АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, 

<

...>  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4018/2024

г. Ярославль

07 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения принята 02.04.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания СОКОЛ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, акционерного общества "Альфа банк", "Российский сельскохозяйственный банк", публичного акционерного общества "Сбербанк"

о   расторжении договора аренды земельного участка, взыскании с учётом уточнения – 4 533 099,44  руб.,

при участии: 

от истца, третьих лиц – не явились, 

от ответчика – ФИО12 (представитель по доверенности от 26.09.2024, диплом), 

установил:

муниципальное казённое учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (далее также учреждение) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания СОКОЛ" (далее также общество), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона, № 72 от 25.02.2022, обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:112101:2287, согласно действующему законодательству; взыскании с ответчика 2 721 750 руб. задолженности по арендной плате за период с 25.02.2024 по 24.02.2025, 1 811 349,44 руб. пени  за период с 07.02.2023 по 14.01.2024 с продолжением начисления в размере 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, акционерные общества "Альфа банк", "Российский сельскохозяйственный банк", публичное акционерное общество "Сбербанк".

Представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в ходе рассмотрения спора.

Истец, третьи лица явку не обеспечили.

В судебном заседании, состоявшемся 02.04.2025, объявлялся перерыв, после которого рассмотрение спора продолжено.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее. 

Исковые требования учреждения основаны на положениях договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона, № 72 от 25.02.2022. 

Согласно положениям п. 1.1 договора арендодатель (истец) предоставляет за плату, а арендатор (ответчик) принимает в аренду и использует 4 557 кв м из земельного участка с кадастровым номером 76:17:112101:2287, находящегося в муниципальной собственности, по адресу: Российская Федерация, Ярославская обл., Ярославский р-н, ФИО13, ФИО14 с/о, с. Туношна, з/у 6а; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Срок действия договора аренды установлен с 25.02.2022 по 24.08.2027.

Положения о размере и условиях внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

В разделе 4 договора предусмотрены положения о досрочном расторжении договора.

За просрочку платежей сверх сроков, предусмотренных в п. 5.1. Договора, арендатор уплачивает пени в размере 0,15 % за каждый день просрочки.

По данным истца у ответчика образовалась задолженность по договору в сумме 2 721 750 руб.

В адрес арендатора направлено предписание от 31.01.2024 № 115 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и требованием погасить задолженность.

В виду не урегулирования спора с ответчиком истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик представил письменный отзыв, указал на наличие возражений по требованию истца о расторжении договора аренды. 

Согласно пояснениям данного участника процесса, на спорном земельном участке обществом осуществляется строительство объекта капитального строительства: жилого здания с привлечением средств дольщиков. Министерством строительства Ярославской области ответчику выдано разрешение на строительство № 76-517302-026-2023 от 16.02.2023. Объект капитального строительства: жилое здание, количество жилых помещений (квартир) – 42. Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в границах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства: 76:17:112101:2287. Срок действия разрешения – до 16.06.2025. Указанное разрешение в установленном законодательством порядке не отменно и не признано незаконным.

Право требования по договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома объекта на сегодняшний день имеют 11 дольщиков - физических лиц. Расторжение договора аренды повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц. 

Учитывая действующее разрешение на строительство, а также высокую степень завершенности объекта капитального строительства, у общества имеется возможность завершить строительство жилого комплекса и исполнить свои обязательства перед участниками строительства.

Ответчик не оспаривает обязанность по внесению платежей по договору аренды земельного участка и намерен её исполнить. Обязанность по оплате за предыдущие периоды действия договора обществом исполнялась.

Также ответчик заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Истец оставил разрешение требований о расторжении договора на усмотрение суда.

От ФИО1, ФИО2, ФИО5 поступили письменные пояснения по спору.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у общества подтверждены материалами дела. 

Расчет суммы долга за период с 25.02.2024 по 24.02.2025 соответствует положениям договора и составляет 2 721 750 руб. Доказательств отсутствия задолженности, наличия задолженности в ином размере ответчик не представил. 

С учетом изложенного, требования истца о взыскании долга по арендной плате в заявленной сумме являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Основываясь на доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд считает требования о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей обоснованными, а расчеты соответствующими положениям договора (п. 5.1) и гражданского законодательства. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Аналогичное положение содержится в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее по тексту – Постановление № 7). 

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктами 73, 74 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций. Следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Согласно пункту 78 Постановления N 7 правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

По смыслу положений статьи 421 ГК РФ установление величины штрафных санкций являлось правом сторон при заключении договора. 

Заключая договор, ответчик должен был предполагать возможность возникновения для него в случае нарушения им условий сделок неблагоприятных правовых последствий в виде уплаты неустойки. Вместе с тем договор подписан ответчиком без каких-либо разногласий. Доказательств, свидетельствующих о том, что согласование иного условия о размере ответственности арендатора являлось для заявителя затруднительным, материалы дела не содержат (пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). 

Согласованная сторонами ставка является обычно применяемой ставкой при исчислении неустойки и отвечает обычаям делового оборота, сложившимся при определении ответственности сторон по договорам аренды.

Вместе с тем, применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела судом установлено, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности.

Доказательств наличия у истца каких-либо негативных последствий, в том числе, наличие убытков, в результате нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в материалы дела не представлено. Возражения истца сводятся к несогласию с применением судом статьи 333 ГК РФ, однако не раскрываются возникшие последствия нарушения арендатором обязательств применительно к рассматриваемым правоотношениям.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ.

Таким образом, рассмотрев ходатайство о снижении неустойки, проанализировав собранные по делу доказательства, руководствуясь принципами разумности и соразмерности, соблюдая баланс интересов сторон, суд считает возможным уменьшить размер пени до 1 449 079 руб. Оснований для дальнейшего уменьшения правомерно начисленных истцом пени судом не установлено, арендатором доводов, свидетельствующих об обратном, не приведено.

Как разъяснено в пункте 73 Пленума N 7, доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Требование истца о дальнейшем продолжении начисления неустойки на сумму долга по день фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по ставке 0,13% от суммы долга за каждый день просрочки.

Применительно к требованию учреждения о расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть земельный участок суд исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.

Однако в материалы дела представлена выписка из ЕГРН, из которой следует, что на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, судом установлено, что участок обременен правами участников долевого строительства. 

Расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Учреждением в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что в случае расторжения спорного договора аренды с ответчиком жилой комплекс будет достроен другим застройщиком.

Представитель истца оставил разрешение данного требования на усмотрение суда.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21- 23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, позицию истца по спору в данной части, возражения ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона, № 72 от 25.02.2022, обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:112101:2287. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком предпринимаются меры по оплате задолженности. 

С учётом результатов рассмотрения настоящего спора и положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 43 854 руб. государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания Сокол"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 2 721 750 руб. задолженности по арендной плате по договору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона, № 72 от 25.02.2022  за период с 25.02.2024 по 24.02.2025, 1 449 079 руб. пени за период с 07.02.2023 по 14.01.2024

Продолжить начисление пени с 15.01.2024 по день фактического исполнения обязательства по ставке 0,13% от суммы долга за каждый день просрочки.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу при наличии представленного заявителем уникального идентификатора начисления (УИН) для целей обращения судебного акта к исполнению (ч.1.1 ст.13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания Сокол" в доход федерального бюджета 43 854 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Ю.М. Тепенина