АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1477/2024

25 апреля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

 

судей Новиковой С.Н., Камалиевой Г.А.

 

при участии:

 

от участвующих в деле лиц представители не явились

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район

 

на решение от 31.10.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024

 

по делу № А80-130/2022 Арбитражного суда Чукотского автономного округа

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ибрис»

 

к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район

 

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения,               об определении рыночной стоимости нежилого помещения

 

третьи лица: администрация муниципального образования Чукотский муниципальный район, индивидуальный предприниматель ФИО1

 

Общество с ограниченной ответственностью «Ибрис»                             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680017, 

<

...>, пом. III (20-22); далее – ООО «Ибрис», общество) обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с иском                  к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 689300, Чукотский автономный округ, 

<

...>;           далее – Управление) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, 

<

...>, указанной в отчете о рыночной стоимости объекта                           от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1; об определении рыночной стоимости названного объекта недвижимого имущества по состоянию на 02.03.2021              на основании оценочной экспертизы, которая будет назначена в рамках судебного разбирательства (с учетом уточнения заявленных требований                  в порядке статьи 49 АПК РФ).

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – администрация) и индивидуальный предприниматель       ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

 

Решением суда от 31.10.2023, оставленным постановлением          Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 без изменения, требования общества удовлетворены с учетом результатов проведенной                 по делу судебной экспертизы; рыночная стоимость нежилого помещения – гаража определена в размере 1 759 000 руб. для совершения сделки купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                                     «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие                              с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными и подлежащими отмене. В обоснование своей позиции заявитель приводит доводы о необоснованном отклонении его ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку заключение по результатам повторной экспертизы является недостоверным    и не могло быть положено в основу выводов судов. Полагает, что экспертом неверно выбран метод оценки спорного объекта, что привело к занижению его выкупной стоимости.

 

От истца и третьих лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

 

Участвующие в деле лица извещены надлежащим  образом о времени    и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей                        в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

 

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ООО «Ибрис» на основании договора аренды от 08.12.2015 № 33                 с 08.12.2015 использует нежилое помещение (гараж) общей площадью                  906,3 кв.м, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, 

<

...>, кадастровый номер 87:08:070001:89.

 

Общество относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и неоднократно обращалось в администрацию                     и Управление по вопросу о реализации преимущественного права                        на приобретение арендуемого объекта муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                          «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в чем ему было отказано.

 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021              на Управление возложена обязанность по совершению в отношении спорного помещения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

 

Постановлением администрации от 28.02.2022 № 68 истцу предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества по цене 42 440 184 руб., без учета НДС, на основании отчета              об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества                           от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, составленного ИП ФИО1

 

Письмом от 05.03.2022 № 05-20/337 Управлением в адрес общества направлен проект соответствующего договора купли-продажи от 09.03.2022 № 1.

 

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «Ибрис» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой  и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

 

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком           в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон              об оценочной деятельности).

 

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

 

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права                     на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа (статья 5 Закона № 159-ФЗ).

 

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

 

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом  об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку              по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда                     в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),  и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.                      При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются                           в соответствии с решением суда.

 

Как установлено арбитражными судами, ООО «Ибрис» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, что подтверждено судебными актами по делу № А80-278/2021.

 

 

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

 

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

 

С целью установления достоверной рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено  ООО «Негосударственная экспертная организация» (эксперт ФИО2).

 

Согласно представленному заключению судебной экспертизы                           от 07.12.2022 № 223М-2022-11 рыночная стоимость арендуемого обществом имущества по состоянию на 02.03.2021 составила 2 718 038 руб.

 

В связи с наличием сомнений в обоснованности данного заключения             и по ходатайству Управления, суд первой инстанции назначил                   повторную оценочную экспертизу, производство которой было поручено                            ООО «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки» (эксперт                      ФИО3), в соответствии с заключением которого от 25.08.2023                     № 15Э-07/2023 рыночная стоимость выкупа спорного имущества                          по состоянию на 02.03.2021 составила 1 759 000 руб.

 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся              в деле доказательства, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении повторной судебной экспертизы от 25.08.2023 № 15Э-07/2023, которое признано наиболее обоснованным, полным                        и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности,                           а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судами не принят в качестве надлежащего и допустимого доказательства представленный ответчиком отчет от 29.12.2021                           № ОЦ-ЧР/2021-1, мотивы отклонения которого подробно изложены                        в обжалуемых судебных актах и фактически заявителем жалобы                            не оспорены.

 

Кроме того, недостатки, которые явились основанием для            назначения повторной судебной экспертизы, не позволили судам признать величину рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом ФИО2, достоверной, что также не опровергается заявителем жалобы.

 

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, признав недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указанную   в отчете от 29.11.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, и определив рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 1 759 000 руб.

 

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

 

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы                        не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются исключительно несогласия заявителя с результатами проведенной по делу повторной судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права, поскольку сами по себе возражения заявителя жалобы относительно конкретного размера цены отчуждаемого имущества не свидетельствуют о незаконности судебных актов и не могут служить безусловным основанием для их отмены.

 

Так заявитель жалобы приводит доводы только о недостоверности результатов проведенной по делу повторной оценочной экспертизы и необоснованном отклонении его ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

 

Между тем, соответствующее ходатайство разрешено судом в установленном статьями 82, 87 АПК РФ порядке и мотивированно                       им отклонено ввиду отсутствия обстоятельств, опровергающих  обоснованность заключения эксперта или указывающих на противоречия              в нем. Выраженное ответчиком сомнение в правильности выводов эксперта, не опровергает доказательственное значение экспертного заключения                  и не влечет безусловной необходимости проведения дополнительной экспертизы.

Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа также не имеется, поэтому соответствующие доводы заявителя жалобы в этой части отклоняются. Процессуальных нарушений при рассмотрении указанного ходатайства ответчика судом не допущено.

 

Критикуя в кассационной жалобе заключение судебной экспертизы, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ и, по сути, приводит доводы, направленные на переоценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 284, 286 АПК РФ, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13                           «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

 

В данном случае каких-либо неясностей, противоречий или неоднозначности в выводах эксперта арбитражными судами не выявлено,             в связи с чем заключение признано полным, мотивированным и содержащим ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении повторной экспертизы не допущено; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; у эксперта имелось необходимое образование и достаточная квалификация для проведения подобного рода экспертиз; заключение содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований,                а также мотивированное обоснование примененной методики оценки.

 

Иных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы приведенного исследования и подтверждающих иную рыночную стоимость спорного объекта, ответчиком не представлено.

 

Поскольку неправильного применения норм материального права                  и процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.10.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 по делу № А80-130/2022 Арбитражного суда Чукотского автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,               в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.И. Гребенщиков

 

Судьи                                                                                           С.Н. Новикова

Г.А. Камалиева