АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-9115/2017

г. Ставрополь

27 августа 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена   25 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме    27 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки,

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг)г. Кисловодск», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

о взыскании арендной платы и пени, при участии в заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 05.02.2018, в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

установил:

комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Курортное управление» (холдинг)г. Кисловодск» (далее – общество) с требованием о взыскании 21 558,94 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 и 3 909,85 руб. пени за период с 15.06.2016 по 17.10.2017 по договору аренды земельного участка от 05.03.2008 № 52.

В последующем от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания пени за период с 15.06.2016 по 17.10.2017 в сумме 9 040,51 руб., при этом указано, что основной долг за период с 01.04.2016 по 17.10.217 в сумме 32 024,58 руб. оплачен в полном объеме.

Протокольным определением от 25.07.2018 уточнение исковых требований в части взыскания пени принято.

Отказ от иска в части требования о взыскании основного долга прямо истцом не выражен.

Ответчик в отзыве на иск просил в иске отказать, ссылаясь на то, что просрочка внесения арендной платы вызвана исключительно одной причиной – длительной процедурой реализации права общества на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее в размере рыночной; задолженность по арендной плате оплачена в полном объеме; считает, что на основании пункта 2 статьи 330 и пункта 1 статьи 401 ГК РФ общество не несет ответственность за просрочку исполнения обязательства. Выразил несогласие с ходатайством истца об изменении исковых требований. Устно ходатайствовал об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления администрации города Ессентуки от 27.12.2007 № 3303 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 05.03.2008 № 52 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 791,2 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010220:19, расположенным по адресу: 

<

...> для использования в целях под механотерапию (пункт 1.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2008 № 26-26- 30/002/2008-811.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 5 лет с 18.10.2008 по 17.10.2012.

Поскольку по истечении установленного договором срока аренды земельный участок ответчиком не возращен арендодателю, пользование земельным участком продолжилось, а доказательств наличия возражений со стороны комитета не представлено, то указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

На участке имеется нежилое здание (пункт 1.2 договора).

Согласно выписки из ЕГРН от 26.07.2017 здание механотерапии, кадастровый номер 26:30:010220:263, принадлежит ответчику (запись о регистрации от 18.10.2007 № 26-26-30/012/2007-656).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении 2008 года составляет 37 382,09 руб.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Претензией от 19.04.2017 № 1535-з истец предлагал ответчику погасить задолженность и пеню в течение 5 календарных дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 26.01.2017, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ко взысканию заявлена арендная плата за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 в сумме 21 558,94 руб.

Кроме того, претензией 20.06.2018 № 2519-з истец сообщил ответчику о наличии задолженности за период с 01.04.2016 по 30.06.2018 в сумме 32 024,58 руб. и пени в размере 9 040,51 руб. за период с 15.06.2016 по 17.10.2017 и предложил ответчику погасить задолженность и пеню в десятидневный срок с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 20.06.2018, о чем свидетельствует подпись представителя ответчика на втором экземпляре претензии.

В спорном периоде арендная плата рассчитывалась комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п.

Расчет арендной платы произведен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (2 069 660,52 руб.) на ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка (1,5%), исходя из вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

Вместе с тем спорный земельный участок расположен на территории курорта Ессентуки, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а в последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 вышеназванной статьи.

Из части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ следует, что к муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного Закона.

Поскольку на момент вступления в силу Закона № 244-ФЗ право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, объекты недвижимого имущества, принадлежащие федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на нем отсутствовали, в силу положений части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки (далее – Порядок), утвержден решением Совета города курорта Ессентуки Ставропольского края от 23.12.2011 № 130 и опубликован в городской общественно-политической газете «Ессентукская панорама» от 29.12.2011 № 51/СВ (1025).

Согласно пункту 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовый размер арендной платы за земельные участки под зданиями (строениями) оздоровительного назначения, установлен в размере ставки земельного налога.

Решением Совета города Ессентуки от 10.11.2010 № 14 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» (далее – Решение от 10.11.2010 № 14) в редакции решения от 25.11.2015 № 34, ставка земельного налога определена в размере 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.1).

Согласно действующей с 1 января 2017 года редакции Решения от 10.11.2010 № 14 (в редакции решения от 23.11.2016 № 90) ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, для расчета арендной платы за 2016 подлежал применению базовый размер арендной платы равный 1,3 % от кадастровой стоимости (размер арендной платы 2069660,52 руб. х 1,3 % = 26905,59 руб. в год), за 2017 год – 1,5 % от кадастровой стоимости (размер арендной платы 2069660,52 руб. х 1,5 % = 31044,91 руб.).

На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 17.10.2017 погашена.

Так, ответчиком производилась оплата арендной платы платежными поручениями  от  15.03.2016 № 562  на сумму 7718,82 руб.; от 15.09.2016 № 2224 на сумму 2703,58 руб.; от 14.11.2016 № 2744 на сумму 3499,48 руб.; от 15.03.2017 № 528 на сумму 3218,99 руб.; от 14.06.2017 № 1195 на сумму 3254,76 руб.; от 13.09.2017 № 1980 на сумму 3290,52 руб.; от 14.11.2017 № 2524 на сумму 3290,52 руб.

Кроме того, ответчик направил в комитет письмо от 28.06.2018 № 01-12/549 с просьбой зачесть: платеж по платежному поручению от 15-03.2016 № 566 на сумму 18000,00 руб. в погашение задолженности за 1-й квартал 2016 года по договору аренды от 05.03.2018 № 52; платеж от 14.11.2016 № 2742 на сумму 20000,00 руб. в погашение задолженности за 3-й квартал 2016 года по договору аренды от 05.03.2008 № 52. Письмом от 19.07.2018 № 3051-3 комитет проинформировал общество о том, что он произвел перераспределение денежных средств в счет погашения задолженности по арендной плате по договорам, указанным в обращении.

Письмо ответчика от 28.06.2018 № 01-12/549 получено истцом 29.06.2018, соответственно эта дата является датой зачета платежей.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пеню из расчёта 0,1 % от размера невнесённой платы за каждый календарный день просрочки.

Ко взысканию заявлена пеня за период с 15.06.16 по 17.10.17 в сумме 9 040,51 руб.

С учетом установленных судом обстоятельств, В связи с неправильным определением суммы основного долга, истцом неверно рассчитан заявленный ко взысканию размер пени, в связи с чем судом самостоятельно произведен ее перерасчет:

годовой размер арендной платы

период аренды

арендная плата за период

платежи

дата платежа (зачета)

период пени

долг нарастающим итогом /переплата            +/-

сумма пени

26905,59

01.01.16

31.03.16

6689,64

6689,64

7718,82

15.03.16

-1029,18

26905,59

01.04.16

30.06.16

6689,64

16.06.16

15.09.16

5660,46

520,76

26905,59

01.07.16

30.09.16

6763,15

2703,58

15.09.16

16.09.16

14.11.16

9720,03

583,2

3499,48

14.11.16

15.11.16

15.11.16

6220,55

6,22

26905,59

01.10.16

31.12.16

6763,15

16.11.16

15.03.17

12983,7

1558,04

31044,91

01.01.17

31.03.17

7654,91

3218,99

15.03.17

16.03.17

14.06.17

17419,62

1585,19

3254,76

14.06.17

15.06.17

15.06.17

14164,86

14,16

31044,91

01.04.17

30.06.17

7739,96

16.06.17

13.09.17

21904,82

1971,43

3290,52

13.09.17

14.09.17

15.09.17

18614,3

37,23

31044,91

01.07.17

30.09.17

7825,02

16.09.17

17.10.17

26439,32

846,06

38000

29.06.18

30.06.18

-11560,68

31044,91

01.10.17

17.10.17

1445,93

-10114,75

 всего пени

7122,29

 

Довод общества об отсутствии вины в неисполнении обязательства не принят судом.

Вина, как условие ответственности, отсутствует, если поведение неисправного должника соответствует критериям, установленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ, либо вызвано случаем, непреодолимой силой или действиями третьих лиц.

Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ответчике.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Доказательства того, что обязанность внести арендную плату не исполнена арендатором вследствие обстоятельств непреодолимой силы, ответчик не представил.

В этой связи ссылка ответчика на пункт 2 статьи 330 ГК РФ, устанавливающего, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является несостоятельной.

Обществом в 2016 году было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которой принято решение об отклонении заявления. В дальнейшем ответчик обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в том числе сорного, в размере рыночной стоимости. Решением Ставропольского краевого суда от 19.04.2018 в части земельного участка с кадастровым номером 26:30:010220:19 в удовлетворении требований общества отказано.

Между тем, оспаривание размера кадастровой стоимости земельного участка не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не является основанием для освобождения от исполнения гражданско-правового обязательства по договору аренды.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 2 постановления от 22.12.2011 № 81, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Договорная ставка неустойки в годовом исчислении составляет 36,5 %, что в 1,7-2,1 раза превышает двукратную ставку рефинансирования ЦБ РФ (в зависимости от размеров ставки, действовавших в 2016-2017 гг., варьировавшихся от 10,5 % - 8,5 %).

С учетом ходатайства ответчика о снижении суммы пени и принимая во внимание критерии соразмерности пени последствиям нарушенного обязательства, а также учитывая, что истцом выступает комитет, не являющийся коммерческой организацией, суд пришел к выводу о необходимости снижения размера пени за период за период с 15.06.2016 по 17.10.2017 до уровня, сопоставимого с 2-кратной ставкой рефинансирования, а именно в 1,5 раза, что в числовом выражении составляет 4 748,19 руб.

Согласно абзацу 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» в пользу комитета по муниципальной собственности города Ессентуки 4 748,19 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» в доход федерального бюджета 310,35 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                          Э.И. Орловский