Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-6037/2019

19 ноября 2019 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  19 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" (адрес:  Россия 198216, 

<

...>/лит А; Россия 192171, Санкт-Петербург, Варфоломеевская д.6, лит.А, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (адрес:  Россия 191124, Санкт-Петербург, Красного текстильщика 10-12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры ; Служба государственного контроля и экспертизы Санкт-Петербурга; Православная местная религиозная организация "Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа" 

о признании незаконным отказа от 29.10.2018 №78/078/206/2017-358,359,360,361; обязании произвести государственную регистрацию права собственности

 

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 20.05.2019)

- от ответчика: не явился (извещен)

-от третьего лица: ФИО3 (представитель по доверенности от 26.12.2018)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о признании незаконным отказа от 29.10.2018 №78/078/206/2017-358,359,360,361; обязании произвести государственную регистрацию права собственности.

Определением суда от 01.02.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание, привлечен к участию в деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Определением от 21.05.2019 привлечены к участию в деле КГИОП и Служба государственного контроля и экспертизы Санкт-Петербурга.

Определением от 02.07.2019 привлечена к участию в деле Православная местная религиозная организация «Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа».

В судебном заседании представитель истца представил в материалы дела заключения экспертизы и другие дополнительные документы, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, указывая на отсутствие согласия КИО СПб на государственную регистрацию прав заявителя в соответствии с условиями договора. 

Представитель КИО поддержал позицию ответчика, сослался на строительство иного объекта, который не предусмотрен договором.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом заключен договор  аренды земельного участка от 12.08.2011 №16/ЗКС-000088 (далее – Договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок  площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Нижняя дорога, уч. 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс). 

Участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 12.08.2011. 

Согласно пункту 5.2 Договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап – начало строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды в течение 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.06.2012; второй этап – производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание этапа – окончание строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 26 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.09.2013 (пункт 5.2.2 Договора). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 суд расторгнул договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №16/ЗКС-000088 от 12.08.2011. Постановлением от 29.08.2017 решение в данной части оставлено без изменения.

Общество обратилось 28.12.2017 в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении Объектов незавершенного строительства с предоставлением полного комплекта документов согласно прилагаемым к настоящему Заявлению описям.

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности Уведомлением от 18.01.2018 № №78/078/206/2017-358,359,360,361 сроком до 17.04.2018 в связи с не представлением Обществом документов:

-    необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 был расторгнут Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № № А56-79267/2014;

-    не предоставлены документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам. Пунктом 6.4. Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 установлено, что арендатор вправе зарегистрировать права на объект незавершенного строительства с согласия арендодателя. Комитет имущественных отношений информировал Управление Росреестра о том, что не давал согласия Обществу на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

16.04.2018 срок устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, был продлен на срок до 15.10.2018.

Уведомлением от 29.10.2017 Управление Росреестра отказало Обществу с ограниченной ответственностью «ГАРОС» в государственной регистрации права собственности в отношении объектов незавершенного строительства.

Считая отказ незаконным, общество обратилось в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, в качестве причины отказа указано «в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав», указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права собственности от 18.01.2018 №78/078/206/2017-358,359,360,361», а именно: 

-    необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 расторгнут Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № № А56-79267/2014;

-    не предоставлены документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам. Пунктом 6.4. Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 установлено, что арендатор вправе зарегистрировать права на объект незавершенного строительства с согласия арендодателя. Комитет имущественных отношений информировал Управление Росреестра о том, что не давал согласия Обществу на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 и разрешения на строительство от 03.12.2013 №78-14010021-2013 Обществом на спорном земельном участке возведены объекты незавершенного строительства с наименованиями - здание ФОКа, здание часовни, здание дачи, что подтверждается Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-79267/2014 от 29.08.2017 года. Этот факт подтвержден и в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.12.2017, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2018 № 307-ЭС18-1929 по делу № А56-79267/2014 и имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект, его собственник имеет право на пользование объектом, а также земельным участком под ним, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно позиции Верховного Суда РФ (определение № 305-ЭС15-7652 от 09.07.2015 по делу № А40-5 8498/2014 о признании незаконным отказа в регистрации права на незавершенные строительством объекты за застройщиком) в случае если объект возведен в период действия договора аренды участка под строительство, факт последующего расторжения не является основанием для отказа в регистрации права на незавершенные строительством объекты.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011, в пункте 24 указано, что отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Та же позиция подтверждена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, а именно: истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. 

Таким образом, несмотря на то, что Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 расторгнут решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № А56-79267/2014, этот факт не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, возведенные в период его действия.

Кроме того согласно на п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 15.11.2017, согласно которому истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства; требования органа власти об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Общества осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Также согласно позиции Верховного суда РФ, выраженной в Определении от 29.11.2016 № 64-КГ16-7, застройщик приобретает право собственности на незавершённый строительством объект по ст.218 ГК вне зависимости от расторжения договора аренды, если он построил объект легально в период действия договора и разрешения на строительство.

Таким образом, суд признает первый пункт приостановления, а затем отказа в регистрации не основанным на законе.

Что касается второго пункта, то суд также не считает его правомерным ввиду следующего.

Право собственника использовать созданную в установленном порядке для себя вещь вытекает из положений статьи 218 ГК РФ и является абсолютным, то есть не может быть прекращено в рамках обязательственных отношений из договора аренды.

Кроме того, согласно правой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10 (подтверждена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)), принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. Таким образом, наличие или отсутствие согласия Комитета имущественных отношений на государственную регистрацию права собственности Общества на Объекты незавершенного строительства не имеет правового значения при принятии Управлением Росреестра решения о регистрации.

Также, как верно указывает истец, ссылка Управления Росреестра на п.6.4 Договора аренды от 12.08.2011, согласно которому арендатор вправе зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект с согласия КИО, необоснованна и по следующим причинам:

а) согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Сам же правообладатель не вправе производить регистрацию. То есть, субъектом осуществляющим регистрацию является орган регистрации, но никак не правообладатель. В этой связи данное условие договора противоречит закону, не имеет правового содержания, не влечет правовых последствий.

б)    данное условие договора является диспозитивным, а не императивным, не является запретительным, то есть не умаляет права арендатора на обращение в орган регистрации зарегистрировать право собственности и в отсутствие такого согласия, поскольку данное право вытекает из закона (с учетом позиции ВС РФ) - наличие либо отсутствие согласия КИО на регистрацию права не имеет правового значения, поскольку данное право установлено в законе (ст.218 Г РФ), а прямогозапрета на регистрацию в отсутствие согласия в договоре не установлено (с учетом диспозитивности норм ГК РФ) - т.е. договором не предусмотрено, что «арендатор не вправе регистрировать право собственности без согласия КИО».

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в своем отзыве ссылался на то, что истец не исполнил своих обязательств, связанных с созданием объектов недвижимости в соответствии с условиями договора, а именно назначение создаваемых объектов не соответствуют условиям договора и утвержденному проекту планировки с проектом межевания территории. 

Между тем, позиция Комитета противоречит Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда от 23.12.2008 № 8985/08, из которой следует, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Эту же мысль содержит и Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 24.02.2016 № 19-КГ15-48.

Таким образом, до завершения строительства нельзя определить точное назначение постройки. Также в процессе строительства, в порядке согласования, в планы могут вноситься изменения, в связи с чем назначение может изменяться.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку суд считает наличие нарушения прав истца Росреестром доказанным, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29.10.2018 № 78/078/206/2017- 358,359,360,361.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Управляющая компания «ГАРОС» на Объекты незавершенного строительства:

-    Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул.Чайковского), литера А, Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), здание ФОКа, площадью 284,7 кв.м, кадастровый № 78:40:0019101:13;

-    Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул.Чайковского), Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), здание часовни, площадью 56,2 кв.м, кадастровый № 78:40:0019101:12;

-    Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул.Чайковского), литера В, Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), здание хоз.постройки, площадью 51,2 кв.м, кадастровый № 78:40:0019101:11;

Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (юго-восточнее пересечения Нижней дороги с ул.Чайковского), литера Д, Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), здание дачи, площадью 373,6 кв.м, кадастровый №78:40:0019101:14.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ГАРОС» 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                  Егорова Д.А.