ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-20002/2021

г. Самара

18 декабря 2023 года

11АП-19054/2023

 

            Резолютивная часть  постановления  объявлена  12 декабря 2023 года

            Постановление в полном объеме изготовлено     18 декабря  2023 года 

 

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Романенко С.Ш.,   Ястремского Л.Л.,    при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Татарстан апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 19 октября 2023 года по делу  № А65-20002/2021  (судья Исхакова М.А.),  по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

             о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества, понуждении заключить договор, 

            и по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения и возвратить их по акту приема-передачи,

            с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

     с участием в судебном заседании посредством системы видеоконференцсвязи:

     от ответчика  -    представителя ФИО3,  по доверенности от 09.01.2023  г., 

     иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее - истец, предприниматель), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - Комитет, ответчик), о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016, понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001, общей площадью 69 кв.м, с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли – продажи арендуемого имущества.

В рамках дела №А65-24583/2021 муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения первого этажа: №2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346, общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2021 дела №А65-20002/2021 и № А65-24583/2021 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А65-20002/2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, в иске индивидуального предпринимателя ФИО2 было отказано; иск Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" был удовлетворен частично; на индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность освободить помещения №2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346 общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" по акту приема-передачи; в остальной части в удовлетворении иска отказано; с индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2022 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу № А65-20002/2021 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан   от 20.12.2022 года  иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворен; признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016; на Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" возложена обязанность заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001, общей площадью 69 кв.м, с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли – продажи арендуемого имущества; с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 12 000 руб. уплаченной государственной пошлины; в иске Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2023 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу №А65-20002/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Отменяя судебные акты нижестоящих судов, суд кассационной инстанции указал, что решением по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности Муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, не привлеченного к участию в деле. При новом рассмотрении дела судам указано на необходимость исследовать и оценить доводы учреждения, установить момент возникновения права оперативного управления учреждения на спорное имущество, дать оценку тому обстоятельству, что Комитет при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции (04.10.2022), в суде первой и апелляционной инстанции не заявлял о закреплении спорного имущества за учреждением на праве оперативного управления. 

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.07.2023 на основании ст.51 АПК РФ Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 19.10.2023 года иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворен; признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016; на муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" возложена обязанность заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли – продажи арендуемого имущества в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 12 000 руб. уплаченной государственной пошлины; в иске муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказано.

 Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"  обратилось  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в  удовлетворении исковых требований. 

В обоснование  доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на проведение Комитетом обследования арендуемого помещения в период действия договора аренды от 01.08.2016 №8673-95Л. Указывает, что постановлениями Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново-Савиновского районов города Казани № 85100008210608000550 от 08.06.2021 установлено допущенное ИП ФИО2 неисполнение муниципальных правовых актов органов местного самоуправления г.Казани, п. 15.5 Положения об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования г.Казани, использование с нарушением установленного порядка изменения целевого назначения нежилого помещения без наличия соответствующего разрешения, не использование данного объекта по назначению, указанному в договоре; установлено, что помещения используются под торговлю товаров для праздника. Комитетом земельных и имущественных отношений г.Казани разрешение на осуществлении торговли в нежилых помещениях не выдавалось. ИП ФИО2 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 2.6 Кодекса РТ об административных правонарушениях и еу назначено административное наказание в виде предупреждения.

В отзыве на апелляционную жалобу истец  просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представитель ответчика  -    ФИО3,  по доверенности от 09.01.2023  г., участвующая в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных  исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения заявителя апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016 года, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема – передачи в аренду нежилые помещения этажа 1: NN 2/1, 14, 16, 17, 18, находящиеся в муниципальной казне г.Казани, расположенные по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, для использования под жилищно- коммунальное хозяйство, инновационную деятельность, бытовое обслуживание, образование, здравоохранение, народно- художественные промыслы, внутренний туризм, физкультуру и спорт, культуру, частные учреждения дополнительного образования детей. Целевое использование имущества является окончательным и не подлежит изменению (п.1.1 договора).

 В соответствии с пунктом 1.2 договора общая площадь сдаваемых в аренду помещений -69 кв. м. 

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен сроком на 5 лет с 01 августа 2016 по 31 июля 2021. Дата возврата имущества - 31 июля 2021 (п.2.2. договора).

Пунктом  2.5 договора стороны определили, что действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.2 договора.

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях:

- невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения;

- неиспользования арендованного имущества арендатором в течении первого года аренды по целевому назначению с даты подписания акта приема- передачи;

- неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1 ( в части целевого использования арендованного имущества), подпунктами 4.4.6, 4.4.7, 4.4.10, 4.4.17, 5.2.1, 5.2.2.

Актом приема- передачи от 01.08.2016 подтверждается передача имущества по указанному договору арендатору.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением от 19.03.2021 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Закона №159-ФЗ. 

Письмом от 12.04.2021г. №5241/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов будет направлено   предложение  о  преимущественном   праве   выкупа  арендуемых   помещений   в соответствии с Законом, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

Впоследствии, Комитетом в адрес ИП ФИО2 была направлена претензия от 26.07.2021 №10883/КЗИО-ИСХ, согласно которой в связи с существенным нарушением ИП ФИО2 п.1.1 (в части целевого использования), пункта 4.4.6 договора, Комитет в порядке, предусмотренном ст.450.1 ГК РФ, п.6.7 договора аренды уведомил ИП ФИО2 о своем отказе в одностороннем порядке от договора, расторжении договора с 31.07.2021, необходимости освободить нежилые помещения, площадью 69 кв.м, в доме №48 по ул. ФИО4 и вернуть их по акту приема- передачи.

ИП ФИО2 направил в адрес Комитета письмо  исх. от 04.08.2021г. с указанием на не направление в его адрес Комитетом в срок до 24 июня 2021 года договора купли- продажи, приложив проект договора купли-продажи арендуемого имущества. 

Письмом    от     13.08.2021г.    №11900/КЗИО-ИСХ    Комитет    сообщил ИП ФИО2 об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что договор аренды расторгнут.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд.

Обосновывая свои требования, Комитет в иске о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения первого этажа:№2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346, общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи ссылался на использование предпринимателем арендуемого помещения не по целевому назначению, а именно: для осуществления розничной торговли, в связи с чем, договор аренды Комитетом расторгнут, а предпринимателем не может быть реализовано право преимущественного выкупа арендуемого помещения.

В подтверждение факта нецелевого использования арендованного имущества ответчиком были представлены: постановление Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново-Савиновского районов города Казани № 85100008210608000550 от 08.06.2021, акт обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1127 от 09.04.2021, акт обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1585 от 08.07.2021, протокол №КЗИО/96 об административном правонарушении от 25.08.2021 ИП ФИО5, постановление №85100008210908000874 от 08.09.2021 Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново- Савиновского районов города Казани; фототаблицы комитета, с изображением спорных помещений.

Постановлением Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново-Савиновского районов города Казани № 85100008210608000550 от 08.06.2021 установлено, что ИП ФИО2 допущено неисполнение муниципальных правовых актов органов местного самоуправления г.Казани, п.15.5 Положения об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования г.Казани, используются с нарушением установленного порядка изменения целевого назначения нежилого помещения без наличия соответствующего разрешения, также данный объект не используется по назначению, указанному в договоре; данные помещения используются под  торговлю товаров для праздника. Комитетом земельных и имущественных отношений г.Казани разрешение на осуществлении торговли в нежилых помещениях не выдавалось. ИП ФИО2 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 2.6 Кодекса РТ об административных правонарушениях и назначено административное наказание в виде предупреждения (том 1, л.д.98).

Согласно акту обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1127 от 09.04.2021 в ходе проверки установлено, что нежилые помещения являются муниципальной собственностью, на которые заключен договор аренды №8673-95Л от 01.08.2016 с ИП ФИО2; на момент осмотра установлено, что помещения используются арендатором под парикмахерскую и торговлю праздничной атрибутики (шары, свечки, конверты и другая продукция).

Согласно акту обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1585 от 08.07.2021 в ходе проверки установлено, что нежилые помещения являются муниципальной собственностью, на которые заключен договор аренды №8673-95Л от 01.08.2016 с ИП ФИО2; на момент обследования установлено, что часть помещений используется под размещения магазина праздничной атрибутики ИП ФИО5 Иная часть помещений используется под размещение парикмахерской; какие- либо согласования по передаче помещений третьим лицам между комитетом и ИП ФИО2 отсутствуют.

Кроме того, ответчик ссылался на передачу спорного нежилого помещения в оперативное управление муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани (далее- учреждение).

Так, установлено, в период рассмотрения настоящего спора Комитет передал учреждению в оперативное управление нежилое помещение первого этажа №1001 по ул. ФИО4, д.48, общей площадью 69 кв.м, на основании договора от 27.08.2007 №1/212 (том 4, л.д.136-138). 

По условиям дополнительного соглашения от 15.09.2022 к договору оперативного управления №1/212 Комитет закрепляет, а учреждение принимает на праве оперативного управления нежилое помещение первого этажа №1001 по ул. ФИО4, д.48, общей площадью 69 кв.м, согласно приказу Комитета от 06.09.2022 №1952/КЗИО-ПК (том 4, л.д.140).

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:110802:346, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит Муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на праве оперативного управления с 12.10.2022, о чем сделана запись регистрации (том 4, л.д. 141-143).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 6.7 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1 (в части целевого использования арендованного имущества), подпунктами 4.4.6, 4.4.7, 4.4.10, 4.4.17, 5.2.1, 5.2.2.

В качестве оснований для одностороннего расторжения договора аренды в претензии от 26.07.2021 №10883/КЗИО-ИСХ (уведомлении об одностороннем расторжении договора)  арендодателем были указаны следующие обстоятельства:

- нарушение ИП ФИО2 п.1.1 договора (в части целевого использования), 

- нарушение ИП ФИО2 пункта 4.4.6 договора, в соответствии с которым арендатор обязуется использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора с условием соблюдения запретов, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 №209- ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В подтверждение факта нарушения условий договора в материалы дела ответчик представил акты от 09.04.2021 и от 08.07.2021 обследования арендованных помещений.

Давая оценку законности одностороннего отказа Комитета от договора аренды, суд первой инстанции, руководствовался следующим.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления. 

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 158-ФЗ).                                    Установлено, что предприниматель в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направил в Комитет заявление о выкупе арендованного имущества по спорному договору аренды, которое было получено последним 29.03.2021.

Комитет письмом от 12.04.2021 известил истца о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии  с законом, а также проект договора купли-продажи  арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.                                   

Таким образом, Комитет признал преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом.         Однако вместо обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Комитет претензией от 27.07.2021 заявил отказ от  договора аренды с требованием освободить предпринимателю нежилые помещения, вернуть их по акту – приема передачи, ссылаясь на использование арендных помещений не по целевому назначению.              

В дальнейшем, письмом от 13.08.2021 Комитет сообщил предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с односторонним расторжением договора аренды с 31.07.2021.                 

Как указано в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо № 134), по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами. Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса). 

Отменяя судебные акты нижестоящих судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции в постановлении от 10.10.2022г. отметил, что в период действия договора (с 01.08.2016 по 31.07.2021) Комитетом проверки соблюдения предпринимателем целевого использования арендованного имущества не проводились, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В связи с этим действия Комитета, выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого использования арендованного имущества после подачи заявления предпринимателем, одностороннем отказе от исполнения договора аренды, принимая во внимание статью 9 Закона № 159-ФЗ, пункт 5 информационного письма № 134, могут свидетельствовать о воспрепятствовании им в реализации предпринимателем права на приобретение имущества.

Доводы ответчика о проведении Комитетом обследования арендуемого помещения  в период действия договора аренды, о чем представлены акты обследования от 09.04.2021 и от 08.07.2021 не опровергают выводы суда первой инстанции, поскольку указанные обследования были инициированы арендодателем после направления предпринимателем заявления о выкупе арендуемого помещения, до получения которого Комитет не проводил проверку целевого использования арендуемого помещения, не заявлял об отказе от договора аренды, напротив, подтвердил преимущественное право истца на выкуп арендованного имущества. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал действия Комитета по прекращению договора аренды в одностороннем порядке как направленные на воспрепятствование истцу в приобретении объекта недвижимости, в связи с чем, требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016 являются правомерными и подлежащими удовлетворению.  

Давая оценку действиям Комитета по передаче спорного нежилого помещения в оперативное управление учреждению, суд первой инстанции правильно рукововдствовался следующим.

В соответствии со статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. 

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. 

На основании пункта 4 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено, право оперативного управления было зарегистрировано за учреждением 12.10.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если при заключении договора стороной было допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что совершая оспариваемую сделку, стороны или одна из них намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка нарушающая права и охраняемые законом интересы третьих лиц является недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом случае Комитетом совершены действия, направленные на воспрепятствование предпринимателем права на приобретение имущества. Кроме того, суд посчитал, что переход права на спорное имущество после принятия судом кассационной инстанции постановления от 10.10.2022 фактически представляет собой нелегитимную защиту Комитета от предъявленного иска. При рассмотрении дела в суде кассационной инстанции (04.10.2022), в суде первой и апелляционной инстанции Комитет не заявлял о закреплении спорного имущества за учреждением на праве оперативного управления. 

Таким образом, в действиях Комитета усматриваются  явные признаки злоупотребления правом, в связи с чем, дополнительное соглашение от 15.09.2022 к договору оперативного управления №1/212 от 27.08.2007 следует признать ничтожным. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с под.3 п.2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Вместе с тем, как указано в п.1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014), передача исполнительным органом муниципального  образования недвижимого имущества в оперативное управление учреждению  сама  по себе не является основанием для отказа в передаче  субъекту  малого или среднего предпринимательства данного имущества в  собственность на основании ст. 3 Федерального закона "Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и  о внесении изменений  в  отдельные  законодательные  акты  Российской Федерации", если из обстоятельств дела  следует,  что  установление права   оперативного   управления   совершено    лишь    с    целью воспрепятствовать субъекту малого  и  среднего  предпринимательства реализовать  установленное  законом   преимущественное   право   на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае право оперативного управления на арендуемое имущество зарегистрировано, а следовательно, возникло как вещное право 12.10.2022, т.е. после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. При этом, закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования истца, в период рассмотрения настоящего спора.

Изложенные обстоятельства, в силу вышеприведенных разъяснений Президиума Верховного Суда РФ, свидетельствуют о совершении Комитетом действий, направленных на воспрепятствование предпринимателю в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения. При этом обращение  за  государственной  регистрацией   права   оперативного управления муниципального учреждения на спорное  помещение  явилось следствием  указанных  неправомерных   действий   Комитета, осуществление  которой  позволило  ссылаться  на  наличие препятствия для субъекта малого предпринимательства -  в реализации права на приобретение арендуемого имущества, что свидетельствует о злоупотреблении правом ответчиком и влечет недействительность сделки по передаче недвижимого имущества в оперативное управление учреждению.

Предпринимателем было заявлено требование о понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли – продажи арендуемого имущества.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регулируются статьей 445 Гражданского кодекса, в соответствии с пунктом 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ). 

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ условиями реализации преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства по приобретению арендуемого имущества являются следующие: 

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159- ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма № 134,   при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам  пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. 

Материалами дела подтверждается, что предприниматель  арендует нежилые помещения, начиная с 01.08.2016, то есть непрерывно в течение двух и более лет. По состоянию на дату получения Комитетом заявления  29.03.2021 истец владел и пользовался арендуемыми помещениями в соответствии с вышеуказанным договором аренды.

Таким образом, предпринимателем соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, что влечет обязанность Комитета с момента обращения предпринимателя обеспечить со своей стороны заключение договора купли-продажи помещения.  

Согласно представленному истцом отчету №01-08-2021 от 03.08.2021 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 69,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:110802:346 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки (29 марта 2021г.) составляет 2 749 000 руб. 

На основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Комитет в ходе рассмотрения дела отказался от назначения экспертизы по делу для определения рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем имущества. Иные доказательства в опровержение представленного предпринимателем отчета об оценке им не были представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о понуждении Комитета заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001, общей площадью 69 кв.м, с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли – продажи арендуемого имущества.

Поскольку в действиях ответчика судом установлены признаки злоупотребления правом, исковые требования Комитета к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения и возвратить их по акту приема-передачи, обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 19 октября 2023 года по делу  № А65-20002/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"    - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

  Председательствующий судья

 

 

Судьи     

Е.А. Митина

 

 

С.Ш. Романенко 

 

 

Л.Л. Ястремский