АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11951/2020

г. Ставрополь

30 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 30 августа 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению администрации г. Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ковчег», ОГРН 

<

***>,                                    г. Ставрополь, 

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>,                    г. Ставрополь, ФИО1,

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> б, 

при участии в судебном заседании представителя администрации ФИО2 по доверенности от 27.01.2021 № 01/1-21-4, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 20.08.2021, в отсутствие представителей сторон и иных третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ковчег», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, о признании отсутствующим, зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> б.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.10.2020 суд утвердил мировое соглашение и прекратил производство по делу. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2021 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.10.2020 по делу № А63-11951/2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении определением от 25.05.2021 суд привлек к участию в деле № А63-11951/2020 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО1

От ответчика ранее поступил отзыв, в котором общество указало, что исполнило условия мирового соглашения и произвело работы по сносу (демонтажу) незавершенного строительством объекта степенью готовности 6%, расположенный по адресу: 

<

...> б.

От КУМИ г. Ставрополя поступила выписка из ЕГРН, которая приобщена к материалам дела. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что из представленного комитетом акта осмотра следует, что объект отсутствует, запись должна быть погашена либо в административном, либо в судебном порядке. Заявление об утверждении мирового соглашения не поддержал. Не смотря на отсутствие объекта недвижимости представитель администрации пояснил, что отказ  от иска не последует. 

Представитель ответчика просил суд отказать в заявленных требованиях, пояснил, что фактически объект не существует, однако в реестре запись сохраняется на настоящий момент. 12 августа 2021 года ответчик обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о снятии с кадастрового учета. Также пояснил, что арест в отношении спорного объекта отменен определением Промышленного районного суда г. Ставрополя. До рассмотрения заявления о снятии с кадастрового учета представитель ответчика просил суд отложить рассмотрение дела. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 15-00, после окончания которого представитель ответчика настаивал на отложении судебного разбирательства, поскольку по его мнению, снятие с кадастрового учета повлечет отказ в иске и у общества будет возможность предъявить иск о взыскании убытков.

Судом ходатайство об отложении рассмотрено и отклонено.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из приведенной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.

Судом неоднократно откладывалось судебное разбирательство, ответчик в судебное заседание не являлся и с заявлением о снятии с регистрационного учета обратился лишь 12 августа 2021 года. Каких либо объективных препятствий для совершения данных действий ранее августа представителем ответчика суду не приведено. 

Поскольку времени (6 месяцев) с момента направления дела на новое рассмотрение и отмены ареста по определению Промышленного районного суда г. Ставрополя в феврале 2021 года для совершения действий по снятию несуществующего объекта с кадастрового учета в добровольном порядке было достаточно, суд считает нецелесообразным дальнейшее отложение судебного разбирательства и отказывает в удовлетворении ходатайства. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон и ответы эксперта, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что 17.07.2005 глава г. Ставрополя вынес постановление № 2498, которым постановил: 

– утвердить акт выбора земельного участка и согласовать обществу место размещения торгово-развлекательного комплекса по ул. Бруснева в квартале 374; 

– предоставить обществу земельный участок в аренду на 3 года площадью 300 кв. м; 

– общество обязать разработать проектную документацию и согласовать в установленном порядке; 

– предоставление земельного участка для строительства и разрешение на строительство объекта получить дополнительно после исполнение обязательных условий, предусмотренных пунктом 5. 

29 декабря 2005 года общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 4903, согласно условиям которого, администрация в соответствии с постановлением главы                      г. Ставрополя от 27.07.2005 № 2498 предоставило обществу в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:01301:0014, расположенный по адресу: ул. Бруснева, 17 «б» в квартале 374 для проектно-изыскательских работ места размещения торгово-развлекательного комплекса (пункт 1.1 договора; т. 2, л. д. 111 – 119). 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды определен 3 года. 

Указанный договор 11.08.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю. 

26 октября 2006 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору               № 4903, в котором пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции «Арендодатель в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от 27.07.2005 № 2498 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:01301:0014, расположенный по адресу: ул. Бруснева, 17 «б» в квартале 374 для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса. 12 октября 2007 года комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдало обществу разрешение на строительство № RU 26309000 торгово-развлекательного комплекса по адресу: ул. Бруснева, 17 «б» в квартале 374.

24 июля 2008 года за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства – торгово-развлекательный комплекс (литера А) площадью застройки 288 кв. м, 6% готовности, расположенный по адресу: 

<

...> «б» (свидетельство о праве собственности 26-АЕ 463749).

24 августа 2017 года общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя (для завершения строительства) № 6599, согласно условиям которого, администрация в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от 27.07.2005 № 2498 предоставило обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:01301:0014, расположенный по адресу: ул. Бруснева, 17 «б» в квартале 374, для завершения строительства торгово-развлекательного центра (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 2.1 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 27.12.2013. Срок действия договора аренды установлен с 24.08.2017 по 23.08.2020 (пункт 2.2 договора). Указанный договор зарегистрирован в управлении 15.12.2017. Поскольку общество по истечении срока действия договора аренды № 6599 не завершило строительство торгово-развлекательного центра (готовность 6%), а без проведения торгов ему уже предоставлялся земельный участок для завершения строительства, администрация обратилась в суд с иском в суд о признании отсутствующим зарегистрированного права общества на объект незавершённого строительства – торгово-развлекательный комплекс (литера А) площадью застройки 288 кв. м, 6% готовности, расположенный по адресу: 

<

...> «б».

Согласно условиям представленного суду при первоначальном рассмотрении спора мировому соглашению, администрация предоставляет обществу земельный участок с кадастровым номером 26:12:030220:93 площадью 776 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 3 года, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», взамен добровольного исполнения обществом требований администрации по сносу объекта незавершённого строительства – торгово-развлекательный комплекс (литера А) площадью застройки 288 кв. м, 6% готовности, расположенного по адресу: 

<

...> «б» и снятии его с кадастрового учета.

Проверяя заключенное сторонами мировое соглашение на соответствие его положений закону, в том числе в целях защиты прав и законных интересов других лиц, суд считает, что оно не может быть утверждено судом, поскольку Земельный кодекс устанавливает специальные требования к порядку заключения договоров аренды земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности.

 В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Из материалов дела не следует, что общество является лицом, обладающим исключительным правом, которому земельный участок с кадастровым номером 26:12:030220:93 площадью 776 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, находящейся в муниципальной собственности, может быть передан в аренду без проведения аукциона.

Кроме того, представителями сторон не поддержаны заявления об утверждении мирового соглашения, администрация просит иск удовлетворить, ответчик – в иске отказать.

В этой связи суд отказывает в утверждении мирового соглашения и рассматривает спор по существу. 

Полагая, что спорный объект незавершенного строительства  отсутствует, право на которое в ЕГРН зарегистрировано как на недвижимое, что нарушает права муниципалитета, истец обратился с иском в суд.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лицо, право которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренных законом. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено положение о судебной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами. Данная норма также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. 

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное либо оспариваемое право. Следовательно, в предмет доказывания по любому спору входит установление наличия либо отсутствия у истца права, в защиту которого подан иск. 

Истцом заявлены требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые обладают признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Указанный способ защиты нарушенного права применяется в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на это же имущество. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению только, если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, если вещь изготовлена или создана с соблюдением закона.

Иск о признании права собственности на спорный объект отсутствующим может быть заявлен в отношении объекта некапитального строительства, на который зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество. Именно невозможность отнесения объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. 

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик. 

Суд, оценив доказательства, представленные участвующими в деле лицами в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, в том числе и акт обследования земельного участка, выписку из ЕГРН, согласно которой имеется запись о регистрации права собственности за обществом, приходит к выводу о том, что спорное имущество - объект незавершенного строительства отсутствует в натуре, следовательно, законные основания для регистрации за ответчиком права собственности на него как на объект недвижимого имущества, отсутствуют.

В рассматриваемом случае выбранный истцом способ защиты является единственно возможным для восстановления прав собственника земельного участка и пользователя спорным имуществом, поэтому такой способ защиты является надлежащим.

Учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости, которое может быть оспорено только в судебном порядке, у администрации как у публичного собственника отсутствует иная возможность приведения правоотношений сторон по пользованию спорным объектом в соответствие с существующими фактическими обстоятельствами. 

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик документально не обосновал и не подтвердил обратное. Ответчик также не доказал правовые основания регистрации права собственности на спорный объект.

Таким образом, суд считает, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорный объект, который отсутствует, нарушает права истца, и иск подлежит удовлетворению. 

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в бюджет подлежит взысканию госпошлина в размере, определенном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 6 000 руб. за рассмотрение судом требования неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 65, 110, 159, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации г. Ставрополя, ОГРН 

<

***>,                 г. Ставрополь, удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Ковчег», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010301:259, степенью готовности 6%, площадью застройки 288 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> б. 

Настоящее решение служит основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью Ковчег», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010301:259, степенью готовности 6%, площадью застройки 288 кв.м, расположенный по адресу:                        

<

...> б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ковчег», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь в доход федерального бюджета госпошлину 6 000 руб.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины  выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       В.В. Безлепко