АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12647/2016

г. Краснодар

14 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В.  и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» (ИНН 2635015500, ОГРН 1022601964527) – Мазура К.Н. (доверенность от 31.08.2016), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.12.2016 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманова З.М.) по делу № А63-12647/2016, установил следующее.

ООО «Меридиан» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) с требованиями о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации права собственности, выраженного в сообщении от 18.08.2016 № 20/001/202/2016-4691, о возложении обязанности на управление осуществить государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, общей площадью 96,6 кв. м, этаж: подвал № 0, помещения 1, 3, 4, 4а, 5 и 6 с кадастровым номером 26:12:030201:765, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2 (продовольственный магазин-кафетерий № 53).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее – администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет).

Решением от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы, что в представленных обществом документах отсутствуют характеристики объекта недвижимости, которые позволяют индивидуализировать и четко идентифицировать спорный объект недвижимости: площадь, этаж, номера помещений на поэтажном плане. Общество не представило на регистрацию подлинные экземпляры договора от 01.03.1993, договора купли-продажи муниципального предприятия по конкурсу от 11.02.1993, соглашения к договору купли-продажи от 11.02.1993 № 52. 

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что объект недвижимости (продовольственный магазин-кафетерий № 53) принадлежал на праве собственности ТОО «Меридиан» (правопредшественник общества), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 24.04.1996 № 147/52. В связи с утерей подлинников документов и наличия их в единственном экземпляре в архиве комитета, у  общества отсутствовала возможность обратиться в регистрирующий орган с подлинными документами. Общество представило в регистрирующий орган свидетельство о собственности, выданное ТОО «Меридиан» комитетом, который в период приобретения обществом недвижимого имущества занимался оформлением и регистрацией всех сделок приватизации. Однако управление и суды данное доказательство проигнорировали. Обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на  имущество является единственным способом защиты гражданских прав, поскольку продавец имущества ликвидирован, а в иске о признании права собственности  отказано со ссылкой на избрание ненадлежащего способа защиты и необходимость обращения за регистрацией права собственности во внесудебном порядке. Иные лица, имеющие притязания на спорное имущество, отсутствуют, обременений не зарегистрировано, что подтверждается уведомлениями управления.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы жалобы.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.06.2017 до 09 часов 35 минут 08.06.2017.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 18.12.1992 администрацией зарегистрировано товарищество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ТОО «Меридиан»).

11 февраля 1993 года Фонд имущества г. Ставрополя и ТОО «Кавказский край-2» заключили договор купли-продажи муниципального предприятия по конкурсу в отношении муниципального продовольственного магазина-кафетерия № 53, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2 (без коллектива). Обременением при составлении указанного договора являлось обязательство покупателя при приобретении имущества выполнять условие конкурса – сохранять профиль магазина-кафетерия на 5 лет. 

01 марта 1993 года ТОО «Кавказский край-2» (продавец) и ТОО «Меридиан» (покупатель) заключили договор купли-продажи муниципального продовольственного магазина-кафетерия № 53, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская,  82/2. 

ТОО «Меридиан» и Фонд имущества г. Ставрополя заключили соглашение к договору купли-продажи от 11.02.1993 № 52, согласно которому магазин № 53 «Соки-Воды», расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2 переходит в собственность ТОО «Меридиан». Новый собственник (ТОО «Меридиан») обязуется выполнять условия конкурса, предусмотренные договором купли-продажи № 52 от 11.02.1993 – сохранять профиль магазина сроком на 5 лет.

24 апреля 1996 года председателем комитета выдано свидетельство ТОО «Меридиан» о праве собственности (регистрационный номер 147/52) в отношении продовольственного магазина-кафетерия № 53 со зданием общей площадью 96,6 кв. м, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2. 

В 1999 году в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 59 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»,на основании решения от 29.06.1999 № 1 учредителя общества Алябьевой Л.П.ТОО «Меридиан» преобразовано в общество. Соответствующие сведения о юридическом лице внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).

ТОО «Кавказский край-2» ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края, о чем имеется запись в ЕГРЮЛ от 15.06.2005.

04 июля 2016 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2. 

Уведомлением от 18.07.2016 управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Сообщением от 18.08.2016 № 20/001/202/2016-4691 регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации права, в связи с несоблюдением абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период; далее – Закон № 122-ФЗ). Управление указало, что представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая, что действия управления являются незаконными, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требований общества, суды указали, что  представленные на регистрацию документы (копия договора купли-продажи от 01.03.1993, копия договора купли-продажи муниципального предприятия по конкурсу от 11.02.1993, копия соглашения к договору купли-продажи № 52 от 11.02.1993) не содержат необходимых сведений об объекте, в них не указаны уникальные характеристики объекта недвижимости (отсутствуют номера на поэтажном плане, кадастровый номер, этаж, имеются разночтения в указании наименования объекта; в документах-основаниях также отсутствуют сведения об общей площади объекта), что не позволяет бесспорно идентифицировать объект недвижимости и внести соответствующие сведений о нем в ЕГРН. 

Между тем суды не учли следующего.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено Законом № 122-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 Закона № 122-ФЗ являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе (пункт 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ).

Статьей 19 Закона № 122-ФЗ определены общие и специальные основания для приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (часть 1 статья 19 названного закона).

Однако управление уклонилось от проверки достоверности представленных обществом сведений и не предприняло необходимых мер по получению дополнительных документов и (или) сведений, в соответствующих органах и организациях. В частности заявитель указывал на необходимость истребования у комитета архивного регистрационного дела на спорный объект с подлинными экземплярами правоустанавливающих документов. 

Управление и суды не дали оценку представленным обществом документам, в том числе свидетельствам о собственности, копиям договоров купли-продажи недвижимого имущества, заверенным комитетом, а также  сведениям, содержащимся в справках комитета от 25.04.1996 № 04-144-02с и от 21.09.2015 № 08/09-7079 в их совокупности.

В подтверждение перехода к нему права собственности на недвижимое имущество до 1998 года, заявитель представил  в управление свидетельство о собственности от 09.04.1993 № 52 на продовольственный магазин-кафетерий № 53 (со зданием), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2, свидетельство выдано ТОО «Кавказский край-2» Фондом имущества г. Ставрополя (продавцом) на основании договора купли-продажи от 05.04.1993 № 52; свидетельство о собственности от 24.04.1996 № 147/52 на продовольственный магазин-кафетерий № 53 (со зданием) общей площадью 96, 9 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2, свидетельство выдано ТОО «Меридиан» комитетом на основании договоров купли-продажи от 05.04.1993 и соглашения от 27.02.1995.  

Согласно части 3 статьи 27 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации» установлено, что до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. 

Доказательства того, что договоры купли-продажи приватизируемого имущества не исполнены, отсутствуют. Кроме того, указанные договоры зарегистрированы Фондом имущества г. Ставрополя и Комитетом по управлению  имуществом г. Ставрополя, о чем выданы соответствующие свидетельства в порядке, предусмотренном на момент совершения названных сделок. Исполнение  договоров никем не оспаривается.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 33 Закона № 122-ФЗ с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена. 

В отношении сделок приватизации регистрация проводилась комитетами или фондами имущества, которые выдавали покупателям свидетельства о праве собственности.  

В соответствии со статьей 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако управление и суды не дали оценку представленным обществом документам, в том числе свидетельствам о собственности, выданным Фондом имущества г. Ставрополя и комитетом; копиям договоров купли-продажи недвижимого имущества, заверенным комитетом; а также  сведениям, содержащимся в справках комитета от 25.04.1996 № 04-144-02с и от 21.09.2015 № 08/09-7079 в их совокупности.

В подтверждение того, что в свидетельстве о собственности от 09.04.1993 № 52 на продовольственный магазин-кафетерий № 53 (со зданием), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2, отражено недвижимое имущество, приобретенное обществом, заявитель представил справку-выписку комитета из акта оценки здания магазин № 53 от 25.04.1996 № 04-144-02с, согласно которой указанный объект (литера А, 0 этаж) расположен по адресу: ул. Шпаковская, 82/2, состоит из помещений № 1, 3, 4, 4а, 5, 6 и имеет общую площадь 96, 6 кв. м (т. 1, л. д. 36).  

В справке от 21.09.2015 № 08/09-7079 комитет дополнительно поясняет, что нежилое помещение, общей площадью 96,6 кв. м (помещения № 1, 3, 4, 4а, 5, 6) с кадастровым номером 26:12:030201:765 (согласно данным, указанным в паспорте помещения от 20.09.2013 № 26/501/13-408250), расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 82/2, и имущество, указанное в свидетельствах о праве собственности от 09.04.1993 № 52 и  24.04.1996 № 147/52, а также в договорах купли-продажи муниципального имущества по конкурсу от 11.02.1993 № 52, в соглашении к договору от 11.02.1993 № 52 является одним и тем же объектом недвижимости, которым владеет на праве собственности ООО «Меридиан», являющееся правопреемником ТОО «Меридиан». При этом в свидетельстве о праве собственности от 09.04.1993 № 52 сотрудниками Фонда имущества г. Ставрополя допущена техническая ошибка, вместо правильного указания «на основании договора купли-продажи от 11.02.1993 № 52» вписано «на основании договора купли-продажи от 05.04.1993 № 52»; в свидетельстве от 24.04.1996 № 147/52 также допущена техническая ошибка в указании этого договора купли-продажи, продублированная из первого свидетельства, вместо правильного указания «на основании купли-продажи от 11.02.1993 № 52 и дополнительного соглашения к указанному договору»  вписано «на основании договора купли-продажи от 05.04.1993 № 52 и соглашения от 27.02.1995».  Данные обстоятельства подтверждаются подлинными договорами купли-продажи недвижимого имущества и соглашением к нему, которые хранятся в архиве комитета. 

Однако управление не дало оценку представленным обществом документам, в том числе свидетельствам о собственности, копиям договоров купли-продажи недвижимого имущества, заверенным комитетом, а также  сведениям, содержащимся в справках комитета от 25.04.1996 № 04-144-02с и от 21.09.2015 № 08/09-7079 в их совокупности, при возникновении сомнений в достоверности представленных ему заверенных копий документов не истребовало у комитета подлинные договоры.

Кроме того, необходимо учитывать, что, отказывая в проведении регистрации на основании представленных обществом документов, управление фактически  оспаривает ранее возникшее право общества на недвижимое имущество, в подтверждение регистрации которого Фондом имущества г. Ставрополя и  Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя выданы свидетельства о праве собственности, в то время как между указанными лицами (сторонами по договору купли-продажи от 11.02.1993 № 52 и  дополнительному соглашению к нему) отсутствует спор о праве и неопределенность в предмете сделки.     

Исходя из характера допущенных управлением нарушений, а также учитывая отсутствие иного способа защиты прав общества, судам необходимо устранить указанные нарушения. Отсутствие системного анализа доказательств в их совокупности в данном случае не обеспечивает стабильности гражданского оборота и реализации задач судопроизводства в арбитражных судах, а также не соответствует принципам правовой определенности и процессуальной экономии.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного, поскольку при принятии обжалуемого судебного акта судом нарушены требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что могло привести к принятию неправильного решения, при этом оценка доказательств находится за пределами рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо дать надлежащую правовую оценку доводам заявителя, имеющимся в деле доказательствам и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу № А63-12647/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							       Е.И. Афонина 

Судьи										       В.В. Аваряскин

										       О.Л. Рассказов