуживанием общего имущества здания. И данные услуги отсутствуют в минимальном перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013г. №290), соответственно услуги данных лиц не являются обязательными для достижения целей управления зданием и содержания общего имущества. 

Соответственно услуги указанных лиц являются дополнительными. Собственники здания не принимали решение об оказании услуг вахтеров-операторов видеонаблюдения, услуг коменданта и бухгалтера. В материалах дела отсутствуют протоколы Общих собраний собственников об оказании дополнительных услуг.

ОАО «Управляющая компания БЕТА»  были перечислены ТСН «Бизнес-центр» денежные средства:

- 12 947 руб., что подтверждается платежным поручением № 151 от 17.10.2019 г.;

- 10 941,92 руб., что подтверждается платежным поручением № 159 от 23.10.2019 г.

Данное обстоятельство не опровергается сторонами.

Таким образом, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований, заявленных ТСН «Бизнес-центр», поскольку обязательство по содержанию общего имущества в сентябре 2019 г.  исполнено ОАО «Управляющая компания БЕТА» надлежащим образом.

В связи с тем, что ответчиком своевременно и в указанном размере оплачена задолженность, то оснований для взыскания пеней у суда не имеется.  

Ссылки истца на судебные акты  между теми же сторонами только за иной период судом отклоняются, так как обстоятельства, явившиеся предметом исследования в рамках настоящего дела, не были предметом спора по указанным делам. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 211 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области. 

          Судья                                                                                                     Ж.П. Борсова