Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-35263/24

13 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 04 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО "Каскад-Л" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о расторжении договора аренды от 18.11.2009 № ЮА-144, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:020902:34, о взыскании судебной неустойки,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Каскад-Л" с требованиями о расторжении договора аренды от 18.11.2009 № ЮА-144, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:020902:34, о взыскании судебной неустойки.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятых судом уточнений оснований иска, изложил позицию суду, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно отзыву.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, по договору от 18.11.2009 № ЮА-144 в аренду ООО "Каскад-Л" сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:020902:34 для использования в целях – для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Актом обследования от 15.02.2024 установлено, что в границах участка расположен нестационарный торговый объект, что не соответствует виду разрешенного использования.

В материалы дела также представлен акт осмотра территории от 03.12.2024, согласно которому в границах участка ведется торговая деятельность в магазинах «Продукты», «Мир камней», «Керамическая плитка», размещена выставочные образцы камней и плитки, складирование пластиковых окон, размещен информационный стенд по приему и продаже пластиковых окон и дверей, размещены образцы памятников и надгробий. Актом также зафиксирован факты ведения деятельности третьим лицом в магазине «Продукты» без использования контрольно-кассовой техники, захламления участка, а также отсутствие ведения деятельности арендатором.

Поскольку арендодателем установлен факт ведения торговой деятельности в границах участка, в том числе третьими лицами и с нарушением требований действующего законодательства, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора в связи с использованием участка не по целевому назначению и с нарушением требований земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

В материалы дела представлена претензия от 28.03.2024 с требованием об устранении выявленных нарушений условий договора и требований земельного законодательства в течение 15-20 календарных дней, а также с предложением о расторжении договора. заказное почтовое отправление с ШПИ 80108894763707 возвращено отправителю в связи с неудачной попыткой вручения и по истечении срока хранения.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. п. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. 

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здание, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Из ст. 42 ЗК РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами. 

В соответствии с п. п. 2 п. 2 ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия.

В соответствии со ст. 76 ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. 

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Исходя из принятых судом уточнений оснований иска и пояснений представителя истца, Администрация городского округа Химки Московской области просит расторгнуть договор в целях запрета ведения предпринимательской деятельности третьими лицами в границах участка с кадастровым номером 50:10:020902:34, в том числе с нарушением требований законодательства, предотвращения захламления участка, приведения участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Кроме того, представитель истца пояснил, что обследование участка проводилось в целях выполнение плана Минсельхозпрод Московской области по приведению в соответствие объектов потребительского рынка и услуг, расположенных вдоль вылетных магистралей и центральных улиц.

При этом на официальном Интернет-сайте Минсельхозпрод Московской области размещена информация, что указанные мероприятия заключаются в приведении в соответствие торговых объектов, так как фасады, возведенные несколько лет назад, и их внешний облик требовали обновления. 309 объектов демонтированы – размещены незаконно (https://msh.mosreg.ru/sobytiya/novosti-ministerstva/v-podmoskove-plan-po-privedeniyu-v-sootvetstvie-obektov-torgovli-i-uslug-vdol-vyletnyx-magistralei-vypolnen-na).

Вместе с тем, соответствующие требования в рамках настоящего дела не заявлены.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. 

Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что рассматриваемые требования не соответствуют избранному способу защиты права, а также не приведут к восстановлению прав истца.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По смыслу действующего законодательства, использование земельного участка не по целевому назначению предполагает использование такого участка такими способами и в таких целях, которые не соответствуют категории земель и виду разрешенного использования участка.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:020902:34 отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

При этом вид разрешенного использования арендодателем как абсолютным титульным владельцем вид разрешенного использования участка не приведен в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Материалами дела также подтверждается, что в границах участка расположены здания, принадлежащие ООО «Каскад-Л» на праве собственности, договор аренды от 18.11.2009 № ЮА-144 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования УПТК ПСО «Мособлинжстрой» под объектами базы материально-технического снабжения.

Право собственности ответчика на здания не оспорено, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Следовательно, деятельность, которую ведет ООО «Каскад-Л» в границах участка – предпринимательская деятельность с использованием принадлежащих зданий, в том числе путем предоставления в аренду третьим лицам – не образует нарушения целевого использования земель.

В соответствии с действующим законодательством, захламление почв и земель - это размещение на поверхности почвы или в толще земли отходов производства и потребления, а также других инородных предметов, которые ухудшают качество почв и земель.

Надлежащих, достаточных и неопровержимых доказательств, что размещение отходов строительных материалов, образующихся в результате ремонта зданий, влечет захламление земельного участка, а также ухудшения качество земель, причинение иного ущерба почвам, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что доказательств использования участка не по целевому назначению в материалы дела не представлено, истцом избран ненадлежащий способ в действительности нарушенного права, в связи с чем требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец