АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 июня 2017 года

Дело №

А56-22024/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня  2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Каданс» Гусева А.О. (доверенность от 19.02.2016 № 358), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 № 87),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2016 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-22024/2016 ,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Каданс», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, пом. 3-Н, ОГРН 1027810260246, ИНН 7826682381 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене нежилого помещения общей площадью 126,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001057:3523, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, пом. 3-Н, путем изложения пункта 2.1 договора в редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 11 180 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие).

Решением от 14.12.2016 определены условия договора купли-продажи по цене отчуждаемого имущества; цена продажи объекта установлена в размере 13 800 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, существенное нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств недостоверности отчета Предприятия у судов не имелось правовых оснований для установления иной величины рыночной стоимости имущества; заключение эксперта, положенное судами в основу своих выводов, является недопустимым и недостоверным доказательством, поскольку выполнено с нарушением законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность; произвольный выбор экспертом объектов-аналогов из списка соответствующих по критериям отбора помещений и применение при расчетах в рамках сравнительного и доходного подходов неверных коэффициентов местоположения повлекли существенное занижение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Предприятия о назначении повторной экспертизы.    

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить решение и постановление суда, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, существенное нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению Комитета, положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы в случае несогласия субъекта малого или среднего предпринимательства с величиной рыночной стоимости объекта оценки, на основании которой определена цена выкупаемого имущества; суд назначил экспертизу для установления величины рыночной стоимости помещения без проверки достоверности отчета Предприятия, недостоверность которого ничем не доказана; заключение эксперта, на котором основаны выводы судов, с учетом представленных Предприятием замечаний и возражений является недостоверным доказательством. 

Общество в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, полагая, что возникший между сторонами при заключении договора преддоговорный спор правомерно рассмотрен судами по существу; исходя из положений закона и сложившейся судебной практики достоверность отчета оценщика может быть проверена в том числе и по результатам экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения; возражения Комитета и Предприятия в отношении заключения эксперта имеют формальный характер и не влияют на правильность выводов эксперта.   

От Фонда имущества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а также поддержал доводы кассационной жалобы Комитета. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзывах.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Фонда имущества не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 02.06.2004 № 10-А166283 арендует нежилое помещение общей площадью 126,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, лит. А, пом. 3-Н (в редакции дополнительного соглашения от 29.08.2006 № 3).

29.06.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 30.12.2015 № 1648-рз определены условия приватизации указанного выше нежилого помещения путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 17 500 000 руб. в соответствии с отчетом от 17.12.2015 № 31-8-0119(266К)-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости.

Фонд имущества направил Обществу предложение заключить договор купли-продажи названного помещения на условиях, определенных в распоряжении, с приложением проекта договора купли-продажи. 

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемого имущества, предложив определить цену помещения в размере 11 180 000 руб. в соответствии с отчетом от 16.02.2016   № 05/16-Н, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА консалтинг».  

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество 04.04.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008           № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

С учетом изложенного отклоняется довод Комитета об отсутствии у субъекта малого и среднего предпринимательства права на передачу в суд разногласий, возникших при заключении договора.      

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила выполненный по ее заказу отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалоб о том, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 29.06.2015 суд первой инстанции определением от 01.08.2016 назначил экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» Бычковой Ольге Владимировне.  

Согласно заключению от 22.09.2016 № 195, составленному экспертом Бычковой О.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 29.06.2015 составляет 13 800 000 руб.  

Суды, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. 

Судебные инстанции ввиду отсутствия у них сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта правомерно не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

Возражения Предприятия, в том числе в части подбора объектов-аналогов и некорректного применения экспертом коэффициента местоположения, отклонены судами как не опровергающие выводы эксперта и не свидетельствующие о недостоверности, необъективности или необоснованности этих выводов, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертом были допущены такие нарушения Закона об оценочной деятельности и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы заключение эксперта доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Довод Предприятия о том, что результат оценки, полученный Предприятием, находится в пределах стандартной неопределенности оценки (10-25%), чем подтверждается достоверность отчета Предприятия, также не может быть принят во внимание, поскольку не умаляет значения заключения эксперта и не отменяет необходимость при наличии двух величин в пределах указанного диапазона определить цену имущества в договоре купли-продажи в конкретной сумме.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об определении продажной цены объекта в размере 13 800 000 руб. в соответствии с заключением эксперта.   

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А56-22024/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Т.И. Сапоткина