ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1017/2025

г. Челябинск

10 апреля 2025 года

Дело № А47-7545/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Зориной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2024 по делу № А47-7545/2024.

В судебном заседании, организованном посредством видеоконференц-связи при участии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом),

Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 28.10.2024, сроком действия до 31.12.2025),

Финансового управления администрации г. Оренбурга - ФИО4 (паспорт, диплом, доверенность от 17.02.2025 № 7, сроком действия по 31.12.2025).

Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» (далее – истец, ООО «Центр независимых экспертиз») обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга (далее – ответчик, Департамент) о взыскании убытков в размере 869 065 руб. 21 коп. 

Определением от 14.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации города Оренбурга.

Решением суда первой инстанции от 27.12.2024 исковые требования удовлетворены  в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Департамент (далее – податель апелляционной жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что возражений по начислению арендной платы или возражений по факту аренды нежилого помещения ответчиком в рамках дела № А47-5716/2021 заявлено не было.

Кроме того, арендная плата за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 в размере 869 065 руб. 21 коп. ООО «Центр независимых экспертиз» добровольно не оплачивалась, было возбуждено исполнительное производство №54437/22/56044-ИП.

В связи с чем, апеллянт полагает, что ссылка в решении суда на факт оплаты арендных платежей за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 в размере 869 065 руб. 21 коп не свидетельствует о добросовестном поведении ООО «Центр независимых экспертиз».

Следовательно, в действиях ООО «Центр независимых экспертиз» имеются недобросовестные действия, выраженные в неоплате обязательных арендных платежей и перечисление денежных средств по исполнительному производству в полном объеме только 09.02.2024, только для подачи искового заявления в Арбитражный суд Оренбургской области с целью возмещения убытков.

В связи с чем, апеллянт полагает, что удовлетворяя требования ООО «Центр независимых экспертиз» по арендным платежам, обязанность по уплате которых установлена по делу № А47-5716/2021, Арбитражный суд Оренбургской области нарушил нормы материального права.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 11.03.2025.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и п. 37 Регламента арбитражных судов в составе суда произведена замена председательствующего судьи Томилиной В.А. в связи с болезнью на судью Камаева А.Х.

После замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: платежные поручения № 4125 от 27.02.2022, № 14813 от 21.09.2022, № 8700 от 10.11.2022, № 9024 от 06.12.2022, № 500 от 07.12.2022,            № 7406 от 13.03.2023, № 20 от 09.02.2024, акт сверки по договору № 2-754в-13349 от 27.06.2019.

Суд, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, отказал в его удовлетворении, ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 268 АПК РФ.

К дате судебного заседания от ООО «Центр независимых экспертиз» и Финансового управления администрации города Оренбурга поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.04.2025. 

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст.18 АПК РФ и п. 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Курносовой Т.В., в связи с нахождением в отпуске, судьей Зориной Н.В. После замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала.

ООО «Центр независимых экспертиз» представило письменные пояснения с приложением дополнительных документов, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.04.2015 между Комитетом по управлению имущества Оренбургской области и ООО «Центр независимых экспертиз» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга №2-7546-12059.

12.02.2019 ООО «Центр независимых экспертиз» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 22.02.2019 №01-28/1108 истец  уведомлен о принятии отчета ИП ФИО5 о рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Отчетом ИП ФИО5 о рыночной стоимости выкупаемого имущества №014-2/19 от 25.02.2019 стоимость выкупаемого имущества определена в размере 5 400 000 рублей.

Таким образом, проект договора купли-продажи должен был быть направлен в адрес общества не позднее 18.03.2019 (22.02.2019 (дата принятия отчета об оценке имущества) + 24 дня (двухнедельный срок на принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества + 10-дневный срок на направления проекта договора купли-продажи)

Постановлением №1341-п от 03.06.2019 принято решение об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

...>.

В июне 2019 года обществу направлен проект договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.

Согласно данному проекту договора купли-продажи цена приобретения имущества составляет 5 400 000 рублей.

Не согласившись с размером выкупной стоимости имущества, 02.07.2019 истцом подано заявление о несогласии с условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества в части выкупной стоимости, а также представлен протокол разногласий.

Письмом №01-28/4230 от 23.07.2019 ответчик отказал в изменении условий договора купли-продажи в части уменьшения выкупной стоимости недвижимого имущества, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в суд для урегулирования возникшего преддоговорного спора.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021 по делу №А47-1964/2020 (л.д.11-13) исковые требования ООО «Центр независимых экспертиз» удовлетворены, выкупная стоимость недвижимого имущества уменьшена на стоимость неотделимых улучшений.

Как указывает истец, поскольку действие договора аренды от 15.04.2015 закончилось, а условия договора купли-продажи спорного имущества сторонами согласованы не были, истец вынужден 27.06.2019 заключить договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга №2-754в-13349 на новый срок для того, чтобы не утратить права преимущественного приобретения недвижимого имущества в собственность.

Согласно условиям договора аренды №2-754в-13349 от 27.06.2019 размер арендной платы в месяц составляет 43 640 рублей в месяц (п. 4.1. договора аренды).

Арендная плата по договору аренды №2-754в-13349 от 27.06.2019 взыскана на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу №А47-5716/2021. 

Оплата арендной платы в сумме 869 065,21 рублей подтверждается платежным поручением №20 от 09.02.2024.

Договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом согласования разногласии по результатам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021, в редакции постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021 по делу А47-1964/2020 заключен между истцом и ответчиком только 20.05.2021.

09.02.2024 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил выплатить сумму убытков в добровольном порядке. Ответа на претензию не последовало, требования в добровольном порядке не удовлетворены (л.д.8-10).

Полагая, что арендная плата, уплаченная истцом по договору аренды              №2-754в-13349 от 27.06.2019, за период с 18.08.2019 по 19.05.2021 является убытками истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, исходил из того, что продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имущества арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения Департаментом требований закона, явилось следствием неправомерных действий данного государственного органа и взыскал с ответчика убытки в виде необоснованно уплаченной арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

По смыслу норм статей 12, 15, 1064 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав.

Обращаясь с требованием о возмещении вреда, причиненного органом публичной власти, истец обязан доказать незаконность (противоправность) действий публичного органа, а также факт и размер причиненного вреда.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). 

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Цена приобретаемого арендуемого имущества определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, полученного в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

При этом согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №9785/12 от 25.12.2012, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, Федеральным законом №159-ФЗ установлено императивное правило, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при подготовке и заключении договора купли-продажи приобретаемого имущества.

Вместе с тем, при рассмотрении дела № А47-1964/2020 судами  установлено, что Комитетом не были соблюдены требования части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества не была зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при подготовке и заключении договора купли-продажи приобретаемого имущества.

Из материалов дела следует, что поскольку действие договора аренды от 15.04.2015 закончилось, а условия договора купли-продажи спорного имущества сторонами согласованы не были, истец вынужден 27.06.2019 заключить договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга №2-754в-13349 на новый срок для того, чтобы не утратить права преимущественного приобретения недвижимого имущества в собственность.

Согласно условиям договора аренды №2-754в-13349 от 27.06.2019 размер арендной платы в месяц составляет 43 640 рублей в месяц (п. 4.1. договора аренды)

Арендная плата по договору аренды №2-754в-13349 от 27.06.2019 взыскана на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу №А47-5716/2021. 

Оплата арендной платы в сумме 869 065,21 рублей подтверждается платежным поручением №20 от 09.02.2024.

Договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом согласования разногласии по результатам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2021, в редакции Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2021 по делу А47-1964/2020 заключен между истцом и ответчиком только 20.05.2021.

Таким образом, не только Комитет отказался удовлетворить законные требования ООО «Центр независимых экспертиз»  об уменьшении выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, но и по сути довел преддоговорной спор до суда, который подтвердил правоту ООО «Центр независимых экспертиз».

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при надлежащем исполнении Комитетом возложенных на него полномочий по распоряжению муниципальным имуществом путем своевременного заключения договора купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства относительно учета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества при определении выкупной стоимости арендуемого имущества, обязанность ООО «Центр независимых экспертиз» по оплате арендной платы прекратилась бы ранее заключения договора купли-продажи по результатам разрешения судебного, преддоговорного спора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Письмом от 22.02.2019 №01-28/1108 истец уведомлен о принятии отчета ИП ФИО5 о рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Отчетом ИП ФИО5 о рыночной стоимости выкупаемого имущества №014-2/19 от 25.02.2019 стоимость выкупаемого имущества определена в размере 5 400 000 рублей.

В силу императивного характера нормы части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ Комитет был обязан при поручении ИП ФИО5  подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №014-2/19 от 25.02.2019 поставить перед оценщиком вопрос об определении стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, произведенных в период арендных правоотношений.

Департаментом не было представлено убедительных доказательств невозможности учета стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости на стадии заключения договора купли-продажи с целью недоведения спора до суда.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества определенной без уменьшения ее стоимость неотделимых улучшений, носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, инициирование спора об урегулировании разногласий, связанных с определением цены выкупаемого имущества ООО «Центр независимых экспертиз», не исключает удовлетворения заявленных им требований о возмещении убытков, поскольку спор был обусловлен неправомерным отказом Комитета от применения части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Исходя из положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденного внесения арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Расчет убытков истцом произведен за период с 18.08.2019 по 19.05.2021, исходя из ежемесячной части арендной платы в сумме 869 065 руб. 21 коп. 

Проверив данный расчет убытков, суд первой инстанции признал его верным.

Оснований для переоценки расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Апелляционная коллегия также отмечает, что истец с 25.11.2013 по настоящее время применяет упрощенную систему налогообложения, что подтверждается выпиской о применяемых специальных налоговых режимах от 17.03.2025, что исключает обязанность по оплате налога на имущество.

Доводы апеллянта основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имуществом арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения муниципальным образованием требований закона, явилось следствием неправомерных действий органов местного самоуправления.

Поэтому возложение ответственности за убытки ООО «Центр независимых экспертиз» в виде арендной платы, уплаченной за период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи в отношений спорного помещения, является обоснованным по праву.

Поскольку именно незаконность действий Комитета (Департамента), установленная судебными актами Арбитражного суда Оренбургской области, была причиной несения истцом расходов по уплате арендной платы, причинно-следственная связь между нарушением прав ООО «Центр независимых экспертиз» со стороны ответчика и возникшими убытками является доказанной, на что правильно указано судом первой инстанции. 

Поскольку доказательств наличия иного основания возникновения у истца убытков в период, когда между сторонами имелся преддоговорный спор, ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в результате неправомерных действий ответчика были сохранены арендные отношения сторон, предполагающие обязанность по внесению арендной платы; что Комитет (Департамент), не исполнивший требования нормы части 6 статьи 5 Закон № 159-ФЗ, является лицом, виновным в возникновении преддоговорного спора и доведении его до суда, поскольку Комитет отказался удовлетворить законные требования ООО «Центр независимых экспертиз» об уменьшении выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, указав на возможность разрешения возникшего спора исключительно в судебном порядке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ. 

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не распределяются в связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2024 по делу № А47-7545/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

А.С. Жернаков

Н.В. Зорина