АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6901/18 

Екатеринбург

09 ноября 2018 г.

Дело № А50-4083/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра) на решение  Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2018 по делу № А50-4083/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие представители:

Управления Росреестра - Еловикова О.В. (доверенность от 22.12.2017 № 362);

общества с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – общество «Колос») - Зорин В.С. (доверенность от 05.09.2018).

Общество «Колос» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:27:0000000:62, выраженного в уведомлении от 14.11.2017 № 59/020/201/2017-8015; возложении на регистрирующий орган обязанности осуществить государственную регистрацию.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление ресурсами и развития инфраструктуры администрации Октябрьского муниципального района Пермского края.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2018 (судья Завадская Е.В.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение пункта 2 статьи 164, пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 609, статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 26, пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Управление Росреестра считает, что судами не учтено, что договор аренды был заключен на срок до 08.09.2014, впоследствии по истечении срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, при возобновлении договор аренды на неопределенный срок после 08.09.2014 начал действовать новый договор аренды, не подлежащий государственной регистрации, а действие договора, заключенного на срок по 08.09.2014, прекратилось. При таких обстоятельствах у регистрирующего органа основания для регистрации права аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 59:27:0000000:62 отсутствовали. В обоснование своей позиции кассатор ссылается на пункты 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между Отделом имущественных отношений администрации Октябрьского района Пермской области (арендодатель) и СПК «Тюшевской» (арендатор) заключен договор аренды от 09.09.2004 № 01/04-0436, согласно условиям которого арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:27:0000000:0062, площадью 100743 кв.м, для ведения сельскохозяйственного производства (содержания производственных объектов), категория земель - земли поселений.

Срок действия договора определен с 09.09.2004 по 08.09.2014, на 10 лет.

В пункте 6.5 договора указано, что по истечении срока действия договора и отсутствия возражений сторон, он считается возобновленным на неопределенный срок

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды, в отсутствие возражений арендодателя и условий договора, запрещающих возобновление его на неопределенный срок после истечения срока, на который он заключался, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 09.09.2004 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 14.08.2013 по делу № А50-10877/2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Тюшевское» (правопреемник СПК «Тюшевской») введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.12.2013 по названному делу общество «Тюшевское» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

По результатам проведенных публичных электронных торгов и на основании договора купли-продажи от 14.02.2017 № 1, обществом «Колос»  приобретен имущественный комплекс общества «Тюшевское», в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:27:0000000:0062 площадью 100743 кв.м.

Общество «Колос» 09.06.2017 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации аренды (смена стороны по договору) на земельный участок с кадастровым номером 59:27:0000000:0062, площадью 100743 кв.м, для ведения сельскохозяйственного производства (содержания производственных объектов), категория земель - земли поселений.

Уведомлением от 20.06.2017 № 59/020/201/2017-8015 государственная регистрация приостановлена до 19.09.2017 со ссылкой на то имеющиеся противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными. Как указал регистрирующий орган, у предыдущего арендатора отсутствует преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего договора без проведения торгов. Поскольку срок договора от 09.09.2004 истек, регистрирующий орган указал на невозможность регистрации замены стороны в договоре и на необходимость предоставления нового договора.

Уведомлением от 14.11.2017 № 59/020/201/2017-8015 Управление Росреестра отказало заявителю  в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления регистрации и неустранением причин, препятствующих регистрации согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Общество «Колос», полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) - незаконными.

Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в частности проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из положений статьи 609 ГК РФ и статьи 26 ЗК РФ, договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, соответственно все изменения и дополнения к нему также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

Оценив на предмет соответствия требованиям действующего законодательства отказ Управления Росреестра, выраженный в уведомлении от 14.11.2017 № 59/020/201/2017-8015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что приведенные в названном уведомлении мотивы не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации права аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 59:27:0000000:62.

При этом суды правомерно исходили из того, договор аренды от 09.09.2004 № 01/04-0436 был заключен на срок более года, соответственно подлежал государственной регистрации, и такая регистрация была осуществлена, следовательно, любые изменения в данный договор (в данном случае сведения о смене арендатора по договору) также подлежат государственной регистрации.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на разъяснения, приведенные в пунктах 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит отклонению, поскольку изложенные в них правовые позиции не применимы к рассматриваемой ситуации. В данном случае общество просит внести изменения в части стороны арендатора в договор аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда  подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2018 по делу                   № А50-4083/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					И.А. Татаринова