АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-16479/2021

23 августа 2021 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2021 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Н. Федоровой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.В. Швецовой рассмотрел в  судебном заседании дело №А60-16479/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью ИНВЕСТТОРГСТРОЙ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 781748 руб. 67 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора, ФИО3

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО4, представитель по доверенности  от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО2, паспорт.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд к ответчику о взыскании 781748 руб. 67 коп., в том числе 680000 руб. 05 коп. долг по постоянной части арендной платы, 21043 руб. 53 коп. долг по первой переменной части арендной платы, 80705 руб. 09 коп. долг по второй переменной части арендной платы.

Ответчик иск не признал, представил в материалы дела отзыв.

Суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора ФИО3.

ООО «Инвестторгстрой» и ФИО3 являются собственниками нежилого здания общей площадью 27838 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.12.2014  сделана запись № 66-66-01/228/2014-410.

Соглашением о порядке пользования недвижимым имуществом от 29.04.2005 года (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2015 года к соглашению) собственниками было определено, что управление всем недвижимым имуществом осуществляет ООО «Инвестторгстрой», арендная плата и иные доходы, получаемые в результате использования недвижимого имущества, поступают в его распоряжение.

16.11.2015 между ООО «Инвестторгстрой», ФИО3 (арендодатели) и ИП Паление Н.А. (арендатор)  заключен договор аренды № XI-16 П-2015 (далее -  договор) в отношении нежилых помещений № № 463, 463а,463б,463в, 463г общей площадью 64,7 кв.м. (далее - помещение), находящихся на втором этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - торговый центр), сроком по 31.01.2021 года (дополнительные соглашения от 16.08.2018, 05.02.2020 к договору). Помещение было передано арендодателями арендатору по акту приема-передачи 01.09.2018 года.

Согласно пунктам 2.2 и 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.08.2018 года) арендатор обязался ежемесячно до 5 числа текущего (оплачиваемого) месяца оплачивать ООО «Инвестторгстрой»:

-постоянную составляющую арендной платы в размере 247118 руб. 65 коп., НДС в том числе, за все помещение в целом;

-2-ую переменную составляющую арендной платы в размере 18305 руб. 09  коп., НДС в том числе, за все помещение в целом.

Дополнительным соглашением от 05.02.2020 года к договору стороны согласовали предоставление арендатору скидки по уплате арендной платы за период с марта 2020 года по август 2020 года (включительно), определив ее в меньшем размере, чем установлено договором, а именно:

 -постоянная составляющая арендной платы за указанный период установлена в размере 184400 руб., НДС в том числе, за все помещение в месяц;

-2-ая переменная составляющая арендной платы за указанный период установлена в размере 15600 руб., НДС в том числе, за все помещение в месяц.

Кроме того, в соответствие с пунктами 2.3 и 2.7 договора арендатор обязался оплачивать 1-ую переменную составляющую арендной платы (компенсация потребленных коммунальных услуг) в течение 5-ти дней с даты получения соответствующего счета на оплату.

Однако в нарушение указанных положений договора аренды с апреля 2020 года арендатор прекратил исполнять надлежащим образом свои финансовые обязательства по договору, в связи с чем за ним образовалась задолженность по договору аренды № XI-16 П-2015 от 16.11.2015.

Согласно ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая положения п. 3  ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020  № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", предусматривающего, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, а также то обстоятельство, что работа Торгового центра в период с 28.03.2020  по 31.07.2020  была ограничена Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 года №100-УГ (в редакции последующих редакций) в связи с угрозой распространения на территории Свердловской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV),  истец  принял  решение уменьшить размер постоянной составляющей арендной платы за апрель-июль 2020 года, предусмотренный договором, на 50%.

Кроме того, в соответствие с ст.410 Гражданского кодекса РФ ООО «Инвестторгстрой» был произведен зачет суммы обеспечительного взноса в размере 290000 руб. 00 коп., уплаченного арендатором по договору, в счет оплаты части общей суммы задолженности по договору, о чем арендатор был уведомлен письмом от 04.02.2021.

Таким образом, истец просил взыскать с ответчика задолженность арендатора по договору аренды № XI-16 П-2015 от 16.11.2015:

-по постоянной составляющей арендной платы в общем размере 680000  руб.  05 коп.;

-по 1-ой переменной составляющей арендной платы в общем размере 21043  руб. 53  коп.;

-по 2-ой переменной составляющей арендной платы в общем размере 80705  руб. 09 коп.

ООО «Инвестторгстрой» (арендодатель)  просило взыскать с ответчика задолженность  по договору аренды № XI-16 П-2015 от 16.11.2015 в общем размере 781748  руб. 67  коп.

При определении размера исковых требований истец исходил из того, что за период с апреля по июль 2020 года (включительно) с ответчика подлежит взысканию постоянная составляющая арендной платы в размере 50% от размера, определенного дополнительным соглашением от 05.02.2020 к договору, с учетом положений п. 3  ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", предусматривающего, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, а также того обстоятельства, что работа торгового центра в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 была ограничена Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 года № 100-УГ (в редакции последующих редакций) в связи с угрозой распространения на территории Свердловской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

31.08.2020 последующее предложенное арендодателями снижение арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.07.2020 (предложение было направлено на e-mail адрес арендатора 18.11.2020) арендатор не принял, не подписав соответствующее дополнительное соглашение к договору. При этом, с требованием о снижении размеров постоянной и 2-ой переменной составляющих арендной платы относительно размеров, установленных дополнительным соглашением от 05.02.2020, арендатор к арендодателям не обращался, равно как и встречных предложений относительно предложенных арендодателями письмом от 18.11.2020 условий по арендным платежам, арендатор не заявлял. 

При рассмотрении дела истец заявил об увеличении размера исковых требований до суммы 

-по постоянной составляющей арендной платы в общем размере 1048800  руб. 05 коп.;

-по 1-ой переменной составляющей арендной платы в общем размере 21043  руб. 53 коп.;

-по 2-ой переменной составляющей арендной платы в общем размере 80705  руб. 09 коп.

Заявление истца принято к рассмотрению на основании ст. 41, 49 АПК РФ.

Ответчик сообщил суду, что ТРЦ «Гринвич» (Екатеринбург) оставался  закрытым до 31.07.2020.

С 01.08.2020 ИП ФИО2 продолжила торговую деятельность в связи с открытием ТРЦ «Гринвич».

Как пояснил ответчик, 15.12.2020 по распоряжению ООО «Инвестторгстрой» в помещение, арендуемое ИП ФИО2, пришел охранник ТРЦ «Гринвич» и потребовал покинуть его в связи с наличием долга по арендной плате. В этот же день, ООО «Инвестторгстрой», без надлежащего уведомления, закрыло ИП ФИО2 магазин «Dress Code».

16.12.2020  ООО «Инвестторгстрой» сообщило ООО «УК «ИТС-ГРУПП» о наличии у ИП ФИО2 задолженности по оплате арендных платежей, в связи с чем, ООО «УК «ИТС-ГРУПП» приостановило подачу электроэнергии в помещение, а также закрыло все витрины магазина «Dress Code».

16.12.2020 ИП ФИО2 пришло требование от ООО «Инвестторгстрой» об уплате задолженности по договору аренды в срок не позднее  21.12.2020, содержащее информацию о том, что поскольку ИП ФИО2 отказалась от подписания дополнительного соглашения о продлении срока договора и предоставлении льготных условий по оплате арендной платы, не намерена продолжать сотрудничество с учетом ранее озвученного предложения арендодателей, то ей необходимо уплатить арендатору всю имеющуюся задолженность по уплате арендной платы по договору, в размерах, прямо предусмотренных договором, до даты окончания срока действия договора и освобождения помещения. 

В судебном заседании установлено, сторонами подтверждено, что с 16.12.2020 у арендатора отсутствовал доступ в арендуемое помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования  подлежащими удовлетворению частично.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994  № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.   Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020,  начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)  № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

В соответствии с Указом Губернатора Свердловской области №100-УГ от 18.03.2020 «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» на территории Свердловской области был введен режим повышенной готовности к чрезвычайной ситуации.

Указом Губернатора Свердловской области №143-УГ были внесены изменения в вышеуказанный Указ в части полного приостановления деятельности работы организаций общественного питания на территории Свердловской области, начиная с 28.03.2020 года.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ответчик осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что в соответствии пунктами 1 и 3 статьи 450, пункта 1 статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды прекратилось с 16.12.2020, так как с этой даты  ИП ФИО2 лишилась возможности использовать арендованное помещение по своему целевому назначению и извлекать из него полезные свойства, на которые она рассчитывал при заключении договора аренды № XI-16 П-2015 от 16.11.2015.

Как заявил ответчик, лишение арендатора возможности осуществлять торговую деятельность, означает для него утрату интереса для дальнейшего исполнения арендных обязательств.  С 15.12.2020 магазин ИП ФИО2  «Dress Code» закрыт, происходит ограничение в пользовании нежилым помещением со стороны ООО «Инвестторгстрой». 

С учётом исследованных обстоятельств спора,  суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

В первоначально представленном расчёте исковых требований истец учёл право ответчика и свою обязанность на уменьшение арендных платежей на 50%, истец при расчёте задолженности учёл все платежи, поступившие от ответчика в счёт погашения задолженности.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом составляет  сумму  439987 руб. 42 коп. При этом размер арендной платы определен за апрель – июль 2020 года, исходя из постоянной составляющей арендной платы 92200 руб. 00 коп. и за август 2020 года – 184400 руб. 00 коп. (данный размер арендной платы, исходя из 50% уменьшения арендной платы, указан самим истцом в первоначальном расчете исковых требований). Суд исключил из первоначального расчёта исковых требований истца требования об оплате  за январь 2021 года и требования за декабрь 2020 года. Это связано с тем, что стороны не спорят о том, что с 16.12.2020 у ответчика отсутствует доступ в арендованные помещения и декабрь 2020 года оплачен ответчиком в сумме 200000 руб. 00 коп. платежными поручениями от 30.11.2020 № 55,  от 07.12.2020  № 56, от 15.12.2020  №  58, поэтому в части заявленных сумм 65423 руб. 74 коп. постоянной составляющей арендной платы за декабрь 2020,  сумм 3902 руб. 87 коп. и 3371 руб. 74 коп. 1-ая переменная часть (коммунальные услуги) во взыскании отказано.

Расходы по уплате государственной пошлине распределены пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью ИНВЕСТТОРГСТРОЙ (ИНН 6661104190, ОГРН 1026605232576) с  индивидуального предпринимателя Палёнис Надежды Анатольевны (ИНН 660100331956, ОГРН 315665800068483) задолженность в сумме 439987 руб. 42 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины сумму 9371 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Н. Федорова