ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-30027/2018

29 марта 2023 года

г. Санкт-Петербург

/сд.24

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 марта 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи И.Н.Барминой,

судей   Д.В.Бурденкова, И.В.Юркова, 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:  

ФИО2 лично, представителя  ФИО3 по доверенности от 03.06.2022,

от АО «Банк Объединенный капитал» ФИО4 по доверенности от 17.01.2023,

от конкурсного управляющего  ФИО5 по доверенности от 20.01.2022,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2022 по делу № А56-30027/2018/сд.24, принятое по заявлению  ФИО2 об оспаривании сделок должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Закрытого акционерного общества «Арена» 

ответчик: ООО  «Трейд.Ру»,

установил:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2018 ЗАО «Арена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» ФИО6.

В арбитражный суд 16.02.2022 поступило заявление ФИО2 об оспаривании сделок должника, в котором просил признать недействительными сделки ЗАО «Арена» в лице конкурсного управляющего ФИО6 по отчуждению объектов недвижимости № 9 от 20.08.2019; № 9 от 28.08.2019; № 5 от 24.06.2019; № 1 от 13.03.2019; №1 от 13.03.2019; №2 от 04.06.2019; №2 от 04.06.2019; №4 от 21.06.2019; №6 от 02.07.2019; №7 от 15.07.2019; №8 от 12.08.2019; №8 от 12.08.2019; №10 от 20.09.2019; №11 от 07.10.2019; №12 от 30.10.2019; №13 от 11.11.2019; №14 от 18.12.2019 в пользу ООО «Трейд.ру» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), а также последующие сделки по отчуждению данных объектов как цепочку мнимых сделок. В качестве применения последствий просил возвратить в конкурсную массу следующие объекты: Квартира №28 (9 этаж, 77,5 кв.м или 73 кв.м, кадастровый номер 78:11:0006009:4154) ; Квартира №37 (12 этаж, 96,2 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3787); Квартира №39 (12 этаж, 59,4 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3789); Квартира №71 (10 этаж, 59,8 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3854); Квартира №80 (12 этаж, 40.4 кв.м. кадастровый номер: 78:11:0006009:3863); Квартира №166 (13 этаж, 86,9 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3949); Квартира №167 (13 этаж. 77,8 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3950); Квартира №34 (11 этаж, 41,6 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3784); Квартира №66 (9 этаж, 102,7 кв.м. кадастровый номер:78:11:0006009:3849); Квартира №92 (5 этаж, 93,2 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3875); Квартира №162 (12 этаж, 86,9 кв.м. кадастровый номер: 78:11:0006009:3945); Квартира №163 (12 этаж, 77,5 кв.м. кадастровый номер: 78:11:0006009:3946); Квартира№153 (10 этаж, 50,3 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3936); Квартира №72 (10 этаж, 40,6 кв.м. кадастровый номер: 78:11:0006009:3855); Квартира №121 (12 этаж, 40 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3904); Квартира №58 (7 этаж, 102,3 кв.м, кадастровый номер: 78:11:0006009:3841); Квартира №133 (5 этаж, 50,7 кв.м. кадастровый номер: 78:11:0006009:3916). В случае установления добросовестности конечного приобретателя, просил взыскать  с последнего недобросовестного приобретателя стоимость отчужденного имущества.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.04.2022 в удовлетворении заявления отказано.

ФИО2  подана и в судебном заседании поддержана апелляционная жалоба, в которой просил определение отменить, заявленные требования удовлетворить, полагая выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства. По мнению ФИО2, судом первой инстанции неверно установлена подлежащая применению к правоотношениям сторон редакция Закона о банкротстве, так как к правоотношениям, возникшим из оспариваемой сделки, подлежит применению Закон о банкротстве в редакции от 27.12.2018, следовательно, оспариваемая сделка совершена с нарушением правил о реализация объектов в процедуре банкротства, «с целью нарушения очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов». Суд первой инстанции не принял во внимание анализ нерыночности цены в сравнении с иными квартирами, представленный заявителем, в результате чего указал на отсутствие признаков неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке. Суд первой инстанции не принял во внимание доводы о мнимом характере инвестиционного соглашения, который в совокупности с дополнительными соглашениями к нему, предусматривающими передачу квартир, послужил прикрытием для незаконного распоряжения конкурсной массой должника вне процедуры торгов. По мнению заявителя, жилые помещения должны были продаваться на торгах, в результате чего их стоимость была бы выше, требования АО Банк «Объединенный капитал» к должнику были бы погашены на большую сумму и, соответственно, требования АО Банк «Объединенный капитал» к ФИО2 как поручителю должника были бы погашены.

Конкурсный управляющий возражал против удовлетворения  апелляционной  жалобы, в отзыве изложил  фактические обстоятельства  с учетом их хронологии, привел мотивированные возражения по доводам апелляционной  жалобы. Отметил, что суд первой инстанции верно установил, что к правоотношениям сторон подлежит применению редакция Закона о банкротстве, действующая в период времени до 25.12.2018, то есть Закон о банкротстве в редакции 175-ФЗ от 01.07.2018; в соответствии с применимой к правоотношениям сторон редакцией Закона о банкротстве, суд первой инстанции сделал верные выводы о том, что конкурсный управляющий в целях финансирования мероприятий по завершению строительства был вправе, в порядке положений ст. 201.8-1 Закона о банкротстве, заключить договор, предусматривающий передачу инвестору квартир, машино-мест, нежилых помещений. Заключенное конкурсным управляющим Соглашение об инвестиционной деятельности соответствует требованиям закона. В порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ конкурсным управляющим в обоснование  возражений по апелляционной жалобе представлены дополнительные документы (письмо из аппарата вице-губернатора о возможности завершения строительства на основании разрешения на строительство с истекшим сроком действия; соглашение об инвестиционной деятельности по строительству ЖК «Новый город» от 12.12.2018 между ЗАО «Арена» и АО «Тайм»; кредитный договор с АО Банк «Объединенный капитал» 

<

***> от 28.03.2019 с дополнительными соглашениями №1-20; акты инвентаризационной описи имущества ЗАО «Арена»; выписка с расчетного счета ЗАО «Арена» по состоянию на 27.07.2018 (дата введения конкурсного производства); уведомления о необходимости предоставления инвестиций в адрес ООО «Трейд.Ру»; договор специального банковского счета 

<

***> от 15.02.2019;выписка со специального банковского счета № 40702810300001001467 об исполнении ООО «Трейд.Ру» обязательств по Соглашению об инвестировании строительства; выписка со специального банковского счета № 40702810300001001467 об исполнении АО «ТАЙМ» обязательств по Соглашению об инвестировании строительства; договор   генерального   подряда   №2019-ГП   от   27.02.2019,   содержащий   бюджет строительства и график строительства; выписка со специального банковского счета о порядке расходования денежных средств со счета), которые приобщены к материалам  обособленного спора.

АО «Банк Объединенный капитал» поддержал доводы конкурсного управляющего, против удовлетворения апелляционной  жалобы возражал.

От ООО «Трейд.Ру» поступил отзыв, в котором изложены возражения по апелляционной  жалобе, определение просили оставить без изменения, полагая, что оснований для применения статьи 270 АПК РФ не имеется.  Отметили, что оспариваемое соглашение позволило выполнить обязательства перед дольщиками, которые получили квартиры и машино-места в достроенном доме; соглашение не нарушает прав заявителя, кредиторов, заключено и исполнено сторонами. Ответчиком, не являющимся агентом должника,  по результатам инвестирования  получена прибыль, имеющая разумные экономические основания. ООО «Трейд.Ру» представлены копии платежных поручений  по оплате переданных  объектов.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы, правовые позиции иных участвующих в деле лиц в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов  обособленного спора, в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило заявление АО Банк «Объединенный капитал» о признании ЗАО «Арена» несостоятельным (банкротом).

Определением от 25.07.2018 суд применил к должнику  ООО «Арена» правила банкротства застройщика, предусмотренного параграфом 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2018 ЗАО «Арена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» ФИО6.

На дату открытия конкурсного производства в отношении ЗАО «Арена» на балансе находился объект незавершенного строительства - многоквартирный комплекс жилого и нежилого назначения «Новый город» (далее - ЖК «Новый город»). Иные активы практически отсутствовали.

Конкурсный управляющий, полагая, что объект незавершенного строительства нельзя признать ликвидным активом, рассматривая вариант реализации объекта в недостроенном состоянии, принял во внимание сложность поиска покупателя на такого рода актив, а также необходимость провести консервацию объекта строительства, и, поскольку не мог рассчитывать на возможность финансирования мероприятий по завершению строительства за счет Фонда, так как в отношении четвертой очереди строительства ЖК «Новый город» отсутствует решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства, счел, что единственным вариантом было завершение строительства в процедуре банкротства за счет привлечения денежных средств. Стоимость завершения строительства оценивалась приблизительно в 450 млн. руб.

Конкурсным управляющим были осуществлены мероприятия для завершения строительства объекта незавершенного строительства ЖК «Новый город» -  заключены договоры: Соглашение об инвестиционной деятельности по строительству ЖК «Новый город» от 11.12.2018 между ЗАО «Арена» (в лице конкурсного управляющего) и ООО «Трейд.Ру», оспариваемое в настоящем обособленном споре ФИО2; Соглашение об инвестиционной деятельности по строительству ЖК «Новый город» от 12.12.2018 между ЗАО «Арена» (в лице конкурсного управляющего) и АО «Тайм», предусматривающее в обмен на инвестиции передачу в пользу инвестора прав требований машино-мест в объекте незавершенного строительства; Кредитный договор с АО Банк «Объединенный капитал» 

<

***> от 28.03.2019, предмет которого предусматривает целевое использование предоставленных денежных средств - финансирование строительства многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (4-й пусковой комплекс). Условием для предоставления Банком дополнительных кредитных средств было частичное погашение задолженности по уже выданным кредитам, включенным в реестр, за счет реализации залогового обеспечения (Банк предоставлял должнику кредитные средства на строительство в размере поступающих в погашение задолженности средств). Позиция  Банка была связана с необходимостью создания 100% резерва на возможные потери по ссудам, который на дату начала банкротства уже достиг размера свыше 425 млн. руб. Также конкурсным управляющим осуществлены мероприятия, направленные на возможность завершениястроительства ЖК «Новый город». Срок  действия разрешения на строительство истек.

ЗАО «Арена» в лице конкурсного управляющего обратилось за продлением разрешения на строительство, однако было получено уведомление об отказе от 18.09.2018 по формальной причине - в связи с пропуском срока для подачи заявления.

При этом получение нового разрешения на строительство и завершение строительства жилых домов без изменения его основных параметров (высота зданий, площадь застройки и т.д.) не представлялось возможным, поскольку в период времени с 2011 года (дата получения разрешения на строительство) по 2018 год (дата истечения срока действия разрешения на строительство) неоднократно вносились изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, построенные в указанный период времени здания не соответствовали требованиям по допустимой высоте и коэффициенту использования территории. В случае буквального следования требованиям действующей редакции Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга часть здания ЖК «Новый город» пришлось бы снести, лишив тем самым дольщиков уже оплаченных квартир.

Конкурсным управляющим был проведен ряд мероприятий по обеспечению возможности завершения строительства ЖК «Новый город» в условиях отсутствия действующего разрешения на строительство, несоответствия рабочей документации и иных нарушений осуществления строительства объекта.

Как указывал конкурсный управляющий, планировки 30% жилых и всех нежилых помещений не соответствовали проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в 2011 году; в ходе завершения строительства потребовалось привести их в соответствие с проектной документацией; во всех жилых помещениях были исключены лоджии, что не соответствовало проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в 2011 году; для восстановления лоджий во всех жилых помещениях потребовалось устройство дополнительного остекления и перенос ранее смонтированных внутриквартирных сетей отопления в одном из корпусов; на момент возобновления строительных работ весь нижний уровень паркинга (-1 этаж), а также подвальные этажи зданий были затоплены (уровень воды составлял от 10 до 30 см) по причине разрушения гидроизоляционной вставки (гидрошпонки) в деформационных швах монолитных плит фундамента, вызванного нарушением технологии производства бетонных работ; гидроизоляция деформационных швов была восстановлена.

Конкурсным управляющим привлечена подрядная организация в целях завершения строительства ЖК «Новый город».

Завершив комплекс подготовительных мероприятий, в том числе по поиску инвесторов строительства, в феврале 2019 года конкурсный управляющий приступил к завершению строительства ЖК «Новый город».

27.02.2019 между ЗАО «Арена» в лице конкурсного управляющего и ООО «Стройкомплекс-95 Управление Начальника Работ (далее - ООО «СК-95 УНР») был заключен договор генерального подряда №2019-ГП на выполнение комплекса работ по строительству многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (4-й этап строительства).

23.12.2019 многоквартирный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением №78-07-65-2019, за счет привлеченных денежных средств в процедуре банкротства конкурсным управляющим было завершено строительство ЖК «Новый город».

ФИО2 в рамках дела о банкротстве ЗАО «Арена»  инициировал настоящий обособленный спор, просил признать недействительной сделкой  соглашение об инвестиционной деятельности по строительству ЖК «Новый город» от 11.12.2018, заключенное между ООО «Трейд.Ру» и ЗАО «Арена» в лице конкурсного управляющего ФИО6, а также последующих сделок, как цепочки мнимых сделок.

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к мотивированным выводам об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд первой инстанции установил, что  подлежала применению редакция Закона о банкротстве, действующая до 25.12.2018, что являлось единственным способом достройки объекта незавершенного строительства и полноценного исполнения обязательств перед участниками строительства. При этом сделка, совершенная в целях финансирования строительства, не может быть оспорена по специальным банкротным основаниям, такие сделки не могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 и ст. 61.3 Закона о банкротстве, вне зависимости от цены имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размера принятых обязательств или обязанностей по указанным сделкам, за исключением случая, если будет доказана неравноценность встречного исполнения. В настоящем случае  ФИО2 не доказана неравноценность встречного предоставления, Соглашение об инвестировании строительства заключено на рыночных условиях. Учитывая, что средняя фактическая стоимость 1 кв.м. квартир, переданных ЗАО «Арена» в пользу ООО «Трейд.Ру» в 2019 году лишь на 0, 32% ниже средней рыночной величины  судом сделан вывод о равноценности встречного предоставления при совершении сделки по отчуждению ЗАО «Арена» в пользу ООО «Трейд.Ру» квартир. Стоимость квартир, указанная в дополнительных соглашениях к Соглашению об инвестировании строительства, соответствовала рыночной стоимости объектов незавершенного строительства на момент заключения договора, т.е. в момент прекращенного строительства и отсутствия денежных средств на достройку объектов. Оснований для применения статьи 10 ГК РФ суд не установил, поскольку  не выявлено пороков, выходящих за пределы дефектов сделок, оспариваемых в порядке специальных банкротных оснований. В обоснование признания сделки недействительной, ФИО2 указал на существенное занижение цены имущества, переданного в пользу ООО «Трейд.Ру», что привело к выбытию из конкурсной массы ликвидного актива в ущерб интересам кредиторов, что укладывается в диспозицию п.2 ст. 201.8-1 Закона о банкротстве как специальной нормы, подлежащей применению в целях оспаривания сделки, совершенной в целях финансирования строительства.

Доводы подателя апелляционной жалобы отклонены, как не опровергающие выводов суда первой инстанции и не создающие оснований для отмены обжалуемого  судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Цель оспаривания сделок в конкурсном производстве по специальным основаниям главы III.1 Закона о банкротстве подчинена общей цели названной процедуры - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности. 

В силу прямого указания закона сделка, совершенная конкурсным управляющим от имени должника в целях финансирования строительства, не может быть признана недействительной по специальным банкротным основаниям.

 Согласно пункту 2 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, заключенные конкурсным управляющим от имени застройщика, не могут быть признаны недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, за исключением случая, если будет доказано, что цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки в случае банкротства застройщика. Основанием для оспаривания Соглашения об инвестиционной деятельности может являться только неравноценность встречного исполнения по сделке.

В определении Верховного суда РФ от 13.01.2022 № 307-ЭС21-25694 отмечено, что в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки по заявленным основаниям, возлагается на лицо, оспаривающее сделку.

При этом ФИО2 не представлено доказательств неравноценности встречного исполнения по сделке, совершенной конкурсным управляющим в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции ФИО2 указывал, что имущество по Соглашению об инвестиционной деятельности выбыло из конкурсной массы на 17,5% дешевле ее рыночной стоимости. При этом заявитель сравнивал стоимость жилых помещений, полученную должником по Соглашению, со стоимостью квартир, полученной должником по результатам торгов, которые конкурсный управляющий проводил с конца 2020 года, выставляя готовые по итогам строительства объекты. Иных данных об отклонениях от рыночной стоимости переданных инвестору жилых помещений ФИО2 не представил.

Из  пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве следует, что для определения равноценности встречного предоставления необходимо: установить рыночную стоимость товара с учетом схожих обстоятельств и условий заключения сделки, при этом такая цена должна не просто отличаться от рыночных цен аналогичных сделок, а отличаться значительно, то есть разница между рыночной стоимостью имущества и ценой договора должна быть настолько существенной, что значительно ухудшает положение должника.

Подателем апелляционной жалобы не учтено, что соглашение об инвестиционной деятельности заключено в период, когда ЗАО «Арена» находилось в процедуре банкротства; конкурсный управляющий был вынужден в условиях отсутствия времени и средств, а также наличия более двухсот требований дольщиков, ожидающих свои квартиры и машино-места, оперативно решать вопрос с поиском денежных средств для окончания строительства незавершенного объекта; фактическая ситуация свидетельствовала об отсутствии у ЗАО «Арена» собственных денежных средств, которые могли быть направлены на завершение строительства; единственными доступными активами застройщика были непроданные в незавершенном объекте квартиры и машино-места, почти все квартиры находились в залоге АО Банк «Объединенный капитал».

Соглашение об инвестиционной деятельности заключено в период процедуры конкурсного производства в отношении Застройщика, то есть при таких условиях для инвестора указанная сделка несла в себе большой риск того, что в процедуре банкротства Застройщика строительство объекта не будет завершено, а право собственности на квартиры не будет передано

Даже если принять доводы жалобы, как верные, то указанное ФИО2 отклонение в размере 17,5 % от установленной им «якобы» рыночной стоимости объектов недвижимости в любом случае является допустимым при совершении аналогичных сделок и не может являться основанием для вывода о нерыночности сделки. Применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11 по делу №А27-4849/10, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более. 

Доказательств того, что Соглашение об инвестиционной деятельности отличается существенно по своим основным условиям от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах могли быть совершены аналогичные сделки в случае банкротства застройщика, не представлено.

В  отсутствие оспариваемого Соглашения об инвестиционной деятельности у должника не появились бы активы (готовые квартиры и машино-места), подлежащие реализации в рамках торгов, так как в отсутствие финансирования он не смог бы завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию.

Соглашение об инвестиционной деятельности не является мнимой сделкой, так как в результате его исполнения были достигнуты правовые последствия, для которых оно заключалось.

Под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п.1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ применяется при одновременном выполнении следующих условий:стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Верховный суд РФ в определении от 25.07.2016 по делу №305-ЭС16-2411 разъяснил, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достигнуть заявленных результатов. Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входило возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной.

Подобные обстоятельства ФИО2 не доказаны и в ходе рассмотрения особенного спора  объективного подтверждения не нашли.

Стороны оспариваемого Соглашения об инвестиционной деятельности исполнили его в полном объеме, иной воли стороны не имели.

В соответствии с положениями Соглашения об инвестиционной деятельности (пункты 1.1.,2.2, 2.4.), при заключении названного соглашения стороны преследовали цель реализовать проект, под которым понимается окончание строительства 4-ой очереди ЖК «Новый город» и ввод объекта в эксплуатацию. Для достижения указанной цели Инвестор обязался перечислять в пользу Застройщика денежные средства в согласованном размере (согласно графику строительства или запросам Застройщика об инвестировании), а Застройщик обязался использовать денежные средства только для целей финансирования строительства, по окончании которого Инвестору должны были быть переданы в собственность согласованные сторонами объекты недвижимости как результат его инвестиционной деятельности.

Соглашение об инвестиционной деятельности сторонами было исполнено в соответствии с обязательствами сторон, определенными Соглашением.

Установление обстоятельств совершения конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение п.1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ. 

ЗАО «Арена» непосредственно приступило к осуществлению строительства в феврале 2019 года, имея заключенные с инвесторами Соглашения об инвестировании строительства, согласовав все существенные условия выполнения строительных работ, в том числе график строительства и бюджет строительства, 27.02.2019 конкурсный управляющий заключил с ООО «СК-95 УНР» договор подряда на выполнение строительных работ, направленных на завершение строительства 4-ой очереди ЖК «Новый город».

В начале марта 2019 года инвесторам были направлены уведомления о необходимости инвестиций в соответствии с условиями Соглашений об инвестиционной деятельности, а также подписаны первые дополнительные соглашения о суммах инвестиций.

Применительно к пунктам 2.2 и 2.3 Соглашения об инвестировании строительства, Инвестор осуществляет инвестирование в соответствии с графиком строительства и бюджетом строительства; приступает к инвестированию не ранее получения застройщиком документов о возможности дальнейшего осуществления строительства, заключения договора с генеральным подрядчиком.

Таким образом, отсутствует нарушение требований закона в связи с тем, что Соглашение об инвестиционной деятельности сторонами было подписано 11.12.2018, а перечисление инвестиций началось с марта 2019, так как инвестирование осуществлено в порядке, соответствующем условиям Соглашения об инвестиционной деятельности.

Все денежные средства, перечисляемые инвесторами в пользу застройщика, направлялись на специальный банковский счет должника. Иного подателем апелляционной  жалобы не подтверждено.

Специальный банковский счет был открыт застройщиком 15.02.2019 согласно договору специального банковского счета 

<

***>, номер счета 40702810300001001467.

Общая сумма инвестиций, полученных от ООО «Трейд.Ру» в соответствии с условиями Соглашения об инвестиционной деятельности и подписанных к нему дополнительных соглашений, составила 169324320 рублей. Названная сумма в соответствии с требованиями закона и условиями Соглашения об инвестиционной деятельности в полном объеме была перечислена Инвестором на специальный банковский счет должника, что подтверждается выпиской по специальному банковскому счету ЗАО «Арена». 

При заключении Соглашения об инвестиционной деятельности стороны преследовали  достигнутые впоследствии цели: застройщик - привлечь инвестиции для завершения строительства 4-ой очереди ЖК «Новый город»; инвестор - в обмен на предоставляемые инвестиции приобрести права на квартиры в строящейся 4-ой очереди ЖК «Новый город».

Названные последствия заключения Соглашения об инвестиционной деятельности в результате его исполнения наступили. ЗАО «Арена» в полном объеме получило предусмотренную соглашением с ООО «Трейд.Ру» сумму инвестиций, а в пользу ООО «Трейд.Ру» были переданы квартиры, строительство которых им было проинвестировано.

Направление 60% от размера инвестиций в пользу АО Банк «Объединенный капитал» не свидетельствует о нарушении требований закона при заключении и исполнении Соглашения об инвестиционной деятельности, поскольку квартиры, в отношении которых Инвестор приобретал права требования к Застройщику по Соглашению об инвестиционной деятельности, обеспечивали права требования залогового кредитора АО Банк «Объединенный капитал» из кредитного договора 

<

***> от 01.03.2011, задолженность по которому включена в четвертую очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Арена». В силу требований п.4 ст. 138 Закона о банкротстве, порядок, цена и условия продажи предмета залога определяются залоговым кредитором, то есть АО Банк «Объединенный капитал», который в связи с этим выступил стороной Соглашения об инвестиционной деятельности;  в силу требований ст. 201.14 Закона о банкротстве, в случае реализации предмета залога -объекта строительства 60% от реализации указанных объектов направляются на погашение требований залогового кредитора.

Следовательно, Соглашение об инвестиционной деятельности, заключенное в отношении предмета залога, совершено при наличии санкции залогового кредитора, который определяет порядок продажи предмета залога; 60% от стоимости предмета залога в любом случае подлежали бы направлению в пользу залогового кредитора; передача предмета залога в порядке ст. 201.8-1 Закона о банкротстве (которая не содержит ограничений о том, какое именно имущество должника может быть предметом договора) в пользу инвестора, позволила привлечь денежные средства для финансирования мероприятий по завершению строительства 4-ой очереди ЖК «Новый город» (получая средства как залоговый кредитор, Банк предоставлял целевой кредит в рамках кредитного договора 

<

***> от 28.03.2019).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции верно применены нормы материального права, подлежащие применению  -    редакция Закона о банкротстве, действующая в соответствии с 175-ФЗ от 01.07.2018.

На дату введения в отношении ЗАО «Арена» процедуры банкротства и заключения соглашений об инвестиционной деятельности Закон о банкротстве действовал в редакции Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, оспариваемое Соглашение об инвестиционной деятельности и возникшие в соответствии с ним правоотношения сторон подлежат регулированию Законом о банкротстве в его редакции, действовавшей до 25.12.2018.

Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает ограничения для ранее заключенных в соответствии с положениями ст. 201.8-1 Закона о банкротстве договоров либо обязательное внесение изменений в них.

Пункт 1 ст. 201.8-1 Закона о банкротстве (в редакции 175-ФЗ от 01.07.2018) определяет следующие способы, за счет которых застройщик в процедуре банкротства может осуществлять финансирование мероприятий по строительству: денежные средства Фонда; целевой заем, выдаваемый застройщику Фондом и (или) третьим лицом; заключение договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства.

В соответствии с условиями Соглашения об инвестиционной деятельности Инвестор осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, направленную на достижение полезного эффекта в виде реализации Проекта, где под проектом понимается - окончание строительства четвертой очереди многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения ЖК «Новый город», расположенного по адресу: 

<

...>, строительство которого осуществляет Застройщик, и ввод его в эксплуатацию.

Согласно п.1.2 Соглашения об инвестиционной деятельности стороны обязуются совместными усилиями обеспечить реализацию Проекта.

Доводы ФИО2 о том, что Соглашение об инвестиционной деятельности не отвечает признакам договора инвестирования и его нельзя  признать инвестиционным не приняты судом первой инстанции и отклоняются апелляционным судом. 

Согласно абз. 3 ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности, инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п.1.1 Соглашения об инвестиционной деятельности, Инвестор осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, направленную на достижение полезного эффекта в виде реализации Проекта, под которым понимается окончание строительства четвертой очереди ЖК «Новый город» и ввод объекта в эксплуатацию.

В целях реализации проекта, согласно п.1.2. Соглашения об инвестиционной деятельности, Инвестор дал обязательство передать Застройщику инвестиции в согласованном сторонами размере, а Застройщик дал обязательство использовать предоставленные инвестиции целевым образом - для реализации Проекта и передать Инвестору право собственности на квартиры.

Таким образом, предмет Соглашения об инвестиционной деятельности соответствует понятию инвестиционной деятельности, которое определяет законодатель.

Применительно к абз. 3 ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности, цель инвестиционной деятельности для Инвестора заключается в получении в результате вложения инвестиций какой-либо прибыли.

Инвестор инвестировал в реализацию проекта по завершению строительства ЖК «Новый город» с целью  получить собственную прибыль.

Действия  инвестора, направленные на получение прибыли путем заключения им договоров купли-продажи будущей вещи в отношении приобретенных им прав требований на квартиры, которые должны были быть построены за счет его инвестиций нельзя признать противоречащими требованиям закона.

Согласно  ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности, финансирование инвестиционной деятельности может осуществляться инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Следовательно, положения закона не запрещали Инвестору в целях финансирования мероприятий по завершению строительства и исполнения своих собственных обязательств из Соглашения об инвестиционной деятельности осуществлять привлечение денежных средств.

Соглашение об инвестиционной деятельности обязывает Застройщика передать Инвестору права требования квартир в обмен на инвестиции - как указывает заявитель, само Соглашение об инвестиционной деятельности сделка обязательственная. Инвестор через названную обязательственную сделку получает право требования передачи квартир. Пункт 2.1. Соглашения об инвестиционной деятельности определяет ориентировочный размер инвестиций; а в приложении №1 определен перечень объектов, в отношении которых у Инвестора могут возникнуть права их требования. Раздел 2 Соглашения об инвестиционной деятельности определяет, что инвестиции предоставляются Застройщику в соответствии с графиком строительства или на основании письма Застройщика о предоставлении инвестиций; при наступлении оснований для инвестирования стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается сумма инвестиций и перечень квартир, в отношении которых у Инвестора возникает право требования.

Таким образом, каждое дополнительное соглашение, применительно к п.2.4 Соглашения об инвестиционной деятельности уточняет обязательства сторон в части размера инвестиций, которую Инвестор обязуется перечислить Застройщику, и в части перечня квартир, в отношении которых у Инвестора возникает право требования, а у Застройщика обязанность передачи таких квартир в будущем.

Таким образом, с учетом пунктов 2.2, 2.4 Соглашения об инвестиционной деятельности, заключаемые дополнительные соглашения не могут рассматриваться судом как отдельные распорядительные сделки, в отношении которых применению подлежит иная редакция Закона о банкротстве. 

Сторонами в Соглашении об инвестиционной деятельности уже были согласованы взаимные права и обязанности, количество и конкретные квартиры, в дополнительных соглашениях они не менялись, лишь уточнялся порядок исполнения сторонами их обязательств. То есть квалифицирующий признак распорядительной сделки (в данном случае это действие, в результате которого был изменен титул собственника) отсутствует. В  момент заключения Соглашения об инвестиционной деятельности оно соответствовало требованиям законодательства, соответственно должно было исполняться по смыслу статьи 422 Гражданского кодекса РФ.

Объективного подтверждения довод ФИО2 о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не нашел.

Исполнение сторонами Соглашения об инвестиционной деятельности позволило конкурсному управляющему привлечь денежные средства и направить их на финансирование мероприятий по завершению строительства ЖК «Новый город»; завершить строительство ЖК «Новый город» и ввести четвертую очередь в эксплуатацию; удовлетворить требования более 120 участников строительства путем передачи им построенных квартир, машино-мест и нежилых помещений; погасить требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, в размере более 90000000 рублей; реализовать оставшиеся объекты недвижимости в построенном ЖК «Новый город» в порядке ст. 110 Закона о банкротстве и удовлетворить в полном объеме (в сумме основного долга и процентов) требования залоговых кредиторов, а также частично требования кредиторов четвертой очереди.

Инициированный ФИО2 обособленный спор не направлен на достижение целей конкурного производства притом, что в результате совершения оспоренных сделок в конкурсную массу был получен достроенный многоквартирный жилой дом, а сумма требований к ФИО2 как к поручителю по обязательствам должника перед АО Банк «Объединенный капитал» уменьшилась на сумму, погашенную Банку как залоговому кредитору.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд не усматривает.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 110, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 19.04.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.Н. Бармина

 

Судьи

 

Д.В. Бурденков

 

 И.В. Юрков