ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А63-21016/2022

08.10.2025.

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2025.

Полный текст постановления изготовлен 08.10.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Счетчикова А.В., судей: Демченко С.Н., Луговой Ю.Б.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1, с участием от истца – общества с ограниченной ответственностью фирма «Янтарь» - ФИО2 (по доверенности от 12.05.2025), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Ставрополя и комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2025 по делу № А63-21016/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Янтарь» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества:

– нежилого здания (производственно-административное) общей площадью 582,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:76, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилого здания (производственная база), общей площадью 390,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:75, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, участвующих в деле, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет).

Решением от 13.02.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.05.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением окружного суда от 11.09.2024 решение от 13.02.2024 и постановление апелляционного суда от 08.05.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя указанные судебные акты, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что суды не приняли во внимание и не оценили доводы истца о том, что земельный участок, на котором расположены спорые постройки, передан обществу в аренду по договору от 31.10.2000 № 1142 под проектирование и строительство производственной базы сроком до 20.10.2014, спорные объекты возведены в 2012 году, администрация с иском о сносе спорных объектов к обществу не обращалась, также как и с требованием об освобождении земельного участка

При новом рассмотрении решением от 16.07.2025 исковые требования удовлетворены. Суд признал право собственности общества на спорные объекты недвижимости.

Администрация и комитет обжаловали решение в апелляционном порядке.

Администрация в жалобе просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указала, что обществом не представлены надлежащие доказательства того, что возведение спорных объектов недвижимого имущества осуществлено в период действия договора аренды.

Комитет в жалобе просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Сослался на то, что у общества отсутствует какое-либо право на земельный участок, в границах которого расположены спорные объекты.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения апелляционных жалоб. Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд не обеспечили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб, выслушав представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене (изменению) по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что на основании постановления главы администрации Ставропольского края от 07.02.1994 № 44 «О государственном земельном кадастре» из территории ЗАО АК «Кинотехника» по улице Серова, 444 в городе Ставрополе изъят земельный участок площадью 5180 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 26:12:030231:01 и почтовый адрес: ул. Осипенко, 154.

Указанный земельный участок передан обществу в аренду по договору от 31.10.2000 № 1142 сроком на 10 лет под проектирование и строительство производственной базы.

Общество в отношении данного земельного участка выполнило землеустроительные и кадастровые работы, в результате чего земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Как указал истец, в 2002 году на арендованном земельном участке на основании разрешения на строительство № 1/08, выданного Государственным архитектурно строительным надзором г. Ставрополя, общество возвело спорные объекты.

Общество 01.06.2018 в целях реализации своего права на приобретение в пользование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1 в связи с нахождением на нем спорных объектов, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1.

Ссылаясь на то, что право собственности на спорные объекты не представляется возможным зарегистрировать в установленном порядке, общество обратилось с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом (части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное без получения необходимых разрешений, является самовольной постройкой (пункт 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного пункте 3 данной статьи.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ».

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд при новом рассмотрении установил, что общество является арендатором земельного участка (договор аренды от 31.10.2000 № 1142, заключенного сроком на 10 лет), на котором расположен спорный объект; вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому виду осуществленного строительства. Истцом в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 11.06.2025, согласно которым строительство спорных объектов завершено в 2002 году.

Таким образом, возведение спорных объектов недвижимого имущества осуществено в период действия договора аренды от 31.10.2000 № 1142.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2023 назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам судебно-экспертной лаборатории «Независимой экспертно-консультационной службы» ФИО3, ФИО4, ФИО5 (до вступления в силу требования о проведении судебных строительно-технических экспертиз в государственных экспертных учреждениях).

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли строения – объекты недвижимого имущества – нежилое здание, производственно административное, общей площадью 582,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:76, расположенное по адресу: 

<

...> и нежилое здание производственная база общей площадью 390,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:75, расположенное по адресу: 

<

...> правилам землепользования и застройки, строительным требованиям, градостроительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам?

- если не соответствуют, то возможно ли приведение в соответствие с требованиями норм? Каков их объем и стоимость?

- создают ли угрозу жизни и здоровью граждан - нежилое здание, производственно административное, общей площадью 582,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:76, расположенное по адресу: 

<

...> и нежилое здание производственная база общей площадью 390,4 кв.м., инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:75, расположенное по адресу: 

<

...>?

По итогам проведения судебной экспертизы экспертным учреждением представлено заключение эксперта № 60/09/23Э от 11.09.2023.

Согласно заключению экспертов от 11.09.2023 № 60/09/23Э спорные объекты недвижимого имущества соответствуют правилам землепользования и застройки, строительным требованиям, градостроительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам в полной мере, соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд учел, что после истечения срока действия договора аренды, общество обращалось в компетентные органы с заявлениями о предоставлении земельного участка, на котором расположены спорные объекты, в аренду на новый срок для последующей сдачи их в эксплуатацию и использования объектов по назначению.

Между тем, письмами администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 22.03.2018 № 08/14-2367, от 29.06.2018 № 08/14-5936 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на статью 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации. Кроме того, указано, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Также поданное обществом заявление о предоставлении в аренду земельного участка возвращено комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя письмом № 08/14-8533с от 20.09.2022 без рассмотрения.

Судом также учтено, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать право собственности спорные объекты истцу также не представилось возможным, поскольку у истца отсутствуют права на земельный участок.

Таким образом, обществом совершались неоднократные попытки легализовать спорный объект недвижимого имущества во внесудебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь изложенными нормами права, их разъяснениями, данными высшей судебной инстанцией, складывающейся судебной практике подобного рода спорам, с учетом указаний кассационного суда, суд первой инстанции установив, что спорные объекты соответствуют виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1, а также градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не несут угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы других лиц, в том числе интересы собственника земельного участка, а также, учитывая, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, правомерно удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы арбитражного суда первой инстанции и не усматривает оснований для несогласия с ними.

Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что обществом не представлены надлежащие доказательства того, что возведение спорных объектов недвижимого имущества осуществлено в период действия договора аренды, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, поскольку при новом рассмотрении суд первой инстанции пришел к выводу о том, что строительство спорных объектов завершено в 2002 году, то есть в период действия договора аренды.

Доводы комитета об отсутствии у общества каких-либо прав на земельный участок, в границах которого расположены спорные объекты, не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Довод комитета о том, что в договорах от 27.11.2006 № 33-1-0750/07, от 29.06.2006 № 786 не указано, что газ и электричество подключаются именно к спорным объектам суд признает несостоятельным, поскольку в пункте 4.1 договора от 27.11.2006 № 33-1-0750/07 прямо отражена точка отбора газа – 

<

...>, а в приложении № 2 к договору от 29.06.2006 № 786 установлен перечень объектов покупателя, в том числе, объект находящийся по адресу: 

<

...>.

Таким образом, приведенные в апелляционных жалобах доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией. 

В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269,  271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2025 по делу№ А63-21016/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 А.В. Счетчиков

Судьи                                                                                                                С.Н. Демченко

Ю.Б. Луговая