АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-253/2017

18 апреля 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от УМС администрации г. Владивостока: Волик А.С., представитель             по доверенности от 30.12.2016 № 28/1-8300 

от ИП Баженова С.В.: Цветков С.В., представитель по доверенности                без номера от 01.03.2017

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока

на решение от 30.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016

по делу № А51-4785/2016 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Клёмина Е.Г.,                       в апелляционной инстанции судьи: Култышев С.Б., Глебов Д.А.,                  Скрипка Н.А.

По иску индивидуального предпринимателя Баженова Сергея Валерьевича

к Управлению муниципальной собственности администрации                        города Владивостока

о признании недействительным договора аренды в части установления арендной платы

Индивидуальный предприниматель Баженов Сергей Валерьевич (ОГРНИП 313250607400023, ИНН 250601718844; далее –                                      ИП Баженов С.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности               г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – УМС г. Владивостока, Управление) о признании недействительным договора аренды от 04.04.2014 № 01-15078-001-Н-АР-7025-00 в части установления арендной платы без применения корректирующего коэффициента 0,4, предусмотренного решением Думы г. Владивостока               от 27.02.2003 № 173.

Решением суда от 30.08.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда 16.11.2016 без изменения,                            в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с мотивировочной частью принятых по настоящему делу решения и апелляционного постановления в отношении выводов судебных инстанций о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям сторон при расчете арендной платы понижающего коэффициента 0,4, предусмотренного решением Думы г. Владивостока                  от 27.02.2003 № 173 для субъектов малого предпринимательства, Управление обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, исключив из них указанные выводы.

В обоснование поданной жалобы заявитель привел доводы о том,           что спорный договор аренды заключен между сторонами по результатам проведенного аукциона, следовательно, в такой ситуации установленная аукционной документацией арендная плата после подписания договора                   не может быть изменена, так как не является регулируемой. Также       настаивает на том, что условия договора аренды в той части, в которой            они предусматривают применение регулируемых ставок арендной платы, являются недействительными, как противоречащие действующему законодательству, в том числе положениям Федерального закона                           от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) и Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденным Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее – Правила проведения конкурсов или аукционов). При этом Управление  полагает, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и фактически сам определил размер арендной платы по их результатам, является невозможным, так как в таком случае применяется иной механизм формирования арендной платы.

От ИП Баженова С.В. отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы неоднократно откладывалось, первоначально до 28.03.2017                       на 17 часов 50 минут и впоследствии до 11.04.2017 на 15 часов 10 минут.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель Управления дал необходимые пояснения по обстоятельствам дела и просил удовлетворить поданную жалобу, против  чего возражал представитель предпринимателя.

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены или изменения в обжалуемой части.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 04.04.2014 между УМС г. Владивостока (арендодатель)               и ИП Баженовым С.В. (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества на срок до 03.04.2019 заключен договор № 01-15078-001-Н-АР-7025-00 аренды здания-склада (строение 177), общей площадью 840 кв.м, инвентарный номер 05:401:002:000275830: лит. 24, этажность: 2, расположенного по адресу:             г. Владивосток, 2-я Речка, военный городок № 34, для использования в целях «производство и ремонт мебели, автотранспортная мастерская, склад».

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи                           от 04.04.2014. 

В пункте 3.1 проекта договора аренды, являющегося частью аукционной документации, ставка арендной платы определена арендодателем в размере 276 287 руб. 91 коп. в месяц. 

Согласно пункту 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 утверждены величины коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями, и их частями, находящимися в собственности муниципального образования «город Владивосток».

По заявлению ИП Баженова С.В. на основании указанного решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 со стороны Управления принимались распоряжения о применении к предпринимателю, как субъекту малого предпринимательства, понижающего коэффициента, на основании чего сторонами спорного договора аренды заключались дополнительные соглашения: от 07.05.2014 № 1, которым установлена арендная плата                     в размере 111 725 руб. 18 коп. на период с 04.04.2014 по 31.12.2015,                     и от 05.11.2014 № 2, которым установлена арендная плата в размере 126 808 руб. 08 коп. на период с 25.09.2014 по 31.12.2015.

В 2016 году предпринимателем в адрес Управления также было направлено соответствующее заявление о применении корректирующего коэффициента на соответствующий год, в ответ на которое ответчик письмом от 25.01.2016 № 442СП отказал в изменении арендной платы по спорному договору аренды путем применения коэффициента 0,4, сославшись на то,  что этот договор аренды заключен по итогам проведения 25.03.2014 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях, указанных в аукционной документации, и поэтому цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении. По мнению Управления, изменение условий такого договора аренды о размере арендной платы путем ее уменьшения будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Данный отказ Управления во внесении соответствующих изменений            в спорный договор аренды, послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оставляя заявленные ИП Баженовым С.В. требования без удовлетворения, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой                 и  стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы, при этом дополнительного изменения договора аренды в таком случае не требуется. 

Оснований для признания спорных условий договора аренды о порядке определения арендной платы недействительными, как противоречащими закону, судами не выявлено. 

Не обжалуя по существу принятые по настоящему делу судебные акты, Управление в кассационное жалобе просит исключить из их мотивировочной части выводы судов о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям сторон в расчете арендной платы понижающего коэффициента, установленного в нормативном порядке для субъектов малого предпринимательства.

Однако заявитель жалобы не учитывает следующего.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает    из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009               № 168-МПА «Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока») предусмотрено, что предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3 указанного правового акта).

Аналогичные по своему смыслу положения также содержатся в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

 

Таким образом, предоставление нежилых помещений, являющихся муниципальным имуществом, подлежит осуществлению исключительно            по результатам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды.

В рамках настоящего спора иск заявлен в отношении договора аренды, заключенного по результатам аукциона на право получения в аренду нежилого помещения – здания-склада (строение 177), общей площадью             840 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, 2-я Речка, военный городок № 34, для использования в целях «производство и ремонт мебели, автотранспортная мастерская, склад».

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.                                      В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. 

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73 по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Исходя из буквального толкования приведенных разъяснений в их совокупности, само по себе предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы. Регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы.

В процессе рассмотрения настоящего дела судебными инстанциями достоверно было установлено, что в данном случае предметом аукциона являлось лишь право на заключение договора аренды, а не сама ставка арендной платы по спорному договору аренды. Кроме того, в аукционной документации прямо указано на то, что приведенная сумма арендной платы рассчитана без применения корректирующих коэффициентов. При этом                 в пункте 3.3 договора, являвшегося частью аукционной документации, напротив, установлено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, а в пункте 3.4 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции.

Дав мотивированную оценку предмету аукциона и содержанию аукционной документации, включая конкретные условия договора аренды           от 04.04.2014 № 01-15078-001-Н-АР-7025-00, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу             о том, что в данном случае размер арендной платы не являлся предметом аукциона и относится к регулируемым ценам, в связи с чем может определяться сторонами с учетом, в том числе понижающих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.    

Также судами правильно указано на то, что поддержка малого предпринимательства в силу Федерального закона РФ от 24.07.2007                      № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» является обязанностью публичных органов власти и включает возможность установления льготных ставок арендной платы.                 В городе Владивостоке такие меры в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 установлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 для всех субъектов малого предпринимательства, арендующих помещения у муниципального образования в собственных производственных целях по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами.

При таких обстоятельствах выводы судов о регулируемом характере арендной платы по спорному договору аренды и возможности ее исчисления с учетом понижающего коэффициента, установленного для субъектов малого предпринимательства, являются обоснованными и соответствующими имеющимся в настоящем деле доказательствам.  

В связи с изложенным, оснований для изменения правильной мотивировочной части принятых по настоящему делу решения и апелляционного постановления, о чем просит заявитель кассационной жалобы, не имеется.

При этом доводы заявителя жалобы об обратном, включая его указание на недопустимость пересмотра в сторону уменьшения цены заключенного            на торгах договора аренды признаются судом округа несостоятельными, поскольку, как установлено судами в настоящем случае, торги проводились только в отношении права на заключение договора аренды, начальной (минимальной) ценой при этом являлась цена предоставления такого права,  а не размер арендной платы. В этой связи указание судебных инстанций в тексте принятых судебных актов на возможность применения к ставке арендной платы корректирующих коэффициентов является правомерным.

Также не принимается во внимание позиция заявителя кассационной жалобы о наличии противоречия между положениями спорного договора аренды в той части, в которой они указывают на регулируемость ставки арендной платы действующему законодательству, в том числе Закону о защите конкуренции и Правилам проведения конкурсов или аукционов,          как основанная не неверном толковании и понимании заявителем жалобы положений указанных норм права, без учета конкретных обстоятельств, установленных судами в процессе рассмотрения настоящего дела.

При этом суд округа считает необходимым отметить, что заявитель жалобы, ссылаясь на недействительность указанных положений договора аренды в части регулируемости размера арендной платы, не оспорил в установленном порядке торги, на основании которых был заключен спорный договор аренды.  

Иных доводов, способных повлиять на правильность выводов арбитражных судов, кассационная жалоба не содержит.

Учитывая, что дело рассмотрено арбитражными судами полно и всесторонне, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая часть 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то в такой ситуации правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов                  и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 по делу № А51-4785/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –              без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                 С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                                С.Ю. Лесненко

                                                                                                            С.Н. Новикова