﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6758/2019-ГК

г. Пермь

21 августа 2019 года

Дело № А60-64883/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2019 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Зелениной Т.Л., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при участии:

от истца:  Корьева Е.А., паспорт, доверенность от 18.12.2018, 

от ответчика:  Воропаев М.А., удостоверение, доверенность от 26.12.2018, 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Ролси»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 20 марта 2019 года 

по делу № А60-64883/2018,

принятое судьей Филипповой Н.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ролси» (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717)

к Администрации города Екатеринбурга 

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» (ОГРН 1026602949856, ИНН 6659082782)

о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендных платежей по договору аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ролси» (далее – ООО «Ролси», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к  Администрации города Екатеринбурга (далее – ответчик) о признании недействительной односторонней сделки Администрации города Екатеринбурга по увеличению размера арендных платежей ООО «Ролси» по договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 за 2018 год, выраженную в форме Приложения № 1 к договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 руб.).

Судом к участию  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно  предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2019 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец, ООО «Ролси» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ответчик не вправе возлагать оплату за земельный участок, расположенный под объектами третьих лиц на истца, поскольку ОАО «ЕАМТЛЦ» является собственником части объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:223.  Полагает, что совершение ответчиком действий по направлению в адрес истца измененного Приложения №1 к договору является односторонней сделкой, следовательно, Администрация г. Екатеринбурга является  надлежащим ответчиком по настоящему иску. Расторжение договора с одним из арендаторов не лишает арендодателя реализовать свое право на передачу в аренду земельного участка третьему лицу. Не реализация данного права не может служить основанием для возложения на истца дополнительных обязательств, не предусмотренных договором. По мнению апеллянта, учитывая, что решением по делу №А60-2799/18 договор с ОАО «ЕАМТЛЦ» расторгнут, обязательства по нему прекращены, то само обязательство, которое могло бы быть солидарным, отсутствует. Считает, что поскольку ООО «Ролси», имея объекты недвижимости в долевой собственности совместно с ОАО «ЕАМТЛЦ», занимает только 12,4% от общей площади участка, возлагать на истца бремя оплаты арендной платы за всю площадь земельного участка незаконно. 

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 судебное разбирательство отложено,  дело № А60-64883/2018 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 24.07.2019.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 судебное разбирательство отложено,  дело № А60-64883/2018 назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 20.08.2019.

Определением суда от  19.08.2019 произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Полякову М.А. на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города  Екатеринбурга, Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) и ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» 10 мая 2006 года заключен договор аренды земельного участка № 2-745, согласно которому во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером: 66:41:00 00 000:0223 общей площадью 531 300 кв.м, в том числе 197 228,6 кв.м из собственности Свердловской области, расположенный по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в плане земельного участка, за плату сроком на пять лет для строительства транспортно-логистического центра с правом вырубки леса (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован 23.06.2006. Срок действия договора установлен с 04.04.2006 по 03.04.2011 (п. 6.1 договора). Договор на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации пролонгирован на неопределенный срок.

18.10.2011 подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, в соответствии с которым в состав лиц, выступающих на стороне арендатора, включены ОАО «ЕАМТЛЦ», ОАО «Лорри», ГУПСО «Распорядительная дирекция МУГИСО». Согласно п. 4 дополнительного соглашения размер арендной платы определен в следующих долях: ОАО «ЕАМТЛЦ» - 87,6%, ОАО «Лорри» - 12,4%.

Дополнительным соглашением № 2 от 12 сентября 2014 года к договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2016г. ООО «Ролси» включено в состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 (зарегистрировано 08.10.2014 за № 66-66-01/571/2014-332) в связи с приобретением 11.03.2013 у ОАО «Лорри» объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0000000:0223.

Согласно условиям заключенного договора истец должен оплачивать арендные платежи за часть земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости ООО «Ролси» в размере 12,4% (подпункт 2.2.1. пункта 2.2. Договора аренды).

Данные факты подтверждаются выставленными в адрес истца ответчиком требованиями об оплате арендных платежей за 2015 г. на сумму 1 090 172,60 руб.; за 2016 год - 1 107 840, 23 руб.; за 2017 год -1 149 860,27 руб.; за 2018 год - 1 024 115,38 руб.

Оплата арендных платежей истцом осуществлялась из расчета доли, определенной ранее ОАО «Лорри», в размере 12,4%. Платеж в оставшейся части в размере 87,65 от площади земельного участка подлежал уплате другим арендатором - ОАО «ЕАМТЛЦ».

От ответчика в адрес истца поступило Приложение № 1 к договору аренды земли № 2-745 от 10.05.2006 года (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 рублей) из расчета за весь земельный участок.

Не согласившись с перерасчетом платежей, ООО «Ролси» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании его незаконным. 

Отказывая в удовлетворении заявленного  иска, суд  первой инстанции  исходил  из того, что  независимо от расторжения договора с иными арендаторами сохраняется солидарная ответственность. Поскольку ОАО «ЕАМТЛЦ» не исполняется обязанность по уплате арендной платы, ответчик на основании ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации праве требовать исполнение с солидарного должника.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений ст.  168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требования истца о признании  недействительной односторонней сделки Администрации города Екатеринбурга по увеличению размера арендных платежей ООО «Ролси» по договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 за 2018 год, выраженную в форме Приложения № 1 к договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 руб.)  мотивированы тем, что оспариваемым расчетом в нарушение п. 1 ст. 450 ГК РФ ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендных платежей, требования ответчика о применении солидарных обязательств по договору противоречит нормам действующего законодательства, положениям договора, являются злоупотреблением правом (ст.10 ГК РФ). Истец указывает о нарушении администрацией положений ст.39.20 ЗК РФ о соразмерности обязательств по договору аренды земельного участка долям в праве на здание, сооружение, принадлежащие правообладателям.

Согласно  ст.  450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что  сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). 

В пункте 10  ст.  39.20  ЗК РФ закреплен  принцип, в силу которого размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В пункте 20  Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что  при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.  Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

В силу положений ст.  322 ГК РФ  солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

По условиям  договора аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 в редакции  дополнительных  соглашений размер арендной платы для соарендаторов был  определен в следующих долях: ОАО «ЕАМТЛЦ» - 87,6%, для истца - 12,4%. Кроме того, установлена солидарная ответственность  соарендаторов по  договору.

Как установлено  судом и подтверждено  материалами дела, в том числе судебными актами по  делу № А60-2799/2018, на  земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, отнесенным к неразграниченным землям,  помимо  объектов недвижимости  истца расположены объекты ОАО «ЕАМТЛЦ». Договор  аренды, стороной которого  является и истец, с ОАО «ЕАМТЛЦ» расторгнут, решение о  расторжении  договора аренды вступило  в законную силу (постановление Семнадцатого  арбитражного  апелляционного  суда от  25.07.2018). 

В этой связи оснований полагать, что  после  расторжения договора аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006 сохранились  солидарные обязанности  лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости, расположенных  на спорном земельном участке,  не имеется.

Между тем,  ОАО «ЕАМТЛЦ» как собственник объектов недвижимости сохраняет  право пользования соответствующей частью  земельного  участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости, что  соответствует  статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и разъяснениям п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Исходя из положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки,  расположенные на территории Свердловской области,  установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок № 1855-ПП).

В соответствии с Порядком № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

 

          КС x Д x СтАП x Ку x ПК

    АП = -------------------------, где:

                    100

 

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Поскольку при определении размера обязательства каждого из лиц, использующих земельный участок для эксплуатации и содержания принадлежащего  ему объекта недвижимости,  необходимо  исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из собственников, изменение  ответчиком арендной платы на 2018  год путем определения доли  истца равной площади  всего  земельного  участка без  учета и выделения доли  иного  собственника объектов недвижимости  не может быть  признано  обоснованным применительно к положениям приведенных  выше норм права и разъяснений вышестоящего  суда.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.  180 ГК РФ).

С учетом изложенного  суд  апелляционной инстанции  полагает  требования истца подлежащими частичному удовлетворению, следует признать  недействительной одностороннюю сделку по увеличению арендной платы ООО «Ролси» по договору аренды земельного участка №2-745 от 10.05.2006 за 2018 год, оформленную приложением №1 к договору, в части установления доли земельного участка равной площади земельного участка с 25.07.2018,  как нарушающую права и  законные интересы истца (ст.ст.  168, 180 ГК РФ).

В остальной части  требования истца удовлетворению  не подлежат, оснований для признания недействительным расчета в иной части  не имеется.

Доводы ответчика об избрании  истцом ненадлежащего  способа защиты нарушенного  права и  ненадлежащем  ответчике представляются не обоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку расчет арендной платы поименован в договорах как приложение N 1 к договорам и является его неотъемлемой частью, изменение арендной платы является односторонней сделкой арендодателя,  оспаривание односторонней сделки  по увеличению арендной платы ООО «Ролси» по договору аренды земельного участка №2-745 от 10.05.2006 за 2018 год направлено  на  обеспечение восстановления нарушенного права истца, следовательно, такой способ  защиты нарушенного  права является надлежащим.

В силу соглашения от 31.03.2014 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", заключенному между Администрацией Екатеринбурга и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, начисление, контроль и взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в судебном порядке осуществляет Администрация Екатеринбурга.

Оспариваемый расчет  подготовлен со стороны арендодателя Администрацией, оснований полагать  ответчика ненадлежащим не  установлено.

То обстоятельство, что после предъявления настоящего  иска ответчиком был  подготовлен  новый расчет арендной платы на 2018  год, в котором в связи  с расторжением договора аренды земельного участка №2-745 от 10.05.2006  по соглашению  сторон от 29.12.2018 (л.д.150-151),  не может  являться обстоятельством, исключающим возможность  обжалования ранее  направленного  истцу расчета в качестве односторонней сделки, поскольку предъявление настоящего  иска направлено на  устранение неопределенности  в правоотношениях  сторон  в части  установления  порядка определения размера арендной платы после расторжения договора аренды с соарендатором.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 марта 2019 года  подлежит  отмене на основании п. 1 ч. 1 ст.  270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 110  АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.   Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 5 ст. 110  АПК РФ). 

Судебные  расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями  110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20 марта 2019 года по делу № А60-64883/2018 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной одностороннюю сделку по увеличению арендной платы ООО «Ролси» по договору аренды земельного участка №2-745 от 10.05.2006 за 2018 год, оформленную приложением №1 к договору, в части установления доли земельного участка равной площади земельного участка с 25.07.2018.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ролси» (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 9 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

В.В. Семенов