АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

Именем Российской федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-22911/2021

08 февраля 2022 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 08.02.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 08.02.2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

администрации города Кургана, г. Курган, ОГРН 

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 310744718300045

о взыскании 119 221 руб. 52 коп.

с участием представителя ответчика: ФИО3, доверенность от 20.09.2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Кургана (далее - истец, администрация) 02.07.2021 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Челябинск (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 96 593 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №293 от 22.04.2010 за период с 03.09.2020 по 31.05.2021, договорной пени в размере 22 618 руб. 16 коп. с 03.04.2012 по 10.06.2021 г. (в редакции заявления от 28.01.2022 об уменьшении размера требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, том 2 л.д. 4-5).  

В качестве нормативного обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ), а также ст. 65 Земельного кодекса РФ. 

От ответчика поступил отзыв от 11.10.2021, в котором предприниматель с предъявленными требованиями не согласился. Указал на следующее:

- истцом пропущен срок исковой давности;

- истец неправомерно изменил процент кадастровой стоимости с 2 до 9, при этом вид разрешенного использования участка до 20.01.2021 не изменялся;

- истцом неправомерно применен повышающий коэффициент в размере 25, за якобы, использование участка не в соответствии с видом разрешенного использования, при отсутствии на то соответствующих доказательств;

- истцом необоснованно за 2019-2020 г.г. применен коэффициент инфляции. По условиям договора аренды изменение в расчете платежей подлежит обязательному доведению арендодателем до сведений арендатора, что сделано не было;

- исходя из условий договора, арендная плата арендатором за спорный период внесена в полном объеме (том 1 л.д. 85-90).  

Исследовав письменные доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Кургана от 29.03.2010 за №3157 «О предоставлении ФИО4 ФИО2 в аренду земельного участка для обслуживания здания кинотеатра «Мир» о ул. Гагарина,1» между администрацией (арендодатель) и указанными лицами (арендаторы) 22.04.2010 подписан договор аренды №293 (том 1 л.д. 14-19), предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 386 кв.м. с кадастровым номером 45:25:040323:40, местоположение: 

<

...> для обслуживания здания кинотеатра «Мир».

Срок аренды земельного участка устанавливается до 29.03.2059 (пункт 1.3 договора аренды).

Указанные в договоре аренды земельного участка от №293 площадь земельного участка и адресные ориентиры соответствует сведениям, обозначенным в кадастровом паспорте участка с номером 45:25:040323:40 (том 1 л.д. 40).

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды земельного участка.

Так арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Плата за участок между арендаторами составляет ½ от общей суммы.   

Соглашением от 08.02.2021 стороны внесли изменения в договор аренды №293, установив, что с 20.01.2021 арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 величины годовой платы по ½ для каждого арендатора. Вид разрешенного использования участка изменить на «объекты торговли (торгово- развлекательные центры (комплексы) для размещения объектов торговли». При этом сторонами согласован подлежащий внесению размер арендной платы за период с 01.01.2021 по 19.01.2021 (тм 1 л.д. 39-33).   

Из выписки из ЕГРН от 11.07.2021 следует, что на участке с номером :40 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 45:25:040323:70 (том 1 л.д. 46), принадлежащий с 27.11.2007 арендаторам участка на праве собственности в равных долях. 

04 февраля 2020 г. специалистами отдела земельных отношений управления земельных ресурсов и строительства ДАСиЗО администрации г. Кургана проведено обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:040323:40, и сделан вывод, что в здании осуществляется торговая деятельность (том 1 л.д. 20-21). 

В связи с чем, в адрес арендаторов 19.02.2020 направлено уведомление о необходимости привести вид разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием (том 1 л.д.22-24), а 28.09.2020 о перерасчете арендной платы исходя из фактического использования участка (том 1 л.д. 25-27). 

14 января 2021 г. арендаторы обратились в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка (том 1 л.д. 28).  

Считая, что за период с 01.01.2012 по 31.05.2021 предприниматель ФИО2, пользуясь земельным участком, свою обязанность по внесению арендных платежей исполнил не в полном объеме, администрация 21.04.2021 направила в его адрес претензию за №54-02327/21 с требованием погасить задолженность и начисленные пени (том 1 л.д. 12-13), оставленную без внимания, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). 

Положениями ст.606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст.164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса РФ, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В силу п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 N 595, а впоследствии постановлением Правительства Курганской области от 30.12.2016 N 450 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что долг определен за период с 03.09.2020 по 31.05.2021 исходя из процентной ставки кадастровой стоимости в размере 50% до 19.01.2021, а с 20.01.2021 в размере 9% (том 1 л.д. 146). 

Применение повышающей ставки кадастровой стоимости против предусмотренной договором, истец обосновывает положениями п. 9-1 постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016 №450 в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020 №263 об утверждении Порядка определения размера арендной платы, в соответствии с которым, в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанный в договоре аренды годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с п. 2 порядка с применением повышающего коэффициента 25.

То есть, по условиям договора процентная ставка составляет 2%, с учетом повышающего коэффициента- 50%. 

Рассмотрев довод ответчика относительно правомерности применения повышающего коэффициента, суд находит данный довод состоятельным. 

Так, вывод об использовании участка не по целевому назначению – эксплуатация кинотеатра, а как объект торговли, основан на Акте обследования от 04.02.2020 (том 1 л.д. 20). 

В ходе судебного разбирательства суд предложил истцу представить доказательства использования ответчиком в течении всего периода аренды участком, за который отыскивается задолженность, участка не по его целевому назначению. 

Из ответа от 17.01.2022 (том 1 л.д. 149) следует, что иными доказательствами использования участка не по целевому назначению истец не располагает.

При таких обстоятельствах, суд считает неправомерным распространение истцом на период с 03.09.2020 по 31.05.2021 вывода об использовании участка не по целевому назначению, и как следствие, применение повышающего коэффициента. 

В расчете задолженности по арендной плате от 28.01.2022 истцом не применен коэффициент инфляции. 

Между тем, исходя из фактически поступивших от ответчика платежей, и применении ставки 2% следует, что задолженность по арендной плате за период с 03.09.2020 по 31.05.2021 у предпринимателя отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается и представленным истцом информационным расчетом (том 2 л.д. 1-3).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности не имеется. 

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 22 618 руб. 16 коп. за период с 03.04.2012 по 20.10.2021.

Между тем ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.06.2010 N1861/10 обязательства по уплате процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периодов, за который эти проценты начислены.

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса РФ), к каковым относится требование о взыскании пени, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлениях от 10.02.2009 N 11778/08 и от 15.01.2013 N 10690/12. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени/проценты начисляются.

Иными словами, требование о взыскании пени/процентов подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных пени/процентов. За данный период срок исковой давности не будет являться пропущенным. 

Также из указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их толкования следует, что при заявлении должником о применении исковой давности в отношении требований о взыскании пени/процентов суд должен проверить соблюдение истцом срока давности, как по главному требованию, так и по каждому дню начисления пени/процентов.

Иск подан в суд 02.07.2021 (том 1 л.д. 70), приостановление течения срока исковой давности в порядке ст. 202 Гражданского кодекса РФ и с учетом вышеуказанных разъяснений, срок исковой давности в отношении периода взыскания пени с 03.04.2012 по 31.05.2018 истек  (срок внесения арендной платы за 2 квартал 2018- до 01.07.2018).   

Так как истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований, то основания для удовлетворения требований истца в части требования о взыскании пени за период с 03.04.2012 по 31.05.2018 не имеется.

Следовательно, рассмотрению подлежит требование о взыскании пени с 02.07.2018 по 20.10.2021.   

По условиям п. 4.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,04% от суммы долга за каждый день просрочки. 

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательств, в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, является неустойка (пени).

С учетом перерасчета арендной платы исходя из ставки 2% и 4%, внесенных ответчиком платежей, в том числе и по пени, у ответчика отсутствует обязанность по уплате пени (информационный расчет, том 2 л.д. 3).   

Следовательно, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании неустойки.  

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Государственная пошлина, связанная с обращением в арбитражный суд с исковым заявлением, подлежит уплате в размерах, определенных статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом положений статей 333.18, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В том случае, если суд отказал в удовлетворении требований истцу, освобожденному от уплаты государственной пошлины, оснований для нн распределения не имеется.  

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать полностью.  

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.