﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1511/2019

г. Краснодар

18 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Арнаст» (ИНН 6163019513, ОГРН 1026103175340), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арнаст» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу № А53-1511/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Арнаст» (далее – общество) с иском, в котором просил взыскать с общества:

– 120 755 рублей 24 копейки задолженности по договору от 10.06.2009 № 31265 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018;

– 4267 рублей 44 копейки неустойки за период с 21.03.2018 по 26.12.2018 и до момента фактического исполнения обязательства.

Требования основаны на положениях статей 309, 330, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Иск мотивирован следующим. Обществом нарушены обязательства по освобождению и возврату департаменту ранее арендованного земельного участка. В этот период арендная плата за земельный участок, на котором размещался принадлежащий обществу торговый объект, ответчиком не вносилась. Поэтому истец вправе требовать взыскания задолженности и уплаты договорной неустойки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019, исковые требования удовлетворены. С общества в пользу департамента взыскано 120 755 рублей 24 копейки долга по арендной плате и 4267 рублей 44 копейки неустойки за период с 21.03.2018 по 26.12.2018, а также неустойка, начисленная на сумму долга за период с 27.12.2018 до момента фактического исполнения обязательства. 

Суды установили, что 10.06.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 31265. Объект аренды – земельный участок общей площадью 80 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Вятская, 108а. Земельный участок передан арендатору для эксплуатации торгового павильона, на срок до 24.04.2014, по окончанию указанного срока общество продолжило пользоваться арендованным имуществом. Размер арендной платы установлен в сумме 14 924 рубля 08 копеек в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). Департамент 08.12.2014 направил обществу уведомление (№ 59-30-170/06-УП) об отказе от договора. Ссылаясь на условия ранее заключенного договора, заявляя о ненадлежащем исполнении обязанности по внесению платы в спорный период, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 10, 309, 310, 330, 424, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суды руководствовались постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» (далее – постановление № 576). В расчете задолженности департаментом применена ставка, предусмотренная для земельных участков, занимаемых нестационарными торговыми объектами, объектами общественного питания, бытового обслуживания, платежными терминалами – 12% (пункт 5.2). Общество не возражало против наличия задолженности, однако оспаривало примененную департаментом ставку арендной платы, ссылаясь на то, что объект, расположенный на земельном участке, является стационарным (объектом капитального строительства). Поэтому ставка арендной платы в спорных отношениях должна составлять 3% (пункт 5.8 постановления № 576). Суды установили, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду без права возведения капитальных строений (пункт 8.11 договора от 10.06.2009 № 31265). Вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области по делам № А53-23605/2013, № А53-32945/2014, № А53-16273/2017 содержат указание на использование департаментом при установлении размера задолженности надлежащей ставки – размещение временного объекта. При этом в рамках дела № А53-12127/2017 по иску департамента к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса объекта капитального строительства общество ссылалось на отнесение принадлежащего ему павильона к объектам некапитального характера. Такое поведение ответчика признано судами недобросовестным, которые применили к спорным правоотношениям правило эстоппеля. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что в рамках дела № А53-12127/2017 вступившим в законную силу решением Арбитражного Ростовской области от 14.02.2018 установлено, что земельный участок предоставлялся обществу во временное пользование для целей, не связанных со строительством. С учетом наличия признаков недвижимой вещи (изменение конструктивных характеристик объекта в неустановленный период (создание кирпичного цоколя)) суд констатировал факт самовольного строительства, поскольку целевое назначение земельного участка запрещает возведение объектов недвижимости. Ранее судами преюдициально установлено, что общество в нарушение условий договора аренды осуществило самовольное строительство и реконструировало торговый павильон, это повлекло за собой придание ему свойств и признаков объекта недвижимого имущества. Указанные обстоятельства не позволяют обществу требовать расчета арендной платы за пользование земельным участком по ставке, установленной для объектов капитального строительства. В данном случае исчисление платы за пользование земельным участком должно соответствовать условиям договора аренды. Поэтому требование департамента о взыскании с общества задолженности удовлетворено судами в заявленном размере. В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы, требование о взыскании неустойки за период с 21.03.2018 по 26.12.2018 и с 27.12.2018 по день фактической уплаты суммы долга также подлежит удовлетворению. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований департамента в части взыскания долга в размере 91 247 рублей 44 копеек и пени в размере 3224 рублей 64 копеек отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации торгового павильона. Указание о наличии схемы размещения нестационарных торговых объектов в договоре отсутствует. В 1998 году на данном участке ТОО ГЖФ «Арнаст» (правопреемником которого является ответчик) осуществлено строительство торгового павильона площадью 72,5 кв. м. Актом межведомственной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 15.09.1998 объект принят в эксплуатацию. В акте также отражено, что строительство объекта осуществлено с соблюдением всех требований согласованного проекта (в том числе в части устройства кирпичного цоколя), а внешние наружные коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты городскими (районными) эксплуатационными службами. Администрация г. Ростова-на-Дону и ТОО ГЖФ «Арнаст» заключили договор от 15.10.1998 № 15362 аренды земельного участка площадью 80 кв. м, расположенного по ул. Вятской – пер. Днепровскому. Участок предоставлен в аренду для эксплуатации павильона, сроком на 3 года. В дальнейшем договор аренды земельного участка, на котором расположен построенный обществом объект, неоднократно (в 2003, 2006 и 2009 годах) заключался на новый срок. Кроме того, вступившим в законную силу решением  Арбитражного  суда  Ростовской  области  от  14.02.2018  по  делу  № А53-12127/2017 установлено, что расположенный на участке павильон является объектом капитального строительства. Следовательно, отсутствуют основания для отнесения объекта, расположенного на предоставленном обществу в аренду земельном участке, к объектам нестационарной торговли. Таким образом, вывод судебных инстанций о правомерности взыскания департаментом задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по ставке, определенной для размещения нестационарных объектов торговли, не обоснован нормативно и не подтвержден документально. К спорным отношениям подлежит применению ставка арендной платы, равная 3% (пункт 5.8 постановления № 576).

От департамента отзыв на жалобу не поступил.  

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 10.06.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 31265. Объект аренды – земельный участок общей площадью 80 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Вятская, 108а. Земельный участок передан арендатору для эксплуатации торгового павильона, на срок до 24.04.2014, по окончанию указанного срока общество продолжило пользоваться арендованным имуществом. Размер арендной платы установлен в сумме 14 924 рубля 08 копеек в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). 

Департамент 08.12.2014 направил обществу уведомление (№ 59-30-170/06-УП) об отказе от договора. Однако после прекращения арендных отношений общество земельный участок департаменту не возвратило.

Ссылаясь на условия договора и неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено следующее. По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание судебные акты (с участием сторон настоящего спора) по ранее рассмотренным делам (№ А53-23605/2013, № А53-32945/2014, № А53-16273/2017, № А53-12127/2017), судебные инстанции установили следующее. По условиям договора от 10.06.2009 № 31265 (пункт 8.11) на предоставленном в аренду земельном участке не допускалось возведение капитальных строений. В рамках ранее рассмотренных дел судами при определении размера задолженности применялись ставки, установленные для размещения нестационарного объекта торговли. Общество при разрешении спора по делу № А53-12127/2017 ссылалось на отсутствие оснований для отнесения принадлежащего ему павильона к объектам недвижимого имущества. В рамках данного дела судами установлено, что земельный участок предоставлялся обществу во временное пользование для целей, не связанных со строительством. С учетом наличия признаков недвижимой вещи (изменение конструктивных характеристик объекта в неустановленный период) констатирован факт самовольного строительства, поскольку целевое назначение земельного участка запрещает возведение объектов недвижимости. Следовательно, общество в нарушение условий договора аренды осуществило самовольное строительство и реконструировало торговый павильон, это повлекло за собой придание ему свойств и признаков объекта недвижимого имущества. Указанные обстоятельства не позволяют обществу требовать расчета арендной платы за пользование земельным участком по ставке, установленной для объектов капитального строительства. В данном случае исчисление платы за пользование земельным участком должно соответствовать условиям договора аренды. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности департаментом) оснований для взыскания с общества долга по арендной плате в предусмотренном договором размере и неустойки. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о необходимости расчета задолженности за пользование земельным участком, исходя из ставки арендной платы, равной 3% (пункт 5.8 постановления № 576). Ответчик указывает, что на земельном участке не располагается нестационарный торговый объект, а размещен стационарный объект (объект капитального строительства). Между тем, данные доводы приводились обществом при разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций. Отклоняя эти доводы, судебные инстанции правомерно учли обстоятельства, ранее преюдициально установленные в рамках дела № А53-12127/2017. Возведенный объект является самовольной постройкой, так как общество незаконно реконструировало торговый павильон в стационарный объект. Допущенное ответчиком правонарушение не влечет возникновение у него права требовать расчета арендной платы за пользование земельным участком по ставке, установленной для объектов капитального строительства. При сохранении в границах земельного участка нестационарного торгового объекта (то есть объекта, подлежавшего размещению по условиям договора) общество вносило бы в спорный период арендную плату в размере, взыскиваемом с него департаментом. Поэтому позиция ответчика о возможности исчисления арендной платы в ином (меньшем) размере в связи с фактическим (и незаконным) возведением на земельном участке объекта капитального строительства (самовольной постройки) не может быть воспринята (поддержана) судом кассационной инстанции. 

Нормы материального права судебные инстанции применили к спорным правоотношениям правильно, представленные сторонами доказательства всесторонне и полно исследовали, дали им надлежащую правовую оценку. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 14.10.2019 № 115).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу № А53-1511/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Н.С. Мазурова

                                                                                                                              И.В. Сидорова