ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-44405/18

11 июня 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 июня 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июня 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Гараевой Н.Я., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Хайгейт» ФИО2 – ФИО3, доверенность от 27.08.2018; ФИО4, доверенность от 13.08.2018;

от Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» - ФИО5, доверенность от 27.12.2018;

от Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» - ФИО6, доверенность от 09.07.2018;

от ФИО7 – ФИО8, доверенность от 13.03.2019; ФИО9, доверенность от 13.03.2019;

от ФИО10 - лично, паспорт;

от ФИО11 - лично, паспорт;

от ФИО12 - лично, паспорт;

от ФИО13 - лично, паспорт;

от ФИО14 - лично, паспорт;

от ФИО15 - лично, паспорт;

от ФИО16 - лично, паспорт;

от остальных лиц – не явились, извещены.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО17, ФИО18, ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО19, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО7, ФИО21, ФИО14, ФИО10 и ФИО22 на определение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу №А41-44405/18, принятое судьей Козловой М.В., 

по заявлению конкурсного управляющего должника о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Хайгейт»,

УСТАНОВИЛ:

09 июня 2018 года в Арбитражный суд Московской области поступило заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Фонд) о признании общества с ограниченной ответственностью «Хайгейт» (далее – ООО «Хайгейт», должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2018 года заявление принято к рассмотрению суда, возбуждено дело № А41-44405/18 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Хайгейт». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 июля 2018 года (резолютивная часть объявлена 09.07.2018) заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» признано обоснованным. ООО «Хайгейт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, до 09 июля 2019 года, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

В Арбитражный суд Московской области, в рамках дела о банкротстве, поступили заявления Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав должника предназначенных для строительства, в том числе, ЖК "Лесобережный", со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства ООО «Хайгейт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. 

Заявление подано в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

           Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 (резолютивная часть от 19.03.2019 г.) заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав ООО «Хайгейт» на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Лесобережный» (земельный участок площадью 63 957 кв.м., образуемый по результатам межевания земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:658 общей площадью 88 059 кв.м.; земельный участок площадью 22 567 кв.м., образуемый по результатам межевания земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:659 общей площадью 60 678 кв.м.; земельный участок площадью 32 394 кв.м., образуемый по результатам межевания земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:660 общей площадью 94 413 кв.м.; земельный участок площадью 8 539 кв.м., образуемый по результатам межевания земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:663 общей площадью 40 946 кв.м., расположенные по адресу Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, с. Николо-Урюпино и принадлежащие ООО «Хайгейт» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 30.12.2016 и дополнительного соглашения к договору аренды № 15 от 20.02.2017), со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ 2, 3, 4, 5, 6, 8, 11, 14, 15, 18, 27 корпус 1, 27 корпус 2, 28, 30), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства ООО «Хайгейт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО17, ФИО18, ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО19, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО7, ФИО21, ФИО14, ФИО10 и ФИО22 обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Апелляционные жалобы рассмотрены в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявители жалоб поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили определение суда первой инстанции отменить.

Представители Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» и конкурсного управляющего ООО «Хайгейт» ФИО2 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого определения.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - "Закон о банкротстве") дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Абзацем вторым пункта 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Абзац второй пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве устанавливает, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Согласно пункту 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15-2-1 Закона о банкротстве приобретателем может быть некоммерческая организация Фонда либо юридическое лицо, обладающее правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и соответствующее требованиям, предъявляемым к участникам закупки в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Таким образом, для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя указанного требованиям.

Согласно ст.9.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства, Фонд создает унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда (далее - некоммерческая организация Фонда), которой переходят имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5.1 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, и обязательства перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Деятельность некоммерческой организации Фонда осуществляется за счет своего имущества, а также за счет денежных средств, предоставляемых Фондом. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются некоммерческой организацией Фонда за счет своего имущества, а также за счет денежных средств, предоставляемых Фондом, и денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии с частью 4 статьи 12 настоящего Федерального закона. Деятельность некоммерческой организации Фонда и указанные в настоящей части мероприятия могут осуществляться за счет денежных средств, предоставляемых Фондом, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона, в соответствии с решением Правительства Российской Федерации, решением иного публично-правового образования о передаче Фонду в качестве имущественного взноса имущества.

На основании ч.3 ст. 9.1 Закона №218-ФЗ (в редакции Закона №478-ФЗ от 25.12.18) некоммерческая организация Фонда может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 настоящей статьи объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры с учетом следующих особенностей (в том числе):  

части 1 - 2.6, 4, 5 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении деятельности некоммерческой организации Фонда не применяются.

Судом установлено, что Фондом «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» представлены суду надлежащие доказательства соответствия установленным требованиям, что подтверждается приобщенными в материалы дела доказательствами. 

Кроме того, в материалы дела конкурсным управляющим должника представлено заключение о возможности или невозможности передачи объектов незавершенного строительства участникам строительства, согласно которому ориентировочный размер денежных средств, необходимых для завершения строительства объектов ЖК " Лесобережный", составляет 6.995.916.455 руб. 

Возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства должника подтверждается Планом мероприятий ("Дорожная карта") по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства в многоквартирных домах ГК "Урбан Групп", утвержденным Заместителем председателя Правительства Российской Федерации В.Л. Мутко 21.07.2018 №5620п-П9, который предусматривает выделение целевого бюджетного финансирования на завершение строительства многоквартирных домов, по которым застройщиками ГК "Урбан Групп" не уплачивались взносы в компенсационный фонд, а также объектов инфраструктуры, в размере 100% дефицита средств, необходимого для завершения строительства, Федеральными законами от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов», от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», Постановлением Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 27.09.2018 № 1144».

Соответственно суд сделал верный вывод о соответствии статуса заявителя требованиям Закона о долевом строительстве.

Как отмечалось ранее, по смыслу пункта 11 ст.201.15-1 Закона о банкротстве необходимым условием принятия судом определения об удовлетворении заявления о намерении является соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. 

Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: 1) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства; 2) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; 3) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства; 4) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; 5) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. 

Судом первой инстанции установлено наличие задолженности по текущим платежам в общем размере 56 629 569 руб. 96 коп., в том числе: 7 352 646 руб. 91 коп. – требования кредиторов первой очереди по текущим платежам, из них 120 000 руб. 00 коп.– вознаграждение конкурсного управляющего, 454 556 руб. 59 коп.– судебные расходы по делу о банкротстве, 6 778 090 руб. 32 коп. - оплата деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным. 

Задолженность перед кредиторами первой очереди отсутствует. 

Задолженность перед кредиторами второй очереди на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд составляет 14 866 725 руб. 94 коп. 

Общий размер требований по текущим платежам, а также требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов, на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд составляет 71 496 295 руб. 90 коп. 

Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства – многоквартирными домами, составляет 1.659.241.516 руб. 00 коп., из них 940.450.079 руб. 00 коп. - стоимость прав на земельные участки; 718.791.437 руб. 00 коп. - стоимость прав на объекты незавершенного строительства. 

Стоимость прав на земельные участки, предназначенные для размещения объектов инженерно-технической инфраструктуры и объектов инженерно-технического обеспечения, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, составляет 393.531.624 руб. 

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 7.864.869.471 руб. 69 коп., из них 5.571.448.292,58 руб. - требования о передаче помещений, 13.126.018,77 руб. - денежные требования, 2.280.295.160,34 руб. – ущерб. 

Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства – многоквартирными домами 3.518.675.152 руб. 58 коп. меньше, чем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. 

Судом установлено, что стоимость имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, составляет 2.614.642.289 руб. 50 коп..

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» обоснованным.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости погашения новым застройщиком денежных требований (убытков) участников строительства отклоняются апелляционной коллегией.

В силу п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К обязательствам застройщика, которые могут переданы приобретателю в соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. 

В соответствии с п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Согласно ст. 201.1 Закона о банкротстве реестр требований участников строительства - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2 на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений.

Согласно подп. 4 п. 3 ст.201.10 и подп. б п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений может быть осуществлено, только если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Нормами ст.ст. 201.15-1 и 20.15-1-2 предусмотрены правила, в результате реализации которых к участникам строительства переходит право собственности на оплаченные ими помещения.

С учетом изложенного, приобретатель осуществляет погашение всех обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства путем передачи помещений в натуре.

При этом ст. 201.9 Закона о банкротстве предусмотрена очередность погашения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщиков.

Пунктом 1 упомянутой нормы права предусмотрено, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам - участникам долевого строительства в соответствии со статьей 201.12-1 настоящего Федерального закона;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, возмещение убытков участникам строительства происходит в порядке, установленном положениями указанной статьи.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о необходимости получения их согласия на передачу объектов новому застройщику также подлежат отклонению.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является отсутствие в реестре требований кредиторов требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Таким образом, Заявители являются участниками строительства, соответственно, их согласие на передачу объекта незавершенного строительства не требуется.

       Кроме того, заявители не являются кредиторами, чьи требования  обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Доводы  ФИО7 о неверном указании совокупного размера требований участников строительства, отклоняются апелляционным судом.

В п. 12 Федерального закона «О банкротстве» под «совокупном размером требований участников строительства» понимаются исключительно требования участников строительства, включенные в третью очередь реестра требований кредитора Должника. Данный вывод подтверждается нижеследующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона «О банкротстве» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Федерального закона «О банкротстве» порядка предъявления требований к застройщику.

Пунктом 3 указанной выше статьи устанавливается, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно подпункту 3.1 статьи 201.1 Федерального закона «О банкротстве» требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино- места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О банкротстве» установлено, что денежное требование - требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

В статье 201.9 Закона о банкротстве установлена очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика. Согласно положениям названной статьи Закона, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, а в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Из буквального толкования названных норм материального права следует, что в третью очередь подлежат удовлетворению денежные требования участника строительства, перед которым застройщик не выполнил обязательство исключительно по передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (площадь которых не превышает семи квадратных метров).

Таким образом, денежные требования участников строительства перед которыми застройщик не выполнил обязательство по передаче нежилых помещений, площадь которых превышает семь квадратных метров, подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Из системного толкования вышеизложенных норм Федерального закона «О банкротстве» следует, что под совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, понимаются исключительно требования, включенные в третью очередь реестра требований кредиторов, а именно: требования по передаче жилых помещений, требования по передаче машино-мест и нежилых помещений площадь которых не превышает 7 (семи) квадратных метров.

Довод ФИО7 о неверном указании стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, поскольку права на доли  в объекте незавершенного строительства  признаны за физическими лицами судами общей юрисдикции, соответственно, часть объектов незавершенного строительства не принадлежит должнику, отклоняется апелляционной коллегией. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу пункта 1 статьи 4 названного закона передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Недостроенное здание - это объект недвижимости, который может использоваться только в целях завершения его строительства

В силу п. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами).

Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Статьей 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу ст.ст.209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной по делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Многоквартирные дома, в которых предполагается нахождение спорных нежилых помещений, находятся в стадии строительства, однако, в настоящее время дома в эксплуатацию не введены, доказательств создания именно спорного объекта долевого строительства (нежилого помещения), соответствующего характеристикам определенным договором долевого участия, позволяющим идентифицировать его как объект недвижимости, не представлено.

Таким образом, объект незавершенного строительства представляет собой единое целое, доли в праве общей долевой собственности внутри дома не представляют собой отдельного объекта гражданский прав.

Кроме того, разрешение спора о смене застройщика объекта незавершенного строительства, в любом случае, не затрагивает права лиц, за которыми признано право собственности на долю в праве в объекте незавершенного строительства, поскольку судом общей юрисдикции принят итоговый судебный акт, подтверждающий их соответствующее право на долю в объекте незавершенного строительства. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что данные лица заинтересованы, прежде всего, в завершении строительства многоквартирного дома и получении имущества, соответствующее их доле. Завершение строительства спорного объекта недвижимости не лишает автоматически права собственности на долю в таком объекте, соответственно, принятый в рамках рассмотрения заявления Фонда о намерении исполнить обязательства должника перед физическими лицами не может изменить правовых притязаний на недвижимое имущество данных лиц.

Согласно статье 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить то, что удовлетворение требования о передаче нежилого помещения в собственность одному из кредиторов нарушит принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.

Таким образом, передача приобретателю земельных участков ООО «Хайгейт», предназначенных для строительства ЖК «Левобережный», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства) соответствует ст. 201.15-1 Федерального закона «О банкротстве».

Доводы заявителей жалоб проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленный судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу № А41-44405/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Мурина

Судьи:

Н.Я. Гараева

Н.Н. Катькина