АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-11674/2023

г. Тюмень

23 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 10.04.2024года.  

Решение в полном объеме  изготовлено 23.04.2024 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкая О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело

 

по первоначальному иску 

МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (далее – управление)

к ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ» (далее – общество)

третьи лица - Прокуратура Тюменской области (далее – третье лицо-1), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо-2), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо-3), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – третье лицо-4)

о расторжении договора 

 

по встречному иску

ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ»

к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО

об обязании совершить определенные действия

 

при участии:

от истца: ФИО4, доверенность 09.01.2024 №72-01/1

                ФИО5, доверенность от 12.04.2023 №72-01/4878

от ответчика: ФИО2, выписка из ЕГРЮЛ

                        ФИО6, доверенность от 05.12.2023 №б/н

от третьего лица-1: ФИО7, служебное удостоверение от 01.07.2022 ТО №289965

от третьего лица-2: не явилось, извещено

от третьего лица-3: ФИО2, паспорт

от третьего лица-4: не явилось, извещено 

 

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 31.05.2023 поступил иск МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО к ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ» о расторжении договора аренды от 09.09.2021 №3788.

В обоснование иска истец указал на то, что ответчиком нарушены условия договора. Так, в ходе осмотра установлено, что объект состоит из основного и дополнительных помещений. Установлено, что помимо ООО «Вези-Везу» на объекте свою деятельность ведут индивидуальные предприниматели  ФИО1, ФИО2, ФИО3, а также размещены 2 платежных терминала, принадлежащие ПАО «НБД-Банк», компании «Апельсин». Помимо этого, указывает на ничтожность п.3.3.10 спорного договора.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором пояснил о том, что ООО «Вези-Везу» самостоятельно осуществляет деятельность в арендуемом помещении, что говорит об отсутствии намерений прикрыть правовой конструкцией субаренды отношения по уступке права требования, переводу долга или передачи договора. Разрешения на субарендные отношения в отношении приобретенного на торгах права пользования недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, нивелирует запрет, установленный п.7 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает доводы МТУ Росимущества ошибочными.

Третье лицо-1 представило отзыв, считает требования истца обоснованными, просит иск удовлетворить.

Третьи лица, 2, 3 и 4 представили отзывы о несогласии с иском.

15.01.2024 к производству суда принят встречный иск ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ» к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО с требованиями:

- об обязании в установленном законом порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень, ул.50 лет Октября, д.63, общей площадью 738 кв.м. с «под существующий завод» на «предпринимательство» (согласно коду 4.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412),

- об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 09.09.2021 №3788, в котором:

расширить предмет договора аренды путем добавления части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного под нежилым строением с кадастровым номером: 72:23:0221003:23255, являющегося основным предметом договора аренды от 09.09.2021 №3788,

установить размер арендной платы по договору аренды от 09.09.2021 №3788 в связи с расширением предмета договора аренды в сумме 57112,46 рублей. 

МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО представил отзыв на встречный иск, считают позицию ООО «Вези-Везу» заключения дополнительных соглашений к договору аренды от 09.09.2021 №3788 необоснованной. Указывают на то, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, противоречит требованиям ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах.

Третьи лица позиции на встречный иск не представили.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску поддержал первоначальный иск, возражали против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в отзыве. Представители ответчика по первоначальному иску поддержал встречный иск, возражали против удовлетворения первоначального иска по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Как следует из материалов дела, между 09.09.2021 между МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (арендодатель) и ООО «Вези-Везу» (арендатор) по результатам аукциона на основании протокола от 26.08.2021 №1 заключен договор аренды №3788, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - нежилое строение, кадастровый номер 72:23:0221003:23255, назначение: нежилое, общая площадь 300,4 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, ул.50 лет Октября. Объект передан арендатору по акту приема-передачи для использования в соответствии с уставной деятельностью.

Согласно п.2.1 договора, договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. 

Договор зарегистрирован 23.09.2021, номер государственной регистрации: 72:23:0221003:23255-72/052/2021-7. 

Согласно п.3.4.3 договора арендатор обязуется передавать имущество в субаренду в пределах срока договора аренды, а также на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия арендодателя. Договор субаренды сроком более 1 года подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Государственная регистрация договора субаренды, расходы, связанные с его государственной регистрацией, возлагаются на субарендатора. Арендатор обязуется сдавать помещения объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия территориального управления (п.3.3.10 договора).

03.03.2023 истцом был осуществлен выездной осмотр объекта, в ходе которого установлено, что объект состоит из основного и дополнительных помещений. Установлено, что помимо ответчика на объекте свою деятельность ведут индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3, а также размещены 2 платежных терминала, принадлежащие ПАО «НБД-Банк», компании «Апельсин». Информация о направлении письменного уведомления о заключении договоров субаренды в отношении пользователей федеральным имуществом ПАО «НБД-Банк», компании «Апельсин», и предварительного письменного согласия истца на размещение платежных терминалов у истца отсутствует.

По мнению истца по первоначальному иску, наличие субарендаторов в помещении, переданном в аренду без согласия арендодателя, является нарушением п.2 ст. 615 ГК РФ. Указанное нарушение условий договора ответчиком является для истца существенным.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и законодательством РФ.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 04.04.2023 №72-03/4370 о расторжении договора аренды договора ответчиком оставлена без удовлетворения, что подтверждается ответом на уведомление о расторжении договора от 04.05.2023 №б/н.

В свою очередь, не соглашаясь с доводами истца по первоначальному иску, ООО «Вези-Везу» указывает на то, что 11.04.2023 в адрес ООО «Вези-Везу» от МТУ Росимущества поступило требование о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. Считает, что внесение изменений в договор возможно только при соблюдении вышеописанных условий, среди которых возможность дополнения договора условиями об аренде земельного участка, об арендных платежах за земельный участок не поименована, так как могла бы привести к изменению существенных условий; для расторжения договора как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон и в судебном порядке, отсутствуют основания. ООО «Вези-Везу» со своей стороны не допускало существенных нарушений условий договора, использования здания не по назначению, нарушений платежной дисциплины, иных условий, поименованных в договоре. В адрес ответчика не поступало уведомление от МТУ Росимущества о предстоящем сносе или использовании для федеральных нужд переданного по договору помещения. ООО «Вези-Везу» считает, что возможность заключения договора аренды земельного участка, возможность включения условий по аренде земельного участка и арендной плате, не являются существенным изменением обстоятельств, при которых заключен договор, так как они являлись контролируемыми и предсказуемыми (предвидимыми), и при особом желании МТУ Росимущества в июле, августе 2021 года способными к реализации. В соответствии с п.3.4.3 договора ООО «Вези-Везу» вправе передавать здание в субаренду в пределах срока договора аренды, а также на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия арендодателя. Руководствуясь данным пунктом договора ООО «Вези-Везу» направило запросы в МТУ Росимущества о согласовании заключения договоров субаренды от 05.10.2021 №3-21 с ИП ФИО3, от 05.10.2021 №1-21 с ИП ФИО8, от 05.10.2021 №2-21 с ИП ФИО9 МТУ Росимущества согласовало ООО «Вези-Везу» вышеназванных лиц в качестве субарендаторов пиьмами от 25.10.2021 №72-АМ-03/11656 ИП ФИО3,от 01.11.2021 №72-АМ-03/11997 ИП ФИО2, от 01.11.2021 №72-АМ-03/11998 ИП ФИО9 Между ООО «Вези-Везу» и указанными лицами 01.11.2021 заключены договоры субаренды части нежилого строения с кадастровым номером 72:23:0221003:23255. Таким образом, как указывает ответчик, им при должной добросовестности и осмотрительности соблюдены требуемые законодательством и договором условия при заключении договоров субаренды.

Исследовав обстоятельства дела, письменные доказательства, суд считает, что требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению, требование истца по встречному иску удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано в п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл.24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п.2 ст.168, п.1 ст.388 ГК РФ). 

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). 

С учетом специфики предоставляемого в аренду имущества (федеральное имущество), с целью обеспечения охраны имущественных интересов РФ письмом Росимущества от 18.02.2016 №ОД-14/6246 направлены формы договоров аренды. Эти формы, в частности, предусматривают обязанность арендатора, в случае сдачи помещений объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия территориального управления. Утвержденная форма является действующей и подлежит использованию территориальными органами Росимущества.

В соответствии с п.3.3.10 договора арендатор обязуется сдавать помещения объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия территориального управления. Арендатор обязуется передавать имущество в субаренду в пределах срока договора аренды, а также на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия арендодателя. Договор субаренды сроком более 1 года подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Государственная регистрация договора субаренды, расходы, связанные с его государственной регистрацией, возлагаются на субарендатора» (п.3.4.3 договора).

Учитывая ст.168 ГК РФ и п.74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части даже, если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность, п.3.3.10 договора аренды является ничтожным как не соответствующий требованиям действующего законодательства и нарушающий публичные интересы, в связи с чем договор в этой части подлежит признанию недействительным. 

В силу п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. 

Приведенное исключение из общего правила направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п.3 ст.10 ГК РФ) (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.02.2021 №Ф03-5649/2020 по делу №А04-4410/2020). 

По своей юридической природе соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (ст.392.2 ГК РФ), поскольку предусматривает одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды, к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.10.2021 №Ф02-4478/2021 по делу №А19-19313/2020). 

Как указано в п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п.2 ст.168, п.1 ст.388 ГК РФ). 

Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (ч.5 ст.448 ГК РФ) (т.е. подмена понятия конкуренции). 

Учитывая, что договор заключен по результатам аукциона от 26.08.2021 на основании протокола №1 от 26.08.2021, п.3.3.10 договора как противоречащий законодательству РФ и нарушающий антимонопольное законодательство по признакам нарушения ч.1 ст.17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», является ничтожным. 

С учетом указанного, договоры субаренды части нежилого строения с кадастровым номером 72:23:0221003:23255, заключенные ответчиком с ИП ФИО3, ИП ФИО2, ИП ФИО1 от 01.11.2021, нарушают публичные интересы РФ.

Объект находится на земельном участке площадью 738 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под существующий завод, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2023 № КУВИ-001/2023-121304845.

В соответствии с п.7 ч.1 ст.1, ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору должны быть предоставлено право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. 

Договор аренды на указанный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1198 не заключался. В договоре аренды от 09.09.2021 №3788 такое существенное условие отсутствует. 

В соответствии со ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. При этом, в соответствии со ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. 

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором

Согласно ч.1 ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. 

Пункт 2 ст.450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. 

Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, исходя из характера нарушений, допущенных ответчиком в связи с чем первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Из содержания ст.622 ГК РФ следует, что прекращение договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил. 

Суд, доводы встречного искового заявления, считает неподлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ). 

По результатам аукциона от 26.08.2021 на основании протокола №1 стороны согласовали существенные условия в договоре.

В соответствии с ч.ч.1, 3 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе и в порядке, установленном гл.5 настоящего Федерального закона (п.9).

В соответствии с п.20 ст.4 упомянутого закона предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном гл.5 закона. 

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет заключенного ранее договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 ст.451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 ст.451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора аренды, за исключением существенных условий, изменения по которым невозможны в соответствии с действующим законодательством РФ, оформляются дополнительным соглашением в месячный срок со дня получения одной из сторон предложений другой стороны. 

Согласно п.88 Порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказ ФАС России от 21.03.2023 №147/23, в извещении о проведении аукциона должны быть указаны место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения, а также земельный участок, в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество, а также целевое назначение государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору. 

Аналогичное положение содержалось в п.105 Правил, утвержденных приказ ФАС России от 10.02.2010 №67.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч.1 ст.422 ГК РФ).

Заключение дополнительного соглашения в данном случае может являться предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами. 

В соответствии с пп.20 ст.4 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона. 

В соответствии с ч.ч.1 и 3 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе и в порядке, установленном гл.5 настоящего Федерального закона (п.9). 

В порядке, предусмотренном ч.1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: 1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; 2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; 3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления. 

С учетом указанного, положения ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. 

В соответствии с ч. 1 ст. ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (ч.5 ст.448 ГК РФ). 

Состав лотов, выставляемых на торги, определяется организатором торгов заблаговременно, с учетом схемы размещения объекта недвижимости и иных значимых факторов. 

Изменяя вид разрешенного использования земельного участка, предмет договора, размер арендной платы, ответчик фактически пытается заключить с истцом новый договор без проведения обязательных конкурентных процедур. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.11.2011 №8799/11, в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их не проведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем. 

Предмет договора аренды, размер арендной платы являются существенными условиями договора аренды и прямо влияют на круг потенциальных участников торгов, претендующих на заключение договора. 

В силу п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. 

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от 09.09.2021 №3788 аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключенный между МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО и ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ».

Взыскать с ООО «ВЕЗИ-ВЕЗУ» в доход федерального имущества 6000,00 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.