АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9623/2019

г. Владивосток

23 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление  Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и освобождении нежилых помещений, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Владивостокского городского округа в лице Администрации г. Владивостока в порядке ст. 51 АПК РФ

при участии

от истца: до и после перерыва ФИО2, доверенность 10.01.2019 года, удостоверение, диплом № 105024 243728 от 05.07.2017;

от ответчика: до и после перерыва ФИО3, доверенность 03.09.2018, паспорт; 

от третьего лица Администрации г. Владивостока: до и после перерыва ФИО2, доверенность 12.04.2019 года, удостоверение, диплом № 105024 243728 от 05.07.2017 года;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» о взыскании 1 179 012 рублей 82 копеек по арендной плате по договору от 20.07.2015 № 04-00882-003-Н-АР-7144-00 за нежилые помещения в период с 01.12.2016 по 31.12.2018, 115 337 копеек 09 пени период с 01.12.2016 по 09.01.2019, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м в здании (Лит. А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Владивостока.

Истец неоднократно уточнял заявленные требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Истец требования поддержал. Ответчик иск оспорил.

В судебном заседании 15.10.2019 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 10 часов 30 минут 18.10.2019. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края. 

После окончания перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей сторон.

Истец поддержал ранее поступившее заявление об уточнении исковых требований, просит взыскать 1 632 401 рубль 22 копейки основного долга за период с 01.12.2016 по 30.09.2019, 207 748 рублей 09 копеек неустойки за период с 01.12.2016 по 30.09.2019, также просит обязать общество с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м в здании (Лит. А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил заявление истца об уточнении требований.

Истец поддержал уточненные требования по доводам искового заявления, в котором указал, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы не выполняется, также ответчиком получено направленное истцом уведомление об отказе в дальнейшем продолжении договорных отношений.

Ответчик против иска возразил, в письменном отзыве на иск указал, что в своем расчете истец не применил корректирующий коэффициент 0,02, подлежащий применению при расчете арендной платы физкультурно-спортивные организациям и иным субъектам физической культуры и спорта, осуществляющим деятельность по развитию детско-юношеского спорта, школьного спорта; организации дошкольного образования; организации дополнительного образования детей. Также не согласился с расчетом истца в части применения коэффициента инфляции.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 20.07.2015 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00882-003-Н-АР-7144-00 в отношении нежилых помещений общей площадью 113,9 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 7-10, 15, 20, 21, этаж 1, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования в целях организации спортивного клуба с осуществлением учебно-тренировочной, соревновательной, физкультурно-воспитательной деятельности, сроком с 20.07.2015 по 19.07.2018 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Размер арендной платы установлен в 40 733 рубля 84 копейки без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

20.07.2015 имущество передано по акту приема-передачи.

В уведомлении от 24.05.2016 № 28/6-3782 истец сообщил об установлении коэффициента инфляции в размере 1,119 с 01.03.2016, в связи с чем с 01.03.2016 размер арендной платы составил 45581 рубль 17 копеек.

Уведомлением от 03.04.2017 № 28/6-2041 истец сообщил об установлении коэффициента инфляции в размере 1,049 с 01.03.2017, в связи с чем с 01.03.2017 размер арендной платы составил 47814 рубль 65 копеек.

В соответствии с уведомлением от 20.03.2018 № 28/6-1934 с 01.03.2018 установлен коэффициента инфляции в размере 1,018, в связи с чем с 01.03.2018 размер арендной платы составил 48675 рублей 32 копейки.

15.05.2018 истец направил в адрес ответчика уведомление от 14.05.2018 № 28/6-3500 об отказе от договора с требованием об освобождении помещения в течение 5 дней после окончания срока его действия.

В направленном 15.08.2018 письме от 14.08.2018 № 28/6-5380 истец повторно потребовал освободить помещение и передать его по акту приема-передачи.

03.12.2018 истцом проведена проверка использования муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. В соответствии с актом проверки № 184 установлено, что вывеска на входе в помещение отсутствует, по акту приема-передачи УМС не передано.

В претензии от 08.01.2019 № 28/6-6 истец потребовал от ответчика погашения задолженности по договору аренды в размере 1 179 012 рублей 82 копеек, уплаты пени в сумме 115 337 рублей 09 копеек, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив соглашение о расторжении договора.

Повторно в письме от 22.02.2018 № 28/6-1183 истец потребовал погашения задолженности по договору аренды в размере 175 276 рублей 69 копеек основного долга, 30 283 рублей 65 копеек пени, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив соответствующее соглашение. 

Корреспонденция направлена по адресу ответчика, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, ответчиком исполнены не были, договор не расторгнут, истец обратился в настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 (в редакции от 06.02.2017) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119, с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018. 

Как следует из расчёта исковых требований, арендная плата в период 01.12.2016 по 28.02.2017 истцом применено одновременно два коэффициента инфляции – исчисленный по правилам раздела 2 Методики размер арендной платы умножен вначале на коэффициент 1,12, действовавший в период с 01.03.2015 по 29.02.2016, а затем умножен на коэффициент 1,119, введённый с 01.03.2016, с 01.03.2017 применено три коэффициента одновременно – ранее действующие коэффициенты умножены на коэффициент 1,049, действующий с 01.03.2017.

Таким образом, произведенный истцом расчёт арендной платы противоречит положениям постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 и Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» в редакции, действовавшей до 08.12.2017, и не предусматривающими возможности одновременного применения ранее действующего и вновь утверждённого коэффициента инфляции.

Согласно пункту 3 приложения к решению Думы города Владивостока от 27.02.2013 № 173 (в ред. Муниципального правового акта города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА) «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» медицинские организации, осуществляющие деятельность по оказанию медицинской помощи детям и оздоровлению детей; физкультурно-спортивные организации и иные субъекты физической культуры и спорта, осуществляющие деятельность по развитию детско-юношеского спорта, школьного спорта; организации дошкольного образования; организации дополнительного образования детей имеют право на применение корректирующего коэффициента (Ккор) арендной платы в размере 0,02.

Решением Думы города Владивостока от 28.02.2006 № 184 было дано толкование строки 3 приложения к Решению № 173, в силу которого право на применение корректирующего расчет арендной платы коэффициента (Ккор) имеют арендаторы нежилых, находящихся в муниципальной собственности помещений, являющиеся детскими оздоровительными, детскими спортивными и детскими общеобразовательными организациями и при этом осуществляющие оздоровительную, физкультурно-спортивную и общеобразовательную деятельность в отношении детей в арендуемых помещениях.

Абзацем 7 Примечания Решения Думы города Владивостока от 27.02.2013 № 173 (в ред. Муниципального правового акта города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА) установлено, что коэффициент, корректирующий расчет арендной платы (Ккор), указанный в строке 3, применяется в отношении арендаторов, непосредственно осуществляющих в арендуемых помещениях деятельность, предусмотренную данной строкой, в качестве единственного вида деятельности.

Общество с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр «Олимп» осуществляет спортивно-оздоровительную работу с детьми, при этом, согласно сведениям из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности является деятельность в области спорта, дополнительными видами - образование дошкольное, начальное общее, основное общее, среднее общее, образование в профессиональной среде и деятельность в области спорта прочая.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен ряд договоров на обучение в спортивной студии “Beauty”, в соответствии с условиями которых ответчик как студия оказывает услуги по обучению художественной гимнастике и фитнес-аэробике детям в возрасте от 5 до 12 лет. 

Таким образом, ответчик соответствует требованиям к организации, которой предоставляется льгота в виде применения корректирующего коэффициента к размеру арендной платы, равного 0,02.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит на 24048 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать

Истцом также заявлено требование о взыскании 207 748 рублей 09 копеек неустойки за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

При этом, при расчете арендной платы истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ, в этой связи, а также принимая во внимание, что требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 4777 рублей 72 копейки за период с 01.12.2016 по 30.09.2019. 

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договора аренды прекращен в связи с истечением срока действия на который он был заключен, истец выразил свое намерение не продолжать арендные правоотношения, что следует из соответствующего уведомления, то у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика освободить спорное имущество, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 24048 рублей 15 копеек основного долга, 4777 рублей 72 копеек пени.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>, и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.         

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп»  в доход федерального бюджета 6492 рублей государственной пошлины. 

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья      Левченко Е.А.