/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-873/17 

Екатеринбург

20 декабря 2017 г.

 

Дело № А07-19486/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Оденцовой Ю.А., Новиковой О.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Гинояна Кариба Нориковича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан                    от 28.06.2017 по делу № А07-19486/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие: 

Гиноян К.Н., (паспорт), его представитель – Хизбуллин Д.Ф. (доверенность от 28.07.2017); 

представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» - Петрашова С.Н. (доверенность от 20.03.2017 № 5-ДГ/1197).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                                 от 23.03.2016 заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № 8598 (далее – общество «Сбербанк России», Банк) о признании индивидуального предпринимателя Гинояна К.Н. (далее также – должник) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утверждена Насырова Ляйсан Флоритовна.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан 02.11.2016 в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утверждена           Насырова Л.Ф.

Конкурсные кредиторы должника Гиноян Сейран Норикович, Нргеян Овик Гургенович, Гиноян Овик Степанович, Гиноян Арутюн Манукович, Даларян Аркади Аветикович обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении начальной цены лота № 1 в размере                                    219 842 000 руб. и обязании залогового кредитора общества «Сбербанк России» внести изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Гинояна К.Н.

Определением арбитражного суда от 28.06.2017 (судья Султанов В.И.) в удовлетворении указанного заявления конкурсных кредиторов Гинояна С.Н., Нргеяна О.Г., Гинояна О.С., Гинояна А.М., Даларяна А.А. отказано. Установлена начальная продажная цена предмета залога – объектов недвижимого имущества и права аренды земельных участков, принадлежащих Гинояну К.Н.: здания кафе-бара и здания подсобных помещений к летнему кафе, назначение: нежилое,        2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 281,10 кв. м, инв. № 4760, лит. Ж, Ж1, И, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск,            ул. Ленина, д. 19, строен. 4, кадастровый номер 02:66:010101:780, существующие ограничения права: ипотека; здания, назначение: нежилое,         4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 599 кв. м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, строен. 4, кадастровый номер 02:66:010110:243, существующие ограничения права: ипотека; права аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 1791 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства универсального комплекса, кадастровый номер 02:66:010110:86, адрес: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19 «К», существующие ограничения права: ипотека; права аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 107 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания кафе, кадастровый номер 02:66:010110:87, адрес: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, строение 4, существующие ограничения права: ипотека; права аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 69 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания хозблока, кадастровый номер 02:66:010110:88, адрес: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина,    д. 19, «Л», существующие ограничения права: ипотека; права аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 1040 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения летнего кафе на период с 1 мая по 1 ноября, кадастровый номер 02:66:010110:89, адрес: Республика Башкортостан,                 г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, «М», существующие ограничения права: ипотека; в размере 88 436 800 руб. на основании отчета независимого оценщика от 09.06.2017 № 5.4-17, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Ребус» (далее – общество «Ребус»).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 21.09.2017 (судьи Калина И.В., Ершова С.Д., Столяренко Г.М.) определение суда первой инстанции от 28.06.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гиноян К.Н., ссылаясь на нарушение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит определение суда первой инстанции от 28.06.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 21.09.2107 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Так, заявитель указывает, что в целях проверки обоснованности рыночной стоимости объектов исследования, должником был заключен договор с закрытым акционерным обществом «Оценка и Компания» (далее – общество «Оценка и Компания») об оказании консультационных услуг от 03.07.2017 № 17/07/2017 на проведение рецензирования заключения эксперта от 09.06.2017 № 5.4-17. Заявитель отмечает, что по результатам проведенного рецензирования установлено, что заключение эксперта общества «Ребус» от 09.06.2017 № 5.4-17 выполнено с нарушением требований законодательства в сфере оценочной деятельности (Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»), в частности, заявитель отмечает, что рыночная стоимость объектов, расположенных в г. Нефтекамске, рассчитана сравнительным методом на основании трех аналогов, расположенных в г. Уфе, который, по мнению заявителя, является несопоставимым по инвестиционному и социально-экономическому потенциалу. Гиноян К.Н. указывает, что при отсутствии развитого рынка недвижимости сравнительный подход не применим, в данном случае необходимо применять затратный подход. Как полагает заявитель, вывод эксперта о том, что затратный подход не применялся, поскольку здания с очень дорогой отделкой трудно реализовать, не является мотивированным отказом от расчета затратным подходом, при этом судом поставлен на разрешение эксперту вопрос именно о рыночной стоимости объектов, а не о ликвидационной. Заявитель обращает внимание, что в нарушение требований законодательства в сфере оценочной деятельности расчет стоимости права аренды земельного участка произведен с внесением корректировок на физические характеристики объектов. В связи с изложенным, заявитель указывает, что заключение эксперта от 09.06.2017 № 5.4-17 необоснованно принято судами во внимание при установлении начальной продажной цены предмета залога, поскольку названное заключение противоречит федеральным стандартам, обязательным к применению в оценочной деятельности, а также методикам, рекомендованным к расчету рыночной стоимости объектов исследования, не соответствует требованиям полноты, всесторонности и обоснованности исследования.

Отзыв на кассационную жалобу, поступивший от общества «Сбербанк России» 11.12.2017, не приобщается к материалам дела в связи с отсутствием доказательств заблаговременного направления в адрес других участников спора.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм права, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2016 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование общества «Сбербанк России» в общей сумме 65 686 247 руб. 65 коп., в том числе ссудная задолженность в сумме 62 399 488 руб. 67 коп., просроченная задолженность по процентам в сумме 2 564 071 руб. 14 коп., лимит в сумме 757 руб. 26 коп., неустойка в сумме 253 557 руб. 61 коп., как обеспеченное залогом имущества должника, а также третейский сбор в сумме 457 235 руб., госпошлина в сумме     4 500 руб., убытки в сумме 693 руб., расходы за проведение оценки заложенного имущества в сумме 5 000 руб., почтовые расходы в сумме 931 руб. 88 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.04.2014 № 3 к договору ипотеки от 18.07.2011 № 1_1088 предметом залога являлось следующее имущество должника: объект недвижимости - здание кафе-бара и здание подсобных помещений к летнему кафе, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 281,10 кв. м, инв. № 4760, лит. Ж, Ж1, И, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, строен. 4, кадастровый номер 02:66:010101:780; объект недвижимости – здание, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь                            1 599 кв. м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск,                             ул. Ленина, д. 19, строен. 4, кадастровый номер 02:66:010110:243; право аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 1791 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства универсального комплекса, кадастровый номер 02:66:010110:86, адрес: Республика Башкортостан,                          г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19 «К»; право аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 107 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания кафе, кадастровый номер 02:66:010110:87, адрес: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, строение 4; право аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости,           69 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания хозблока, кадастровый номер 02:66:010110:88, адрес: Республика Башкортостан,                         г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, «Л»; право аренды земельного участка сроком до 27.02.2024 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 1040 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения летнего кафе на период с 1 мая по 1 ноября, кадастровый номер 02:66:010110:89, адрес: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина,    д. 19, «М».

Общество «Сбербанк России», являющееся залоговым кредитором должника, 23.01.2017 утвердило Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге. На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 24.01.2017 опубликовано Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Гинояна К.Н., находящегося в залоге общества «Сбербанк России», согласно которому вышеуказанное имущество, принадлежащее должнику, реализуется по начальной продажной цене в размере 84 067 796 руб. 61 коп.

Не согласившись с начальной ценой продажи залогового имущества, конкурсные кредиторы обратились в суд с заявлением об установлении начальной цены лота № 1 в размере 219 842 000 руб. и обязании залогового кредитора внести изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Гинояна К.Н.

В соответствии с п. 1 ст. 213.1 Федерального закона от 26.10.2002                               № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой Х, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

Положения абз. 2 п. 4 ст. 138, п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве предоставляют залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога (абз. 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление Пленума от 23.07.2009                    № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В пункте 11 постановления Пленума от 23.07.2009 № 58 содержатся разъяснения, согласно которым полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела, по ходатайству конкурсных кредиторов определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2017 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества и права аренды земельных участков, находящихся в залоге у Банка; проведение экспертизы поручено эксперту общества «Ребус» Решетникову А.Г. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимого имущества и права аренды земельных участков по состоянию на январь-май 2017 г. 

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта общества «Ребус» от 09.06.2017 № 5.4-17 рыночная стоимость имущества должника, являющегося предметом залога Банка, составила 110 546 000 руб. 

С учетом проведенной оценки, общество «Сбербанк России» просило установить начальную продажную цену предмета залога в размере                                   88 436 800 руб.

Проанализировав заключение эксперта общества «Ребус»                                    от 09.06.2017 № 5.4-17, приняв во внимание, что представленное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, экспертом сделаны выводы по поставленным вопросам, обоснован выбор сравнительного подхода при определении стоимости спорного имущества, суды пришли к выводу о том, что названное заключение эксперта соответствует требованиям процессуального законодательства и является достоверным доказательством по делу.

Судами отмечено, что иного заключения о рыночной стоимости предмета залога в материалах дела не имеется, выводы эксперта общества «Ребус»                   Решетникова А.Г. не опровергнуты; представленная должником рецензия общества «Оценка и Компания» от 07.07.2017 № 6/17 приобщена к материалам дела судом апелляционной инстанции, но по результатам ее исследования суд пришел к выводу о том, что данная рецензия не опровергает выводы судебной экспертизы.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, доводы и возражения лиц, участвующих в данном споре, принимая во внимание стоимость залогового имущества, определенную в заключении эксперта общества «Ребус» Решетникова А.Г. от 09.06.2017 № 5.4-17 (в размере             110 546 000 руб.), а также принимая во внимание общую залоговую стоимость имущества, установленную в п. 4 дополнительного соглашения от 31.04.2014     № 3 к договору ипотеки от 18.07.2011 № 1_1088 (в размере 108 991 944 руб.), суды правомерно установили начальную цену предмета залога в размере            88 436 800 руб. и отказали в удовлетворении требований конкурсных кредиторов.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку; эти доводы не опровергают выводов судов и направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. 

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2017 по делу № А07-19486/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Гинояна Кариба Нориковича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       Н.А. Артемьева 

 

Судьи                                                                                    Ю.А. Оденцова 

 

                                                                                              О.Н. Новикова