АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-6953/2020

город Киров

03 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021 года 

В полном объеме решение изготовлено 03 июня 2021 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает исковое заявление 

администрации Подосиновского городского поселения Подосиновского района Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613930, Россия, Кировская область, пгт. Подосиновец, ул. Советская, д. 77)

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоэнергия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613930, Россия, Кировская область, Подосиновский район, пгт. Подосиновец, ул. Советская, д. 84)

о расторжении договора аренды муниципального имущества от 14.09.2012 № 05, а также взыскании ущерба в виде стоимости котлов в размере 96 014 рублей 19 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2, (глава администрации),

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 05.03.2021,

установил:

администрация Подосиновского городского поселения Подосиновского района Кировской области (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоэнергия» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 14.09.2012 № 05 (далее – договор аренды), взыскании ущербы в виде стоимости котлов КВ-300 в размере 96 014 рублей 19 копеек.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об отказе от требования о взыскании ущерба в виде стоимости котлов.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от исковых требований полностью или частично.

Отказ истца не противоречит закону и не нарушает права других лиц,  поэтому принимается судом.

Поскольку отказ принят судом, производство по делу в части требования о взыскании стоимости котлов в размере 96 014 рублей 19 копеек подлежит прекращению на основании пункта 4 статьи 150 АПК РФ. 

Истец на заявленных требованиях  с учетом частичного отказа настаивает.

Требование о расторжении договора аренды основано на нормах пункта 2 статьи 450,  статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано  существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

Общество с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 14.09.2012 № 05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение недвижимое имущество в соответствии с перечнем (приложение № 1) для использования предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (пункт 1.1 договора аренды).

Договор аренды заключен на срок 15 лет с 14.09.2012; условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи объектов (пункт 1.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 2.1.2 и 2.1.3 на арендодателя возложены обязанности участвовать в создании необходимых условий для эффективного использования арендуемых объектов и поддержании их в надлежащем состоянии в порядке, согласованном с арендатором; в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, оказывать ему необходимое содействие в устранении их последствий.

В пункте 2.2.2 договора аренды предусмотрено, что в течение пяти дней с даты подписания данного договора арендатор обязан заключить договор с соответствующими организациям на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги; добросовестно выполнять условия по указанным договорам.

За пользование переданным по данному договору имуществом арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с приложением № 2; арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении № 4, в размере месячного платежа, указанного в приложении № 2, не позднее 25 числа текущего месяца (пункты 4.1 и 4.2 договора аренды).

Согласно пункту 6.3 договор аренды подлежит расторжению, а арендатор - выселению по требованию арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния помещений, инженерного оборудования и прилегающих территорий либо при неисполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.13 договора аренды.

По акту приема-передачи от 14.09.2012 имущество, перечисленное в приложении № 1 к договору аренды (в том числе - здание котельной, расположенной по адресу: 

<

...>), передано арендатору.

Дополнительным соглашением от 11.01.2016 к договору аренды арендатору также передано, в том числе, следующее имущество: котел КВ-300  в количестве двух штук с балансовой стоимостью 96 014 рублей 19 копеек; насос К 8/18 в количестве двух штук балансовой стоимостью 13 178 рублей 04 копеек. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании распоряжения администрации от 12.03.2020 № 56 комиссией истца проведено обследование объектов теплоснабжения, в том числе котельной в                   д. Борок.

В предупреждении от 27.03.2020 о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды муниципального имущества от 17.03.2020 указано, что в ходе обследования котельной в д.Борок установлено следующее:

- доступ к объектам не закрыт;

- отсутствует сетевой циркулярный насос;

- котлы марки КВ-300 в количестве двух штук разобраны;

- отсутствуют колесники в котле, передние стенки котлов, трубная часть котла;

- котлы марки КВ-300 в количестве двух штук восстановлению не подлежат.

В предупреждении от 27.03.2020, направленным в адрес общества,  арендодатель потребовал от арендатора:

- ограничить доступ на территорию объекта (котельной в д.Борок) посторонним лицам;

- компенсировать стоимость котлов КВ-300 в сумме 96 014 рублей 19 копеек.

В предупреждении от 27.03.2020 имеется указание на возможность расторжения договора аренды в случае невыполнения указанных требований в течение десяти дней.

Предупреждение от 27.03.2020 направлено ответчику по почте 27.03.2020 и получено им 06.04.2020, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

В ответе от 13.04.2020 на предупреждение общество сообщило, что доступ на территорию котельной ограничен сразу же после выявления взлома входной двери (18.03.2020); а также просило представить реальный расчет причиненного ущерба, указало на отсутствие у него обязанности по возмещению стоимости котлов.

Полагая, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды такие основания предусмотрены.

В качестве оснований для расторжения договора аренды истец в исковом заявлении указывает существенное нарушение условий договора аренды, а именно:

- ухудшение арендатором состояния помещений, инженерного оборудования котельной д.Борок;

- неисполнение обязанности по восстановлению теплоизоляции  участка теплосети в соответствии с решением Арбитражного суда Кировской области от 23.10.2019 № А28-15810/2018;

- несвоевременное внесение арендной платы;

- неисполнение обязанности по заключению договора на оказание услуг водоснабжения с ресурсоснабжающей организацией.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ). 

Таким образом, в письменном предупреждении должны быть указаны являющиеся основанием для расторжения договора в судебном порядке конкретные допущенные арендатором нарушения со ссылкой на положения договора и (или) закона и установлен срок для устранения данных нарушений.

Из материалов дела следует, что в предупреждении от 27.03.2020 истец уведомляет ответчика о необходимости только: ограничить доступ на территорию объекта посторонним лицам; компенсировать стоимость котлов КВ-300 в сумме 96 014 рублей 19 копеек.

Указание на наличие иных нарушений исполнения обязательств (в том числе предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.13 договора) и отраженных в иске, а также требований об их устранении, предупреждение от 27.03.2020 не содержит. 

Кроме того, оценивая указанные доводы истца, суд принимает во внимание пояснение ответчика о заключении договора водоснабжения (в материалах дела) и об отсутствии просрочки платежей за оказанные услуги водоснабжения у арендатора; иного истцом не доказано. Доказательства несвоевременного внесения ответчиком арендных платежей истцом в материалы дела также не представлены.

В соответствии с постановлением об окончании исполнительного производства от 14.05.2020 № 7368/20/43039-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа ФС № 035033432, выданного Арбитражным судом Кировской области в рамках дела №А28-15810/2018, требования исполнительного документа о восстановлении теплоизоляции  участка теплосети выполнены ответчиком в полном объеме, исполнительное производство окончено в мае 2020 года.

Доводы представителя истца о ненадлежащем содержании арендатором арендуемого имущества (в том числе связанные с нарушениями требований пожарной безопасности) со ссылкой на отчет о техническом осмотре, подготовленный  в 2018 году обществом с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик», судом рассмотрены и отклоняются, поскольку отраженные в данном отчете нарушения в содержании арендуемого имущества не зафиксированы при осмотре котельной в д.Борок комиссией истца в марте 2020 года (а следовательно, могли быть на тот момент уже устранены ответчиком) и не отражены в качестве оснований для расторжения договора в предупреждении от 27.03.2020.

Более того, суд учитывает, что претензии в адрес арендатора по поводу нарушений в содержании имущества, отраженных в отчете о техническом осмотре 2018 в период с 2018 по настоящее время арендатору арендодателем не направлялись. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, с учетом положений статьи 619 ГК РФ о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора, судом в качестве оснований для расторжения рассматриваются основания, указанные в предупреждении от 27.03.2020.

1. Ограничение доступа на территорию объекта посторонним лицам.

В силу пункта 2.2.6 договора аренды, арендатор обязан своевременно принимать меры по предотвращению угрозы причинения вреда имуществу арендодателя, против дальнейшего разрушения или повреждения объектов. 

Согласно представленной в материалы дела служебной записке от 16.03.2020 № 25 «О проникновении в здание котельной» главный инженер общества ФИО4 16.03.2020 выявил факт незаконного проникновения в котельную, расположенную по адресу: 

<

...>, с совершением хищения имущества. 

Указанные обстоятельства подтверждаются постановлением следователя Следственного отдела МО МВД России «Лузский» от 28.05.2020 о приостановлении предварительного следствия, в котором отражено, что в период до 17.03.2020 неустановленное лицо путем взлома запорного устройства незаконно проникло в помещение котельной, расположенной по адресу: 

<

...>, откуда совершило хищение двух плит с чугунно-фронтовыми дверцами и металлической облицовки утепления котлов, принадлежащих администрации Подосиновского городского поселения; по указанному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 158 УК РФ. 

Таким образом, как следует из представленных в дело документов, помещение котельной имело запорное устройство; соответственно, доступ в помещение был ограничен арендатором; однако ущерб имуществу был нанесен неустановленным лицом путем взлома установленного арендатором замка, ввиду чего вина арендатора в причинении ущерба имуществу арендодателя имеющимися в материалах дела документами не подтверждается.

Кроме того, 16.03.2020 директором общества подписано распоряжение № 56 «о восстановлении запора на дверях котельной», согласно которому на главного инженера ФИО4 возложена обязанность немедленно принять меры по предотвращению свободного доступа в здание котельной, расположенной по адресу: 

<

...>, путем восстановления дверного запора и навешивания замка.

В соответствии со служебной запиской от 17.03.2020 главный инженер ФИО4 17.03.2020 установил новый замок на входную дверь, тем самым предотвратив доступ в здание котельной посторонних лиц. Указанные обстоятельства имели место еще до направления предупреждения от 27.03.2020 и истцом не опровергнуты.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о выполнении обществом требования администрации об ограничении доступа на территории котельной.

2. Компенсация арендатором стоимости котлов КВ-300 в сумме 96 014 рублей 19 копеек.

Согласно заявлению администрации от 19.05.2021, а также устному ходатайству истца в судебном заседании 25.05.2021 об отказе от требований и прекращении производства по делу в части требований о взыскании стоимости котлов в размере 96 014 рублей 19 копеек, ООО «Теплоэнергия» по просьбе администрации выполнило обязательства последней по исполнению решения Подосиновского районного суда от 30.12.2019 по делу № 2-5/2020, а именно - провело работы по отделению противопожарной стеной второго типа гаража от здания котельной, расположенного в пгт. Подосиновец по ул. Советская, д. 77а, что принято администрацией в качестве компенсации стоимости спорных котлов КВ-300 в сумме 96 014 рублей 19 копеек.

Таким образом, требование предупреждения о возмещении стоимости котлов также выполнено обществом; при оценке разумности сроков выполнения указанного требования арендодателя суд учитывает, что в период с июня 2020 года сторонами велись переговоры с целью заключения мирового соглашения по возмещению стоимости котлов; в суд был представлен проект соглашения с указанием на выполнение арендатором соответствующих работ (обязанность по выполнению которых возложена на администрацию в рамках дела № 2-5/2020) в счет зачета стоимости котлов; в период с июля по декабрь 2020 года арендатором осуществлялись соответствующие работы; а арендодатель (истец) заявлял суду ходатайства о предоставлении времени для мирного урегулирования спора; после выполнения и приемки указанных работ истец в судебном заседании отказался от требования о взыскании стоимости котлов. 

При указанных обстоятельствах, с учетом взаимной договоренности сторон о возмещении стоимости котлов путем проведения ответчиком работ, подлежащих выполнению администрацией на основании решения суда, и фактического выполнения указанных работ ответчиком, суд считает, что требование администрации о возмещении стоимости спорных котлов исполнено обществом в добровольном порядке в разумные сроки (с учетом достигнутых договоренностей с истцом), вследствие чего оснований для расторжения договора в судебном порядке не усматривает. 

Оценивая доводы истца о допущенных арендатором нарушениях, суд также учитывает следующее.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Аналогичная позиция изложена в пункте 29 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66) и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». 

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

При рассмотрении спора о  расторжении договора в судебном порядке суду необходимо исследовать причины невыполнения обязательств, установить, какие последствия для истца повлекло нарушение ответчиком условий договора, дать оценку доводам ответчика о причинах невыполнения обязательств, подвергнуть оценке и поведение самого истца. 

Судом установлено, что на дату принятия решения требования арендодателя, указанные в предупреждении от 27.03.2020, выполнены арендатором в полном объеме, при этом обязанность по ограничению доступа в помещение котельной выполнена еще до направления предупреждения. 

Также, при оценке существенности допущенных нарушений, суд учитывает, что указанные в предупреждении от 27.03.2020 факты касаются только одной котельной в д.Борок, в то время как на основании спорного договора арендатор осуществляет пользование пятью котельными (с оборудованием), предоставляя коммунальные услуги потребителям пгт.Подосиновец; при этом сведений о нарушении порядка пользования иным имуществом в материалы дела истцом не представлено. 

Кроме того, суд учитывает пояснения представителя истца о том, что котельная в д.Борок ранее использовалась для отопления школы и ФАП; однако в 2018 году на основании распоряжения администрации Подосиновского района Кировской области от 15.06.2018 школа была закрыта, а помещение ФАП стало отапливаться иным способом. Таким образом, котельная в д.Борок фактически не использовалась, и повреждение котлов, произошедшее в результате незаконного проникновения и хищения имущества, (с учетом последующего возмещения арендатором полной балансовой стоимости котлов), не повлекло за собой социально-значимых последствий в виде срыва отопительного сезона и причинения существенного ущерба собственнику имущества. 

Кроме того, сторонами договора 01.12.2020 подписано соглашение об обязательстве администрации исключить из перечня арендуемого имущества здание котельной в д.Борок (с оборудованием) и о пропорциональном снижении арендной платы.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание то, что истец ранее не обращался в суд ни с требованием об обязании ответчика выполнить работы по содержанию (ремонту) спорного имущества, ни с требованием о расторжении договора аренды; сведения о наличии задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены; иных нарушений судом не установлено; указанные в предупреждении от 27.03.2020 предписания ответчиком выполнены в полном объеме, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды. 

Поскольку применение такой крайней меры как расторжение договора может быть допустимо в исключительных случаях, характеризующих арендатора как злостного неисправного должника, при этом просрочка исполнения обязательства должна быть существенной, суд пришел к выводу о том, что истец не представил безусловных доказательств существенного нарушения арендатором условий договора аренды, влекущих для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В связи с чем суд признает несоразмерным в данном конкретном случае применение такой меры ответственности как расторжение договора степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон применительно к части 2 статьи 450 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, требования администрации о расторжении договора аренды от 14.09.2012 удовлетворению не подлежат. 

В соответствии статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

производство по делу в части требования о взыскании стоимости котлов в размере 96 014 (девяносто шесть тысяч четырнадцать) рублей 19 копеек прекратить в связи с отказом истца от иска в данной части.

В удовлетворении требования администрации Подосиновского городского поселения Подосиновского района Кировской области (ИНН 

<

***>,                   ОГРН 

<

***>, адрес: 613930, Россия, Кировская область, пгт. Подосиновец, ул. Советская, д. 77) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 14.09.2012 № 05 отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Бельтюкова